Ъ—Недвижимость

Число сделок на вторичном рынке в январе снизились на 49%

В январе 2026 года в России прошло 71,8 тыс. сделок с квартирами, подсчитали в ЦИАН. Это на 49% меньше, чем в декабре 2025 года. Снижение оказалось синхронным в крупнейших городах — от 42% в Казани до 52% в Москве, Красноярске и Самаре. В годовом выражении зафиксирован рост на 15% по стране и на 9% в городах-миллионниках.

Сокращение активности в компании объясняют сезонным замедлением и перетоком части спроса на первичный рынок, где покупатели стремились успеть оформить сделки до 1 февраля.

Спрос поддерживают ожидания снижения ключевой ставки и понимание того, что существенной коррекции цен в ближайшее время не ожидается, отмечает главный аналитик Циан Алексей Попов.

Объем предложения складов в субаренду достиг рекорда

В феврале 2026 года объем складов в субаренду в Московском регионе достиг 675,7 тыс. кв. м, что стало максимальным показателем за все время наблюдений. По итогам 2025 года вакантные площади по предложениям субаренды в Москве и Подмосковье составили 477 тыс. кв. м против менее 10 тыс. кв. м годом ранее. В сегменте качественных складов классов A и B общий объем доступных к аренде площадей оценивается в 1,2 млн кв. м, при этом около 40% свободного предложения сформировала субаренда.

Рост экспозиции эксперты связывают с выводом на рынок избыточных площадей крупными арендаторами, прежде всего маркетплейсами и ритейлерами, которые переуступают их без расторжения действующих договоров. На фоне увеличения субаренды и расширения спекулятивного ввода спрос на склады замедляется, растут риски повышения вакантности и конкуренции, а рынок смещается в сторону более сильных переговорных позиций арендаторов.

📷Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Площадь офисов в новых ЖК Москвы выросла более чем в 2 раза за 5 лет

В 2020 году суммарная площадь жилых корпусов в новых проектах составляла 2,58 млн кв. м, на офисные центры приходилось 143 тыс. кв. м, следует из данных «Метриум». В 2025 году жилая площадь в новых комплексах сократилась до 1,03 млн кв. м, а площадь офисных центров выросла до 303 тыс. кв. м. Таким образом, при общем снижении числа новых проектов жилья в Москве площади предусмотренных в них бизнес-центров выросли вдвое за пять лет.

В компании отмечают, что размещение офисного центра в составе жилого проекта приводит к пересмотру продуктовой концепции всего комплекса. В частности, в рамках единого архитектурного стиля важно продумать логистику и исключить пересечение потоков жителей с сотрудниками и посетителями офиса, а также предусмотреть приватный двор для жилой части и зоны для прогулок и отдыха для офисного пространства. От месторасположения комплекса и близости к деловым зонам, как отмечается в материалах, зависят площадь офисных блоков и наполнение бизнес-центра дополнительной инфраструктурой.

🗞🗞🗞🗞 «Мултон Партнерс» (ранее Coca-Cola HBC), производящая напитки под брендами «Добрый», Rich и Bon Aqua, готовится заключить сделку по покупке четырех офисных этажей общей площадью около 5 тыс. кв. м в комплексе «Level Work Воронцовская» на юго-западе Москвы.

Об этом «Ъ» сообщили три источника на рынке недвижимости. Эксперты оценивают сделку в 1,8–2,5 млрд руб.

Решение выкупить офисные пространства, вероятно, связано с желанием разместить действующие подразделения в Москве. Среди причин переезда эксперты также называют устойчивый рост арендных ставок.

📷 Level

#Ъузнал

Разрыв цен между строящимся и готовым жильем в Москве сократился

В 2025 году средневзвешенная цена вторичного жилья в старых границах Москвы без учета премиального и элитного сегмента составила 464,1 тыс. руб. за кв. м, что на 34% выше уровня 2024 года. На первичном рынке показатель достиг 622 тыс. руб. за кв. м, прибавив 31,3%. В результате средний ценовой разрыв между сегментами сократился до 25,4% против 33–35% годом ранее. Запуск новых проектов в Москве в 2025 году снизился на 29% год к году, до 3,9 млн кв. м.

Сокращение разрыва обусловлено изменением структуры вторичного предложения. В сегменте выросла доля недавно введенных домов с более высокой ценой, что повысило средние показатели. Одновременно замедление вывода новых проектов ограничивает расширение первичного предложения и поддерживает ценовую динамику в новостройках.

При этом ситуация по районам остается неоднородной. В локациях, где новое строительство формируется рядом с устаревшим фондом, разрыв сохраняется повышенным. В отдельных районах значения сближаются или вторичный сегмент демонстрирует опережающую динамику за счет спроса на жилье в недавно сданных домах. Существенного дальнейшего сокращения ценового разрыва в масштабе Москвы в 2026 году не ожидается.

📷Евгения Демина, Коммерсантъ

🗞🗞🗞🗞 Объем сделок с первичным жильем в российских городах-миллионниках в январе 2026 года увеличился на 66% год к году. Рост объясняется изменениями в программе льготной ипотеки, вступившими в силу 1 февраля текущего года,— многие покупатели старались успеть заключить сделку на выгодных условиях.

Подогревали краткосрочный ажиотаж и сами девелоперы, которые активно предоставляли дисконты и выводили на рынок специальные предложения.

#Ъузнал

💰 Номер в гостинице обойдется дешевле, чем квартира, процент доходности от сдачи его в аренду в среднем в два раза выше, и не нужно заниматься управлением лично. Все преимущества такой инвестиции могут быть реальными, если повезет с управляющей компанией.

«Чаще всего от 400 тыс. до 600 тыс. руб. за 1 кв. м для отелей, соответствующих уровню "четыре звезды". Диапазон актуален для всей России»,— приводит пример директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.

▪ Подписывайтесь на «Ъ» в Telegram | в MAX | Оставляйте «бусты»

В Москве осталось всего 18 жилых особняков

В старых пределах Москвы в открытой продаже осталось всего 18 жилых особняков, говорится в исследовании НДВ - Супермаркет Недвижимости. Средняя площадь выставленного особняка составляет 860 кв. м, ценовой диапазон — от 167,7 млн до 8,5 млрд руб. Наиболее востребованный сегмент — площади 150–300 кв. м с бюджетом 350–370 млн руб.

За последние два года покупатели стали чаще рассматривать особняки для жизни, а не под офисы. В отдельных случаях на рынок выходят исторические здания, например двухэтажный особняк 1878 года постройки площадью 991 кв. м. Еще три года назад интерес к крупным форматам для личного проживания оценивался как единичный — один запрос в пару лет, поэтому собственники рассматривали сценарий разделения здания на 4 урбан-виллы.

При этом рынок остается крайне закрытым. Доля сверхкрупных лотов площадью более 300 кв. м в экспозиции снизилась почти вдвое. В элитном сегменте около 90% сделок проходят за собственные средства или с рассрочкой, ипотека практически исчезла. Инвесторы закладывают рост стоимости не менее 30% за период строительства, а для редких форматов вроде особняков — не менее 50%. За 2023–2025 годы можно насчитать не менее семи проектов реконструкции исторических зданий под жилье, поскольку новых участков под отдельно стоящие здания в центре практически не появляется.

«Индекс миллиона» в Москве сократился на 11% за год и составил 46 кв. м

По итогам четвертого квартала 2025 года «индекс миллиона» на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы составил 46 кв. м против 51 кв. м в декабре 2024 года, снижение за год достигло 11%. Показатель отражает, сколько квадратных метров можно приобрести за 100 млн руб. Рост средневзвешенной цены предложения за год составил 13% до 2 196 тыс. руб. за кв. м, следует из данных NF GROUP.

Рост цен зафиксирован в 15 из 16 локаций элитного рынка. Диапазон снижения доступной площади составил от 1% до 20%. Максимальная отрицательная динамика отмечена в Пресненском районе, где показатель сократился на 20% до 65 кв. м, а средневзвешенная цена выросла на 24% до 1 529 тыс. руб. за кв. м. Минимальная площадь за 100 млн руб. доступна в кластерах Остоженка–Пречистенка и Патриаршие пруды, по 25 кв. м при средневзвешенной цене около 4 млн руб. за кв. м.

Самым доступным районом остается Донской, где на 100 млн руб. можно приобрести 92 кв. м, несмотря на рост цены на 15% за год до 1 091 тыс. руб. за кв. м. В премиум-классе показатель составляет 64 кв. м, что на 11% меньше год к году, в делюкс-классе 32 кв. м, снижение составило 12%. Основной объем предложения в бюджете до 100 млн руб. сосредоточен в Дорогомилово и Пресненском районе, где средневзвешенная цена составляет около 1,5 млн руб. за кв. м.

Строительство складов в ЦФО за пять лет подорожало почти вдвое

С 2020 года стоимость строительства сухих складов в Центральном федеральном округе выросла на 90%, мультитемпературных — на 89%, следует из исследования ГК «Ориентир» и CORE.XP. На начало 2026 года средняя стоимость строительства сухого склада площадью 20 тыс. кв. м достигла 71,4 тыс. руб. за кв. м без НДС, а мультитемпературного объекта — 89,7 тыс. руб. за кв. м.

Быстрее всего за 2020–2025 годы подорожали слаботочные системы — в 3,7 раза, внутриплощадочные инженерные сети — в 3,2 раза, внутренние стены и ворота — в 3,1 раза, доки и наружные двери — в 2,9 раза. Почти 45% себестоимости приходится на основные конструкции здания, 18% — на внутриплощадочные инженерные сети, доля которых за пять лет выросла более чем в 1,5 раза. в общем объеме затрат.

На фоне удорожания строительства в Московском регионе арендные ставки за пять лет росли в среднем на 24% в год. В 2025 году доля свободных площадей увеличилась до 6,4%, а объем строящихся спекулятивных складов достиг около 1 млн кв. м. В 2026 году ставки built-to-suit могут превысить 11 тыс. руб. за кв. м в год, а в спекулятивном сегменте, по оценкам, могут снизиться до 9–10 тыс. руб. за кв. м.

В январе кредитование ИЖС выросло в четыре раза

В январе банки выдали 8 тыс. кредитов на индивидуальное жилищное строительство и покупку частных домов на 43 млрд руб., что в четыре раза больше по количеству и в 3,5 раза больше в деньгах, чем в январе 2025 года, подсчитали в Дом.рф.

В сегменте ИЖС оформлено 2,9 тыс. кредитов, что дает рост в 5,5 раза год к году, на готовые дома — 5,1 тыс., увеличение в 3,5 раза. Доля «Семейной ипотеки» в выдаче на ИЖС достигла 94%, прибавив 20 п. п. к январю 2025 года, в сегменте готовых домов показатель сохранился на уровне 60%.

Рост объясняется низкой базой прошлого января и повышенным спросом на «Семейную ипотеку» перед ужесточением условий с 1 февраля. При этом качество кредитования улучшается. По итогам четвертого квартала 2025 года доля займов на ИЖС заемщикам с показателем долговой нагрузки выше 80% составила 13%, что на 19 п. п. ниже, чем годом ранее.

Дополнительную устойчивость рынку придает механизм эскроу-счетов, действующий с 1 марта 2025 года. По новым правилам уже профинансировано строительство более 2,2 млн кв. м частных домов для свыше 22 тыс. семей.

🗞🗞🗞🗞 К концу 2026 года себестоимость строительства логопарков может увеличиться на 5–11%, достигнув 75–78 тыс. руб. за 1 кв. м. В будущем показатель продолжит расти в среднем на 5% ежегодно.

Это связано с устойчивым повышением цен на ключевые стройматериалы и дефицитом рабочей силы.

Рост затрат приводит к тому, что девелоперы реже запускают новые проекты и фокусируются на возведении объектов под конкретного заказчика.

#Ъузнал

🗞🗞🗞🗞 Конфликт вокруг проблемного петербургского застройщика Seven Suns Development продолжает набирать обороты: кредитор компании — банк «Дом. РФ» — подал новые иски о взыскании со структур девелопера более 900 млн руб.

В рамках урегулирования конфликта между сторонами готовится сделка о передаче двух проектов строительства жилых комплексов в Подмосковье и Петербурге новому застройщику, которая может быть закрыта в ближайшие несколько месяцев.

#Ъузнал

Объем предложения офисов на продажу вырос вдвое

По итогам 2025 года объем предложения офисной недвижимости для продажи в Москве увеличился более чем вдвое и достиг 1 млн кв. м. Около 70% площадей реализуется еще на этапе строительства, остальные 30% — после ввода объекта. Себестоимость строительства к концу 2025 года достигла 350 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 17% за год. Отделочные материалы подорожали на 8,8%, инженерное оборудование — на 4,3%. Доля свободных площадей составила 5,2%, а по классу А внутри МКАД — 4,6%, что на 0,3 п. п. ниже уровня предыдущего года. Объем сделок с офисами за год вырос на 36%, до 414 тыс. кв. м, при этом доля конечных пользователей превысила 50% против 10–15% в 2022 году.

Рост предложения на продажу отражает изменение стратегии девелоперов. На фоне удорожания строительства и длительных сроков окупаемости через аренду продажа позволяет быстрее вернуть вложенные средства и снизить финансовые риски. Дополнительным фактором стало развитие программы мест приложения труда, в рамках которой на рынок выходят непрофильные девелоперы, предпочитающие реализовывать объекты целиком или блоками.

Спрос со стороны бизнеса также смещается в сторону владения. В условиях низкой вакантности и роста ставок компании стремятся зафиксировать расходы и снизить зависимость от арендодателей. Покупка офиса рассматривается не только как инструмент операционной стабильности, но и как способ сохранения капитала в волатильной среде.

📷 предоставлено пресс-службой Stone

Как продаются апартаменты на вторичном рынке

На вторичном рынке Москвы в продаже находится 3,8 тыс. апартаментов, что соответствует 10–11% общего объема предложения готового жилья. Средний бюджет предложения вырос с 17,5 млн руб. в 2024 году до 21 млн руб. в 2025 году и до 23 млн руб. в 2026 году. На первичном рынке предложение сократилось с пика 9,9 тыс. лотов в 146 проектах в марте 2023 года до 4,3 тыс. лотов сейчас, включая 3,3 тыс. в строящихся корпусах, при этом за год оно снизилось на 35,5%. Средняя цена на первичном рынке составляет 620,3 тыс. руб. за кв. м, за год она выросла на 16,8%.

Вторичный рынок апартаментов остается отдельной нишей, потому что официальный учет сделок не выделяет этот формат в отдельную категорию, а нежилой статус ограничивает круг покупателей. В результате апартаменты могут занимать заметную долю в экспозиции, но продаются медленнее, чем квартиры, и их доля в сделках ниже доли в предложении.

Инвестиционный интерес поддерживается разницей в цене покупки и аренды. Апартаменты обычно продаются на 15–20% дешевле квартир, при этом на рынке аренды сопоставимые объекты сдаются по близким ставкам. Однако при перепродаже покупатели часто требуют дополнительный дисконт, компенсируя риски и издержки, поэтому собственники нередко выбирают аренду или удержание объекта вместо продажи.

📷Александр Миридонов, Коммерсантъ

Инвестиции в склады за последние годы выросли почти в 10 раз

В 2025 году инвесторы вложили в складскую недвижимость России 245 млрд руб., почти столько же, сколько суммарно было вложено в 2016-2021. За последние годы инвестиции в склады выросли примерно в 10 раз, а их доля достигла 25% общего объема вложений в недвижимость. По итогам 2025 года 44% сделок пришлось на конечных пользователей, 56% — на инвестиционные покупки, при этом около 70% инвестиционного объема обеспечили сделки с участием управляющих компаний ЗПИФ. Такие оценки от экспертов прозвучали на конференции ИД «Коммерсантъ» о складской недвижимости.

В 2025 году в России введено 8,7 млн кв. м складов, что в 1,5 раза больше показателя 2024 года. В Московском регионе введено 3,2 млн кв. м. Более 60% ввода в Москве и области пришлось на спекулятивные объекты, тогда как в регионах из практически 5 млн кв. м только 20% были спекулятивными. На этом фоне вакансия выросла до 6%, ставки снизились почти на 30% год к году, а прогноз спроса на 2026 год составляет 2 млн кв. м при высоком предложении. Объем ввода в Москве и Подмосковье в 2026 году, по оценкам, упадет на треть.

За 2006–2026 годы складская недвижимость показала наивысшую доходность, более чем в два раза обогнав жилье и депозиты и в четыре раза облигации. Пример мультипликатора оценивался так, что 1 руб. вложений в 2006 году мог бы превратиться в 22 руб. к 2026 году. Инвестиции в недвижимость в России в 2026 году могут снизиться на 24–29% год к году до 600–650 млрд руб., в Москве на 23–31% до 450–500 млрд руб.

❗️ По информации «Ъ», правительство РФ отказало группе «Самолет» в предоставлении льготного кредита, за которым застройщик обращался ранее.

Финансовое положение у девелопера не настолько критическое, чтобы предоставить ему прямую господдержку, но косвенная помощь все же будет оказана. Минфин может объявить об этом уже в пятницу, 20 февраля, по итогам совещания комиссии, которая и должна согласиться на непрямые меры поддержки.

Эксперты говорят, что оказание помощи одному игроку из отрасли опасно — за ним могут потянуться и другие.

#Ъузнал

Спрос на новостройки Подмосковья в январе вырос на 38% год к году

В январе 2026 года на первичном рынке Московской области зарегистрировано 4,6 тыс. ДДУ. Это на 44% меньше, чем в декабре 2025 года, но на 38% больше, чем в январе 2025-го. На квартиры пришлось 4,5 тыс. сделок, на апартаменты — 82. Доля ипотеки выросла на 2 п. п., до 83%, средняя ставка по стандартной ипотеке снизилась на 0,3 п. п., до 21,0%, следует из данных «Метриум».

Объем предложения составил 39,3 тыс. лотов, сократившись на 2% за месяц и на 11% за год. В экспозиции находилось 38,2 тыс. квартир, что на 1% меньше, чем месяцем ранее, и 1,1 тыс. апартаментов, снижение составило 10% за месяц.

Средневзвешенная цена квадратного метра достигла 229,9 тыс. руб., прибавив 2% за месяц и 19% за год. Квартиры подорожали до 229,3 тыс. руб. за кв. м, рост составил 2% за месяц и 19% за год. Апартаменты — до 255,7 тыс. руб. за кв. м, плюс 3% за месяц и 28% за год.

В структуре спроса лидировали Ленинский городской округ с долей 18%, прибавив 2 п. п. за месяц, Красногорск — 13% и плюс 1 п. п., Мытищи — 12% и плюс 1 п. п.