📉 Застройщикам все сильнее закручивают гайки — потому что ЦБ не верит ценам, которые они показывают в договорах. Сначала спрос разгоняли льготной ипотекой, затем рынок пересел на субсидированные ставки, нулевые взносы и рассрочки. Эти инструменты поддерживают продажи, но могут одновременно раздувать номинальную цену квартиры.

Квартиру, купленную по субсидированной ставке, нельзя быстро перепродать даже по цене самого застройщика без учета финансового продукта: цена в ДДУ оказывается выше реальной стоимости залога. ЦБ уже запрашивает у рынка данные для оценки таких залогов.

Теперь регулятор добрался до рассрочек. ЦБ оценивает обязательства граждан по покупке строящегося жилья в рассрочку в ₽1,6 трлн, или около 17% стоимости заключенных ДДУ на 1 марта 2026 г. Регулятор говорит о риске: застройщик продает квартиру сегодня, но банк при этом не знает, сможет ли покупатель через два года получить ипотеку и погасить остаток. Еще в 2025 г. ЦБ уже рекомендовал банкам учитывать высокую долю рассрочек как отдельный риск проекта.

Следующий шаг — встроить рассрочку застройщика в долговую нагрузку покупателя. ЦБ уже собирает информацию об объемах таких рассрочек, первоначальных взносах, графиках платежей и просрочках. Обсуждается механизм их учета при расчете ПДН. Это ударит по способности покупателей одновременно брать рассрочку и потом ипотеку, а значит, ограничит один из главных инструментов, которым девелоперы сейчас поддерживают продажи при дорогом кредите.

По сути, рынок возвращают к стоимости квартир без финансового допинга. Если для продажи объекта нужно дать льготную ставку, рассрочку на два года или нулевой взнос, а затем еще поднять цену в ДДУ, значит, спрос уже плохо переваривает исходный прайс. Поэтому регулятор последовательно убирает способы прятать слабый спрос за финансовыми конструкциями — и чем меньше таких костылей остается, тем важнее для застройщика становится реальная цена квартиры.

⤴️Все данные из отчетов ДОМ·РФ