Ъ—Недвижимость

🗞🗞🗞🗞 Количество ПВЗ в России выросло почти на 45% за год, до более чем 226 тыс.

Год назад прирост оценивался в 25,9%. Оживление объясняется экспансией платформ в небольшие населенные пункты и открытием пунктов на базе отделений «Почты России».

Однако по итогам 2026 года темпы роста, как ожидается, будут более скромными. Маркетплейсам сложнее привлекать новых партнеров, а темпы роста потребительской активности замедляются.

#Ъузнал

«Семейная ипотека» обновила исторический максимум выдач

В декабре 2025 года банки выдали 161 тыс. ипотечных кредитов на 808 млрд руб., что на 53% больше по количеству и на 61% по объему месяц к месяцу, следует из данных Аналитического центра ДОМ.РФ. Это максимум за 1,5 года по числу сделок и с октября 2023 года — по объему.

Основной рост обеспечили льготные программы. В декабре выдано 114 тыс. кредитов на 661 млрд руб., из которых на «Семейную ипотеку» пришлось 104 тыс. кредитов на 605 млрд руб. Показатели выросли на 70% по количеству и 69% по объему за месяц, а доля программы в общем объеме выдач достигла 75%, став рекордной за всю историю.

По итогам 2025 года банки предоставили почти 1 млн ипотечных кредитов на 4,4 трлн руб., что на 26% меньше по количеству и на 9% по объему год к году. Льготные программы сохранили объемы — 611 тыс. кредитов на 3,5 трлн руб., тогда как рыночная ипотека сократилась до 305 тыс. кредитов на 0,8 трлн руб. с падением на 39% по количеству и 42% по объему.

Штрафы за просрочку ввода жилья могут достигнуть 60 млрд руб. в год

С начала 2026 года прекратил действовать мораторий на штрафы для застройщиков за нарушение сроков передачи квартир дольщикам. Потенциальный объем исковых требований может составить 44–62 млрд руб. в год, а в расчетах без учета судебного снижения — до 88 млрд руб., следует из оценки на основе действующей формулы неустойки.

Риски связаны с ростом числа объектов, не введенных в срок. По итогам 2025 года около 19% проектов жилищного строительства имели сдвиг сроков более чем на шесть месяцев, при этом доля просроченных объектов за год увеличилась более чем на 10 п. п. Ответственность возникает по всем объектам, где задержка сохраняется после 1 января 2026 года, при этом пени за период действия моратория не начисляются.

Для крупных девелоперов такая нагрузка считается управляемой при уровне выплат в пределах 2–4% годовой выручки и 5–10% EBITDA, однако для небольших компаний отмена моратория может стать чувствительным фактором. Дополнительные расходы застройщики, как правило, закладывают в экономику проектов, что создает риск дальнейшего давления на цены жилья.

📷 Влад Некрасов, Коммерсантъ

Цены на новостройки выросли на 10,2% за год

По итогам 2025 года цены на первичном рынке жилья увеличились на 10,2%, следует из индекса цен ДОМ.РФ. По итогам 11 месяцев 2025 года рост цен на новостройки в реальном выражении составил 2,9%, что указывает на опережающую динамику по сравнению со средней по экономике.

В январе–июне индекс цен вырос на 3,1%, тогда как в июле–декабре показатель увеличился еще на 6,8%. Ускорение было зафиксировано на фоне снижения ключевой ставки с 21% до 16% и активизации спроса, прежде всего в регионах с выраженным инвестиционным интересом.

В 2026 году динамика цен на первичном рынке во многом будет зависеть от темпов дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики, отметили эксперты.

↖️ Средняя стоимость первичного жилья в границах «старой» Москвы в 2025 году достигла 800 тыс. руб. за 1 кв. м. Год к году она выросла на 29%. Динамика роста стала рекордной за последние пять лет.

Цены на новостройки в «старой» Москве выросли, несмотря на снижение продаж. Это объясняется тем, что с рынка исчезают бюджетные предложения. Девелоперы сокращают темпы вывода новых проектов, ориентируясь на строительство объектов не ниже бизнес-класса.

По мнению экспертов, в 2026 году рост цен продолжится из-за сокращения предложения и роста себестоимости строительства.

#Ъузнал

Объем выдачи ипотечных кредитов в декабре 2025 года превысил 800 млрд руб., что является рекордным показателем для этого месяца за всю историю наблюдения.

Помимо сезонного фактора на поведение клиентов повлияло ожидание ужесточения условий по выдаче льготной ипотеки в наступившем году. Участники рынка ожидают его оживления, причем за счет собственных программ банков. Однако динамика будет сдержанной, как за счет сохраняющихся высоких ставок по рыночным программам, так и за счет высокой стоимости недвижимости.

✔️ Подписывайтесь на «Ъ»|Оставляйте «бусты»

Как трансформируется стрит-ритейл на Невском проспекте

По итогам 2025 года вакансия на Невском проспекте в целом выросла до 4,1% против 2,9% годом ранее. Рост показателя сформировался за счёт Старо-Невского участка, где доля свободных площадей достигает около 8%, тогда как на основной части проспекта вакантно менее 1% помещений.

Из 27 знаковых открытий в Санкт-Петербурге в 2025 году на Невский пришлось только четыре, тогда как Большой проспект Петроградской стороны стал лидером с 12 новыми объектами. В первом квартале года на основной части Невского не открылось ни одного нового заведения общественного питания из-за дефицита ликвидных помещений.

Арендные ставки на Невском остаются высокими — 8–15 тыс. руб. за кв. м в месяц на основной части и 3–7,5 тыс. руб. на Старо-Невском. За год ставки выросли на 5%, при этом число операторов общепита сократилось с 105 до 100, а фешен-ритейлеров — с 51 до 47. Инвестиции в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга за девять месяцев 2025 года снизились на 28%, что усилило ротацию арендаторов.

📷 Майя Жинкина, Коммерсантъ

🗞🗞🗞🗞 Застройщик жилья ГК «Эталон», основным владельцем которой является АФК «Система» Владимира Евтушенкова, продала оценочно за 1,4–1,6 млрд руб. бизнес-центр в Приморском районе Санкт-Петербурга.

Объект выкупило ООО «БСК 88», ранее связанное с Балтийской строительной компанией Игоря Найвальта. Реализовав офисный комплекс, «Эталон» будет арендовать эти площади.

За аренду площадей в комплексе ГК «Эталон» придется платить около 359–373 млн руб. ежегодно. Впрочем, офисный комплекс будет иметь фиксированный доход даже в случае переезда застройщика, поскольку объект находится в востребованной локации.

#Ъузнал

Вакансия в центральном стрит-ритейле Москвы снизилась до 6,5%

По итогам 2025 года уровень вакантности на центральных торговых улицах Москвы сократился до 6,5% против 8,2% годом ранее, следует из обзора IPG.Estate. Показатель стал минимальным с 2019 года. На отдельных улицах вакансия опустилась до 2–3%, тогда как ещё в 2022–2023 годах в центре фиксировались значения 10–12%.

Рост ставок был сосредоточен в первом полугодии 2025 года, нижняя граница арендных диапазонов увеличилась на 15–20%. Во втором полугодии рост практически остановился. Максимальные запрашиваемые ставки на ключевых центральных коридорах достигали 360 тыс. руб. за кв. м в год, средний уровень ставок сформировался в диапазоне 120–250 тыс. руб. за кв. м.

Структура спроса в 2025 году была смещена в сторону компактных форматов, основной объём сделок пришёлся на помещения площадью до 150 кв. м. При этом средняя площадь экспонируемых лотов на центральных улицах составляла около 390 кв. м, что ограничивало скорость дальнейшего снижения вакантности.

По функциональной структуре более 60% сделок пришлось на общепит и сервисные форматы. Fashion-ритейл и непродовольственные категории сохраняли низкую активность на фоне роста затрат на запуск. Совокупные инвестиции в открытие точки стрит-ритейла по сравнению с 2021 годом увеличились на 30–50%, а в сегменте общепита — в 1,5–1,7 раза.

Сроки выхода на операционную окупаемость в 2025 году сместились с 18–24 до 30–36 месяцев. В результате до 70% сделок аренды носили характер релокаций и перезапусков существующих концепций, а не выхода новых игроков на рынок.

Долгосрочная аренда в мегаполисах снизилась на 0,4% в праздники

В период новогодних праздников медианная ставка долгосрочной аренды жилья в российских мегаполисах снизилась на 0,4%, до 35 тыс. руб. в месяц, следует из данных сервиса "Яндекс Аренда". Коррекция цен зафиксирована в 9 из 16 городов-миллионников и происходила на фоне сезонного снижения активности арендаторов.

Наиболее заметное снижение медианной ставки отмечено в Ростове-на-Дону, где аренда подешевела на 2,8%, до 31 тыс. руб. В Красноярске ставки снизились на 2%, до 28 тыс. руб., в Москве — на 1,7%, до 90 тыс. руб.

Рост ставок в праздничный период был зафиксирован лишь в отдельных городах. В Уфе медианная стоимость аренды увеличилась на 5,2%, до 27 тыс. руб., в Омске — на 3,2%, до 26 тыс. руб.

Объем экспозиции на рынке долгосрочной аренды в мегаполисах за праздничный период увеличился лишь на 1%, что не оказало заметного давления на цены, но усилило коррекцию в городах с более слабым спросом, отметили эксперты сервиса.

Землю в Москве все чаще покупают под точечную застройку

В 2025 году девелоперы в старых границах Москвы приобретали участки на открытом рынке преимущественно под компактные проекты. Более 75% сделок с землей, купленной с согласованной документацией под многоэтажное строительство, предполагают точечную застройку, тогда как на первичном рынке такие проекты формируют лишь около 12% предложения.

За год в Москве было зафиксировано 27 сделок с земельными участками с одобренной градостроительной документацией под многоквартирное жилищное строительство общей площадью 93,97 га. Согласованный фонд перспективной застройки по ним составил 2,7 млн кв. м. Основной спрос пришелся на проекты объемом 20–60 тыс. кв. м, тогда как участки с потенциалом свыше 150 тыс. кв. м стали исключением — таких сделок было всего четыре.

Крупные жилые комплексы все чаще формируются через механизм КРТ. В Москве одобрены и реализуются 158 проектов комплексного развития территорий общей площадью более 1,5 тыс. га, в рамках которых планируется построить свыше 31 млн кв. м недвижимости, подсчитали эксперты.

📷 Анатолий Жданов, Коммерсантъ

Ввод премиального жилья в Москве вырос на 22%

По итогам 2025 года объем ввода жилья премиум-класса в Москве увеличился на 22% год к году и составил 202,3 тыс. кв. м, выяснили аналитики Группы Родина и агентства недвижимости Kalinka Ecosystem. За год девелоперы завершили строительство 11 премиальных проектов против шести годом ранее, а количество выведенных на рынок лотов выросло на 20%, до 1,8 тыс.

На Центральный административный округ пришлось около 80% введенных премиальных проектов против 67% в 2024 году. Остальные объемы распределились между Южным, Северо-Западным и Западным округами. Существенно выросла доля Северо-Восточного округа — до 36% в структуре ввода против 10% годом ранее.

Расширение предложения сопровождалось ростом цен. С сентября 2024 года средняя стоимость 1 кв. м. в новостройках премиум-класса увеличилась на 14%. Эксперты отмечают, что сегмент остается менее чувствительным к колебаниям ипотечных ставок, что поддерживает спрос со стороны покупателей и инвесторов.

Запуски жилья в 2025 году сократились на 12%

По итогам 2025 года объем запусков новых жилых проектов в России снизился на 12% год к году и составил 41 млн кв. м., подсчитали в ДОМ.РФ. Сокращение стало следствием слабой динамики первой половины года, когда падение продаж достигало 26% год к году, а застройщики сократили вывод нового предложения на 23%.

На фоне высоких рыночных ставок и неопределенных перспектив восстановления спроса в середине года участники рынка закладывали более глубокий спад — до 30%, или примерно до 35 млн кв. м по итогам года.

С июля, по мере снижения ставок и оживления покупательской активности, застройщики начали постепенно наращивать объемы запусков. Если в начале года на рынок ежемесячно выводилось около 2 млн кв. м жилья, то в декабре показатель вырос до 5,2 млн кв. м. Более высокий объем запусков фиксировался лишь в декабре 2023 года — 6,1 млн кв. м.

Региональная структура запусков при этом осталась концентрированной. В Москве в 2025 году было запущено 3,9 млн кв. м жилья, что на 29% меньше год к году. В Свердловской области и Краснодарском крае объемы составили по 2,6 млн кв. м, при этом в первом регионе зафиксирован рост на 6%, а во втором — снижение на 1%. Совокупно на топ-10 регионов пришлось 19,5 млн кв. м запусков, что на 15% меньше, чем годом ранее.

Стрит-ритейл перешёл в режим точечных локаций

По итогам 2025 года вакантность в стрит-ритейле городов-миллионников составила 7–9%, в торговых центрах — 8–11%, без существенных изменений к предыдущему году. Количество сделок аренды увеличилось на 3–5% год к году.

В 2024–2025 годах ввод новых торговых площадей оказался в 2–2,5 раза ниже, чем в среднем в 2016–2019 годах, и стал минимальным за последние 10–15 лет. Новые спекулятивные проекты практически не запускались, рынок развивался за счёт перераспределения существующих помещений.

Затраты на открытие точки стрит-ритейла выросли на 30–50% по сравнению с 2021 годом, в сегменте общепита — в 1,5–1,7 раза. Сроки выхода на окупаемость увеличились с 18–24 до 30–36 месяцев, при том что арендные ставки остаются ниже накопленной инфляции на 20–30%. До 70% сделок аренды приходится на релокации и перезапуск действующих форматов.

Рост активности арендаторов фиксировался в отдельных центральных локациях с устойчивым трафиком, где спрос увеличился на 8–12%, преимущественно за счёт общепита и сервисных форматов.

О том, как рынок стрит-ритейла пережил 2025 год рассказал основатель компании «Свобода в квадрате» Федор Степанов.

📷 Фото из личного архива

Какое жилье арендовали россияне в новогодние праздники

В период с 31 декабря по 10 января число бронирований увеличилось на 10–11% год к году. Основной поток пришёлся на Москву, Санкт-Петербург и курорты Краснодарского края, которые стали более доступными после возобновления работы аэропорта.

В среднем по стране стоимость посуточной аренды квартир и загородных домов выросла на 7%, до 6 тыс. руб. и 16,1 тыс. руб. за ночь соответственно. Москва не стала самым дорогим направлением — средняя стоимость ночёвки составила 11 тыс. руб., тогда как в Карачаево-Черкесии она достигала 18 тыс. руб., во Владимирской области — 13,7 тыс. руб.

Наибольшую динамику бронирований продемонстрировали города Золотого кольца, где рост составил 47–52%, а также морские направления Крыма и Севастополя — более 55%. Загородная аренда прибавила 50% год к году, особенно в горных и курортных локациях. При этом спрос смещался в сторону более продолжительного проживания — средний срок аренды увеличился с двух до трёх дней.

📷 Александр Коряков, Коммерсантъ

ЦФА ищут место между долгом и недвижимостью

По итогам 2025 года объем нового проектного финансирования мог сократиться на 28%, до 4,2 трлн руб., при том что совокупный портфель достиг 9,4 трлн руб. На этом фоне облигации и цифровые финансовые активы начали чаще рассматриваться как замена классическому кредитованию, однако пока не способны его полноценно вытеснить.

Объем новых выпусков цифровых финансовых активов увеличился с 44 млрд руб. в 2023 году до 1,1 трлн руб. по итогам 2025 года. При этом подавляющая часть выпусков по-прежнему представляет собой цифровые аналоги долговых инструментов, а доля строительной отрасли составила около 5 млрд руб., или менее 1% рынка.

Переход к токенизированным формам владения недвижимостью сдерживается отсутствием правового статуса и вторичного рынка. Действующее регулирование не допускает выпуск ЦФА, обеспеченных объектами недвижимости, подлежащими государственной регистрации. При появлении механизмов цифрового владения объем такого рынка мог бы достичь 1,3 трлн руб. к 2030 году, а потенциальный эффект для бюджета — до 250 млрд руб. в год, однако в текущих условиях развитие токенизации остается среднесрочной перспективой.

📷 Александр Казаков, Коммерсантъ

Новостройки в Москве подорожали до 381 тыс. руб. за кв. м

По итогам 2025 года средняя цена 1 кв. м. в новостройках Москвы достигла 381 тыс. руб., следует из данных «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». Это максимальный показатель по стране и более чем в 2,1 раза выше среднероссийского уровня, который оценивается в 180 тыс. руб. за кв. м.

В Санкт-Петербурге средняя стоимость новостроек составила 249 тыс. руб. за кв. м, что почти на 35% ниже, чем в Москве. В число самых дорогих регионов также вошли Республика Алтай с показателем 216 тыс. руб. за кв. м, Севастополь — 211 тыс. руб., Республика Крым — 204 тыс. руб. Эти локации отстают от Москвы более чем в 1,8 раза.

Разрыв между столицей и регионами сформировался за счёт устойчивого роста цен. В 2021 году средняя цена 1 кв. м. в московских новостройках составляла около 124 тыс. руб., а к концу 2025 года показатель вырос более чем на 250 тыс. руб., что соответствует увеличению свыше 200% за пять лет.

При этом объёмы строительства жилья в стране в 2025 году оцениваются в 125,9 млн кв. м, что сопоставимо с уровнем 2024 года.

🗞🗞🗞🗞 Спрос на покупку зарубежной недвижимости за 2025 год сократился на 25%. Негативный тренд аналитики фиксируют уже второй год подряд: в 2024 году активность пользователей продемонстрировала аналогичное снижение.

Это объясняется сложностями с проведением платежей, ужесточением контроля и законодательства в популярных странах. Например, Турция за год потеряла 29% покупателей.

Инвестиционный потенциал зарубежной недвижимости также снижается. В моменте приоритетными для владельцев капиталов в России оказались вклады в банках.

В 2026 году спрос на зарубежную недвижимость может стабилизироваться за счет растущего интереса к Ближнему Востоку и Юго-Восточной Азии.

#Ъузнал