Меня часто спрашивают,
чем вся эта история с КРТ кончится для небольших компаний
А я её уже видел. Просто в другом рынке.
Реформу 214-го закона включили 1 июля 2019 года. Прошло семь лет. Теперь всё измеримо
.
Доля строительства через эскроу: 2 % в 2019 году и 98 % в 2024-м. Полный переход за пять с половиной лет. Задолженность по проектному финансированию выросла с 0,92 до 10,3 трлн ₽, в одиннадцать раз. Средства на эскроу — с 0,148 до 7,5 трлн, в пятьдесят раз.
А вот то, на что особенно интересно 👀 Ввод многоквартирного жилья остался в коридоре 42–52 млн м². Жильё продолжали строить, объёмы реформа не затронула. Обрушила она другое. Число компаний сократилось на пятую часть за два года реформы. А за десять лет с рынка ушло 3 867 брендов из 6 327 — минус 61 %❗️
Консолидация здесь главный эффект реформы, а не побочный (говорю не со стороны — я соавтор поправок в 214-й закон и смотрел на это не из зала).
И дальше главное. Малых выдавила не конкуренция. Их выдавил порог входа, структурно. из чего он собран. Кредит — от 100 млн ₽. Собственное участие — 10 % для действующего застройщика и 30 % для нового. Опыт по 214-ФЗ — не менее 5 000 м² построенного. До входа в банк своими деньгами закрывается 35–40 % стоимости подготовки площадки. И требование, чтобы введённая за три года площадь превышала планируемую в 1,5 раза.
Последнее означает простую вещь: новый игрок не проходит по определению. А кредитуют реально 32 банка из 69 уполномоченных.
Что до цен — тут я спорю с общепринятым. Первичка выросла в 3,56 раза: с 60,4 до 215,3 тыс. ₽ за метр. Но Банк России в аналитической записке оценивает, что из разрыва между первичкой и вторичкой 11 процентных пунктов дала льготная ипотека, а не проектное финансирование. Модельная оценка ЦБ с поправкой на качество даёт разрыв 9 % против 52 % по формальной статистике.
Для ИЖС это значит: без субсидированной ипотеки ценовой эффект будет слабее ожидаемого.
Теперь загородка. То же самое идёт прямо сейчас. Эскроу для подряда работает первый год. Из 3,7 тыс. подрядчиков в системе 70 % домов строят 30 % компаний. Кредитов выдано 42,5 млрд ₽ на 1 300 компаний. А есть цифра, от которой мне не по себе. 30 % одобренных ипотек на ИЖС не были выданы — потому что у подрядчика не оказалось проектного финансирования.
Малых уже подпирают зонтичным поручительством до 20 млн ₽ на компанию — механизм заработал 30 апреля 2026 года. Подпирают — значит видят.
Ни один пункт из этого порога не закрывается деньгами клиента. И ни один — звонком.
Государство даёт маршрут: постановления, сроки, порядок согласований. Банк даёт деньги. Область даёт нормативы.
Но комплект собираешь ты. Модель считаешь ты. Замечания Мособлархитектуры читаешь и понимаешь ты. И когда концепция уходит на третий круг, потому что подрядчик правил замечания буквально, не поняв логику, — это тоже ты. Не подрядчик.
Никто не перенесёт на другой берег. Шанс дают, а плот готовишь сам (сейчас я так думаю. Лет десять назад считал, что главное — вовремя занять денег 😁).
По нашей модели операторов загородной застройки Подмосковья станет с 165 до 61 к 2036 году. Как с МКД: объёмы не упадут, состав игроков поменяется.
Так что возьмите лист и четыре строки: исходные данные, показатели и концепция, экономика, согласования. Против каждой — фамилию своего человека, который проверяет подрядчика. Пустые строки и есть то, из-за чего за десять лет ушло 3 867 брендов.
Разобрать по своей команде — полчаса потратим.
Есть вопрос, пишите в личку @Porotckii_lab 🤝