ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

ФЗ-299 от 04.08.2026 — права по договору о КРТ переходят вместе с недвижимостью

Что это меняет? Закон правит статьи 66, 70 и 71 Градостроительного кодекса. В статье 70 появилась часть 9.1: права и обязанности по договору о КРТ передаются третьему лицу при отчуждении недвижимости. Часть 8 переформулирована — договор заключается без торгов. Статья 71 уточнила критерии оператора КРТ.

Почему для нас это важно?
Соинвестор входит в уже заключённый договор вместе с недвижимостью, без отдельных переговоров с публичной стороной. Этот механизм стоит заранее описать в соглашении правообладателей и заложить в финмодель как сценарий выхода партнёра.

Действует с 05.08.2026.

IPM | LAB

Мособлархитектура ограничила инициативы по смене зонирования

Распоряжение Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от 11 сентября 2026 года № 33РВ-838 установило порядок рассмотрения инициатив граждан и организаций об изменении функционального зонирования территории и границ населённых пунктов. Регламент исключает из рассмотрения предложения о многоэтажном жилищном строительстве, а также по участкам площадью более 3 га под коттеджное строительство и садоводство; одновременно отменено распоряжение от 12 августа 2022 года № 27РВ-388. Сам документ подписан до отчётного периода и попал в еженедельный обзор регионального законодательства 21 сентября.

На мой взгляд прямое ограничение привычного маршрута: собственникам крупных массивов в Подмосковье остаётся путь через КРТ по инициативе правообладателя и документацию по планировке территории.

«Стимул» возвращается.
И впервые под ИЖС ❗️
Вчера на Московском финансовом форуме Файзуллин сказал вещь, которую в нашем сегменте ждали два года: программа «Стимул» возобновляется с 2027 года. Но пойдёт она только на инфраструктуру индивидуального жилищного строительства.
Правила ещё в работе - внесли в Минфин в пятницу. Распределение будет через конкурс.
Почему это важно именно для нас: Почти в каждом проекте ИЖС, который ко мне приходит, экономика ломается на одном и том же - на сетях и дорогах. Центральные сети- это сразу порядка +25% к себестоимости квадрата. Соцобъекты по РНГП - ещё сверху. И вот эта история съедает маржу до того, как вы продали первый дом.
«Стимул» за 2019–2024 годы дал 53,8 млн квадратных метров - примерно 13% всего построенного жилья в стране. Только раньше это работало в основном на многоквартирку. Теперь - на посёлки.
Но внимание: конкурс. Это не пришёл и получил. Это значит, что деньги уйдут тем, у кого на руках будет готовый комплект: утверждённая градостроительная документация, ППТ/ПМТ, посчитанные ТЭПы, расчёт нагрузок, полученные ТУ и внятная финмодель проекта.
Кто сядет готовить документацию в январе 2027-го — опоздает. Конкурсы не ждут, пока вы закажете проект планировки.

Что делать сейчас, осенью 2026-го:
Определиться уже с площадкой и подтвердить, что она вообще проходит по ПЗЗ и нормативам региона - до вложений.
Запустить градостроительную документацию: ППТ/ПМТ, концепция, мастер-план. И внимание ❗️Это самый длинный по срокам блок.
Посчитать инженерию честно: нагрузки, головные сооружения, ТУ. Понять, какую именно часть инфраструктуры вы будете просить субсидировать.
Параллельно смотреть второй контур - инфраструктурный заём ДОМ.РФ. «Стимул» не единственный инструмент, и их можно складывать.
Держать финмодель в двух версиях: со субсидией и без. Проект должен жить и без неё, иначе это не проект, а надежда.
Правил ещё нет - как только выйдут, разберу их здесь по пунктами пришлю все ссылки.

А у вас есть площадка под ИЖС, которую вы отложили именно из-за сетей? Напишите в комментариях, посмотрим, попадает ли она в логику «Стимула»

Московская область написала свои правила по ИЖС. И дала ровно год

31 августа Правительство Московской области выпустило постановление № 1069-ПП. Пока все следили за федеральной реформой, регион спокойно утвердил свой порядок и свои формы: разрешения на строительство, разрешения на ввод и уведомления о планируемом строительстве и окончании строительства ИЖС и садовых домов.

По сути это областная надстройка над переходом разрешительной документации на реестровую модель. Федерация задала рамку — область прописала, как это работает у неё.

Первая реакция у большинства застройщиков одинаковая:
всё, теперь всё переделывать
Не надо, подождите и разберитесь.

⚠️Уведомления, утверждённые до 1 сентября 2026 года, остаются действительными. Переоформлять уже поданные документы не нужно. Разрешения в переходный период выдаются по прежней редакции ГрК. Переходный период — до 1 сентября 2027 года.

То есть для посёлков ИЖС ближайший год проходит по привычным формам. Это хорошая новость и одновременно спорная.

Я много раз видел, как «у нас есть год» превращается в «у нас осталось две недели». Переходные периоды опасны именно тем, что думают что времени ещё много. Проект, который сегодня спокойно проходит по старым уведомлениям, в сентябре 2027-го упрется в новые формы, новые требования к составу сведений и в то, что специалисты, которые это умеют, заняты у тех, кто начал раньше заниматься этим вопросом.

Что имеет смысл сделать сейчас, пока время есть:

1. Поднять реестр всех действующих уведомлений и разрешений по своим посёлкам и отметить, что заканчивается после 01.09.2027.
2. Посмотреть, какие очереди и этапы вы физически не успеете закрыть в переходном периоде — именно они пойдут по новым правилам.
3. Сверить внутренние шаблоны и регламенты подачи с формами из 1069-ПП, не откладывая на лето 2027-го.

А у вас уже есть карта: какие объёмы успеваете закрыть по старым правилам, а какие точно уйдут в новый порядок?

IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
📞 +7 921 931-82-02 Константин
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

КРТ дошло до закрытых городов

Саров получил положительное заключение экспертизы по первому дому в рамках КРТ. Первое ЗАТО в стране, где заработал этот механизм.

Расселяют 38 семей из 11 аварийных домов, в проекте детский сад на 125 мест, сети и дороги, срок реализации 10 лет.

Я к чему. Механизму пять лет, и всё это время в регионах отвечали: у нас особый режим, у нас не получится. ЗАТО — это пропуска, ограничения по земле, отдельные согласования. Получилось.

Значит, «у нас особая территория» больше не аргумент. Аргумент другой: есть ли аварийный фонд, есть ли неэффективно используемая застройка и кто посчитает экономику расселения.

Что делать завтра. Если у вас земля рядом со старым фондом, поднимите генплан и ПЗЗ и проверьте территорию по критериям КРТ вашего региона.

Скиньте кадастровый номер, посмотрим вместе.

Константин Пороцкий
IPM|LAB

ФЗ-301: в зонах затопления и подтопления строить больше нельзя

Закон № 301-ФЗ от 04.08.2026 переписал статьи 24 и 67.1 Водного кодекса: в границах зон затопления и подтопления запрещено строительство любых объектов капитального строительства и освоение территорий под застройку, кроме сооружений инженерной защиты. Раньше строить разрешалось при условии защиты самого объекта, теперь порядок обратный — сначала инженерная защита территории и снятие статуса зоны решением Росводресурсов, и только потом стройка. Для проектов ИПМ это новый обязательный фильтр на стадии анализа участка: зону затопления проверяем до расчёта чистого пятна, иначе уезжает весь ТЭП.

Источник: Официальное опубликование правовых актов

IPM|LAB

Мособлархитектура переписала порядок учёта предложений в генплан

Распоряжение от 11.09.2026 № 33РВ-838 утвердило новый Порядок принятия решения об учёте предложений физических и юридических лиц в проекте генплана и в проекте изменений генплана муниципального образования Московской области; прежнее распоряжение 27РВ-388 от 12.08.2022 утратило силу. Порядок не распространяется на предложения по многоквартирному строительству и по территориям площадью 3 га и более под ИЖС и садоводство. Типовой проект посёлка у нас почти всегда крупнее 3 га, поэтому зайти в генплан через это заявление не получится — остаётся маршрут КРТ и отдельные процедуры.

Источник: КонсультантПлюс

IPM|LAB

Читаю сейчас четыре книги параллельно. Лучшее, что попалось за последнее время, — «Фауст» Гёте. Я брался за него раньше, и не пошло. Видимо, тогда я к нему просто не дорос. А сегодня открываю на любой странице и залипаю: сила мысли, логика, то, как поставлена каждая фраза. И разговор о главном — добро, зло, человеческие отношения. Одна строчка зацепила отдельно: «Наружный блеск рассчитан на мгновенье, а правда переходит в поколенья». А вы что сейчас читаете?

На рынке ИЖС с эскроу работают уже 5 тысяч подрядчиков

По данным аналитического центра ДОМ.РФ, с эскроу-счетами в индивидуальном строительстве работают около 5 тыс. подрядчиков, из них 1,4 тыс. вышли на рынок с начала 2026 года. Схема перестаёт быть экзотикой: для проектов посёлков это означает, что банковское сопровождение продаж домов становится нормой, и модель продаж лучше сразу считать под эскроу.

Источник: Аналитика ДОМ.РФ

IPM|LAB

ИИ уже зашёл в девелопмент. Только не туда где вы думали. Моя команда даже собрала для вас наглядный график (2 картинка)

Anthropic опубликовала отчёт по рынку труда. И там впервые посчитали не «что нейросеть умеет в теории», а что она реально делает в рабочих задачах — по миллионам обращений.

Цифры: потолок в бизнесе и финансах — 94% задач. Реально закрыто — 28%. В офисной работе потолок 90%, факт — 34%. Разрыв между «может» и «делает» — 50–65 процентных пунктов почти в каждой профессии.
Я взял их категории и разложил на роли нашего девелоперского проекта. Схема — в карусели ⬆️
Смотрите, что видно.
Самая «съеденная» история — не проектирование и не аналитика. Это бумага. Письма, протоколы, реестры, комплектность заявки в Мособлархитектуру. Треть задач уже уходит в машину, причём само, без приказов сверху.
Дальше — деньги проекта. Финмодель, сметы, аналитика рынка, Best Use. Потолок 94%, а пользуются единицы. Один мой клиент три недели вручную гонял варианты по участку в таблицах. Мы в IPM пересобрали то же самое за пару вечеров — не потому что машина умнее, а потому что она не устаёт считать двадцать первый сценарий. Ну и я уже набил руку в работе с ИИ.
Градостроительная документация, договоры, ДКРТ — потолок 85–89%. Но переговоры с администрацией, ответственность и подпись машина не заберёт. Проверено.
А теперь посмотрите на левую сторону схемы. Она почти пустая. СМР, монтаж сетей, пусконаладка — 2%. Геодезия, изыскания, технадзор, приёмка, эксплуатация посёлка — около нуля. Здесь платят за руки, за присутствие на объекте и за того, кто ставит подпись.

Что это значит для нас с вами?
Разрыв между потолком и практикой — это не угроза. Это фора. Пока один собирает комплект по ППТ неделю и вручную пересчитывает экономику, второй делает это за два дня и идёт дальше — в поле, к администрации, к земле. Через год разрыв закроется, и фора закончится.

Скажите честно: у вас в компании ИИ уже кто-то реально использует в работе — или пока «посмотрим, что там будет»? Мне и моей команде очень нравится работа с ИИ, НО я абсолютно всегда проверяю все что выдает мне машина, более того нахожу огромное количество ошибок и несостыковок. Так что ИИ на данный момент полностью не может заменить грамотного девелопера, несмотря на то, что можно очень серьёзно обучить свой Аватар.

Напишите мне лично @Porotckii_lab — полчаса потратим, разберём ваш проект и поймём где вам уже можно применить ИИ, а где вам нужен я как девелопер 🤝

Сбер может сесть за руль «Самолета»

Крупнейший девелопер страны приехал к кредиторам договариваться о реструктуризации. По данным «Ъ», Сбербанк как главный кредитор может взять под управление часть проектов компании.
Теперь цифры, из-за которых это стало возможным.
Краткосрочные кредиты — 325,3 млрд руб., долгосрочные — 448,1 млрд. А капитализация на 16 сентября — 15,67 млрд. То есть рынок оценивает весь бизнес дешевле, чем компания должна по одному кварталу платежей. Из общего долга 274,2 млрд (30,6%) — это деньги Сбера.
Выручка за первое полугодие 2026-го упала на 31,3%, до 117,4 млрд. Чистый убыток — 22,3 млрд против прибыли годом ранее.
Понимаете, да? Это не «временная просадка продаж». Это когда проектное финансирование перестаёт обслуживаться темпом наполнения эскроу.
Что реально обсуждается
Реструктуризация кредитов, залог активов бенефициаров и — самое интересное — вход банка в капитал дочерних структур, которые строят конкретные ЖК на деньги того же Сбера. По сути банк из кредитора становится совладельцем проекта.
Прецедент на рынке уже был. «Дом.РФ» и «Петрострой»: кредитор сам довёл до конца ЖК «Лампо». Не из любви к стройке — чтобы контролировать процесс и передать людям квартиры.
Почему я считаю это поворотным моментом
Продажи в Москве и области за январь–август 2026 упали на 29%. Ставка держит покупателя за горло, эскроу наполняется медленно, ставка по проектному финансированию раскручивается. У банка два пути: ждать дефолта или заходить в управление.
Он выберет второй. Всегда выбирает второй, когда объект уже наполовину построен.
И вот здесь начинается новая реальность для всех, кто строит на проектном финансировании. Ещё раз: банк смотрит не на вашу презентацию, а на график продаж и покрытие долга. Как только разрыв становится системным — приходит не менеджер, приходит служба, которая будет считать ваш проект за вас.
Что делать застройщику уже завтра
1. Пересчитать финмодель по факту продаж, а не по плану двухлетней давности.
2. Посмотреть ковенанты в кредитном договоре — где именно вы к ним ближе всего.
3. Идти к банку первым, до нарушения. Разговор «мы видим риск и предлагаем решение» и разговор «мы просрочили» — это две разные жизни.
Я видел проекты, где собственник тянул до последнего и приходил к кредитору уже без переговорной позиции. Терял не проект — терял компанию.

Как считаете, коллеги: участие банков в управлении девелоперами станет нормой или это разовые истории для крупняка? Пишите в комментариях

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
📞 +7 921 931-82-02 Константин @Porotckii_lab
🌐 ipmdv.com

Разбираю, как рынок Подмосковья ответил на новые требования. Ответ неожиданный. И он хорошо виден в цифрах предложения.

Всего в предложении — 55,5 тысячи лотов. Рост за год 34 %. То есть предложение не сжалось, а выросло, и заметно.
Но выросло неравномерно. Здесь начинается интересное.
89 % предложения — участки без подряда. Просто земля. За год они прибавили 52 %.
Готовых коттеджей стало меньше на 23 %.
Организованная застройка с подрядом — 10–11 % рынка.
Так что рынок не вырос. Рынок сдвинулся в самый простой продукт из возможных.
Логика за этим совершенно понятная, и глупой я её назвать не могу. Требования 1822-ПП относятся к территории — к дорогам, сетям, площадкам, облику. А продажа отдельного участка требований почти не добавляет.
Продать землю проще, быстрее и с меньшими вложениями, чем построить дом. Деньги приходят сразу, а не через два года.
К этому добавьте охлаждение спроса. Ипотека на ИЖС за 11 месяцев 2025 года упала на 52 % по объёму и на 56 % по числу кредитов.
Когда кредит дорожает, готовый дом за двадцать миллионов продать труднее, а участок за три — легче. Рынок пошёл туда, где ещё платят. Это рациональное поведение. Проблема в том, что у него решения горизонт короткий.

И где же стратегия ломается? Пополнение старой нарезки падает с 8 000 лотов в год сейчас до 150 к 2036-му: новые массивы вне КРТ не нарезать.
Продавать простой продукт можно до тех пор, пока есть что нарезать. А нарезать больше нечего.
И вторая часть, менее очевидная. Пока 89 % рынка торгуют одним и тем же товаром, единственный доступный аргумент — цена. Отсюда демпинг, отсюда падающая маржа, отсюда невозможность вложиться в инфраструктуру. Круг замкнулся. Разрыв между 89 и 11 процентами — это не про размер компании. Это про то, что вы продаёте: сырьё или продукт. Сырьё всегда конкурирует ценой, продукт — свойствами.
И заметьте, что 11 процентов — это те, кто уже умеет делать документацию, считать инфраструктуру и работать с подрядом. То есть переход из 89 в 11 — это не смена вывески, а набор компетенций.

Определите честно, в каких вы 89 % или в каких 11 %. И если в 89 — выпишите, чего конкретно не хватает, чтобы перейти: людей, денег, документации или просто решения?

Хорошего дня!