Дайджест лета: три новости, которые меняют расчёт в ИЖС
Лето кончилось, а решения нет. Собрал три сюжета, которые за эти три месяца реально поменяли арифметику в загородке.

Первое. Реформу семейной ипотеки сдвинули. 29 июня Минфин сказал прямо: решение об изменении условий примут не раньше 1 октября, до этой даты параметры прежние. Сейчас это до 6 % годовых, лимит 12 млн ₽ в столичных регионах и 6 млн в остальных, взнос от 20 %.
Что обсуждается к октябрю: ставку развести по числу детей в коридоре от 4 до 12 %, лимиты поднять до 18 млн в столичных и до 8–10 млн в прочих, льготную ставку ограничить пятнадцатью годами. Ни одного документа под этим пока нет. Поэтому считайте оба варианта, а в продажах ссылайтесь только на действующие условия.
Второе. Спрос замер в ожидании этого решения. Июнь: 4,9 тыс. кредитов на ИЖС, плюс 60 % год к году, 34 млрд ₽. Июль: 3,9 тыс. кредитов, плюс 5 %, объём 25,1 млрд — на процент ниже прошлогоднего. Рынок загородки почти целиком упирается в семейную ипотеку и реагирует на новости Минфина быстрее, чем на любой наш маркетинг.
Третье. Нормативка Подмосковья заработала целиком. 1734-ПП — порог три гектара: всё что выше, идёт через КРТ, без ППТ нет межевания, без договора КРТ нет ГПЗУ. 1822-ПП — стандарт территории: участок от 600 м², 15 кВт на домовладение, централизованные сети, вода и газ по нормативу. 371-ПП — благоустройство: твёрдое покрытие, тротуары, парковочные карманы.
Год назад это обсуждали. Сейчас проверяют на входе. Концепция, которая раньше проходила, разворачивается на экспертизе.
Теперь складываем. Спрос снижается, требования к продукту растут. По нашей модели себестоимость входа в системный формат выросла на 84 %, а рыночная цена сотки — на 67 %. Эти семнадцать процентных пунктов разницы давят на маржу, и объёмом их не закрыть.

Продаваемость посёлка сегодня — это связка: участок, аккредитованный подрядчик, эскроу и банк, который этого подрядчика пропускает. Выпадает одно звено — не продаётся ничего.
❗️Что успеть до октября. Посчитать проект в двух вариантах ипотеки, действующем и обсуждаемом. Проверить участок на порог трёх гектаров. Прогнать концепцию через 1822-ПП по каждому пункту. Найти подрядчика, которого банк уже кредитует, а не того, кто дешевле.
Если у вас в Подмосковье участок больше трёх гектаров — концепцию считайте сейчас. С этим тоже могу помочь 🤝
Маршрут в КРТ занимает полтора года, и он не начнётся раньше, чем вы его начнёте.
Есть вопрос, пишите в личку @Porotckii_lab