📈 Точно ли недвижимость всегда дорожает?

Если сопоставить стоимость жилья с зарплатой в долларах, то это не так. Российская жилая недвижимость за 2008–2025 гг. потеряла 46% стоимости в долларах, а с поправкой на инфляцию доллара — 63%. Поэтому это показатель изменения стоимости жилья как актива, а не доходности квартиры с учетом аренды.

Теперь добавим зарплаты. В 2008 г. средняя начисленная зарплата в России составляла ₽17 тыс., или около $696 по среднегодовому курсу. В 2025 г. она была уже ₽100 тыс., или около $1200. То есть в рублях средняя зарплата выросла в 5,8 раза, а в долларах — примерно на 73%.

А теперь самое интересное. Если квартира в условном индексе стоила $100 тыс. в 2008 г., к 2025-му ее номинальная стоимость упала примерно до $54 тыс. При этом зарплата среднего россиянина выросла примерно с $697 до $1200. Получается, такая квартира в 2008 г. стоила около 144 среднемесячных зарплат, а в 2025-м — около 45 зарплат. То есть отношение зарплаты к стоимости жилья улучшилось в 3 раза.

Иными словами, жилье в России как инвестиционный актив оказалось одним из мировых аутсайдеров, но относительно зарплаты оно стало заметно доступнее. За 17 лет российская квартира оказалась плохим долларовым активом, но одновременно сильно подешевела относительно труда россиянина.

Это не значит, что среднестатистический россиянин теперь легко покупает квартиру. Средняя зарплата сильно отличается от медианной, жилье неоднородно по регионам, а ипотечная ставка, первоначальный взнос и стоимость строительства в эту арифметику не входят. Поэтому российская квартира проиграла доллару как инвестиционный актив, но выиграла у российской зарплаты как объект покупки. Это две совершенно разные истории — и их часто смешивают, когда говорят, что «недвижимость постоянно дорожает».