Разбираю, как рынок Подмосковья ответил на новые требования. Ответ неожиданный. И он хорошо виден в цифрах предложения.

Всего в предложении — 55,5 тысячи лотов. Рост за год 34 %. То есть предложение не сжалось, а выросло, и заметно.
Но выросло неравномерно. Здесь начинается интересное.
89 % предложения — участки без подряда. Просто земля. За год они прибавили 52 %.
Готовых коттеджей стало меньше на 23 %.
Организованная застройка с подрядом — 10–11 % рынка.
Так что рынок не вырос. Рынок сдвинулся в самый простой продукт из возможных.
Логика за этим совершенно понятная, и глупой я её назвать не могу. Требования 1822-ПП относятся к территории — к дорогам, сетям, площадкам, облику. А продажа отдельного участка требований почти не добавляет.
Продать землю проще, быстрее и с меньшими вложениями, чем построить дом. Деньги приходят сразу, а не через два года.
К этому добавьте охлаждение спроса. Ипотека на ИЖС за 11 месяцев 2025 года упала на 52 % по объёму и на 56 % по числу кредитов.
Когда кредит дорожает, готовый дом за двадцать миллионов продать труднее, а участок за три — легче. Рынок пошёл туда, где ещё платят. Это рациональное поведение. Проблема в том, что у него решения горизонт короткий.

И где же стратегия ломается? Пополнение старой нарезки падает с 8 000 лотов в год сейчас до 150 к 2036-му: новые массивы вне КРТ не нарезать.
Продавать простой продукт можно до тех пор, пока есть что нарезать. А нарезать больше нечего.
И вторая часть, менее очевидная. Пока 89 % рынка торгуют одним и тем же товаром, единственный доступный аргумент — цена. Отсюда демпинг, отсюда падающая маржа, отсюда невозможность вложиться в инфраструктуру. Круг замкнулся. Разрыв между 89 и 11 процентами — это не про размер компании. Это про то, что вы продаёте: сырьё или продукт. Сырьё всегда конкурирует ценой, продукт — свойствами.
И заметьте, что 11 процентов — это те, кто уже умеет делать документацию, считать инфраструктуру и работать с подрядом. То есть переход из 89 в 11 — это не смена вывески, а набор компетенций.

Определите честно, в каких вы 89 % или в каких 11 %. И если в 89 — выпишите, чего конкретно не хватает, чтобы перейти: людей, денег, документации или просто решения?

Хорошего дня!