Ъ—Недвижимость

⚡ Банк России снизил ключевую ставку на 50 базисных пунктов, до 14,5% годовых, сообщили в пресс-службе регулятора.

Динамика внутреннего спроса приблизилась к возможностям расширения предложения товаров и услуг. При этом показатели устойчивого роста цен пока не снижаются и, по оценке Банка России, остаются в диапазоне 4–5% в пересчете на год. Сохраняется существенная неопределенность со стороны внешних условий и параметров бюджетной политики.

Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях в зависимости от устойчивости замедления инфляции, динамики инфляционных ожиданий, а также от оценки рисков со стороны внешних и внутренних условий.

Нынешнее решение ЦБ стало восьмым подряд смягчением денежно-кредитной политики. Цикл снижения ставки начался с заседания в июне 2025 года.

▪ Подписывайтесь на «Ъ» в Telegram | в MAX | Оставляйте «бусты»

Почему растет число претензий к застройщикам за некачественную отделку

В 2025 году недочеты были выявлены в 93% введенных в эксплуатацию многоквартирных домов. По данным Росстата, застройщики построили 44,6 млн кв. м жилья, а общую сумму штрафов за некачественное строительство ранее оценивали в 100 млрд руб. За последние три года число споров дольщиков с девелоперами выросло на 40%. Размер исков варьируется от 500 тыс. до 15 млн руб., а с начала 2025 года размер компенсации за некачественный ремонт ограничен 3% от стоимости квартиры. При средней цене новостройки в Москве в 11–15 млн руб. это соответствует 330–450 тыс. руб.

Эксперты связывают рост числа претензий с массовостью дефектов отделки и с последствиями моратория на взыскание неустойки с застройщиков, который действовал с марта 2024 года до конца 2025 года. На этом фоне у девелоперов было больше возможностей менее жестко соблюдать требования к качеству, тогда как покупатели продолжали сталкиваться с типовыми проблемами — от неровных стен и перепадов полов до дефектов инженерии, окон, дверей и сантехники.

Снизить число конфликтов должен новый ГОСТ на отделочные работы, который вводит единые критерии качества и процедуры приемки. Он не гарантирует автоматического повышения качества, но делает требования к отделке и оценке дефектов более прозрачными. На рынке рассчитывают, что это сократит пространство для споров между девелоперами и дольщиками, хотя полностью проблему такой стандарт не снимет.

📷Евгений Павленко, Коммерсантъ

Индекс стоимости элитной недвижимости достиг 3 млн руб.

По итогам первого квартала 2026 года индекс стоимости элитной недвижимости впервые достиг 3 млн руб., следует из расчетов Sminex и «Финама». Медианная цена 1 кв. м в сделках составила 2,7 млн руб., а в предложении осталась практически неизменной — на уровне 3,18 млн руб. По сравнению с четвертым кварталом 2025 года индекс вырос на 5,4%, а медианная цена 1 кв. м в сделках — на 12%.

В расчет индекса вошли 47 домов, которые аналитики проверили на соответствие элит-классу более чем по 200 параметрам. Нижняя граница этого сегмента сейчас начинается с 1,5 млн руб. за 1 кв. м. Всего в первом квартале покупатели приобрели 91 лот, включая 6 пентхаусов. Средняя площадь сделки составила 140 кв. м против 133 кв. м в предыдущем квартале. За этот же период на рынке были куплены 2 пентхауса с ценой 7 млн руб. за 1 кв. м.

За год индекс стоимости элитной недвижимости вырос на 14,3%, а за пять лет — на 155%. С 2021 года цены и в сделках, и в предложении увеличились в 2,5 раза. Тогда девелоперы продавали квартиры, апартаменты и пентхаусы в среднем по 1,2 млн руб. за 1 кв. м, а покупатели приобретали их по 1 млн руб. за 1 кв. м.

📷Игорь Иванко, Коммерсантъ

🗞🗞🗞🗞 Спрос на бизнес-центры в Москве по итогам текущего года снизится на 13%, до 1,3 млн кв. м. Ситуация может измениться уже к концу следующего года: к этому моменту спрос на офисы увеличится на 27%, в 2028 году — еще на 21%, прогнозируют эксперты. На эти годы заявлен к вводу большой объем офисной недвижимости.

#Ъузнал

За счет чего растет инвестиционная привлекательность жилья в Восточном Бирюлево

Восточное Бирюлево заняло второе место в Москве по темпам роста цен на новостройки в первом квартале 2026 года. Квадратный метр здесь подорожал на 16,9%. Сейчас средняя цена жилья в районе составляет 315 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 25% ниже средних цен на вторичном рынке Москвы. Из 3,1 млн кв. м жилого фонда 31% приходится на новую застройку.

Эксперты связывают рост инвестиционной привлекательности района прежде всего с масштабным обновлением городской среды. За последние годы здесь улучшилась транспортная связность, сократился эффект изоляции, обновилась социальная и рекреационная инфраструктура, а перспектива строительства Бирюлевской ветки метро усилила интерес к локации со стороны покупателей. Район, который долго воспринимался как периферийный, постепенно превращается в более полноценную городскую территорию.

Запуск Бирюлевской линии метро может обеспечить дополнительный рост цен на жилье на 10–15%, а стоимость двухкомнатной квартиры в новостройке, которая сейчас начинается от 15 млн руб., после открытия линии может увеличиться на 20–25%. Дополнительную поддержку ценам дает ограниченный объем нового предложения. Восточное Бирюлево долго оставалось одним из слабо застраиваемых районов Москвы, и только сейчас здесь начинается более активное развитие. На этом фоне рынок сочетает сразу несколько факторов роста — сохраняющийся ценовой дисконт относительно Москвы в целом, инфраструктурные изменения и ограниченное предложение нового жилья.

📷Фотобанк Лори

Премиальное жилье быстрее всего дорожает в Донском районе

По итогам первого квартала 2026 года средняя цена 1 кв. м в премиальных новостройках Москвы выросла на 9% год к году, до 1,022 млн руб., следует из данных STONE. Для сравнения, на первичном рынке массового сегмента показатель увеличился на 21%, однако эта динамика связана со снижением объема предложения на 35% и сокращением доли самых бюджетных квартир. В бизнес-классе средняя цена 1 кв. м выросла на 17%, в делюкс — на 15%. За последние 12 месяцев девелоперы вывели на рынок 14 новых премиальных комплексов, при этом сейчас в столице представлено 77 проектов премиум-класса в 35 районах Москвы.

Диапазон роста средней цены 1 кв. м в премиальных новостройках по районам Москвы составляет от 0,7% до 37%. Максимальный прирост зафиксирован в Донском районе, где показатель увеличился на 37% — с 703 тыс. до 961 тыс. руб. за 1 кв. м. В число лидеров по темпам удорожания также входят Можайский и Басманный районы. В компании отмечают, что, несмотря на выход новых проектов, структура предложения в сегменте за год существенно не изменилась, а значит, премиальные новостройки продолжают демонстрировать наиболее выраженный реальный рост цен и высокий уровень ликвидности.

Дополнительным фактором остается усиливающаяся децентрализация премиального рынка. Разница в цене между проектами сопоставимого формата в административных границах ЦАО и соседних районах Москвы достигает 60%. При этом разрыв цен между премиум- и делюкс-сегментами остается существенным — в среднем 1 млн руб. против 2,9 млн руб. за 1 кв. м. На этом фоне премиальные проекты за пределами центра получают дополнительное преимущество, а сам сегмент продолжает привлекать покупателей и инвесторов как более ликвидная альтернатива элитному рынку.

ЗАО стало лидером по росту цен на новостройки бизнес-класса

К марту 2026 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках бизнес-класса в Западном административном округе Москвы выросла на 24% год к году, до 570,6 тыс. руб., следует из исследования «Метриума» и ГК «Основа». Для сравнения, в Северо-Западном округе рост составил 19%, до 540,1 тыс. руб., в Северном — 15%, до 556,7 тыс. руб., в Центральном — 14%, до 609,7 тыс. руб., в Южном — 13%, до 576,9 тыс. руб. В Северо-Восточном и Юго-Восточном округах показатель увеличился на 10%, до 479,2 тыс. и 475,7 тыс. руб. соответственно, в Восточном — на 7%, до 530,7 тыс. руб.

Высокие темпы роста сохранились и в первом квартале 2026 года. В ЗАО средняя стоимость 1 кв. м увеличилась на 4%, уступив только Юго-Западному округу, где прирост составил 6%. В Южном, Юго-Восточном, Восточном и Северном округах за квартал квадратный метр подорожал на 3%.

Внутри ЗАО наиболее заметный рост за год зафиксирован в Можайском районе, где средняя стоимость 1 кв. м увеличилась на 38%, до 509,2 тыс. руб. Далее следуют Кунцево с показателем 613,2 тыс. руб. и ростом на 34%, а также Очаково-Матвеевское, где цена выросла на 27%, до 567,3 тыс. руб. Всего в ЗАО сейчас реализуется 27 проектов бизнес-класса, в которых экспонируется 4,1 тыс. квартир и апартаментов. Диапазон цен в округе составляет от 311,9 тыс. до 887,4 тыс. руб. за 1 кв. м. С начала 2026 года здесь зарегистрировано почти 740 ДДУ, что соответствует 15% спроса на новостройки бизнес-класса в старой Москве. Выше показатель только в СЗАО, где заключено 848 ДДУ.

Коммерческую недвижимость разрешили дарить близким родственникам без налога. Такое решение вынес Верховный суд (ВС) РФ, поставив точку в этом вопросе.

Ранее подходы судов и ведомств к таким сделкам были противоречивыми, что создавало риски обложения налогом дарения недвижимости. Теперь такая угроза для большинства ситуаций должна быть снята, говорят юристы.

▪ Подписывайтесь на «Ъ» в Telegram | в MAX | Оставляйте «бусты»

Доля свободных площадей в бизнес-центрах Москвы может вырасти

До 2031 года объем строящихся и проектируемых бизнес-центров в Москве может достигнуть 8 млн кв. м, из которых 4,5 млн кв. м пока находятся на стадии проекта. Для сравнения, в 2022–2025 годах было введено 1,9 млн кв. м. На этом фоне доля вакантных площадей, составлявшая по итогам прошлого года 5,2%, к 2028 году может вырасти до 9,5%, а к 2031 году — до 15%. При этом арендные ставки в объектах класса А, по прогнозам, увеличатся с 36 тыс. до 40 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а цены сделок — с 599 тыс. до 760 тыс. руб. за 1 кв. м.

Рост предложения номинально должен снять дефицит офисов, однако в популярных деловых районах ощущение нехватки площадей может сохраниться, отмечают эксперты. Значительная часть новых проектов сосредоточена за пределами сложившегося делового ядра, прежде всего между ТТК и МКАД, где формируются новые кластеры. В результате рынок будет пополняться не только востребованными объектами в центральных локациях, но и офисами в районах, где спрос пока слабее.

На этом фоне рынок входит в фазу более сдержанного роста. Увеличение объема свободных площадей не означает автоматического снижения ставок, поскольку предложение распределено неравномерно, а часть новых объектов ориентирована на продажу инвесторам. В результате рынок, скорее всего, придет не к избытку качественных офисов в центре, а к более сложному балансу, при котором в одних локациях свободных помещений станет больше, а в других дефицит сохранится.

📷Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Средняя площадь арендуемых элитных квартир в Москве выросла на 17%

В первом квартале 2026 года средняя площадь арендуемых элитных квартир в Москве выросла на 17% по сравнению с четвертым кварталом прошлого года и на 9% год к году, достигнув 127 кв. м, следует из данных «Intermark Аренда». В марте показатель составил 135 кв. м, что стало максимальным значением за последние два года. Одновременно средняя стоимость арендованной квартиры увеличилась за квартал на 17%, до 322 тыс. руб. в месяц, а в годовом выражении — на 10%. Дополнительное предложение в сегменте формировалось в том числе за счет лотов площадью 150–300 кв. м.

При этом на рынке сохраняется заметный разрыв между бюджетом предложения и фактическими сделками. Средний бюджет сделки уступает среднерыночному бюджету предложения на 52%. На начало апреля средневзвешенный бюджет предложения составлял 488 тыс. руб. в месяц, что лишь на 3% выше уровня годичной давности. После январского снижения числа лотов на 9% в феврале и марте объем предложения оставался стабильным, а по итогам первого квартала сократился на 8%.

Самый широкий выбор элитных квартир в аренду сосредоточен в районе Арбат—Кропоткинская, на который приходится 19% всех предложений в Москве. С точки зрения географии спроса лидируют Арбат—Кропоткинская и Ленинский проспект с долями 19% и 13% соответственно. Самые дорогие элитные квартиры для аренды по-прежнему расположены в Хамовниках, где средний бюджет предложения на начало апреля составлял около 540 тыс. руб. в месяц.

В 2026 году в Дубае планируется ввод 47 тыс. кв. м новых торговых площадей

В первом квартале 2026 года в ключевых торговых центрах Дубая было заключено 67 новых договоров аренды против 120 сделок годом ранее, следует из данных Nikoliers. При этом девелоперы сохраняют планы по расширению предложения. В 2026 году в эмирате ожидается ввод около 47 тыс. кв. м новых торговых площадей. Средневзвешенная ставка аренды в «топовых» торговых центрах по итогам квартала составила 353 AED за кв. фут в год, или $1 тыс. за кв. м, против 345 AED годом ранее. В «знаковых» объектах показатель достиг 997 AED за кв. фут в год, или $2,9 тыс. за кв. м, тогда как в аналогичном периоде 2025 года он составлял 1 034 AED.

Несмотря на снижение числа новых сделок, рынок сохраняет устойчивость. Ограниченное предложение качественных площадей по-прежнему поддерживает ставки, а собственники не спешат предоставлять арендаторам скидки. Временное снижение деловой активности связано с сезонным фактором, ограниченным предложением и переносом части сделок, а не с массовым уходом арендаторов. Даже на фоне краткосрочного падения трафика ключевые моллы продолжили работать в штатном режиме, а договоры аренды сохраняются в полном объеме.

Фокус девелоперов смещается на расширение действующих торговых центров и развитие малоформатных объектов, интегрированных в жилую застройку. Параллельно рынок пополняется специализированными кластерами. В Дубае уже работают 107 российских брендов, включая 36 ресторанных концепций и 13 fashion-операторов. При этом окончательных закрытий в марте—апреле было только два. На этом фоне рынок, как ожидается, будет расти за счет дефицита качественных площадей, развития инфраструктуры и модернизации крупнейших торговых объектов.

В 2026 году более трети нового офисного ввода может прийтись на МФК

В 2026 году более 35% нового офисного ввода в Москве может прийтись на многофункциональные комплексы, следует из данных IPG.Estate и девелопера «Север». Из 700–800 тыс. кв. м новых офисов около 311 тыс. кв. м реализуется в составе 13 МФК. Более половины этого объема, 56%, сосредоточено в поясе от Садового кольца до ТТК, еще 75 тыс. кв. м, или 24%, строится между ТТК и МКАД, а за пределами МКАД возводится один объект площадью 62 тыс. кв. м.

Интерес девелоперов к формату связан с экономикой проектов. Смешанная застройка позволяет распределять риски между сегментами и поддерживать устойчивость в условиях волатильного спроса. Офисная функция в таких проектах может как выступать драйвером, так и дополнять жилую и коммерческую составляющие, усиливая общую ликвидность.

На рынке покупки офисов в МФК основным покупателем чаще выступает конечный пользователь — на такие сделки приходится до 50% рынка. Еще до 30% сделок обеспечивают частные инвесторы, которые на фоне снижения доходности в жилом сегменте переориентируют вложения в офисную недвижимость. На этом фоне МФК рассматриваются как более устойчивый формат за счет сочетания нескольких функций внутри одного проекта.

Каждая четвертая квартира на рынке аренды сдается напрямую от собственника

Сейчас 26% арендных квартир в крупных российских городах сдаются напрямую от собственников, следует из данных Циан. Год назад показатель составлял 19%, а пять лет назад — 12%.

Наибольшая доля таких объявлений зафиксирована в Оренбурге, Челябинске и Краснодаре, где она превышает половину предложения. Наименьшая — в Казани, Ярославле и Тюмени, где на прямые объявления от собственников приходится только 7–11%.

На рынке аренды собственники представлены заметно активнее, чем на рынке продажи готового жилья, где их доля составляет 16%, отмечают в компании. Это связано с тем, что сделки купли-продажи сложнее, дороже и сопряжены с большими рисками, поэтому в этом сегменте услуги риелторов остаются более востребованными.

🗞🗞🗞🗞 Объем ввода торговых центров в Москве упал на 92% за год, следует из подсчетов NF Group. Это минимальный показатель ввода за последние восемь лет.

Владельцы торгцентров предпочитают откладывать ввод объектов из-за удорожания отделки и рабочей силы, говорят эксперты. Кроме того, в условиях высокой конкуренции с онлайн-ритейлерами, собственникам торговых комплексов все сложнее привлекать арендаторов.

Инвесторы стали осторожнее вкладываться в этот сегмент коммерческой недвижимости: объем инвестиций в торговые комплексы снизился на 10% за год.

#Ъузнал

Рост объемов экспозиции квартир в аренду привел к снижению ставок

По итогам первого квартала 2026 года предложение на рынке долгосрочной аренды в городах-миллионниках выросло на 32,4% по сравнению с четвертым кварталом 2025 года, а медианная ставка снизилась на 3,7%, до 34 тыс. руб. В 13 из 16 городов-миллионников в первом квартале наблюдалось снижение стоимости аренды. Наиболее заметно медианная ставка сократилась в Санкт-Петербурге — на 8,1%, в Самаре — на 7,5%, в Ростове-на-Дону — на 6,6%, в Воронеже — на 6,5%. В годовом выражении сильнее всего ставка снизилась в Краснодаре — на 10,2%, до 26 тыс. руб., тогда как в Москве выросла на 8%, до 89 тыс. руб.

Эксперты связывают расширение экспозиции с выходом на рынок инвестиционных квартир в новостройках, а также с предложением от собственников, которые отложили продажу жилья и решили сдавать его в аренду. Дополнительное давление на ставки оказывает рост числа лотов массового сегмента, из-за чего арендаторы получают более широкий выбор, а собственники — больше конкурентов.

Накопленный объем предложения, как ожидается, будет и дальше сдерживать рост ставок, даже несмотря на традиционное сезонное оживление спроса. Устойчивое повышение цен возможно ближе к высокому сезону, однако заметного ускорения динамики рынок пока не ждет.

📷Олег Харсеев, Коммерсантъ

Индекс 100 самых дорогих арендных квартир Москвы за год вырос на 2%

В марте 2026 года значение индекса PCMR TOP-100 на рынке высокобюджетной аренды Москвы составило 1,62 млн руб. в месяц, следует из данных «Intermark Аренда». По итогам первого квартала показатель практически не изменился по сравнению с четвертым кварталом 2025 года, однако в годовом выражении вырос на 2% — с 1,58 млн до 1,62 млн руб. в месяц. При этом выборка за квартал обновилась на 43%, а средняя площадь квартир из рейтинга составила 261 кв. м, сократившись на 2% за год.

Основной объем предложения в рейтинге формируют две локации — Арбат—Кропоткинская с долей 31% и Фрунзенская с 18%. Еще по 8% приходится на Краснопресненскую, Тверскую—Кремль и Кунцево—Крылатское. Большинство объектов экспонируется в нижней части диапазона сверхдорогой аренды. Около половины предложений выставлены по ставке от 1 млн до 1,3 млн руб. в месяц.

Минимальная ставка аренды квартиры из TOP-100 в марте составила 1 млн руб. в месяц, максимальная — 3,5 млн руб. При этом в рейтинге представлено 20 квартир с бюджетом от 2 млн руб. в месяц, из них 3 лота — от 3 млн руб. в месяц. В компании отмечают, что рост индекса за год обеспечило появление в выборке более дорогостоящих квартир.

Объем продаж жилья в Москве с начала 2026 года снизился на 45%

В первом квартале 2026 года объем продаж жилья в Москве сократился на 44,9% по сравнению с четвертым кварталом 2025 года и на 34,6% год к году, до 10,3 тыс. ДДУ общей площадью 525 тыс. кв. м, следует из данных Nikoliers. В компании отмечают, что это минимальный квартальный результат за последние пять лет. Одновременно рост цен замедлился. С февраля по март средневзвешенная цена 1 кв. м снизилась на 0,7%, до 635 тыс. руб., а по итогам всего квартала увеличилась на 2,8%, показав самый сдержанный рост за последний год.

Доля ипотечных сделок в первые три месяца 2026 года сократилась на 3 п. п., до 57%. Если по итогам января показатель составлял 67%, то в марте он снизился до 45%. Эксперты связывают это с ужесточением условий семейной ипотеки, недоступностью рыночных ставок и более жестким банковским скорингом. На этом фоне девелоперы стали активнее использовать гибкие условия реализации и скидки, что привело к ценовой корректировке по отдельным проектам и лотам.

В структуре спроса по проданной площади основную долю сформировали сегменты бизнес и комфорт — 50% и 43% соответственно, еще 7% пришлось на премиум-класс. Среди форматов лидировали однокомнатные квартиры с долей 38%, квартиры с двумя спальнями — 31% и студии — 20%. Средняя площадь реализованного лота выросла на 3,1 кв. м, до 51,1 кв. м. В компании это связывают с вымыванием малогабаритного предложения и переориентацией покупателей на квартиры большей площади.

Динамика роста цен в разных сегментах рынка недвижимости в последние годы впечатляет. За последние пять лет квадратный метр элитного жилья подорожал более чем вдвое, а доступного — на 83%.

В Москве сильнее всего цены выросли в Хамовниках и на Арбате — на 204% и 166% соответственно. В самом дорогом районе столицы, на Патриарших Прудах, средневзвешенная цена предложения жилья превысила 3,6 млн руб. за 1 кв. м.

Цену массового жилья разогнала программа льготной ипотеки. Сейчас она не действует, но растет цена строительства, задающая темп обоим сегментам. Из-за дефицита и на фоне цен остального жилья дешевые лоты вымываются с рынка в первую очередь.

✔️ Подписывайтесь на «Ъ» в Telegram | в MAX | Оставляйте «бусты»

🗞🗞🗞🗞 Доходность долгосрочной сдачи жилья в столице снизилась с 5,8% до 5% годовых. Год к году значение сократилось на 0,8 процентного пункта (п. п.). Из-за роста объема предложения на 25% арендные ставки перестали расти, в то время как бюджет покупки жилья приблизился к 15 млн руб.

Больше зарабатывать позволяют лоты в домах, сданных после 2016 года. Минимальной остается доходность квартир в «хрущевках» и постсоветских комплексах.

📷 Олег Харсеев / «Коммерсантъ»

#Ъузнал