ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

3 октября выступаю конференции «Недвижимость и капитал» - инвестиции, партнерства, новые возможности в Москве.
Это одно из ключевых деловых событий для инвесторов, девелоперов, предпринимателей, представителей финансового сектора и профессионалов рынка недвижимости.

Выступаю с темой «КРТ: как превратить землю КРТ в проект и деньги» в рамках панельной дискуссии «Перспективы развития рынка в 2026–2027 году». Расскажу как земля под КРТ реально превращается в работающий проект и деньги. С цифрами, кейсами и моей практикой — так, как это выглядит изнутри, а не в презентациях.

Так же ключевые темы деловой программы:
▪️ перспективные направления рынка недвижимости и доходные стратегии;
▪️ финансирование проектов средствами банков и частного капитала;
▪️ актуальные сегменты рынка недвижимости для инвестиций;
▪️ обмен практическим опытом с экспертами и лидерами рынка;
▪️ современные инструменты структурирования сделок и защиты капитала;
▪️ технологии и цифровые решения, которые меняют рынок недвижимости.

В программе конференции:
— выступления ведущих экспертов и лидеров рынка;
— презентации проектов и мастер-классы;
— панельные дискуссии и обсуждение перспектив отрасли;
— экспо-зона и менторская гостиная с индивидуальными консультациями;
— Speed Networking для поиска партнеров, клиентов и инвесторов.

📍 Москва, конференц-зал СБЕР
Кутузовский проспект, 32
📅 3 октября | 10:00

Присоединяйтесь к конференции «Недвижимость и капитал».
Цены на билеты актуальны до 14 сентября

Регистрация по ссылке:
https://capitalproclub.ru/nedvizimost_i_capital
Буду рад встрече 🤝

☝🏻А вот и сюжет и готов сюжет который мы снимали для телеканала Россия 1 🇷🇺

Дом-слон, избушка и шишка: архитектура с характером

Загородный дом всё чаще становится не просто местом для жизни, а способом рассказать о мечте и характере хозяина.

В Подмосковье появился 13-метровый жилой слон с пятью комнатами, в другом посёлке — избушка на курьих ножках, созданная по мотивам русских сказок.

А в Самарской области строят дома-шишки с необычным многогранным каркасом:

Я мог бы построить коттедж, но хотел, чтобы мои дети изучали русские сказки,

— объясняет создатель сказочной избушки Михаил Карлов.

Эксперты отмечают: для частного дома на одну семью высотой до трёх этажей согласование проекта обычно не требуется — если соблюдены строительные нормы. А развитие 3D-печати может сделать архитектурные эксперименты ещё смелее: форма дома будет ограничена скорее фантазией, чем привычными материалами.

#дом #строительство #Интересное

💜 Подпишись на УТРО России в МАХ

👍 Написать нам | Подписаться

Дайджест лета: три новости, которые меняют расчёт в ИЖС
Лето кончилось, а решения нет. Собрал три сюжета, которые за эти три месяца реально поменяли арифметику в загородке.

Первое. Реформу семейной ипотеки сдвинули. 29 июня Минфин сказал прямо: решение об изменении условий примут не раньше 1 октября, до этой даты параметры прежние. Сейчас это до 6 % годовых, лимит 12 млн ₽ в столичных регионах и 6 млн в остальных, взнос от 20 %.
Что обсуждается к октябрю: ставку развести по числу детей в коридоре от 4 до 12 %, лимиты поднять до 18 млн в столичных и до 8–10 млн в прочих, льготную ставку ограничить пятнадцатью годами. Ни одного документа под этим пока нет. Поэтому считайте оба варианта, а в продажах ссылайтесь только на действующие условия.
Второе. Спрос замер в ожидании этого решения. Июнь: 4,9 тыс. кредитов на ИЖС, плюс 60 % год к году, 34 млрд ₽. Июль: 3,9 тыс. кредитов, плюс 5 %, объём 25,1 млрд — на процент ниже прошлогоднего. Рынок загородки почти целиком упирается в семейную ипотеку и реагирует на новости Минфина быстрее, чем на любой наш маркетинг.
Третье. Нормативка Подмосковья заработала целиком. 1734-ПП — порог три гектара: всё что выше, идёт через КРТ, без ППТ нет межевания, без договора КРТ нет ГПЗУ. 1822-ПП — стандарт территории: участок от 600 м², 15 кВт на домовладение, централизованные сети, вода и газ по нормативу. 371-ПП — благоустройство: твёрдое покрытие, тротуары, парковочные карманы.
Год назад это обсуждали. Сейчас проверяют на входе. Концепция, которая раньше проходила, разворачивается на экспертизе.
Теперь складываем. Спрос снижается, требования к продукту растут. По нашей модели себестоимость входа в системный формат выросла на 84 %, а рыночная цена сотки — на 67 %. Эти семнадцать процентных пунктов разницы давят на маржу, и объёмом их не закрыть.

Продаваемость посёлка сегодня — это связка: участок, аккредитованный подрядчик, эскроу и банк, который этого подрядчика пропускает. Выпадает одно звено — не продаётся ничего.
❗️Что успеть до октября. Посчитать проект в двух вариантах ипотеки, действующем и обсуждаемом. Проверить участок на порог трёх гектаров. Прогнать концепцию через 1822-ПП по каждому пункту. Найти подрядчика, которого банк уже кредитует, а не того, кто дешевле.
Если у вас в Подмосковье участок больше трёх гектаров — концепцию считайте сейчас. С этим тоже могу помочь 🤝
Маршрут в КРТ занимает полтора года, и он не начнётся раньше, чем вы его начнёте.
Есть вопрос, пишите в личку @Porotckii_lab

Порог трёх гектаров

Мы с командой сделали небольшую нарезку самых интересных вопросов и ответов конференции по КРТ.
На вопросы отвечал Заместитель руководителя Комитета по архитектуре и градостроительства московской области Яшкова Ольга Витальевна

Итак, 2 постановления поменяли работу с землёй в Подмосковье. Вышли в конце декабря 2025 года и прошли почти незамеченными, но не для IPM Development.
Разбирем, что в них написано.
Первое — 1734-ПП от 19 декабря 2025 года. Изменения в методику определения необходимости включения территорий в границы КРТ. Суть: земельный участок свыше 3 гектаров, предназначенный для ИЖС, относится к КРТ автоматически.
Не по заявлению собственника. Не по решению администрации в каждом отдельном случае. По площади.
Второе — 1822-ПП от 26 декабря 2025 года, действует в редакции 371-ПП от 9 апреля 2026-го. Утверждены требования к развитию территорий под индивидуальные жилые и садовые дома: размеры участков, въезды, дороги, тротуары, парковки, сети, расчётные нагрузки, территории общего пользования, архитектурный облик.
Вот его большинство ещё не читало. А читать придётся: там нормативы, от которых прямо зависит количество лотов.
Теперь зачем это сделали. Причины перечислены в самих документах, и они неприятно узнаваемые девелоперами.
Темпы строительства опережают развитие инфраструктуры. Рост коммунальных аварий. Дефицит социальной инфраструктуры и большая удалённость до объектов. Хаотичная планировка: посёлки спроектированы без учёта транспортных связей — единственный въезд, отсутствие дублёров, узкие проезды. Экологические риски: бесконтрольное бурение индивидуальных скважин, отсутствие очистных сооружений.
Формулировка в документе прямая: качество жизни не соответствует современным стандартам.
И это не претензия к качеству домов. Дома как раз научились строить неплохо. Претензия к тому, что между домами — к среде, которую никто не проектировал.
Что меняется по существу, если положить два подхода рядом.
Было: строительство домов без привязки к дорогам и к мероприятиям по строительству питающих центров. Стало: синхронизация застройки с развитием инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Было: отсутствие чёткого распределения обязанностей. Стало: прозрачное разграничение обязательств сторон в договоре о КРТ.
Было: непродуманный или хаотичный внешний вид посёлка. Стало: единые архитектурно-градостроительные решения, утверждаемые на Градостроительном совете области.
Было: нерегулируемая этапность застройки. Стало: очерёдность освоения с контролем выполнения обязательств.
Последний пункт я бы выделил особо. ❗️Контроль выполнения обязательств означает, что продать первую очередь и уйти уже не получится. Этапы связаны
Одна оговорка, чтобы не пугать зря. Обратной силы новые требования не имеют: они применяются к проектам, начинающимся с 2026 года. Это подтверждается и позицией Мособлархитектуры. Так что если у вас утверждённая документация и стройка идёт — вы работаете по прежним правилам.
Практический смысл всей рамки простой. Массив от трёх гектаров в Московской области теперь идёт либо через договор о КРТ, либо через проект планировки территории. Третьего пути нет.
И порог выбран не случайно. Три гектара — это примерно тридцать участков по 8 соток (за минусом дорог).
То есть под регулирование попало практически всё, что имеет смысл называть посёлком (а не «продал соседу два участка»).
Возьмите список своих массивов и замерьте площади. Выпишите отдельно те, что за порогом трёх гектаров, — по ним разговор теперь другой, и начинать его надо не с цены за сотку.
В другом посте скажу: сколько таких массивов уже внутри зон КРТ, часто собственник об этом и не знает

ПОСТ 10/10 Каталог 4 ЗАСТРОЙКА КВАРТАЛОВ
Три модели среды: сколько этажей и какая плотность
 
Завершаем серию самым прикладным материалом. Каталог 4 собирает принципиальные решения по застройке кварталов и показывает, как три целевые модели Стандарта выглядят в параметрах.
 
Коротко о моделях:
Малоэтажная — до 4 этажей, ориентировочная плотность около 4 000 м²/га, доля общественно-деловой функции порядка 10%. Это ИЖС, блокированная застройка и небольшие МКД.
Среднеэтажная — до 8 этажей, плотность до ~15 000 м²/га, доля общественной функции порядка 20%. Переход от микрорайона к кварталу.
Центральная — до 9 этажей с высотными акцентами, максимальная плотность, доля общественно-деловой функции порядка 30%. Плотная смешанная застройка городских центров.
 
Общее для всех моделей: квартал как базовый элемент планировки площадью до 5 га, периметральная застройка с приватными дворами, активный уличный фронт и плотная связная сеть улиц.
 
Выбор модели — не вопрос вкуса, а исходная точка всей экономики: он задаёт этажность, плотность, ТЭП и, в конечном счёте, выручку и себестоимость проекта. С него и стоит начинать разговор о любом участке.
 
К посту приложена шпаргалка «Три целевые модели: параметры застройки» — держите под рукой.
 
На этом серия «Стандарт КРТ» завершена. Если разбираете конкретную площадку под КРТ, МЖК или ИЖС — расскажем, как применить Стандарт к вашему проекту. Смело пишите в личку @Porotckii_lab
IPM | LAB Лаборатория девелопмента

Другие посты из этой серии ищи по хештегу #СтандартКРТ

1/10 Книга 1. Свод Принципов

2/10 Книга 2. Застроенные территории

3/10 Книга 3. Свободные территории

4/10 Книга 4. Облик города

5/10 Книга 5. Разработка проектов

6/10 Книга 6. Реализация проекта КРТ: где теряется качество среды

7,8,9/10 Каталоги открытые пространство, жилые дома, благоустройство

Реформа 214-ФЗ, семь лет спустя. Как поменялся состав рынка. На картинках выше все наглядно, но сейчас распишу подробно.

Меня часто спрашивают,

чем вся эта история с КРТ кончится для небольших компаний

А я её уже видел. Просто в другом рынке.
Реформу 214-го закона включили 1 июля 2019 года. Прошло семь лет. Теперь всё измеримо
.
Доля строительства через эскроу: 2 % в 2019 году и 98 % в 2024-м. Полный переход за пять с половиной лет. Задолженность по проектному финансированию выросла с 0,92 до 10,3 трлн ₽, в одиннадцать раз. Средства на эскроу — с 0,148 до 7,5 трлн, в пятьдесят раз.
А вот то, на что особенно интересно 👀 Ввод многоквартирного жилья остался в коридоре 42–52 млн м². Жильё продолжали строить, объёмы реформа не затронула. Обрушила она другое. Число компаний сократилось на пятую часть за два года реформы. А за десять лет с рынка ушло 3 867 брендов из 6 327 — минус 61 %❗️
Консолидация здесь главный эффект реформы, а не побочный (говорю не со стороны — я соавтор поправок в 214-й закон и смотрел на это не из зала).
И дальше главное. Малых выдавила не конкуренция. Их выдавил порог входа, структурно. из чего он собран. Кредит — от 100 млн ₽. Собственное участие — 10 % для действующего застройщика и 30 % для нового. Опыт по 214-ФЗ — не менее 5 000 м² построенного. До входа в банк своими деньгами закрывается 35–40 % стоимости подготовки площадки. И требование, чтобы введённая за три года площадь превышала планируемую в 1,5 раза.
Последнее означает простую вещь: новый игрок не проходит по определению. А кредитуют реально 32 банка из 69 уполномоченных.
Что до цен — тут я спорю с общепринятым. Первичка выросла в 3,56 раза: с 60,4 до 215,3 тыс. ₽ за метр. Но Банк России в аналитической записке оценивает, что из разрыва между первичкой и вторичкой 11 процентных пунктов дала льготная ипотека, а не проектное финансирование. Модельная оценка ЦБ с поправкой на качество даёт разрыв 9 % против 52 % по формальной статистике.
Для ИЖС это значит: без субсидированной ипотеки ценовой эффект будет слабее ожидаемого.

Теперь загородка. То же самое идёт прямо сейчас. Эскроу для подряда работает первый год. Из 3,7 тыс. подрядчиков в системе 70 % домов строят 30 % компаний. Кредитов выдано 42,5 млрд ₽ на 1 300 компаний. А есть цифра, от которой мне не по себе. 30 % одобренных ипотек на ИЖС не были выданы — потому что у подрядчика не оказалось проектного финансирования.
Малых уже подпирают зонтичным поручительством до 20 млн ₽ на компанию — механизм заработал 30 апреля 2026 года. Подпирают — значит видят.
Ни один пункт из этого порога не закрывается деньгами клиента. И ни один — звонком.
Государство даёт маршрут: постановления, сроки, порядок согласований. Банк даёт деньги. Область даёт нормативы.
Но комплект собираешь ты. Модель считаешь ты. Замечания Мособлархитектуры читаешь и понимаешь ты. И когда концепция уходит на третий круг, потому что подрядчик правил замечания буквально, не поняв логику, — это тоже ты. Не подрядчик.
Никто не перенесёт на другой берег. Шанс дают, а плот готовишь сам (сейчас я так думаю. Лет десять назад считал, что главное — вовремя занять денег 😁).
По нашей модели операторов загородной застройки Подмосковья станет с 165 до 61 к 2036 году. Как с МКД: объёмы не упадут, состав игроков поменяется.
Так что возьмите лист и четыре строки: исходные данные, показатели и концепция, экономика, согласования. Против каждой — фамилию своего человека, который проверяет подрядчика. Пустые строки и есть то, из-за чего за десять лет ушло 3 867 брендов.
Разобрать по своей команде — полчаса потратим.
Есть вопрос, пишите в личку @Porotckii_lab 🤝

Сегодня в 9 утра в прямом эфире радио "Комсомольская правда-Петербург" на 92.0 FM уже давал комментарий на тему малогабаритных квартир в Питере и Ленинградской области. При подготовке к эфиру поднял много документов и статистики официальных источников которые меня искренне огорчили. Об этом я сказал в эфире https://vkvideo.ru/video-28893798_456262280
Мой комментарий начинается с 1:03:40

ВОТ ОСНОВНЫЕ ЦИФРЫ (выводы делайте сами)

Средняя площадь квартиры в стройке, в РФ 120,33 млн кв. м (10.08.2026), средняя площадь квартиры 49,2 кв. м (еще три года назад она была 55,5 кв.м). Продукт рынка рассчитан на одиночку, а льгота — на семью с детьми. 41,8 % домохозяйств России состоят из одного человека, 76,9 % домохозяйств не имеют детей до 18 лет. Средняя площадь строящейся квартиры 41,3 кв. м, доля студий и однокомнатных — 70 %.

Затоваривание достигло исторических значений. Распроданность строящегося жилья по России — 30,4 % (июль 2026), отношение распроданности к стройготовности упало до 69 % при норме 60–80 %. В Ленинградской области распроданность 24 % при стройготовности 39 %, доля нераспроданного 76 % — худший показатель среди крупных регионов. В массовом сегменте области объём непроданного предложения превышает прогнозируемые годовые продажи в 13,6 раза.

Спрос и доходы населения падают 2024 год +8,2 %, а уже в II квартале 2026 года +1,5 % (уровень дохда падает). Это ключевая цифра справки для понимания спроса. Пока доходы росли на 7–10 % в год, покупатель мог тянуться за ценой метра. Со второго полугодия 2025 года темп сломался: 5,8 % в четвёртом квартале и по 1,5 % в первых двух кварталах 2026 года. При этом цена метра на первичном рынке Санкт-Петербурга за первое полугодие 2026 года выросла на 6,6 %, Ленинградской области — на 7,9 % (четвёртое место в стране), тогда как по России в целом рост составил 3,6 %, что в реальном выражении означает минус 0,5 % при инфляции 4,2 %.

Разрыв очевиден: в агломерации метр дорожает вдвое быстрее среднероссийского темпа, а доходы растут на 1,5 %. Единственный способ сохранить сделку в этих условиях — уменьшить площадь. Ипотека: ставка, кредит, платёж, средневзвешенная ставка 10,5 %. Совокупная задолженность населения по ИЖК 24,7 трлн руб. на 01.08.2026. При рыночной ставке 17,8 % даже студия площадью 25 кв. м в Петербурге недоступна одному человеку со средней городской зарплатой: платёж съедает 76 % дохода. Дети в семьях и структура домохозяйств среди семей с детьми: с одним ребёнком ≈ 55 %. Рождаемость 1,374 — минимум с 2006 года.

Продукт. Доля студий и однокомнатных квартир в строящемся жилье: Ленобласть 70 % (первое место в стране), Петербург 69 %, Россия свыше 50 %. Массовый продукт агломерации физически рассчитан на одного жильца.

Покупатель. 41,8 % домохозяйств страны — одиночки, 76,9 % домохозяйств не имеют детей до 18 лет. В Петербурге 64 % одиночек — трудоспособного возраста. Демографически спрос на однокомнатный формат объективно существует и он массовый.

Товарные остатки застройщиков МКД. Продано 30,4 % (было 31,7 % годом ранее). Доля непроданного в домах со сроком ввода в 2026 году 45 % (продано 55 % — минимум с 2020 года).

P.S. радио не телевидение, здесь дали целых 10 минут эфирного времени 😁🔥

Я сегодня в центре Москвы встречался с одними ребятами, с потенциальными клиентами. А потом оказался на улице, на которой я жил раньше. В центре — неважно. И вспомнил вот что: вспомнил своё ощущение в 2023 году, когда у меня всё начало разваливаться. Мне было очень плохо внутри, очень тяжело от мыслей и нагнетающих страхов. Ещё с уже бывшей женой, начал ссориться.

Я лежал в этой квартире, ночью проснулся и проснулся такой в панике, в тревоге. Пошёл в аптеку искать какие-то успокоительные, хоть что-то, успокоиться — корвалол или что-то. Ничего не нашёл, нашёл какие-то стики. В общем, корвалола не было. Я помню эту тревогу, эту боль — это вообще просто невозможно: гудит всё, голова гудит, сердце стучит. Полный мрак, туман, отсутсвие перспективы.

И сегодня я оказался в этом же месте, на этой же улице. Видимо, неспроста. И почувствовал, и сравнил ощущение — радости, перспективы, сердце полного любви, бодрости духа, светлого ума. Да, за это время действительно многое изменилось. Я вообще перестал употреблять алкоголь, начал глубже изучать религию и познавать Господа, не просто ходить в храм, а общаться там с Всевышним. Читать классическую литературу и слушать философов, воспитывать свой дух и характер на других принципах. Выбрал другого партнера для жизни в радости и любви.

Стоял и думал о том, что в очередной раз мне вселенная подсказала: в моменте мы за что-то переживаем, а потом, через какое-то время, это всё проходит. Все становится не важным. И ты это вспоминаешь через три года или через год — просто с улыбкой. Вот как сегодня, как сейчас.

Это очень хороший урок, который я сегодня прожил. О том, что надо просто принять ситуацию как она есть. Она не плохая, она не хорошая — она такая, какая есть. И точно всегда сделано для того, чтобы мы что-то улучшили, что-то поняли. И всегда приходит что-то лучше, проверено. Вопрос доверия. Хороших выходных!

Сегодня в первые иду с семьей на футбольный матч на большой стадион 🏟️ день новых впечатлений!

Сегодня в одном подмосковном коттеджном поселке обратил внимание на то, что чем лучше создается инфраструктура, тем больше люди поддерживают эту концепцию. И не нужно никакие вводить жёсткие правила для того, чтобы эту концепцию сопровождать. Люди просто благоустраивают территорию в соответствии с концепцией, которую заложил застройщик и поддерживает её. А недвижимость с каждым годом в таком населённом пункте растёт в цене и улучшается сам объект.