КОТЛОВАНЪ

Новостройки начинают проигрывать вторичке: что будет с ценами на жилье

Рынок недвижимости Москвы подошел к переломному моменту: цены на новостройки, раздутые льготными программами, начинают терять опору и готовы обвалиться, считают в «Индикаторе рынка недвижимости IRN.RU».

Сегодня разрыв цен между первичкой и вторичкой составляет в среднем около 30%. Закрыть его можно только двумя путями: либо вторичка должна дорожать, либо новостройки – дешеветь и, скорее всего, в ближайшем году будут происходить оба эти процесса, отмечает аналитик.

Новостройки сейчас все больше начинают проигрывать вторичке. По цене они ощутимо дороже, по локации — нередко расположены хуже (окраины и бывшие промзоны против сложившихся обжитых районов), по рискам — выше (затягивание сроков строительства, риск заморозки строек, несоответствие обещанного и реального) и так далее. А теперь не остается и последнего козыря – сжатие льготных ипотечных программ похоже достигло критической массы, поясняют в IRN.RU.

По оценке аналитика, большую часть разрыва цен между первичкой и вторичкой должна закрыть именно коррекция цен на новостройки. В результате в перспективе 2026 и 2027 годов будет происходить сближение цен первички и вторички. «Цены на вторичное жилье будут медленно карабкаться вверх, отыгрывая инфляцию, а на новостройки – сползать вниз в той или иной форме. А глубина этого снижения будет сильно отличаться от объекта к объекту в зависимости от его качества, а также степени завышенности изначальной цены», - прогнозируют эксперты.

#вторичка #новостройки

Подпишитесь на «Про квадраты»

⚖️ Реконструкция залоговой недвижимости не прекращает ипотечное обременение. Как разъяснил Верховный суд РФ, даже если объект изменился до неузнаваемости, залог сохраняется автоматически по закону.

▶️Определение 310-ЭС25-14720
▶️Дело N А83-8763/2020

До момента полного погашения долга объект находится в залоге у банка, поэтому любые серьезные изменения требуют согласования. Эксперты предупреждают, что игнорирование этого правила может привести к штрафам, проблемам с продажей или рефинансированием, а в крайнем случае – к потере жилья.

#суд #недвижимость

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

Аренда или покупка: что выгоднее в мегаполисах в 2026 году

Соотношение финансовой выгоды между покупкой и арендой жилья в крупнейших российских городах изменилось, выяснила «РБК-Недвижимость». Если год назад покупка была предпочтительнее аренды в 12 из имеющихся в России 16 городов-миллионников, то к маю 2026 года количество таких городов сократилось до семи. Это следует из индекса price-to-rent, который рассчитала редакция по данным «Этажей».

Индекс price-to-rent — это соотношение стоимости квартиры на вторичном рынке к годовым расходам на аренду жилья тех же габаритов. Расчеты сделаны для однокомнатных квартир площадью 37 кв. м.

К маю 2026 года единственным в России миллионником, где снимать однокомнатную квартиру выгоднее, чем покупать, оказался Нижний Новгород. Основных причин две: однушки за последние шесть месяцев здесь подорожали на 16%, до 7,3 млн руб., а цены на аренду жилья снизились на 13%, до 30,1 тыс. руб. в месяц.

В зоне, где индекс price-to-rent ниже 15 (то есть покупка жилья выгоднее аренды), сейчас находятся семь мегаполисов. В зону индекса price-to-rent в диапазоне 15–20 (где нельзя дать однозначной рекомендации, покупать жилье или снимать) сейчас попадает восемь мегаполисов. Подробнее в инфографике

Примечательно, что еще полгода назад (как и год назад, и полтора года назад) ни у одного из городов, попадающих в зону неоднозначных рекомендаций, индекс price-to-rent не превышал 17,5, то есть не выходил за середину диапазона неопределенности и не приближался к зоне, где жилье рекомендуется снимать, а не покупать.

Сейчас таких мегаполисов три, причем все они — крупнейшие миллионники России с самым дорогим жильем. Это:

Казань с индексом price-to-rent 19,10, где однокомнатная квартира на вторичном рынке стоит 7,7 млн руб.;
Санкт-Петербург с показателем 18,47 и ценой 9 млн руб. за однушку;
Москва, где индекс составляет 17,85, а средняя стоимость 37-метровой квартиры — 14,3 млн руб.

В среднесрочной перспективе тренд в пользу аренды будет только набирать обороты. И причины здесь две:
🔹с одной стороны — растущий объем предложения съемного жилья,
🔹с другой — восстанавливавшийся спрос и сокращающийся дисконт при продаже.

Подпишитесь на «Про квадраты»

⚡️«Сейчас строим жилой комплекс в центре Ташкента, в проекте — комплекс в Черногории»,— президент Agalarov Development Эмин Агаларов в интервью директору Всeостройке.pф С. Опрышко

В разговоре он затронул и другие международные проекты, например, рассказал об экспериментах в Баку:

«Я сейчас в Sea Breeze строю небоскрёб прямо в море. Высота здания Cipriani Tower составит 323 метра. И мне кажется, что это первый строительный челлендж, потому что здание очень сложное — там и ветер, и сейсмика и множество других нюансов».

🟠О законодательных барьерах в России
По мнению Эмина, эскроу-счета стагнируют девелопмент, особенно с высокой процентной ставкой. Например, в Узбекистане и Азербайджане нет эскроу — и это позволяет строить быстрее и больше. А в России надо либо доработать систему эскроу, либо отменить её.

🟠О Баку и Сочи
Что касается инвестиций, Агаларов считает, что в Сочи сейчас немного страшнее из-за сложностей с логистикой, но верит, что это временно и скоро всё наладится. «Я вижу в Сочи огромный потенциал. А Баку — просто сегодня рай».

🟠О деталях в элитном девелопменте
Самая дорогая «фишка» в проектах Эмина Агаларова — озеленение. Только в прошлом году было потрачено $35 млн, а в этом — $50 млн.

«Когда ты строишь большие комплексы и много зданий, очень сложно сохранить эту бутиковость и эксклюзивность. Поэтому я сейчас раздумываю о том, чтобы заняться очень камерным девелопментом»,— отметил он.

🟠Об уроках от отца
На вопрос о том, чему он научился у отца, Эмин ответил, что главным уроком стала бескомпромиссная позиция отца: «Все, что он делал, он хотел сделать лучше всех». Это кредо стало основой его собственного подхода к девелопменту.

Полное интервью с Эмином Агаларовым смотрите на площадках Всеостройке.pф по ссылкам:
➖ YouTube
➖ Rutube
➖ Дзен
➖ ВК Видео

⚡️Из тура по флагманским проектам ТОЧНО привезли инсайд, как можно в десятки раз увеличить продажи объекта даже там, где еще недавно было чистое поле

— на примере ЖК «Родные Просторы» в Краснодаре в рамках серии обзоров «Лучшие жилые комплексы России» от Всeостройке.pф.

Столица Кубани — город, который за последние 15 лет вырос почти вдвое — продолжает расширяться новыми микрорайонами. Один из таких проектов строят наши коллеги из ТОЧНО на юго-востоке города. Еще совсем недавно это была окраина, а сегодня здесь формируется полноценный «город в городе».

О «Родных Просторах»:
🟠29 разновысотных домов от 9 до 24 этажей, 19 из которых уже введены в эксплуатацию;
🟠проект рассчитан на ~28 тысяч жителей;
🟠здесь уже работает школа №7-Ф на 1550 мест, признанная лучшим социальным объектом Краснодарского края 2023 года;
🟠открыты три детских сада, один из которых станет самым большим дошкольным учреждением Краснодара по количеству мест.

В проекте есть и собственный храм Святых Петра и Павла с канонической монохромной росписью, а также парк площадью 9 гектаров с 4,2 тыс. растениями и 4,5 км аллей. А ещё — первая в агломерации поликлиника.

📍Полное видео с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.

Справочно:
По данным Всeостройке.pф, ГК ТОЧНО занимает 1 место в РФ по надёжности.

📌 Комбо ипотека по госпрограммам. Кто из банков позволяет взять сверхлимит, т.е. сумму больше лимита (28.05.2026)

Лимиты
Семейная ипотека - 12 млн на Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область, и 6 млн на иные регионы.
ИТ-ипотека - 9 млн. Взять кредит с господдержкой в Москве и Санкт-Петербурге нельзя.

Сверхлимит
Семейная ипотека - с 23.12.2023 установлен в сумме до 30 млн руб. в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО и до 15 млн во всех остальных регионах.
Ит-ипотека - 18 млн руб. для всех регионов. Взять кредит с господдержкой в Москве и Санкт-Петербурге нельзя.
Все, что выше лимита, сверхлимит.

Как работает:
◾️На часть кредита в пределах лимита действует льготная ставка 6%
◾️На сумму сверхлимита действует рыночная ставка (в каждом банке рыночная ставка своя). Размер рыночной ставки и, соответственно, средневзвешенной ставки обычно зависит в т.ч. от суммы сверхлимита.
◾️Оформляется либо единый договор по средневзвешенной ставке, либо два договора с льготной и рыночной ставкой. Зависит от банка.

В пределах лимитов действуют льготные ставки. На сумму сверхлимита ставки рыночные, у каждого банка свои.

Кто из банков работает с Комбо ипотекой по госпрограммам (Семейная ипотека, ИТ-ипотека) рассказали в прикрепленной табличке.

📝Нашли неточность, пишите.

©ipotekahouse #свод #ипотека #недвижимость #жилье #господдержка #комбоипотека

🛠️ Застройщики будут включать отделку в проектную документацию — законопроект

Сейчас отделочные работы часто прописаны только в договоре долевого участия, поэтому стройнадзор их не проверяет до ввода дома. В итоге девелопер может ввести проект, получить деньги с эскроу-счетов и потом долго доделывать ремонт в квартирах.

Минстрой предлагает разрешить включать условия об отделке в ДДУ, только если они есть в проектной документации. Или же закреплять в договорах ссылку на новый ГОСТ по отделочным работам, который действует с 1 марта 2026 года. Тогда стройнадзор сможет заранее проверять работы.

👉 Напомним, изначально эту инициативу озвучил президент Путин. Если поправки примут, они вступят в силу с 1 марта 2027 года.

До форума недвижимости «Движение» осталось 19 дней. Встречаемся 16 июня в Сочи.

Движение.ру в MAКС

❗️ Значимым фактором развития рынка жилья в России становится рост числа одиночных домохозяйств.

По данным Всероссийской переписи населения 2021 года, в России насчитывалось 27,6 млн домохозяйств из одного человека, или 41,8% от общего числа в 66,1 млн. Такой состав домохозяйств впервые оказался крупнейшим в стране.

С начала века доля одиночек почти удвоилась, увеличившись до 41,8% с 22,3% в 2002 году.

Под влиянием этих изменений спрос смещается в сторону компактных квартир. В городах-миллионниках доля сделок с малогабаритными квартирами, по данным «Метриум», достигает 30–32% от общего их числа. В региональных центрах с более устойчивой семейной моделью проживания сохраняется спрос на «двушки» и «трешки» площадью 55–60 кв. м. При этом средняя площадь приобретаемых квартир в новостройках сокращается: рост цен вынуждает покупателей оптимизировать бюджет.

Откликаясь на спрос, девелоперы стали строить больше малогабаритного жилья.

Так, в Москве в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-классов доля студий выросла с 5% в 2020 году до 13% в 2026 году, однокомнатных квартир – с 26% до 38%, а доля классических двухкомнатных квартир снизилась с 41% до 35%, трехкомнатных – с 23% до 13%.

❗️ По прогнозам экспертов, доля малоформатных лотов, прежде всего евродвушек и компактных евротрешек, будет увеличиваться и дальше на фоне:

◽️низкой доступности ипотеки,
◽️роста цен,
◽️сокращения состава семей.

#недвижимость #жилье

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

Стройка ждет роста цен.

▶️ЦБ опубликовал свежий мониторинг предприятий за май и в нем есть оценка стройки самими строительными компаниями:

⬛️Застройщиков с падающим спросом все еще больше, чем с растущим, поэтому спрос у компаний остается отрицательным. В мае баланс оценки спроса составил -9,1 п. против -7,7 п. в апреле.

⬛️Ожидания по спросу замерли на уровне 4,5 п. Уже второй месяц подряд стройка не ждет заметного улучшения ситуации.

⬛️Издержки остаются высокими, но давление постепенно ослабевает. Рост затрат снизился с 44,5 до 42 п., а ожидания по дальнейшему росту издержек — с 19,9 до 17,1 п.

⬛️Застройщики начали снижать ожидания по росту цен. В марте показатель был 20,8 п., в апреле — 20,1 п., а в мае уже 19,2 п. Рынок постепенно начинает понимать, что спрос хуже переваривает дальнейшее повышение цен на жилье.

⬛️При этом стройка все еще рассчитывает на дальнейший рост цен: показатель 19,2 п. остается высоким, хотя ожидания уже заметно ниже мартовских 20,8 п.

🏗 Домострой в Telegram | в MAX

erid: 2W5zFJ1MqeZ

1 помещение - 5 вариантов бизнеса!

✨ Готовое решение от ГК «ЮгСтройИнвест». Коммерческие помещения на первых этажах наших жилых комплексов — это уже готовая аудитория, высокий пешеходный трафик и локации, где жизнь кипит с утра до вечера.

Предчистовая отделка уже входит в стоимость (минимум затрат на старте) + функциональные планировки под разные форматы.

📍г. Ростов-на-Дону, ул. Берберовская, 28с1
📞 *1900

Студии в Москве подорожали на треть за два года. В других миллионниках — на 18%

В среднем по стране на вторичке в крупных городах студии 18–30 м² с 2024-го подорожали на 18%. В Москве же — на 35%: с 378 тыс. ₽ в мае 2024 года до 511 тыс. ₽ в мае 2026-го.

Такой рост связан не только с повышением общего уровня цен, но и с информационным фактором — обсуждением фактической «отмены» микроквартир в новостройках. Об этом рассказал нам Алексей Попов, главный аналитик «Циана».

После Москвы самый заметный рост показали:
▪️ Санкт-Петербург — +29%, до 299 тыс. ₽/м²;
▪️ Нижний Новгород — +28%, до 188 тыс. ₽/м²;
▪️ Пермь — +23%, до 143 тыс. ₽/м²;
▪️ Екатеринбург — +22%, до 171 тыс. ₽/м²;
▪️ Воронеж — +20%, до 129 тыс. ₽/м².

👉 При этом быстрее всего за два года на вторичке по стране в целом росли в цене даже не студии, а квартиры площадью 80–100 м². Средняя цена квадрата в этом сегменте увеличилась на 20%. Попов объяснил: здесь сработал эффект низкой базы и альтернативных сделок. Покупателям проще доплатить за больший метраж, а продавцам — повышать цены предложения.

До форума недвижимости «Движение» осталось 19 дней. Встречаемся 16 июня в Сочи.

Движение.ру в MAКС

😀 Москва вышла на второе место в мире по стоимости аренды офисов. Дороже только в Лондоне. Как выяснила «Московская перспектива», аренда качественных офисов в центре Москвы сейчас стоит в среднем 62,8 тыс. руб. за кв.м в год.

Показатели для сравнения:
➡️ в Вашингтоне 56,6 тыс. руб.,
➡️ в Риме 53,9 тыс. руб.,
➡️ в Берлине — 51,3 тыс. руб.

Но вместе с ростом ставок Москва остается и одним из самых активных офисных рынков. В 2025 году в городе ввели 704 тыс.кв.м новых офисов. Это больше, чем в Лондоне и Берлине.

Самые высокие ставки сейчас фиксируются в башнях «Москва Сити». Там аренда офисов уже доходит до 50–80 тыс. руб. за кв.м в год.

#эксклюзивы_МП

Аренда микроквартир среди крупных городов России сильнее всего подорожала за год в Белгороде - на 28,5%, в среднем до ₽20,3 тысячи в месяц, рассказали @ria_realty в "Мире квартир".

По данным компании, съемные квартиры площадью до 32 кв м подорожали с мая 2025 года в 47 городах из 70 исследованных, в остальных 23 подешевели.

⬆️⬆️⬆️При этом самый сильный рост наблюдался в Белгороде (+28,5%), а также в Саранске (+24%), Владивостоке (+22,2%), Барнауле (+18%), Якутске (+13,8%).

⬇️⬇️⬇️Наибольшее снижение показали Калининград (-13,6%), Новосибирск (-10,5%), Сочи (-8,5%), Новокузнецк (-7,6%), Ставрополь (-6,9%), подсчитали в "Мире квартир".

В Москве аренда небольших по площади квартир подорожала на 4,3% - до ₽51,2 тысячи в месяц, а в Санкт-Петербурге произошло снижение на 3,6% - почти до ₽31 тысячи.

"Спрос на маленькие квартиры всегда высок, но особенно сейчас, так как в этот сегмент приходят люди, которые теряют возможность платить за более просторное жилье. Поэтому ставки аренды здесь либо растут быстрее, либо падают медленнее, чем на квартиры других форматов", - отметил гендиректор "Мира квартир" Павел Луценко.

По данным компании, малогабаритки в крупных городах России в целом подорожали на 3,2% - в среднем до 23,2 тысячи рублей в месяц. При этом полноразмерные однокомнатные квартиры, как уточнил Луценко, показали рост на 2,3%, а двухкомнатные - на 2,5%.

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

Приехали Телепузики, ЦБ опять рапортует, что «ипотека продолжила расти как с господдержкой, так и рыночная». Это значит, что краник семейной ипотеки будут прикручивать всё сильнее. Может даже не прикручивать её, а придушивать, чтобы у рынка недвижимости было легкое ощущение БДСМ.

Судьба семейной ипотеки будет объявлена на таком событии, как ПМЭФ. Но то, что её для рынка ухудшат, — факт, с которым уже смерились абсолютно все. Бабки в казне для поддержки стройки заканчиваются, демографического эффекта или радости потребителей особо нет, потому что доступность квартир от такой раздачи денег только снизилась. Поэтому оставят её прямо для точечных историй. Наша ставка, что будет прогрессивная шкала процентов: чем больше детей, тем ниже ставка, чем меньше детей — тем выше ставка. Плюс какая-нибудь вишенка на торте с бюджетом или со сроком ипотеки, чтобы всех в тонусе держать.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ В США: ПОМЕСЯЧНЫЙ РОСТ РЫНКА ОСТАНОВИЛСЯ

В марте сезонно-сглаженный ценовой индекс по 20 крупнейшим городам США снизился до -0.16% мм vs -0.05% мм, годовая динамика сократилась до 0.83% гг vs 0.91% гг месяцем ранее (ждали -0.2% мм).

В S&P CoreLogic Case-Shiller20 входят: Атланта, Бостон, Шарлотт, Чикаго, Кливленд, Даллас, Денвер, Детройт, Лас-Вегас, Лос-Анджелес, Майами, Миннеаполис, Нью-Йорк, Феникс, Портленд, Сан-Диего, Сан-Франциско, Сиэтл, Тампа и Вашингтон.

S&P: “...это был самый слабый годовой рост с июля 2023 года, что подтверждает признаки охлаждения рынка жилья в США. Десятый месяц подряд инфляция опережала рост цен на жилье, продолжая снижать скорректированное на инфляцию богатство, накопленное за счет недвижимости. Сохранялись также региональные различия: города Среднего Запада и Северо-Востока показали лучшие результаты, в то время как многие рынки Солнечного пояса и Запада оставались под давлением. Чикаго лидировал по годовому росту цен с увеличением на 6,1%, за ним следовали Нью-Йорк с 4.0% и Кливленд с 3.0%. С другой стороны, Сиэтл зафиксировал самое резкое годовое снижение -2.5%.

Среди других городов со слабыми показателями были Денвер (-2.0%), Тампа (-1.9%), Даллас (-1.7%) и Финикс (-1.6%). Даже традиционно устойчивые рынки, такие как Лос-Анджелес (-1.6%) и Вашингтон (-0.1%), оказались в отрицательной зоне.

Ставки по 30-летней ипотеке развернулись наверх....

MMI в Max 🌏

🙏 Россиянам посоветовали молиться перед покупкой квартиры

Молитва перед сделкой — не «магический обряд», а просьба, чтобы покупка прошла честно, без обмана, а новое жилье стало настоящим домом для семьи, заявил председатель движения «Россия православная» Михаил Иванов.

👉 Однако, общественник признает, что придется «приложить и свои труды» — пишет «Абзац». Любопытно, что ранее патриарх Кирилл говорил, что небо не отвечает на просьбы о новом жилье.

До форума недвижимости «Движение» осталось 20 дней. Встречаемся 16 июня в Сочи.

Движение.ру в MAКС

🏡 В России появился мегаполис, где аренда «однушки» выгоднее покупки. Им оказался Нижний Новгород.

Это следует из индекса price-to-rent (соотношение стоимости квартиры на вторичном рынке к годовым расходам на аренду жилья тех же габаритов), который рассчитал РБК по данным агентства недвижимости «Этажи».

В целом соотношение финансовой выгоды между покупкой и арендой жилья в городах-миллионниках изменилось. Если год назад покупка была предпочтительнее аренды в 12 из 16 мегаполисов, то к маю 2026 года количество таких городов сократилось до 7:

🖱Самара
🖱Екатеринбург
🖱Пермь
🖱Омск
🖱Красноярск
🖱Челябинск
🖱Новосибирск

Причина изменений: недвижимость дорожает, а ее аренда дешевеет.

«За год объем предложения на рынке аренды показал рост в пределах 30–40%. На него вышли как инвестиционные квартиры, так и те, которые находятся в процессе длительной продажи на вторичном рынке из-за относительно дорогой ипотеки и ограниченного спроса. Также собственники выставили в аренду и те квартиры, которые были куплены по семейной ипотеке на волне ее новых ограничений в уже готовых домах.

С одной стороны, это исключило дефицит бюджетных вариантов жилья, который отмечался на протяжение последних двух-трех лет. С другой, обострило конкуренцию между собственниками. В итоге средние ставки аренды пошли вниз, в то время как средняя цена квадратного метра продолжила расти, пусть и более умеренными темпами, чем в прошлые годы.

В среднесрочной перспективе тренд в пользу аренды будет только набирать обороты. И причины здесь две: с одной стороны – растущий объем предложения съемного жилья, с другой – восстанавливавшийся спрос и сокращающийся дисконт при продаже», – отметил ведущий аналитик «Этажей» Александр Иванов.

#недвижимость #аренда #цены

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX