🍁 Сегодня был один из последних теплых дней перед осенними холодами. Поэтому решил прогуляться по парку «Северное Тушино» на берегу канала Москвы. Заодно посмотрел новостройки на противоположном берегу. Одна из них — «Северный порт» от Legenda. По этому проекту хорошо видно расхождение между ценой предложения и реальной скоростью продаж. В октябре 2025-го средняя цена предложения была 525 тыс. ₽/м², средний чек сделки — ₽26,7 млн.

Сейчас в экспозиции около 440 квартир. Средняя цена квартиры в продаже: около ₽32,5 млн. На Циан более широкий ценовой разброс — от 504 900 до 831 600 ₽/м², что обусловлено большим пулом компактных студий от девелопера, где цена за «квадрат» традиционно выше и стартует от ₽620 тыс. База Домклик больше ориентирована на крупные семейные форматы, предлагая лоты в диапазоне от 517 084 до 738 000 ₽/м², однако на эксклюзивные видовые квартиры на верхних этажах цена также доходит до пиковых 831 600 ₽/м².

То есть прайс за год заметно вырос, при этом продажи после декабрьского всплеска резко просели: 60 сделок в декабре → 14 в январе → 8 в феврале → всего 4 в марте. За весь 2025 г. прошло 408 сделок, средний темп — около 34 в месяц, тогда как в 1к 2026-го — 26, то есть меньше 9 в месяц.

И здесь интереснее всего смотреть не на проценты, а на абсолюты. 50% сделок за наличные в феврале — это четыре квартиры, а не какой-то внезапный бум кэшевого спроса. В среднем на кэш приходится 16% сделок, на рассрочку — 39%. При этом Legenda уже продает с дисконтом до12% на отдельные лоты первой очереди.

Отдельная экономика — брокеры: они обеспечили 62% продаж в 2025 г., а расчет комиссии дает около 220 млн ₽. Это показательная модель: прайс растет, первая очередь хорошо распродана, но текущая скорость реализации резко ниже — и девелоперу приходится поддерживать спрос рассрочками и скидками.