Ъ—Недвижимость

Квадратный метр в топ-100 самых дорогих квартир Москвы превысил 5,2 млн руб.

Средневзвешенная цена 1 кв. м в 100 самых дорогих квартирах Москвы на начало января 2026 года достигла 5,2 млн руб. За год индекс PCM TOP-100 (Prime Central Moscow TOP-100Index) вырос на 8%, следует из данных Intermark Городская Недвижимость.

За квартал состав рейтинга обновился на 14%. Часть объектов была продана, снята с экспозиции или заменена более дорогими лотами. За три месяца из первой сотни были реализованы четыре квартиры. В структуре предложения 72% лотов приходится на первичный рынок и 28% — на вторичный. Доля новостроек за год сократилась на 6 процентных пунктов.

Средний бюджет квартиры из PCM TOP-100 составляет 1,5 млрд руб. Совокупная стоимость первой сотни оценивается в 153 млрд руб., что эквивалентно 1,9 млрд долларов и в 2,2 раза превышает показатель декабря 2020 года. Самое дорогое предложение на рынке элитного жилья без учета особняков оценивается в 8,1 млрд руб., нижняя граница рейтинга — 215 млн руб.

Лидером по концентрации самых дорогих лотов остается Остоженка, где представлена 21 квартира из рейтинга. Далее следуют Тверской район с 19 объектами и Хамовники вне Садового кольца с 18 лотами. Площадь квартир в рейтинге варьируется от 64 до 880 кв. м. На объекты площадью свыше 300 кв. м приходится 34% предложения. Средняя площадь лота за год сократилась на 11% и составила 295 кв. м. Доля пентхаусов достигла 27%.

Монополизация на рынке новостроек в России снизилась с 64% до 62%. На рынке новостроек Москвы уровень монополизации в 2025 году сократился до 50%, следует из данных ЦИАН. В Подмосковье аналитики зафиксировали снижение до 56%.

Это объясняется активной экспансией девелоперов. В то время как в Москве увеличивается доля предложения региональных игроков, столичные застройщики начинают чаще работать в регионах.

▪ Подписывайтесь на «Ъ»|Оставляйте «бусты»

Предложение новостроек в Подмосковье сократилось на 12% за год

По итогам 2025 года объем предложения на первичном рынке Московской области снизился на 12% год к году и на 16% квартал к кварталу, до 40 тыс. лотов, следует из данных «Метриума». В реализации находилось 237 проектов первичного жилья.

Основное сокращение пришлось на квартиры: их количество уменьшилось на 12% за год, до 38,7 тыс. лотов. Предложение апартаментов сократилось на 1%, до 1,2 тыс. лотов.

На фоне сжатия экспозиции цены продолжили расти. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м. достигла 225,3 тыс. руб., увеличившись на 10% за квартал и на 18% за год. При этом доля сделок с привлечением ипотеки снизилась на 7 процентных пунктов в годовом выражении.

Девелоперская активность также сократилась. В течение 2025 года на рынок Московской области было выведено 28 новых проектов против 37 в 2024 году. Наибольший объем предложения по-прежнему сосредоточен в Ленинском городском округе, на который приходится 14% экспозиции, что на 1 п. п. меньше, чем годом ранее.

Наиболее заметный рост цен зафиксирован в отдельных локациях региона: в Красногорске — на 29%, в Балашихе — на 28%, в Мытищах — на 22% и в Химках — на 22%. Повышение цен эксперты связывают как с выходом проектов более высокого класса, так и с ограниченным предложением в наиболее востребованных округах.

Новостройки Новой Москвы подорожали на 34% за год

По итогам 2025 года объем предложения на первичном рынке Новой Москвы сократился на 47% год к году и на 33% за квартал — до 10,4 тыс. лотов, следует из данных «Метриума». В реализации находилось 47 проектов, за год на рынок вышло лишь четыре новых ЖК против семи в 2024 году.

На фоне резкого снижения предложения средневзвешенная цена 1 кв. м. выросла на 34% за год и достигла 335,8 тыс. руб. В квартирах показатель увеличился на 35%, до 336,5 тыс. руб., в апартаментах — на 25%, до 311,4 тыс. руб. Только за четвертый квартал рост цен составил 16%.

Структура предложения сместилась в сторону высокой стадии готовности. Доля лотов в корпусах на этапе отделки выросла до 32,6% за год, в сданных домах — до 12,7%, тогда как доля объектов на стадии монтажа этажей сократилась на 25 п. п., до 43,2%.

В ценовой структуре рынка произошло заметное удорожание экспозиции. Доля лотов стоимостью до 10 млн руб. сократилась на 23 п. п., до 12%, тогда как доля предложения с бюджетом от 15 млн руб. выросла на 36 п. п. и достигла 56%.

По итогам года на рынке было заключено 23,7 тыс. договоров долевого участия, что на 11% меньше, чем в 2024 году. При этом в четвертом квартале число сделок выросло на 6% год к году и составило 7,16 тыс. Доля ипотечных сделок снизилась за год на 5 п. п., до 71%, однако к концу года показатель восстановился до 81%.

🗞🗞🗞🗞 В 2025 году рыночные фонды недвижимости привлекли более 227 млрд руб.: за год объем чистых активов под их управлением вырос в полтора раза, приблизившись к 900 млрд руб.

Управляющие отмечают рост спроса на паи таких фондов из-за снижения ставок по вкладам. Участники рынка не исключают его роста по итогам наступившего года еще на 400–500 млрд руб., чему будет способствовать дальнейшее снижение ключевой ставки.

#Ъузнал

🗞🗞🗞🗞 В конце 2026 года вакантность в офисах класса А в Москве может достигнуть 7,8%, что на 0,9 п. п больше год к году — это максимальное значение с 2023 года. Прогнозируемое увеличение является следствием масштабного ввода высококлассных офисов, на который приходится основная часть девелоперской активности.

Однако ставки аренды в этом сегменте продолжают расти. В условиях отсутствия более дешевых альтернатив арендаторы вынуждены продлевать действующие договоры, а девелоперы — пересматривать условия сдачи своих площадей.

#Ъузнал

Ввод торговых центров в регионах сократился более чем на 70%

По итогам 2025 года в региональных городах России было введено 94,3 тыс. кв. м торговых площадей — на 70,9% меньше, чем годом ранее, и минимум за всю историю наблюдений, следует из данных NF Group. За год в регионах открылось всего семь торговых центров, в основном малоформатных. На районные объекты пришлось 63,6 тыс. кв. м, на микрорайонные — 3,2 тыс. кв. м. В 2024 году совокупный ввод в регионах превышал 320 тыс. кв. м.

Общий ввод торговых площадей в России в 2025 году составил 449,3 тыс. кв. м, при этом основной объем пришелся на Москву и Санкт-Петербург. В столице было введено 197,8 тыс. кв. м, почти вдвое больше, чем годом ранее, в Санкт-Петербурге — 115,7 тыс. кв. м после нулевого результата в 2024 году. В Московской области ввод сократился на 29,7%, до 41,4 тыс. кв. м.

На фоне снижения девелоперской активности в регионах усилилась дифференциация действующих торговых центров. В отдельных объектах вакантность достигает 20%, рост арендных ставок остается сдержанным, а структура арендаторов смещается в сторону развлекательных и сервисных форматов. В 2026 году рынок региональных ТЦ, по ожиданиям участников рынка, будет развиваться в основном за счет реконцепции уже работающих объектов.

📷 Александр Коряков, Коммерсантъ

Загрузка московских гостиниц снизилась впервые за три года

По итогам 2025 года заполняемость гостиниц Москвы снизилась на 1–5 процентных пунктов в зависимости от категории — это первое падение показателя за последние три года, следует из данных Hotel Advisors в выборке Nikoliers. Средняя загрузка трехзвездочных отелей составила 73,8%, четырехзвездочных — 76,3%, пятизвездочных — 69,2%. Основной фактор — эффект высокой базы 2024 года, который был одним из рекордных за всю историю наблюдений.

Туристический поток при этом сохранился на высоком уровне и приблизился к 27 млн человек, увеличившись за год на 3%. Средняя стоимость номера выросла до 10 455 руб. в сутки, а доходность номера — до 7 658 руб., что соответствует росту на 6–9% год к году и уровню инфляции.

В 2025 году в Москве открылись три новые гостиницы на 691 номер, также был переформатирован один действующий объект. В 2026 году объем ввода, по оценкам консультантов, может сократиться примерно на 40%, при сохранении умеренного роста тарифов и стабилизации загрузки.

🗞🗞🗞🗞 Общие доходы гостиничного рынка в 2026 году, по прогнозам, вырастут на 10%, до 1,28 трлн руб. При этом по сравнению с 2025 годом темп роста сократится на 1,5 п. п.

Переход гостиничного рынка к стагнации может быть связан с наметившимся в 2025 году замедлением темпа роста рынка внутреннего туризма. Из-за закрытия части пляжей в Краснодарском крае, укрепления рубля и усталости от отдыха внутри страны туристы переориентировались на выездные направления. Компенсировать это за счет интуристов не удалось: их количество в 2025 году выросло лишь на 2–5%, до 1,6–1,65 млн, следует из предварительной оценки АТОР.

Сдержанный рост в туризме, вероятно, пока сохранится. В этих условиях отельеры переносят сдачу новых номеров.

#Ъузнал

Как будет развиваться рынок элитного жилья в 2026 году

Рынок элитных новостроек Москвы входит в фазу умеренного роста. В 2026 году средневзвешенная цена предложения, по оценкам участников рынка, сохранится в диапазоне 2,3–2,4 млн руб. за 1 кв. м на фоне замедления вывода новых проектов в 2025 году.

По итогам прошлого года объем предложения в премиум-сегменте вырос лишь на 2%, до 335 тыс. кв. м, тогда как в классе делюкс сократился на 4%, до 257 тыс. кв. м. В экспозиции находилось около 2 тыс. высокобюджетных лотов. Одновременно доля объектов стоимостью до 100 млн руб. снизилась с 16% до 9%, а доля лотов дороже 300 млн руб. увеличилась до 40%.

Средневзвешенные цены в 2025 году выросли на 8% в премиум-сегменте и на 9% в делюкс. При этом количество сделок сократилось на 5%, до 1,8 тыс., однако в денежном выражении продажи увеличились на 22% и приблизились к 350 млрд руб., во многом за счет активного четвертого квартала.

В условиях ограниченного нового предложения в 2026 году рост цен в элитном сегменте, как ожидается, будет соответствовать уровню инфляции, а спрос на качественные проекты в центральных районах Москвы сохранится стабильным.

📷 Юрий Мартьянов, Коммерсантъ

ЗПИФы удвоили инвестиции в коммерческую недвижимость до 105 млрд руб.

По итогам 2025 года закрытые паевые инвестиционные фонды вложили в коммерческую недвижимость России 105,1 млрд руб., что в 2,3 раза превышает показатель 2024 года и стало рекордом за всю историю наблюдений, следует из данных Nikoliers. Всего фонды закрыли 23 сделки, а их доля в структуре классических инвестиционных сделок выросла с 10,1% до 18,1% .

Основной объем вложений пришелся на складскую недвижимость — 67,3% или 70,7 млрд руб., что в 1,6 раза больше, чем годом ранее. Инвестиции в офисы достигли 25,4 млрд руб., увеличившись сразу в 18 раз, а в торговую недвижимость — 7,3 млрд руб. после отсутствия сделок в этом сегменте годом ранее.

В территориальном разрезе 74% всех инвестиций ЗПИФов в 2025 году пришлось на Московский регион, 15% — на Санкт-Петербургскую агломерацию и 11% — на остальные регионы страны. Средний размер сделки составил около 4,6 млрд руб.

Несмотря на снижение совокупного объема инвестиций в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент в России до 1,22 трлн руб., что на 19,5% ниже показателя предыдущего года, доля классических сделок с готовыми объектами выросла на 30%, до 571,6 млрд руб. Эксперты ожидают, что в 2026 году при базовом сценарии снижения ключевой ставки общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость и девелоперские площадки составит 1–1,1 трлн руб.

Как ужесточение условий семейной ипотеки повлияет на рынок новостроек в 2026 году

В 2025 году продажи жилья в новостройках в России принесли девелоперам 5,4 трлн руб., что на 9,7% больше год к году, при неизменной площади реализованных квартир — 26,8 млн кв. м. Рост выручки обеспечили повышение цен и смещение спроса в более маржинальные проекты: в старых границах Москвы стоимость новостроек за год выросла на 29%, до 800 тыс. руб. за кв. м, а доля бизнес-класса в экспозиции увеличилась до 55,1%.

Ключевым драйвером рынка оставалась семейная ипотека, в 2025 году с ее использованием было реализовано около 82% строящегося жилья. Банки выдали почти 1 млн ипотечных кредитов на 4,4 трлн руб., при этом на льготные программы пришлось 63% сделок и 80% объема, а спрос на семейную ипотеку вырос на 44%, до 507,8 тыс. кредитов. В последние месяцы года ее доля в продажах новостроек достигала 90–95%.

С февраля 2026 года правило «одна семья — одна льготная ипотека» может резко охладить рынок. По оценкам участников отрасли, уже в первые месяцы после вступления изменений в силу продажи новостроек могут снизиться на 30% год к году. Часть спроса сместится на рыночную ипотеку по мере снижения ставок, однако сокращение объемов выдач по семейной программе приведет к общему ослаблению ипотечного рынка и усилит зависимость продаж от рассрочек и иных альтернативных инструментов финансирования.

📷 Константин Кокошкин, Коммерсантъ

За 2025 год в Москве открылось 705 заведений общепита

В 2025 году в Москве открылось 705 новых заведений общественного питания, при этом 423 точки прекратили работу, следует из данных CMWP . По итогам года рынок показал положительную динамику, несмотря на рост издержек и высокую конкуренцию между форматами.

Наибольшую долю новых открытий сформировали кафе и кофейни — около 30% от общего числа запусков. Этот же сегмент стал лидером и по закрытиям: на него пришлось 27,7% всех ушедших с рынка заведений, что указывает на высокую ротацию и чувствительность формата к трафику и арендным условиям.

В структуре открытий рестораны европейской кухни заняли 21,5%, из них около 10% пришлось на итальянские концепции. Бары и винные проекты обеспечили 15,9% запусков, азиатские форматы — 15,7%, при смещении спроса от японской кухни в сторону китайской и вьетнамской. В течение года в Москве также открылось 10 фуд-холлов, которые учитывались как единые гастрономические пространства без детализации по корнерам.

Почти 50% ипотеки в декабре пришлось на новостройки

В декабре 2025 года структура ипотечного спроса сместилась в сторону первичного рынка. Доля кредитов на покупку новостроек в общем объеме ипотечных сделок выросла до 49%, тогда как сегмент готового жилья сократился до 34%, следует из данных Frank RG.

На этом фоне увеличился и средний размер ипотечного кредита — до 4,8 млн руб. В новостройках он достиг 5,9 млн руб., на вторичном рынке составил 3,6 млн руб.

Ипотечный портфель банков на 1 января 2026 года достиг 23,8 трлн руб., прибавив 2% за месяц. Кредиты с господдержкой сформировали 56% портфеля, из них 31% пришелся на «Семейную ипотеку».

🗞🗞🗞🗞 Застройщики жилья Москвы и Подмосковья по итогам 2025 года смогли выручить от продажи квартир совокупно 2,3 трлн руб. — на 7% больше, чем годом ранее. Небольшое увеличение выручки может объясняться удорожанием жилой недвижимости и реализацией отложенного спроса.

Однако за общим ростом скрывается падение выручки у ряда крупных девелоперов: компании пострадали от сокращения объема предложения, зависимости от льготных ипотечных программ и намеренного отказа от дисконтов и рассрочек.

#Ъузнал