Как ужесточение условий семейной ипотеки повлияет на рынок новостроек в 2026 году

В 2025 году продажи жилья в новостройках в России принесли девелоперам 5,4 трлн руб., что на 9,7% больше год к году, при неизменной площади реализованных квартир — 26,8 млн кв. м. Рост выручки обеспечили повышение цен и смещение спроса в более маржинальные проекты: в старых границах Москвы стоимость новостроек за год выросла на 29%, до 800 тыс. руб. за кв. м, а доля бизнес-класса в экспозиции увеличилась до 55,1%.

Ключевым драйвером рынка оставалась семейная ипотека, в 2025 году с ее использованием было реализовано около 82% строящегося жилья. Банки выдали почти 1 млн ипотечных кредитов на 4,4 трлн руб., при этом на льготные программы пришлось 63% сделок и 80% объема, а спрос на семейную ипотеку вырос на 44%, до 507,8 тыс. кредитов. В последние месяцы года ее доля в продажах новостроек достигала 90–95%.

С февраля 2026 года правило «одна семья — одна льготная ипотека» может резко охладить рынок. По оценкам участников отрасли, уже в первые месяцы после вступления изменений в силу продажи новостроек могут снизиться на 30% год к году. Часть спроса сместится на рыночную ипотеку по мере снижения ставок, однако сокращение объемов выдач по семейной программе приведет к общему ослаблению ипотечного рынка и усилит зависимость продаж от рассрочек и иных альтернативных инструментов финансирования.

📷 Константин Кокошкин, Коммерсантъ