Ъ—Недвижимость

Новостройки в регионах подорожали до 45% за пять лет

По итогам 2021–2025 годов средняя стоимость квадратного метра в российских новостройках выросла примерно на 45% — с 124 тыс. до 180 тыс. руб., следует из данных «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».

Абсолютным лидером по динамике стала Москва, за пять лет цена метра увеличилась более чем на 250 тыс. руб. — до 381 тыс. руб. В Санкт-Петербурге рост составил около 110 тыс. руб., до 249 тыс. руб. за кв. м, в Московской области — порядка 60 тыс. руб., до 182 тыс. руб.

В число регионов с самой высокой пятилетней динамикой также вошли Республика Алтай, где цены выросли примерно на 95 тыс. руб., Севастополь — около 90 тыс. руб., Республика Крым — порядка 85 тыс. руб. Существенный рост зафиксирован в Калининградской области, Краснодарском крае и Татарстане.

Ускоренное удорожание происходило на фоне стабильных объемов строительства. В 2025 году ввод жилья в России оценивался в 125,9 млн кв. м, на уровне 2024 года.

Спрос на загородное жилье в 2025 году сформировали покупатели с собственными средствами

За январь—ноябрь было выдано 86,6 тыс. ипотечных кредитов на строительство и покупку частных домов — более чем вдвое меньше, чем годом ранее. Доля ипотеки на строительство сократилась с 13% в 2024 году до 5%, тогда как кредиты на покупку готовых домов удержались на уровне около 8%.

Ипотека использовалась лишь примерно в каждой четвертой сделке с ИЖС против 80% в середине 2024 года. Завершение массовой льготной ипотеки и высокая ключевая ставка, которая в первые месяцы 2025 года достигала 21%, заметно охладили кредитный спрос.

Ввод ИЖС по итогам года снизился в пределах 2%, при этом динамика по регионам была неоднородной. В Московской и Ленинградской областях, формирующих около 20% рынка, объемы строительства выросли на 10%, тогда как в Поволжье ввод сократился на 11%, на Кавказе — на 26%, на юге России — на 2%.

Себестоимость строительства выросла на 10–15% год к году, однако бюджеты сделок в массовом сегменте почти не изменились. В Московской области дом площадью 100–120 кв. м в среднем стоил около 8 млн руб., участок под ИЖС — 5–6 млн руб. В премиальном сегменте бюджеты сохранялись в диапазоне 150–250 млн руб., а дефицит предложения вблизи МКАД привел к росту цен примерно на 15% за год.

📷 Олег Харсеев, Коммерсантъ

↘️ Продажи жилья в элитных новостройках Москвы по итогам 2025 года снизились на 5%, в то время как годом ранее этот показатель вырос на 43%.

Главная причина охлаждения рынка в 2025 году — дефицит новых проектов. По-прежнему высокая стоимость заемного финансирования вынуждает застройщиков откладывать запланированные старты.

Еще одна причина — конкуренция со стороны банковских депозитов: их доходность по-прежнему находится на довольно высоком уровне, что способствует перетоку части инвестиционного спроса.

Впрочем, несмотря на охлаждение рынка, цены на элитное жилье продолжают расти.

#Ъузнал

Как изменится стоимость аренды жилья в Москве

В 2025 году рынок долгосрочной аренды жилья в Москве прошел пик цен и перешел к выравниванию. Минимальная ставка найма в старых границах города достигла исторического максимума — 44 тыс. руб. в месяц, тогда как еще в 2023 году нижняя граница держалась около 30 тыс. руб. Рост был обеспечен вымыванием самых дешевых лотов и общим удорожанием содержания жилья.

Во второй половине года баланс спроса и предложения начал смещаться. Объем экспозиции на рынке аренды вырос на 14% за год, а в наиболее востребованном бюджетном сегменте студий — сразу на 59%. Это позволило снять дефицит и привело к коррекции ставок. К ноябрю средняя стоимость аренды в Москве снизилась до 77 тыс. руб., что на 15% ниже уровня годичной давности.

Арендаторы чаще выбирают либо компактные форматы для экономии, либо более просторные квартиры, откладывая покупку жилья. Рост предложения и стабилизация спроса сделали рынок более предсказуемым, однако уровень ставок остается заметно выше докризисных значений.

📷 Олег Харсеев, Коммерсантъ

🗞🗞🗞🗞 В 2026 году количество открытий магазинов новых локальных и иностранных брендов в целом по России может увеличиться на 5% год к году, до 45 новых марок.

Это близко к показателю 2025 года (43), но почти на треть меньше, чем в 2024-м — 62.

Сложившаяся экономическая конъюнктура и высокая конкуренция замедляют выход на рынок новых ритейлеров — сейчас новые бренды предпочитают осваивать онлайн-сегмент, отмечают эксперты.

#Ъузнал

🗞🗞🗞🗞 Крупные девелоперы продолжают оптимизировать земельные банки. Так, группа «Самолет» продала проект строительства части подмосковного ЖК «Егорово парк» девелоперу «Брусника». Сумма сделки могла составить до 1 млрд руб.

В «Бруснике» уточнили «Ъ», что суммарная площадь приобретенного актива — почти 8 га, где согласовано строительство двух жилых домов почти на 2 тыс. квартир. За «Самолетом» осталась основная часть проекта.

Объем инвестиций в площадки под жилые проекты в целом по России сократился в 2025 году вдвое год к году, подсчитали эксперты. В частности, отмена льготных ипотечных программ привела к существенному снижению покупательской активности на рынке жилья и, как следствие, охлаждению интереса застройщиков к запуску новых проектов.

#Ъузнал

Офисы собрали 1,76 трлн руб. инвестиций за десять лет

За последние десять лет совокупный объем сделок с офисами достиг 1,76 трлн руб., что соответствует 48% всех инвестиций в коммерческую недвижимость за период, следует из данных Nikoliers.

По итогам 2025 года объем инвестиций в офисную недвижимость составил 412,8 млрд руб. Это на 26,4% ниже рекордного уровня 2024 года, однако офисы сохранили лидерство, обеспечив 55,7% всех сделок на рынке коммерческой недвижимости. Снижение объясняется сокращением покупок объектов под собственные нужды компаний.

Ключевым драйвером стал рост чисто инвестиционных сделок. Объем приобретений офисов для получения арендного дохода за год вырос в 2,8 раза — до 253,9 млрд руб. против 92 млрд руб. годом ранее.

Всего в 2025 году инвестиции в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент в России составили 1,18 трлн руб., что на 22,1% ниже показателя 2024 года. Несмотря на это, 2024–2025 годы вошли в топ-2 по объему инвестиционных сделок за всю историю наблюдений. В 2026 году при базовом сценарии снижения ключевой ставки суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент оценивается на уровне 1–1,1 трлн руб.

Сделки с крупными офисами выросли на 29% за год

По итогам 2025 года структура спроса на офисную недвижимость в Москве заметно изменилась в пользу средних и крупных форматов. Объем сделок с офисами площадью более 10 тыс. кв. м вырос на 29% год к году, несмотря на общее замедление деловой активности, следует из совместного исследования MR Office и Nikoliers

На конец года вакантность офисов в столице составила 4,4%, или около 780 тыс. кв. м. При этом лишь около 25% свободного предложения приходится на блоки площадью более 1 тыс. кв. м, что формирует устойчивый дефицит крупных помещений в сложившихся деловых локациях.

Одновременно растет и число сделок с малыми офисами до 250 кв. м — за последние четыре года их количество увеличивается в 2–3 раза ежегодно, однако в совокупном объеме рынка этот сегмент остается второстепенным.

Основной спрос в 2025 году концентрировался на блоках площадью от 800 кв. м до 3 тыс. кв. м, а также на покупке одного или двух этажей целиком. Объем инвестиций в такие сделки достигает 600 млн–1,5 млрд руб. в зависимости от локации.

🗞🗞🗞🗞 Темпы роста себестоимости строительства бизнес-центров замедлились. Так, используемые для этого стройматериалы и инженерное оборудование в 2025 году выросли в цене на 4,3–8,8% против 10,1–16% годом ранее.

Однако складывающаяся макроэкономическая ситуация в среднесрочной перспективе вряд ли позволит девелоперам снижать затраты на строительство бизнес-центров: ключевыми факторами к этому остаются дефицит рабочей силы, рост цен на материалы и оборудование, увеличение налоговой нагрузки, включая НДС, что будет и дальше оказывать давление на экономику девелоперских проектов.

#Ъузнал

🗞🗞🗞🗞 Квартиры в сданных новостройках в крупных городах России от застройщиков сейчас дороже предложений от покупателей-инвесторов только на 6%: средняя стоимость составила 190,7 тыс. руб. за кв. м. За год разрыв сократился на 14,3% из-за стремления девелоперов быстрее продать остатки.

Предложение от застройщиков в приоритете у покупателей благодаря программам рассрочки и стремлению заключить более прозрачные сделки. Сложившаяся ситуация может привести к снижению инвестиционного спроса на новостройки.

📷 Игорь Елисеев/Коммерсантъ

#Ъузнал

Как сегодня работают сделки обмена жилья

Классический обмен и мена жилья на российском рынке фактически утратили значение. По оценкам участников рынка, доля таких сделок сегодня составляет менее 1% от общего объема операций с жилой недвижимостью. Основной объем приходится на альтернативные сделки — цепочки купли-продажи, которые превалируют на вторичном рынке.

Даже при безденежном характере обмена стороны, как правило, оформляют договоры купли-продажи. По экспертным оценкам, такие варианты формируют около 10–20% всех альтернативных сделок, причем значительная их часть приходится на операции между родственниками.

Обмен как самостоятельный механизм сохраняется преимущественно в сегменте социального найма, однако его доля сокращается вслед за снижением объема неприватизированного жилья. На первичном рынке близкий по логике формат трейд-ин используют не более 5% покупателей.

В итоге рынок практически полностью отказался от прямых схем обмена, сместившись в сторону последовательных сделок, которые позволяют решать жилищные задачи без поиска редкого совпадения интересов между собственниками.

📷 Егор Снетков, Коммерсантъ

В Москве в декабре вывод новых жилых проектов вырос на 6,7% год к году

В декабре 2025 года застройщики вывели на рынок Москвы 16 новых проектов многоквартирного жилья на 6,22 тыс. квартир общей площадью 369 тыс. кв. м, следует из данных ЕРЗ.РФ. По сравнению с ноябрем объем запусков увеличился на 129%, в годовом выражении рост составил 6,7%.

По количеству новых проектов, выведенных на рынок за месяц, Москва заняла седьмое место среди регионов России, по общей площади — третье. На столицу пришлось 7,4% всего объема жилья, выведенного на рынок в декабре.

Элитная аренда Москвы завершила 2025 год со ставками около 500 тыс. руб.

По итогам 2025 года средний уровень запрашиваемых ставок на рынке элитной аренды Москвы находился в диапазоне от 469 тыс. до 499 тыс. руб. в месяц. Минимальные значения фиксировались весной, к осени ставки вернулись к уровню около 500 тыс. руб. в месяц, следует из данных Intermark Аренда.

В январе 2025 года количество сделок сократилось почти в два раза по сравнению с декабрём 2024 года. В июне число сделок увеличилось на 13% по отношению к маю, в августе рост составил 20% месяц к месяцу.

Объём предложения в сентябре вырос на 17% по сравнению с августом, что стало максимальным месячным приростом за год. В годовом выражении экспозиция увеличилась на 7%. Разрыв между бюджетами спроса и предложения в декабре достиг 223,9 тыс. руб., что соответствует 64%.

Средняя площадь арендованных квартир составила 115 кв. м, снизившись за год на 6%. Наиболее востребованным форматом стали квартиры площадью от 50 до 80 кв. м, на которые пришлось 30% всех сделок. Около двух третей сделок пришлось на Центральный административный округ, его доля за год увеличилась на 6 процентных пунктов.

🗞🗞🗞🗞 Объемы ввода офисной недвижимости на горизонте ближайших двух лет будут демонстрировать снижение: по итогам 2026 года в Москве появится на 2,5–4% меньше офисов, в 2027 году этот показатель сократится на 9–23%.

Девелоперы откладывают запуск проектов из-за роста себестоимости строительства и отделки, дефицита рабочей силы и постепенно замедляющегося спроса. При этом арендные ставки и цены продажи офисных объектов вопреки охлаждению рынка продолжают расти.

#Ъузнал

Как развивается рынок жилой недвижимости в Измайлово

Измайлово остается одной из немногих локаций Москвы, где рост цен происходит при практически полном отсутствии нового строительства. За последние пять лет стоимость квартир на вторичном рынке здесь увеличилась на 43%.

С 2024–2025 годов сделки по договорам долевого участия в Измайлово не фиксировались. В 2025 году застройщики не предлагали в локации ни одного лота, тогда как на вторичном рынке находилось более 600 квартир. За пять лет коммерческие девелоперы реализовали здесь всего пять проектов, два из которых представляли собой реконструкцию.

Ценовую динамику формирует рынок готового жилья. В комфорт-классе медианная стоимость квадратного метра с 2020 по 2025 год выросла на 45%, до 322 тыс. руб., в бизнес-классе в 2025 году цены увеличились на 25%, до 429 тыс. руб. за кв. м. На фоне дефицита предложения спрос смещается в сторону вторичного рынка, который остается основным драйвером роста цен в районе.

📷 Фотобанк Лори

Продажи новостроек в 2025 году выросли на 11% по выручке

По итогам 2025 года в новостройках было реализовано 25,6 млн кв. м жилья на 5,2 трлн руб. В годовом выражении продажи увеличились на 1% по площади и на 11% по сумме. В декабре было продано 3,5 млн кв. м на 752 млрд руб., что соответствует 14% годового объема. Сумма сделок в декабре стала максимальной за весь период наблюдений.

По оценке Аналитического центра ДОМ.РФ, доля ипотечных продаж по итогам года составила 73%, еще 27% пришлись на сделки за наличные и в рассрочку. Годом ранее соотношение составляло 76% и 24% соответственно.

Скорость реализации непроданного строящегося жилья к концу года вернулась к уровню 3,1 года против пиковых 3,7 года в июне–сентябре. Соотношение распроданности и стройготовности достигло 73% при нормативном диапазоне 60–80%.