Порог трёх гектаров

Мы с командой сделали небольшую нарезку самых интересных вопросов и ответов конференции по КРТ.
На вопросы отвечал Заместитель руководителя Комитета по архитектуре и градостроительства московской области Яшкова Ольга Витальевна

Итак, 2 постановления поменяли работу с землёй в Подмосковье. Вышли в конце декабря 2025 года и прошли почти незамеченными, но не для IPM Development.
Разбирем, что в них написано.
Первое — 1734-ПП от 19 декабря 2025 года. Изменения в методику определения необходимости включения территорий в границы КРТ. Суть: земельный участок свыше 3 гектаров, предназначенный для ИЖС, относится к КРТ автоматически.
Не по заявлению собственника. Не по решению администрации в каждом отдельном случае. По площади.
Второе — 1822-ПП от 26 декабря 2025 года, действует в редакции 371-ПП от 9 апреля 2026-го. Утверждены требования к развитию территорий под индивидуальные жилые и садовые дома: размеры участков, въезды, дороги, тротуары, парковки, сети, расчётные нагрузки, территории общего пользования, архитектурный облик.
Вот его большинство ещё не читало. А читать придётся: там нормативы, от которых прямо зависит количество лотов.
Теперь зачем это сделали. Причины перечислены в самих документах, и они неприятно узнаваемые девелоперами.
Темпы строительства опережают развитие инфраструктуры. Рост коммунальных аварий. Дефицит социальной инфраструктуры и большая удалённость до объектов. Хаотичная планировка: посёлки спроектированы без учёта транспортных связей — единственный въезд, отсутствие дублёров, узкие проезды. Экологические риски: бесконтрольное бурение индивидуальных скважин, отсутствие очистных сооружений.
Формулировка в документе прямая: качество жизни не соответствует современным стандартам.
И это не претензия к качеству домов. Дома как раз научились строить неплохо. Претензия к тому, что между домами — к среде, которую никто не проектировал.
Что меняется по существу, если положить два подхода рядом.
Было: строительство домов без привязки к дорогам и к мероприятиям по строительству питающих центров. Стало: синхронизация застройки с развитием инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Было: отсутствие чёткого распределения обязанностей. Стало: прозрачное разграничение обязательств сторон в договоре о КРТ.
Было: непродуманный или хаотичный внешний вид посёлка. Стало: единые архитектурно-градостроительные решения, утверждаемые на Градостроительном совете области.
Было: нерегулируемая этапность застройки. Стало: очерёдность освоения с контролем выполнения обязательств.
Последний пункт я бы выделил особо. ❗️Контроль выполнения обязательств означает, что продать первую очередь и уйти уже не получится. Этапы связаны
Одна оговорка, чтобы не пугать зря. Обратной силы новые требования не имеют: они применяются к проектам, начинающимся с 2026 года. Это подтверждается и позицией Мособлархитектуры. Так что если у вас утверждённая документация и стройка идёт — вы работаете по прежним правилам.
Практический смысл всей рамки простой. Массив от трёх гектаров в Московской области теперь идёт либо через договор о КРТ, либо через проект планировки территории. Третьего пути нет.
И порог выбран не случайно. Три гектара — это примерно тридцать участков по 8 соток (за минусом дорог).
То есть под регулирование попало практически всё, что имеет смысл называть посёлком (а не «продал соседу два участка»).
Возьмите список своих массивов и замерьте площади. Выпишите отдельно те, что за порогом трёх гектаров, — по ним разговор теперь другой, и начинать его надо не с цены за сотку.
В другом посте скажу: сколько таких массивов уже внутри зон КРТ, часто собственник об этом и не знает