Ъ—Недвижимость

Менее 5,4% новостроек Подмосковья относится к бизнес-классу

В Московской области сохраняется острый дефицит жилья бизнес-класса, следует из данных bnMAP.pro. По состоянию на январь 2026 года на этот сегмент приходится менее 5,4% всех реализуемых новостроек. В 2025 году в регионе были введены в эксплуатацию лишь два жилых комплекса бизнес-класса.

Всего на первичном рынке Подмосковья представлено 261 проект новостроек всех классов, из которых только 14 относятся к бизнес-сегменту. При этом половина таких жилых комплексов уже находится в статусе готовых. В 2024 году был сдан лишь один проект бизнес-класса, а в 2025-м — два.

Средняя стоимость лота в новостройках бизнес-класса Московской области по итогам 2025 года достигла 20,6 млн руб., увеличившись за год на 24,8%. Годом ранее показатель составлял 16,5 млн руб. На 2026 год запланирован ввод лишь двух проектов бизнес-класса, еще четыре на 2027 год.

Доля льготных программ может снизиться до 65% в общих выдачах ипотеки

В 2026 году доля льготных программ в ипотечных выдачах может сократиться до 65–70% против более 80% годом ранее. Давление на показатель оказывают ужесточение условий семейной ипотеки, рост цен на новостройки и постепенное восстановление доступности рыночных кредитов.

По данным ДОМ.РФ, в 2025 году по семейной ипотеке было выдано 544,6 тыс. кредитов на 3,15 трлн руб., что на 43,6% больше по количеству и на 47,1% по объему. Средний размер кредита увеличился с 5,64 млн до 5,78 млн руб.

С февраля 2026 года действует правило «одна семья — один льготный кредит». На этом фоне сокращается число сделок, укладывающихся в параметры программы, и семейная ипотека постепенно теряет массовый характер.

Адресные программы не компенсируют это снижение. На дальневосточную и арктическую ипотеку в 2025 году пришлось 47 тыс. кредитов на 266,6 млрд руб., или 7–8% льготных выдач. По ИТ-ипотеке объем сократился до 11,6 тыс. кредитов на 79,6 млрд руб., что означает падение более чем на 65% по количеству за год.

📷 Игорь Елисеев, Коммерсантъ

Цены на новостройки в январе снизились в семи крупных городах

В январе медианная стоимость 1 кв. м. на первичном рынке в городах России с населением свыше 500 тыс. человек выросла на 1,7% к декабрю 2025 года и составила 178 тыс. руб., следует из анализа нейросети Алиса AI на основе тематического Поиска Яндекса по квартирам. Рост цен зафиксирован в 19 из 36 городов, еще в десяти динамика находилась в пределах стагнации, а в семи городах стоимость новостроек снизилась.

Среди городов-миллионников медианная цена также увеличилась на 1,7% и достигла 204 тыс. руб. за кв. м. Самые высокие значения зафиксированы в Москве — 534 тыс. руб. за кв. м, Санкт-Петербурге — 338 тыс. руб., Казани — 252 тыс. руб., а также в Балашихе и Барнауле, где показатель превысил 225 тыс. руб. за кв. м.

Наиболее заметное снижение цен в январе отмечено в Новокузнецке, где стоимость 1 кв. м. сократилась на 2,6%, до 147 тыс. руб. Коррекция также зафиксирована в Набережных Челнах, Владивостоке и Оренбурге. В ряде городов, включая Челябинск, Махачкалу и Ярославль, динамика оставалась близкой к нулевой.

Один из крупнейших российских девелоперов «Самолет» просит помощи у государства: руководство компании обратилось к федеральным властям за льготным кредитом в 50 млрд руб. в обмен на блокирующие пакеты акционеров компани при условии обратного выкупа, сообщили три источника «Ъ».

В прошлом году скорректированный чистый долг «Самолета» составлял более 350 млрд руб. при продажах в 272 млрд руб. Эксперты не исключают, что группа, являющаяся крупнейшей в стране по объему строящегося жилья, может получить господдержку.

#Ъузнал

Почему растет интерес россиян к недвижимости Таиланда

Таиланд по итогам 2025 года стал крупнейшим направлением для инвестиций россиян в зарубежную недвижимость, сформировав до 24% совокупного спроса — против 21% годом ранее. Количество заявок выросло на 15% год к году, следует из данных Tranio. Для сравнения, доля ОАЭ осталась на уровне 10%, а Турции — 9,5%.

Рост спроса сопровождался изменением модели покупок. Если ранее ключевой мотивацией была перепродажа на стадии строительства, то в 2025 году фокус сместился в сторону арендного дохода. Инвестиционный характер носили около 72% запросов, при этом доля покупателей, приобретающих жилье для личного проживания, превысила 25%.

На фоне массового спроса медианный бюджет покупки снизился с €215 тыс. в 2021 году до €128 тыс. в 2025-м. Ценовая динамика при этом оставалась умеренной — рост в пределах 5–7% за год.

Арендный рынок стал ключевым фактором устойчивости спроса. Среднегодовая заполняемость апарт-отелей в 2025 году составила 62%, в высокий сезон — до 82%, а доходность в курортных локациях оценивается в 7–10% годовых.

📷 iStock

Продажи жилья в Подмосковье выросли на 16% за год

В 2025 году покупательская активность на рынке новостроек Московской области заметно усилилась. Объём сделок вырос на 16% год к году и достиг 53 тыс. договоров долевого участия, следует из исследования «НДВ Супермаркет Недвижимости» и ГК «Развитие». В Москве за тот же период было заключено около 64 тыс. ДДУ, и разрыв между рынками сократился до 17,8% против более чем 29% годом ранее.

Средняя цена 1 кв. м. в новостройках Москвы составила 568,6 тыс. руб., тогда как в Подмосковье — 220,9 тыс. руб. Средний бюджет покупки в столице достиг 30 млн руб. за квартиру площадью 48,5 кв. м, в области — 9,8 млн руб. за лот площадью 42,4 кв. м.

Предложение в Московской области за год увеличилось на 18%, до 37,9 тыс. лотов. В структуре сделок лидировали однокомнатные квартиры с долей 37,8%, двухкомнатные заняли 26,2%, студии — 24,5%. Наиболее высокая динамика спроса пришлась на студии, где количество сделок выросло на 35,4% год к году.

🗞🗞🗞🗞 В российских ТЦ закрываются магазины одежды и обуви: по итогам 2025 года доля занимаемых ими площадей снизилась на 10–15%. Это следует из результатов опроса, проведенного Союзом торговых центров (СТЦ), с которыми ознакомился «Ъ».

Тенденция стала более заметной из-за ухода с рынка большого числа брендов. Причиной стало в том числе снижение потребительского спроса: число покупок одежды и обуви в прошлом году снизилось на 11% год к году, причем в офлайне показатель упал на 17%, а в онлайне — вырос на 9%.

Посещаемость магазинов одежды в торговых центрах по итогам 2025 года тоже падала, но не так сильно, как продажи. За почти полный год fashion-ритейлеры потеряли 6% трафика. В начале 2026 года показатель снизился на 3% год к году.

Освобождающиеся площади, как правило, перераспределяются в пользу кафе и ресторанов, досуга и сервисных форматов.

#Ъузнал

КС разрешил временную регистрацию в апартаментах

Конституционный суд РФ признал противоречащим Конституции запрет на регистрацию граждан по месту пребывания в апартаментах, не входящих в номерной фонд гостиниц. Основанием стало обращение жительницы Санкт-Петербурга, которой МВД отказало во временной регистрации из-за нежилого статуса помещения.

КС указал, что апартаменты в современных условиях фактически используются для длительного проживания и по своим характеристикам сопоставимы с квартирами, а значит, могут служить для личных и семейных нужд.

Суд постановил признать неконституционными соответствующие положения закона «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», а также действующих правил регистрационного учета.

Правительству поручено внести изменения в регулирование. До их принятия временная регистрация в апартаментах должна осуществляться для собственников, их родственников и членов семей по правилам, действующим для жилых помещений.

📷Игорь Елисеев, Коммерсантъ

Спрос на складскую недвижимость в России в 2026–2027 годах снизится на 20–30%

В 2026–2027 годах годовой объем спроса на складскую недвижимость в России составит 4,0–4,6 млн кв. м, что на 20–30% ниже уровня 2023–2024 годов, следует из данных Nikoliers. При этом показатель останется выше доковидных значений. На Московский регион придется 50–55% совокупного спроса.

По итогам 2025 года объем сделок на рынке складской недвижимости сократился до 3,3 млн кв. м, что в 1,6 раза меньше, чем годом ранее. Снижение связано с замедлением региональной экспансии маркетплейсов и сокращением числа BTS-сделок. В 2026 году объем сделок может увеличиться на 15–25%, до 3,7–4,0 млн кв. м, однако более устойчивое восстановление ожидается не ранее 2027 года.

На фоне активного строительства предложение продолжит опережать спрос. В 2025 году в России было введено около 7 млн кв. м складских площадей, сопоставимый объем ожидается и в 2026 году. В 2027 году ввод может снизиться до 6,1 млн кв. м. В результате уровень вакантности в 2026 году может вырасти до 4% с последующим снижением до 3% годом позже.

По мотивам материала про рост цен на жилье напомним, из чего в целом складывается расходная часть девелоперского проекта:

- Земельный участок (включая налоги, смену ВРИ, площади СКБ)
- Проектно-изыскательские работы и получение разрешительной документации (подготовка концепций, получение АГР и пр.)
- Непосредственно строительно-монтажные работы (в них же могут включать благоустройство, отделку, инженерные системы)
- Финансирование и управление
- Коммерческие расходы (в том числе маркетинг и вознаграждения брокерам)
- Налоги

Доля СМР может варьироваться, но как правило занимает около 50% от расходов в пересчете на продаваемую площадь.

А уже конечная цена квартиры для покупателя зависит от класса проекта и кунг-фу девелопера — она может составлять и 120%, и 150% от себестоимости. И даже при желании 350%, если, конечно, будет такой спрос 🏠

Региональная ипотека заняла лишь 5% рынка в 2025 году

В 2025 году в 19 регионах, где действуют дальневосточная и арктическая ипотечные программы, было оформлено 47 тыс. таких кредитов, что на 8% больше, чем годом ранее. Несмотря на рост, их доля осталась ограниченной и составила около 5% от всех ипотечных займов и порядка 8% от объема льготного кредитования в России, следует из данных ЦИАН.

На фоне общего охлаждения рынка эффект региональных программ оказался сдержанным. В целом выдачи ипотеки на покупку новостроек в стране в 2025 году сократились на 2% год к году. Аналогичная динамика наблюдалась и в регионах с действием специальных программ: из десяти субъектов с наибольшими объемами выдач снижение показателей зафиксировано в семи.

Положительная динамика сохранилась лишь в отдельных регионах. В Бурятии рост выдач составил 22%, в Забайкальском крае — 17%, в Сахалинской области — 15%. В остальных субъектах, включая Приморский край, Хабаровский край и Архангельскую область, объемы ипотечного кредитования снизились, что указывает на ограниченную способность региональных программ компенсировать общее снижение спроса на рынке новостроек.

🗞🗞🗞🗞 По итогам 2025 года объем размещений облигаций строительных компаний превысил 97 млрд руб. Девелоперы стали чаще размещать бумаги с фиксированным купоном — их доля возросла до 86,5% против 64% годом ранее.

Занимать средства на облигационном рынке застройщиков жилья заставляет необходимость рефинансирования долгов и привлечения средств на строительство новых проектов.

Такая стратегия обеспечила значительный объем средств на длительный срок. Однако в будущем, учитывая все еще неблагоприятную конъюнктуру на жилищном рынке, это может привести к росту финансовой нагрузки.

#Ъузнал

Минимальный бюджет покупки жилья в Москве вырос на 50% за год

За последние три года средняя цена 1 кв. м. на первичном рынке в старых границах Москвы увеличилась на 72%. Наиболее резкий рост пришелся на 2025 год, когда новостройки подорожали почти на 30%. В сегменте комфорт-класса 1 кв. м. за три года вырос в цене в среднем на 53,3%, а разрыв между комфорт- и бизнес-классом сократился с 41% до 32%.

Рост цен сопровождался изменением структуры предложения. Доля массовых проектов снизилась с 48,5% в конце 2022 года до 26,3% к декабрю 2025-го, что привело к увеличению порога входа на рынок. Минимальная стоимость квартиры в массовом сегменте за год выросла с 5,1 млн до 7,7 млн руб., или на 51%.

Дополнительное давление на цены в 2025 году оказали рассрочки, рост себестоимости строительства и дефицит кадров. За прошлый год строительные и отделочные материалы подорожали на 20–30%. В 2026 году влияние усилит повышение НДС с 20% до 22%, что может увеличить себестоимость проектов на 1,5–2% и поддержать дальнейший рост цен на жилье.

📷 Егор Снетков, Коммерсантъ

🗞🗞🗞🗞 В России растет число риэлторских структур. В 2025 году количество новых регистраций риэлторского бизнеса увеличилось на 11,7% год к году, став максимальным за пять лет, а всего компаний стало больше на 6,7%.

С участием риэлторов и агрегаторов на первичном рынке проходит 70% сделок, на вторичном — 95%, отмечают эксперты. Клиенты, раньше действовавшие самостоятельно, теперь чаще обращаются за сопровождением.

Кроме того, в условиях охлаждения спроса на жилье девелоперы активно ищут дополнительные каналы продаж: услуги риэлторов девелоперы могут оплачивать по факту заключения сделок, в то время как другие каналы привлечения клиентов обычно предполагают предоплату.

При этом порог входа на рынок риэлторских услуг остается невысоким.

#Ъузнал

🗞🗞🗞🗞 На рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья наметился переизбыток предложения. За 2025 год количество объектов в первичном сегменте выросло на 63%, а во вторичном — на 22%. Это связано с активным выходом новых поселков и сдержанным спросом из-за экономической неопределенности.

Покупатели занимают выжидательную позицию, предпочитая готовые вторичные объекты, чтобы избежать затрат на ремонт. В результате продажи первичных лотов упали на 25%, а на вторичном рынке наблюдается стагнация.

Это вынуждает собственников коттеджей предлагать дисконты и может привести к снижению девелоперской активности. Перспектив быстрого роста спроса в премиальном сегменте эксперты не ожидают.

📷 Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ

#Ъузнал

1,3 трлн руб. заработали девелоперы высокобюджетного жилья в Москве

По итогам 2025 года совокупная выручка первичного рынка жилья бизнес-, премиум- и делюкс-сегментов в Москве достигла 1,3 трлн руб., увеличившись на 9% по сравнению с 2024 годом, следует из данных Whitewill . Рост был обеспечен подорожанием реализованного 1 кв. м. на 13% — с 596 тыс. до 675 тыс. руб.

При этом в физических объемах рынок сократился. За год было продано 1,9 млн кв. м, что на 4% меньше показателя 2024 года. Количество сделок, напротив, выросло на 2% — с 32,8 тыс. до 33,4 тыс. лотов, чему способствовал активный декабрь.

В бизнес-классе объем продаж снизился на 4% по площади — до 1,46 млн кв. м, при росте числа сделок на 3%, до 27,2 тыс. Премиум-сегмент сократился на 5% по площади — до 426 тыс. кв. м, а количество сделок уменьшилось на 4%, до 5,9 тыс. лотов. В делюкс-классе падение оказалось более заметным — минус 10% по площади, до 46,6 тыс. кв. м, и минус 17% по числу сделок, до 313.

Вакансия офисов класса А может вырасти до 7,8% в 2026 году

По итогам 2025 года уровень вакантности на офисном рынке Москвы составил 5,7%, увеличившись на 0,2 процентного пункта за год. Наиболее заметный рост пришёлся на сегмент класса А и Prime, где вакансия выросла на 2,4 п. п., до 6,9%. В классах B плюс и B минус показатель, напротив, снизился на 0,8 п. п., до 5,1%, следует из данных Nikoliers.

В 2026 году общерыночная вакантность может увеличиться до 6,1%, а в сегменте класса А и Prime — до 7,8%, что станет максимальным значением с начала 2024 года. Рост показателя связан с выходом на рынок новых офисных объектов при более сдержанной динамике спроса.

Объем ввода офисной недвижимости в Москве в 2025 году составил 704 тыс. кв. м, что на 24% больше результата 2024 года и является максимальным значением за последние десять лет. При этом 48% заявленных к вводу площадей были перенесены на более поздние сроки. На начало 2026 года вакантными оставались около 20% введенных в 2025 году офисов.

Спрос на офисную недвижимость по итогам 2025 года составил 1,57 млн кв. м, снизившись по сравнению с рекордными почти 2 млн кв. м в 2024 году. В 2026 году аналитики ожидают сохранения спроса на сопоставимом уровне, при этом дополнительную поддержку рынку может оказать рост сделок по покупке офисов, а не аренде.

Каждая пятая сделка на вторичном рынке пришлась на дома после 2020 года

В 2025 году на 20 крупнейших рынках России было совершено 410,7 тыс. сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке. Доля так называемой «новой вторички» — жилья в домах, введенных в эксплуатацию с 2020 года, — составила 21%, увеличившись на 3 процентных пункта по сравнению с 2024 годом, следует из данных ЦИАН.

Наибольшая концентрация таких сделок зафиксирована в городах с активным жилищным строительством и миграционным притоком. В Краснодаре доля «новой вторички» достигла 46% при объеме 19,7 тыс. сделок, в Тюмени — 34% при 14,2 тыс., в Ростове-на-Дону — 30% при 13,4 тыс. сделок. В Екатеринбурге показатель составил 25% при 25 тыс. сделок, в Новосибирске — 23% при 23,1 тыс.

Минимальные значения отмечены на рынках с ограниченным вводом жилья и более локальным спросом. В Челябинске доля сделок с квартирами в недавно сданных домах составила 14% при 16,4 тыс. сделок, в Омске — 11% при 13,1 тыс., в Нижнем Новгороде — 10% при 10,7 тыс. сделок.

В Москве в 2025 году было заключено 94,1 тыс. сделок на вторичном рынке, из них 23% пришлись на дома последних лет ввода. В Санкт-Петербурге показатель составил 21% при 64 тыс. сделок.

Продажи квартир комфорт-класса в старых границах Москвы достигли 460 млрд руб.

В 2025 году в новостройках комфорт-класса в старых границах Москвы было заключено 28,5 тыс. договоров долевого участия, что на 0,5% меньше, чем годом ранее. При этом совокупная стоимость проданных лотов выросла на 5% и достигла 460 млрд руб., следует из данных «Метриум».

Более половины всех сделок в сегменте пришлось на 15 наиболее востребованных проектов. Их доля за год увеличилась на 3,4 процентного пункта и составила 50,7%. При этом состав топ-15 обновился более чем наполовину, восемь проектов сменили позиции.

На фоне стабильного спроса предложение массовых новостроек в старых границах Москвы за год сократилось более чем в два раза, что стало ключевым фактором концентрации продаж в наиболее ликвидных проектах.

В России ежегодно аварийными признают более 2 млн кв. м жилья

По состоянию на 1 октября 2025 года в России насчитывалось 23 млн кв. м непригодного для проживания жилья, ежегодно этот показатель увеличивается примерно на 2,2 млн кв. м. С 2019 года из аварийных домов переселены почти 900 тыс. человек из более чем 15 млн кв. м, следует из данных Фонда развития территорий.

Проблема затрагивает как регионы, так и крупнейшие города. В Архангельской области аварийный фонд составляет 1,5 млн кв. м, в Иркутской области — около 800 тыс. кв. м. В Подмосковье насчитывается 2,6 тыс. аварийных домов с более чем 73 тыс. жителей, в Москве расселению подлежат четыре дома, где проживают 103 семьи.

Расселение финансируется за счет региональных бюджетов и ФРТ, однако предлагаемые условия не всегда устраивают жителей.

📷 Алексей Смагин, Коммерсантъ