Цивилизация Россия

🏗️ Застройщики строят малогабаритное жилье, в котором россияне не хотят жить
 
Клетушки до 33 кв. м перестали быть нишей для «бедных»: такие квартиры есть в каждом втором строящемся доме (52% в 2026 г. против 44% в 2020-м), а их доля стабильно держится на 18–19% всех лотов. Читаю отчет ДОМ·РФ.
 
Московский запрет на однушки менее 28 кв. м (с 1 августа 2024 г. в Москве, с 1 января 2025-го в области) обрушил запуски такого жилья на 81% и 54% соответственно. Но рынок перетек в формат 28–33 кв. м: их доля в малогабаритном предложении Москвы выросла с 39% до 49%, в Подмосковье — с 48% до 55%.
 
Цена метра зависит от баланса спроса и предложения: в Москве малогабаритка дороже обычной (₽588 тыс. против ₽586 тыс.), в Санкт-Петербурге — дешевле (₽339 тыс. против ₽389 тыс.), в прочих миллионниках — дороже (₽196 тыс. против ₽179 тыс.).
 
Аренда малогабариток — на историческом максимуме (около 27 тыс. активных объявлений, половина в миллионниках). И рынок поглощает весь объем: спрос растет вместе с предложением. Ставки после сжатия рынка с начала 2024 г. поднялись с ₽25–30 тыс. до ₽35–40 тыс. руб., но с 2025-го новое предложение квартир, купленных в период массовой господдержки, сдержало рост — за полтора года цены почти не менялись.
 
НО семьи с детьми считают этот формат временным (лишь 5% — подходящим для взросления), 23% откладывают рождение второго ребенка из-за стесненных условий, 78% говорят, что метраж ограничивает приглашение друзей ребенка, 39% ни разу не звали ровесников, 43% компенсируют нехватку места платными кружками.
 
Малогабаритка — удачный транзитный продукт для мобильных одиночек и пар без детей, сознательно выбравших локацию в обмен на площадь. Еще один вариант — инвестиционный: под перепродажу или сдачу в аренду. Эти клетушки станут позорным памятником эпохи массовой льготной ипотеки.

📊 Что там с российским фондовым рынком?
 
Летом 2026 г. доход принесли 115 из 202 крупных розничных ПИФов. Лучшими стали фонды валютных активов — юаневые фонды денежного рынка, еврооблигации, замещающие и квазивалютные облигации (+12,8–22,6%). Исключительно за счет обвала рубля: за три месяца доллар вырос на 21,5%, до ₽86,3, юань — на 21,6%, до ₽12,76. Обвал начался в июне из-за падения Brent более чем на 30% и сокращения продаж валютной выручки экспортерами (в июле — в 3,5 раза, до $2,2 млрд).
 
Фонды рублевых облигаций дали всего 2–4,4% из-за неоправдавшихся ожиданий по снижению ключевой ставки. Все фонды акций оказались убыточными: индекс Мосбиржи за три месяца потерял 15%, с начала года — 21%, а от максимума мая 2024-го — 38%, впервые с октября 2022-го опустившись ниже 1900 пунктов.

📉 Застройщикам все сильнее закручивают гайки — потому что ЦБ не верит ценам, которые они показывают в договорах. Сначала спрос разгоняли льготной ипотекой, затем рынок пересел на субсидированные ставки, нулевые взносы и рассрочки. Эти инструменты поддерживают продажи, но могут одновременно раздувать номинальную цену квартиры.

Квартиру, купленную по субсидированной ставке, нельзя быстро перепродать даже по цене самого застройщика без учета финансового продукта: цена в ДДУ оказывается выше реальной стоимости залога. ЦБ уже запрашивает у рынка данные для оценки таких залогов.

Теперь регулятор добрался до рассрочек. ЦБ оценивает обязательства граждан по покупке строящегося жилья в рассрочку в ₽1,6 трлн, или около 17% стоимости заключенных ДДУ на 1 марта 2026 г. Регулятор говорит о риске: застройщик продает квартиру сегодня, но банк при этом не знает, сможет ли покупатель через два года получить ипотеку и погасить остаток. Еще в 2025 г. ЦБ уже рекомендовал банкам учитывать высокую долю рассрочек как отдельный риск проекта.

Следующий шаг — встроить рассрочку застройщика в долговую нагрузку покупателя. ЦБ уже собирает информацию об объемах таких рассрочек, первоначальных взносах, графиках платежей и просрочках. Обсуждается механизм их учета при расчете ПДН. Это ударит по способности покупателей одновременно брать рассрочку и потом ипотеку, а значит, ограничит один из главных инструментов, которым девелоперы сейчас поддерживают продажи при дорогом кредите.

По сути, рынок возвращают к стоимости квартир без финансового допинга. Если для продажи объекта нужно дать льготную ставку, рассрочку на два года или нулевой взнос, а затем еще поднять цену в ДДУ, значит, спрос уже плохо переваривает исходный прайс. Поэтому регулятор последовательно убирает способы прятать слабый спрос за финансовыми конструкциями — и чем меньше таких костылей остается, тем важнее для застройщика становится реальная цена квартиры.

⤴️Все данные из отчетов ДОМ·РФ

⚡️Теперь ФНС взялась и за ЗПИФы. Замглавы ведомства Тимур Шиналиев:

Анализ показал, что стоимость объектов, продаваемых через ЗПИФ, за 2022–2024 годы выросла почти втрое. Зачастую эта конструкция используется не для коллективных инвестиций, а для вывода дохода из-под налогообложения.

По ЗПИФ налоговая смотрит не на сам факт фонда, а на то, что внутри. Три вопроса: есть ли реальная инвестиционная деятельность или фонд только на бумаге; какие сделки, как часто и есть ли в них экономический смысл; кто на самом деле контролирует активы. Красный флаг — когда недвижимость передали в ЗПИФ, управляет ею формально управляющая компания, но прежний собственник по-прежнему единолично решает, кому сдавать объект, по какой цене и когда продавать. Тогда УК — просто технический оформитель уже принятых решений. Теперь будут шерстить все эти фиктивные укашки и выставлять доначисления собственникам.

🪙 Россия запускает новый регулируемый финансовый контур на криптовалютном рынке. С 1 июля 2027 г. сделки обычных инвесторов с криптовалютой должны проходить через лицензированных посредников. Лимит для неквалифицированного инвестора — ₽300 тыс. в год через одного посредника, плюс обязательное тестирование.

На старте ЦБ предлагает допустить к публичным торгам Bitcoin, Ethereum и USDT. При этом криптовалюта не становится средством платежа внутри России, а операции за рубежом и трансграничные расчеты бизнеса закон в отдельных случаях сохраняет.

Главные бенефициары здесь — не владельцы биткоина, а инфраструктура вокруг него. Биржи получат комиссионный поток от торгов, брокеры — новый актив для клиентских портфелей, банки — возможность встроить крипту в свои приложения, депозитарии — отдельный бизнес на учете и хранении.

ЦБ уже определил требования к цифровым депозитариям: капитал от ₽50 млн до ₽250 млн в зависимости от набора услуг. Крупные финансовые группы фактически получают шанс превратить криптовалюту в еще один инвестпродукт рядом с акциями, облигациями и ЦФА.

Поэтому «новые валютчики» — это прежде всего банки, брокеры, биржи и депозитарии, которые заработают на комиссиях, хранении, обмене и интеграции крипты в существующие финансовые сервисы. Объем операций с криптовалютами в России оценивается Минфином РФ примерно в ₽50 млрд в день, что эквивалентно более чем ₽10 трлн в год. На таких потоках нужно ставить своих бенефициаров.

🍁 Сегодня был один из последних теплых дней перед осенними холодами. Поэтому решил прогуляться по парку «Северное Тушино» на берегу канала Москвы. Заодно посмотрел новостройки на противоположном берегу. Одна из них — «Северный порт» от Legenda. По этому проекту хорошо видно расхождение между ценой предложения и реальной скоростью продаж. В октябре 2025-го средняя цена предложения была 525 тыс. ₽/м², средний чек сделки — ₽26,7 млн.

Сейчас в экспозиции около 440 квартир. Средняя цена квартиры в продаже: около ₽32,5 млн. На Циан более широкий ценовой разброс — от 504 900 до 831 600 ₽/м², что обусловлено большим пулом компактных студий от девелопера, где цена за «квадрат» традиционно выше и стартует от ₽620 тыс. База Домклик больше ориентирована на крупные семейные форматы, предлагая лоты в диапазоне от 517 084 до 738 000 ₽/м², однако на эксклюзивные видовые квартиры на верхних этажах цена также доходит до пиковых 831 600 ₽/м².

То есть прайс за год заметно вырос, при этом продажи после декабрьского всплеска резко просели: 60 сделок в декабре → 14 в январе → 8 в феврале → всего 4 в марте. За весь 2025 г. прошло 408 сделок, средний темп — около 34 в месяц, тогда как в 1к 2026-го — 26, то есть меньше 9 в месяц.

И здесь интереснее всего смотреть не на проценты, а на абсолюты. 50% сделок за наличные в феврале — это четыре квартиры, а не какой-то внезапный бум кэшевого спроса. В среднем на кэш приходится 16% сделок, на рассрочку — 39%. При этом Legenda уже продает с дисконтом до12% на отдельные лоты первой очереди.

Отдельная экономика — брокеры: они обеспечили 62% продаж в 2025 г., а расчет комиссии дает около 220 млн ₽. Это показательная модель: прайс растет, первая очередь хорошо распродана, но текущая скорость реализации резко ниже — и девелоперу приходится поддерживать спрос рассрочками и скидками.

Две недельки осталось до 2-го этапа повышения коммуналки по всея РФ... Напомню, первое (равное) повышение проглотили с 1 января (+1,7% по всем регионам). Второе - с 1 окт. от +8% (Хакасия), до +22% (Ставропольский край). Со следующего года, обещают вернутся снова к разовым повышениям по июлям

Итого, за год, например, для Мск коммуналка потяжелеет на +17%

В ЦБ вангуют, что индексация коммуналки добавит к годовой инфляшке +0,7 п.п. И приблизит ее к верхней границе прогноза в 7%. Вероятно, оттянув горизонт дальнейшего снижения ключа @iliilitop

🇨🇳 Китай почти вошел в клуб стран с высоким доходом. В 2025 г. ВНД на душу населения достиг $14 230 при пороге Всемирного банка $14 375 — не хватило всего $145. И уже почти догнал Россию, которая находится в списке развитых стран. При этом по доходам Китай уже сопоставим с частью развитых экономик, а по отдельным технологиям ушел далеко вперед. Страна лидирует в чистой энергетике и входит в мировые лидеры по ИИ, а расходы на R&D относительно ВВП выше, чем у многих европейских стран.

Но сам по себе высокий доход еще не делает экономику развитой. Китай пока сильно отстаёт по производительности труда: ВВП на один отработанный час заметно ниже уровня высокодоходных стран. Поэтому китайская модель упирается в следующий рубеж — уже не столько в накопление капитала и рост доходов, сколько в то, сколько продукта экономика создает каждым часом труда. Так что экономически разрыв сложнее и лежит прежде всего в производительности. Дешевая рабсила была преимуществом КНР и позволила есть ей стать «мировой фабрикой».

📚 В начале XX века у российского учителя была странная комбинация: от него зависело образование будущих поколений, но сам он почти не имел веса перед начальством и местными властями.

Особенно тяжело приходилось сельским учителям. Формально они состояли на государственной службе, но на практике зависели от инспектора, земской управы, попечителя школы, старшины, писаря и даже школьного сторожа. Историк Евгения Сысоева приводит оценку современника: «Трудно себе представить в Российской империи более забитый класс людей, во власть которого мы вручаем судьбы наших будущих поколений». Учителя могли получать перевод по решению инспектора, не имели возможности свободно ездить на педагогические курсы и съезды, а отношения с местными властями напрямую влияли на их работу.

Деньги тоже не соответствовали ответственности. В городе учитель начальной школы получал 360 руб. в год, учитель городского училища — около 600 руб., после надбавки 1904 года — 750 руб. При этом квартира могла стоить 500 руб. в год. В земских школах ситуация была еще хуже: до 1909 года учителям часто платили 180–270 руб. в год. В некоторых уездах Нижегородской губернии оклады начинались с 240 руб., а в 11% уездов были еще ниже. Бывали и задержки зарплаты: сельские общества могли платить только за учебный год.

Что можно было купить за эти деньги? Для масштаба возьмем московские цены 1913 года: килограмм белого хлеба стоил около 12 копеек, картофеля — 2 копейки, литр молока — 8 копеек, килограмм говядины — около 50 копеек. Но это, конечно, не «покупательная способность зарплаты»: из этих денег нужно было платить за жилье, отопление, одежду, обувь, книги, лечение и все остальное. Если вычесть 500 рублей аренды, остается 250 рублей — тогда годовой остаток позволял купить примерно 2080 кг белого хлеба или 500 кг говядины по московским ценам 1913 года.

Для сельского учителя арифметика была другой. Жилье часто предоставляло земство, поэтому низкий денежный оклад частично компенсировался натуральными льготами. Но сами оклады были значительно ниже городских. В Казанской губернии в 1904 г. почти половина земских учителей получала 240–299 рублей, еще 15,5% — 200–239 рублей, а 7,8% — всего 180–199 рублей.

Был еще один эффект — зависимость превращалась в профессиональную психологию. Педагог Г. Фальборк писал: «Учитель не может заставить себя уважать, если он трепещет перед начальством». По его мнению, такая «рабская психология» плохо влияла и на учеников. Поэтому учителя требовали не только повышения зарплаты, но и расширения профессиональных прав и самостоятельности: участия в педсоветах, съездах, курсах, обсуждении учебных вопросов.

В этом смысле история довольно узнаваема. Общество возлагает на учителя ответственность за человеческий капитал, но его социальный статус, доход и автономия долго отставали от этой ответственности. В начале XX века это уже называли проблемой авторитета учительского труда. Сегодня спорят о зарплатах, нагрузке, бюрократии и свободе педагога — набор вопросов изменился, сама коллизия выглядит знакомо.

Из книги Е.К. Сысоевой «Школа в России XVIII — начало XX вв.: власть и общество», 2015

▪️Интерес россиян к иностранным сервисам не снижается — меняется структура спроса. Летом 2026 г. на App Store пришлось 9,3% всех зарубежных покупок пользователей сервиса «Плати по всему миру», на ChatGPT — 7,2%, на Claude — 5,3%. Но важнее сравнение с началом года: доля магазинов приложений и сервисов Google/Apple выросла с 14,7% до 15,1%, а нейросетей — с 13,6% до 15,3%. То есть за несколько месяцев ИИ даже увеличил присутствие в зарубежных платежах.

▪️Особенно быстро растет платный спрос на ИИ. В августе нейросети уже давали 66% оборота цифровых подписок в выборке «Плати по всему миру». ChatGPT используют 50,5% пользователей, которые платят за зарубежные ИИ-сервисы, Claude — приносит 36,5% оборота этой категории против 33,3% у ChatGPT. При этом 93,6% платежей за ИИ приходится на регулярные подписки. Это уже больше похоже на постоянное потребление цифровых продуктов, чем на разовые покупки.

▪️Ограничение доступа и проблемы с оплатой не уничтожили спрос на иностранные цифровые продукты. Пользователи продолжают платить за экосистему Apple, зарубежные приложения и прежде всего ИИ. Причем спрос смещается от развлечений к инструментам, которые используют в работе: ChatGPT, Claude, Cursor, Perplexity. В первой половине 2026 г. более 35% первых покупок по картам сервиса уже приходилось на ChatGPT и Claude вместе.

▪️Иностранный цифровой сервис можно убрать из российского платежного контура, но гораздо сложнее убрать саму потребность в нем. Пока российский пользователь видит заметную разницу в качестве или возможностях, он ищет способ продолжить оплату. И особенно хорошо это видно на ИИ: здесь зарубежные сервисы превращаются из «запрещенных подписок» в рабочий инструмент, за который готовы регулярно платить.

⚛️ Россия тратит на исследования много, но бизнес почти не участвует в финансировании науки. В 2025 г. государство обеспечило 63,4% внутренних расходов на исследования и разработки — около ₽1,4 трлн. На бизнес пришлось 33,3%. В США доля государства — 19%, в Китае — около 17%, в Японии — 17%, в Южной Корее — 20,5%. Там основную часть НИОКР оплачивают компании. Такие данные приводит Институт статистических исследований и экономики знаний (ИСИЭЗ) НИУ ВШЭ.

Разница особенно заметна в абсолютных цифрах. Российский бизнес направляет на исследования около $24 млрд по ППС, китайский — $817 млрд, американский — $693 млрд, японский — $181 млрд, южнокорейский — $127 млрд. Россия по этому показателю замыкает десятку рассматриваемых стран.

Отсюда и одна из главных проблем технологического развития. Государство может профинансировать исследование, но именно бизнес должен превратить его в продукт, производство и масштабируемую технологию. В России этот переход работает слабее. ЦМАКП называет систему инноваций «разорванной»: наука, технологические компании, госкорпорации и массовый бизнес слабо связаны между собой. При этом государственные деньги плохо подходят для рискованных прорывных проектов, а полноценного российского венчурного рынка так и не возникло.

На закрытом небольшом рынке венчур может работать только в режиме имитации – фактически его заменяет госзаказ. Пока мировые лидеры разгоняют именно корпоративные инвестиции, Россия сохраняет модель, где значительную часть технологического развития оплачивает государство. Эта модель была унаследована от сталинской индустриализации, и с тех пор практические не изменилась. Крупный экспортно-сырьевой бизнес исторически плохо воспринимал рискованные прорывные инновации.

💳 Российский бизнес ищет новые способы проводить международные платежи

Все уже слышали про расчеты криптой за подсанкционку. И я писал об этом много раз. Один из показателей — рост числа расчетных небанковских кредитных организаций (РНКО). В 2024 г. зарегистрировали пять РНКО, в 2025-м — 11, а с начала 2026-го — уже 12. Сейчас в России работает около 50 таких организаций. Для сравнения: за последние три года появился только один новый классический банк — «Элемент».

РНКО проще запустить: минимальный капитал — ₽90 млн рублей против ₽300 млн для банка с базовой лицензией. Но главный спрос создал рынок ВЭД. После 2022 г. иностранные банки стали чаще отклонять российские платежи из-за санкционных рисков. Сократилось число корреспондентских счетов и доступных маршрутов. Даже платеж через банк дружественной страны может зависнуть или вернуться отправителю.

Поэтому бизнес начал покупать маршрут платежа. РНКО и платежные посредники помогают экспортерам и импортерам подобрать банк, валюту, страну транзита и схему расчетов. Их клиентами становятся компании с большим объемом ВЭД, платежные агрегаторы, маркетплейсы и группы компаний, которым нужен единый расчетный центр.

Получается новая финансовая архитектура: вместо одного глобального платежного контура бизнес собирает набор отдельных маршрутов. Рубль — юань для торговли с Китаем, рубль — рупия для расчетов с Индией, специализированные РНКО для отдельных операций, цифровые инструменты и другие платежные схемы.

Начал действовать и криптовалютный контур. С 1 сентября вступил в силу новый закон №282-ФЗ «О цифровых валютах и цифровых правах», а ЦБ формирует инфраструктуру операторов обмена цифровых валют. То есть цифровые активы постепенно переходят из серой зоны в регулируемый элемент финансовой инфраструктуры.

Но есть и обратная сторона. Диверсификация платежной системы не означает, что расчеты стали проще. Скорее наоборот: вместо одного глобального финансового контура возникает набор двусторонних и региональных маршрутов. Это повышает значение конкретного банка, РНКО, платежного агента, валюты и даже конкретной юрисдикции, через которую идет платеж.

И санкционное давление никуда не исчезает. В июле ЕС включил в санкционный список десятки российских банков и, среди прочего, РНКО «Платежный Центр». В сентябре США ввели новые санкции против ВТБ, отдельно предупредив иностранные финансовые организации о риске вторичных санкций. То есть новые расчетные посредники сами постепенно становятся объектом санкционного внимания.

В итоге рынок международных расчетов России становится гораздо менее похож на обычный банковский бизнес. До 2022 г. платеж был инфраструктурной услугой внутри глобальной банковской системы. Теперь сам маршрут платежа стал продуктом: кто проведет, в какой валюте, через какую страну, каким посредником и с каким риском блокировки. Поэтому рост РНКО — скорее симптом гораздо более крупной перестройки: российскому бизнесу пришлось фактически создавать собственную многоуровневую платежную инфраструктуру для ВЭД.

Но такая система имеет цену. Чем больше посредников и маршрутов, тем сложнее комплаенс, выше транзакционные издержки и больше точек, в которых платеж могут остановить. Международный платеж в России перестал быть стандартной банковской операцией. Теперь это отдельная услуга: найти маршрут, провести деньги и снизить риск того, что их заблокируют.

⚡️ Палата представителей США одобрила законопроект о новых санкциях против России. Он существенно расширяет санкционный инструментарий США:

▪️В течение 30 дней после вступления закона в силу президент должен ввести санкции против ряда российских чиновников и связанных с государством лиц.
▪️Под санкции попадает российский энергетический и оборонный сектор и «теневой флот». США смогут повысить пошлины на российские товары вплоть до 500%.
▪️Главное новшество — возможность вводить до 100% дополнительных пошлин против стран, которые продолжают покупать российскую нефть и газ или помогают обходить санкции.

Именно последний пункт потенциально важнее новых санкций против отдельных российских компаний. США получают инструмент давления не только на Россию, но и на покупателей российской нефти. В первоначальном перечне фигурируют, в частности, Китай, Индия, Турция, ОАЭ и ряд других стран.

При этом Трамп получает значительные полномочия по применению и отмене отдельных мер. Законопроект позволяет президенту делать исключения, если он считает их соответствующими национальным интересам. Поэтому принятие закона не означает, что все предусмотренные санкции обязательно будут применены одновременно и в максимальном объеме.

Короче говоря, это будет новый способ продавить сделку с Москвой. Главный риск — вторичные санкции. Если Вашингтон начнет применять тарифный механизм против крупных покупателей российской нефти, под давление попадут прежде всего Китай, Индия и другие крупные импортеры.

Для российского экспорта это может означать более дорогие и сложные расчеты, дополнительные скидки на нефть, перестройку логистики и дальнейший рост роли посредников. В условиях нефтяного кризиса в Ормузе и Баб эль-Мандебе от российской нефти никто отказываться не будет. Но на дисконт на нее снова вырастет.

🪙 Богатые россияне прячут деньги в личных фондах

С начала года в России зарегистрировано почти 330 новых личных фондов, а их общее число к середине сентября приблизилось к 900 против примерно 250 годом ранее. По итогам 2025 г. активы 397 раскрывших отчетность фондов составили ₽551 млрд, а с учетом средней величины в 1,4 млрд руб. текущий объем рынка оценивается более чем в ₽1,2 трлн.

На топ-5 фондов приходится около 50% активов. Личные фонды — аналог западных трастов, позволяющий одному человеку (или супругам) передать в управление недвижимость, финансовые активы, патенты и доли в бизнесе, обеспечив конфиденциальность и заранее прописанные правила наследования.

Рост объясняется возвращением крупного капитала в Россию из-за санкционного давления, развитием регулирования и разъяснениями Федеральной нотариальной палаты от апреля 2026 г. По структуре активов 70% приходится на доли в ООО. То есть фонды создаются прежде всего для консолидации бизнес-активов и управляемой передачи капитала, а не портфельных инвестиций.

При обычном наследовании доли дробятся между наследниками, а компания на полгода остается без собственника, тогда как учредитель фонда еще при жизни фиксирует, кто управляет активами и кто получает выплаты. В общем, таких фондов будет плодится все больше — начинается первый транзит наследственного капитала в России.

⤴️ А вот и свежие данные по обвалу цен через скидки. Домклик зафиксировал рекордный с января 2024 г. разрыв между ценой метра в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ — 16,9% в августе. В Москве разрыв достиг 32,1%, в Петербурге — 23,2%, в Краснодарском крае — 21,5%. Средняя стоимость метра в сделках на первичке составила ₽192,8 тыс. (+9,5% за год). С учетом инфляции по итогам года в 7% это уже резкое замедление.

📉 «Циан» выдал базу: цены на элитку Москвы перестали расти. Последние 18 месяцев метр колеблется в диапазоне ₽1,6–1,7 млн, в сентябре 2026 г. — около ₽1,66 млн. В начале 2022 г. метр стоил около ₽900 тыс., резкий рост пришелся на конец 2024 — начало 2025 г., когда был последний всплеск спроса. Остальные новостройки с начала 2025 г. подорожали почти на 30%. Стагнацию премиума связывают с ценовым потолком, а рост массовых сегментов — с включением комиссий за льготную ипотеку в цены. На элитное жилье этот фактор не влияет. Действительно, что же еще может провоцировать рост цен, если не ипотечный допинг? А потом застройщики по-тихому спускают ценник всякими дисконтами на горе инвесторам.

📈 Точно ли недвижимость всегда дорожает?

Если сопоставить стоимость жилья с зарплатой в долларах, то это не так. Российская жилая недвижимость за 2008–2025 гг. потеряла 46% стоимости в долларах, а с поправкой на инфляцию доллара — 63%. Поэтому это показатель изменения стоимости жилья как актива, а не доходности квартиры с учетом аренды.

Теперь добавим зарплаты. В 2008 г. средняя начисленная зарплата в России составляла ₽17 тыс., или около $696 по среднегодовому курсу. В 2025 г. она была уже ₽100 тыс., или около $1200. То есть в рублях средняя зарплата выросла в 5,8 раза, а в долларах — примерно на 73%.

А теперь самое интересное. Если квартира в условном индексе стоила $100 тыс. в 2008 г., к 2025-му ее номинальная стоимость упала примерно до $54 тыс. При этом зарплата среднего россиянина выросла примерно с $697 до $1200. Получается, такая квартира в 2008 г. стоила около 144 среднемесячных зарплат, а в 2025-м — около 45 зарплат. То есть отношение зарплаты к стоимости жилья улучшилось в 3 раза.

Иными словами, жилье в России как инвестиционный актив оказалось одним из мировых аутсайдеров, но относительно зарплаты оно стало заметно доступнее. За 17 лет российская квартира оказалась плохим долларовым активом, но одновременно сильно подешевела относительно труда россиянина.

Это не значит, что среднестатистический россиянин теперь легко покупает квартиру. Средняя зарплата сильно отличается от медианной, жилье неоднородно по регионам, а ипотечная ставка, первоначальный взнос и стоимость строительства в эту арифметику не входят. Поэтому российская квартира проиграла доллару как инвестиционный актив, но выиграла у российской зарплаты как объект покупки. Это две совершенно разные истории — и их часто смешивают, когда говорят, что «недвижимость постоянно дорожает».

🇷🇺 О смене геополитических приоритетов России

Прочитал статью директора Российского совета по международным делам Андрея Кортунова в Foreign Affairs. Такая публикация от российского think tank в ведущем американском журнале по геополитике появилась не просто так. Это своего рода послание США, хотя как будто бы статья обращена и к Кремлю. Название: Грядущие риски для российской власти. Может ли Москва скорректировать свою внешнюю политику для меняющегося мира?

Автор сразу говорит, что оценки Запада российского потенциала провалились. Санкции против России провалились, система не развалилась, а международная напряженность (включая Иран) играют только на руку Москве. Тем более РФ это ядерная держава, и до сих пор западные силы напрямую не лезли в открытый конфликт с Россией, понимая риски.

Теперь у Москвы одна из сильнейших армий мира и уникальный опыт наземной войны нового поколения, преимущество почти перед любой силой, включая США. С другой стороны, Россия не победит Запад, но может играть на ничью — до тех пор, пока нынешний порядок не сменится компромиссом и стабильностью.

А дальше возможен разворот, который перечеркнет все преимущества России в мире. Глобализация может вернуться в новой форме, нестабильность — смениться долгим миром, ближневосточные бои — прекратиться, Вашингтон и Пекин — достичь устойчивого компромисса, а ЕС — преодолеть кризис. Разворот может начаться уже на промежуточных выборах в США при крупном поражении сторонников Трампа. В таком мире активы, которые Россия сейчас ценит, обесценятся: мягкая сила, которой она пренебрегала, станет важнее. Инвестиции в вооружения дают вес, но не помогают встроиться в новые высокоценные цепочки поставок.

Долгосрочный успех РФ зависит от способности готовиться к смене мирового порядка. Нынешняя модель «осажденной крепости» видит в международной среде угрозу, а не возможность: она минимизирует немедленные риски, но мешает использовать географию, ресурсы и человеческий капитал.

Вечное противостояние с США и Европой не служит долгосрочному развитию: Запад может слабеть, но останется незаменимой частью внешней среды — иногда проблемой, иногда частью решения. Мирное сосуществование и ограниченное сотрудничество — лучший путь.

Важнее всего восстановить связи с ЕС: когда-то его члены были главными экономическими партнерами Москвы и источником технологий и практик; даже частичное сближение займет время, но после окончания конфликта в Украине можно начать медленный ремонт.

России также в ее интересах поддерживать международные правовые нормы ООН, даже ценой уступок и краткосрочных выгод. Мир «кто сильнее, тот и прав» дает возможности сейчас, но опасен в долгую. Баланс сил быстро меняется, поднимаются новые игроки, и сильная правовая система, поддержанная всеми великими державами, включая Россию, может стать одной из немногих гарантий против ревизионистских соблазнов.

В общем, это предложение торговать, а не воевать.