Что будем строить? | Баринов🏡

Аналитика от Яндекс

Всем привет!
Аналитика от Яндекс, также как и от ЦИАН, дает срез площадки по интересу, не по фактическим сделкам.
Презентацию прикрепил. Отдельно выложил слайды, которые мне показались, наиболее интересными.
Их и прокомментировал.

1️⃣ Динамика запросов по загородной недвижимости с 2020
- интерес к загородке - цикличен внутри года
- интерес к загородке с 2020 имеет нисходящую динамику, что дает повод к размышлениям

2️⃣ Динамика запросов по покупке, аренде и продаже
- при нисходящей динамики о покупке и строительства видим стабильный запрос на аренду

3️⃣ Сравнение интереса к каркасным и модульном технологиям
- снижение интереса к каркасном технологиям объясняется общим снижением интереса к загородной недвижимости, при этом, стабильный интерес и даже немного растущий к модульным технологиям можно считать ростом

4️⃣ Динамика вопросов по материалам строительства
- опять же снижение запросов по традиционным технологиям на фоне общего снижения интереса к загородке и при этом относительно стабильный спрос на панели

5️⃣ Динамика запросов по площадям
- 50-90 метров оказывается самым устойчивым сегментом по запросам (см модули) и на фоне общего падения фактически растет. Лидер по интересу пока 100-120 метров.

6️⃣ Изменения количества коттеджных посёлков в рекламе по регионам
- мне показалось интересным стагнация Ленобласти относительно роста Московской области

7️⃣ Время от посещения сайта до первого обращения - 22 дня
Это просто надо знать, чтобы понимать то, что с момента падения посещений сайта через месяц будет заметно падения первичных обращений, а еще через 22 дня (уже наша статистика) провалятся сделки.

8️⃣ Сравнение соцдема интересантов новостроек и загородки.
Аудитория загородки более возрастная и менее богатая (что странно, но это анализ по МО)
Также там есть забавные слайды по сравнению долгосрочных интересов среди интересантов новостроек и загородки. Про интерес к кровлям просто улыбнуло,

9️⃣ Доля аудитории загородки в других категориях
Ипотека и новостройки - плотнейшее пересечение интересов

🔟 19% пользователей интересовавшихся покупкой недвижимости в М и МО также интересовались загородной недвижимостью.

#порынку
По реакциям я оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Найдите источники сами или поверьте наслово.

https://t.me/chto_stroim

В весну с изменениями - 2

Всем привет!
С 01 марта вступило в силу сразу несколько законов и поправок, касающихся земельных участков и ИЖС.
У журнала «Пригород» вышел хороший обзор по ним.
Я свой комментарий по последствиям также оставил.

- Экспансия «эскроу» продолжится, и постепенно такая схема станет нормой рынка. Особенно после снижения ключевой ставки и появления у застройщиков возможности нормально кредитоваться на период строительства. В перспективе на рынке останутся крупные компании (для них условия кредитования мягче), а рынок ИЖС станет прозрачнее.

Установленный срок - три года на строительство дома - ограничат покупки участков на перспективу. Продолжится заданный ранее тренд на быстрое строительство, когда Владелец участка не растягивает строительство на годы, а приступает к стройке сразу или, по крайней мере, в ближайший год. Возможно, что это укрепит тренд на комплексные проекты, в составе которых продают готовые дома или участки с подрядами, вместо популярной сейчас продажи участков без подряда

Остальные изменения, на мой взгляд, незначительны для рынка, но быть в курсе полезно.
С законами всегда
практика применения важнее количества.

#порынку
По реакциям я оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Найдите источники сами или поверьте наслово.

https://t.me/chto_stroim

В весну с изменениями

Всем привет!
Вдобавок к изменениям в законодательстве ЦБ РФ тоже решил порадовать.

С учетом ослабления дисбалансов на рынке жилья Банк России снижает с 1 марта 2025 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом более 20%, предоставленным заемщикам с ПДН менее 70%. В более рискованных сегментах надбавки остаются неизменными

Это значит, что в теории, банки должны более широко выдавать ипотечные займы тем, кто на них решится.
Не снижение ставки, конечно, но тоже позитив.

Впрочем, 1 марта на заседании совета директоров Банка России прозвучали и такие заявления:

«Действительно, многие полагают, что 

следующим шагом ЦБ будет движение вниз. Да, наверное, есть ощущение такой переломной точки.

В такой точке всегда разброс очень большой, поэтому не удивлюсь, если на 

мартовском заседании мы будем рассматривать и снижение ставки

и будут голоса за повышение ставки»

Преисполнен надежд, что самое темное время во всех смыслах позади.

#порынку
По реакциям я оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Найдите источники сами или поверьте наслово.

https://t.me/chto_stroim

Всем привет!
В продолжении поста выше продолжаю настаивать на том, что если есть желание купить дом, то сейчас достаточно подходящее время для этого.

Чтобы потом не страдать от упущенных возможностей, можно перечитать этот пост о страхе потери

Самый темный час перед рассветом

Всем привет!
Февраль - стабильно самый слабый месяц по спросу за год. (Год на год, конечно, не приходится. Уж время - слишком турбулентное.)

Этот февраль исключением не стал, фиксируем "вялость" покупателей.
Обращений поступает достаточно, но дальше по "воронке" двигаются тяжело, решения о покупке принимать не торопятся.
Есть закономерное давление со стороны вторички, не только по домам, но и по участкам.

При этом есть предпосылки (и/или надежды), что с марта ситуация будет улучшаться.
Есть движения со стороны банков по комиссиям, много переговоров с потенциальными покупателями в процессе, надежды на мир и снижение ставки. Весна, наконец.

Память отсылает в начало 2020 года, в который мы входили также напряженно на фоне разгорающейся пандемии в Европе. Кто же знал тогда, что это станет началом бума загородки.

История не повторяется, но скажу, что я бы не хотел повторения ситуации. Ажиотажный залповый спрос не позволяет планировать и часто заканчивается таким же резким спадом.
Компании нужен, пусть не быстро, но стабильно растущий рынок, в котором есть возможность прогнозировать и строить планы развития.
Считаю, что сейчас, после активного роста и резкого охлаждения, есть все шансы на такой плавный рост на долгие годы.

По реакциям я оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Найдите источники сами или поверьте наслово.

https://t.me/chto_stroim

Выложил все посты в одной статье на Дзене

Префабы глазами девелопера - часть 3

Всем привет!
Заканчиваю постить про префабы и комплексный проекты.
Это 4-й пост серии и итоговый полный я позже выложу в дзене.

Зачем мы идём в партнерские проекты, с префабами, в частности?
Как собираемся решать трудности?

Почему комплексные проекты?

1️⃣ Ипотека под залог строящегося дома - самый главный драйвер развития загородного рынка ИЖС, дается только на строительство дома.
2️⃣ комплексность проекта (единая застройка, наличие инфраструктуры и тп) будет если не обязательным критерием для выдачи ипотеки, то точно преимуществом в среднесрок
3️⃣ проектное финансирование - как ни крути, от него в среднесрок в более менее крупном проекте не уйти
4️⃣ дефицит земли и КРТ, как способ ее получить/купить
5️⃣ сам покупатель будет голосовать рублем за такие проекты, как более приспособленные для полноценной постоянной жизни.

Поэтому, от комплексной застройки будет не увернуться, если хочется года через 3-5 остаться в рынке.

Почему префаб?

Самое главное- потому что ипотека.
Префаб - очень ипотечный продукт.
1️⃣ типовые решения
2️⃣ прогнозируемое качество
3️⃣ понятное и стабильное ценообразование

Эти факторы делают дома по префаб технологии, на мой взгляд, более привлекательными для банков, как с тз рисков, так и ликвидности в качестве объекта залога, особенно в сочетании с комплексной застройкой.
Где меньше рисков и больше прозрачности, там должны быть более привлекательные условия кредитования (возможно, что банки не разделяют в моменте мою тз, но придут к этому)
А за ними пойдет спрос.

Это неактуально в моменте, но кажется перспективным. Поэтому мы и продолжаем идти в этом направлении.

Трудности будем преодолевать через:
🔸изначальную совместную проработку проектов с потенциальными партнерами
🔸выстраивание правильных коммуникаций
🔸 регламентацию процессов
🔸 разделение функционала между отделами продаж партнеров.
🔸 концентрацию на качестве партнерств, а не на количестве, в тч отказе от небольших проектов, где невозможно реализовать полноценный проект.

#префабы

По реакциям оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники – ищите сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

ЦИАН - Аналитика рынка недвижимости (2024–2025) часть 2

Всем привет!
Что показалось особенно интересным мне из отчета Анны:

1️⃣ Отсутствие ожидания снижения цен на дома.
Скорее всего, нет ситуации, когда люди на деньгах сидят и ждут обвала. Полагаю, что денег на покупки дома просто недостаточно и есть ожидание появления доступного кредитования.

2️⃣Смещение спроса с стройки дома в вторичку
Неоднократно писал, что на вторичном рынке сейчас есть очень выгодные предложения. Готовые дома можно купить по ценам на 50 и более процентов ниже текущей себестоимости при наличии средств. Коллеги- застройщики и агенты подтверждают переток сделок.

3️⃣ Снижение предложения готовых домов в коттеджных поселках (первичка)
С учетом пункта 2️⃣ смысла строить дома на продажу нет, поэтому и предложение снижается

4️⃣ Спрос на недвижимость от застройщика в КП снижается особенно радикально
Это меня особенно триггернуло. Полагаю, что дело в том, высокий спрос на участки и дома в КП от Застройщика был следствием наличия льготных программ кредитования. С их исходом произошел и спад спроса. Важно понимать, что речь идет относительно высоких значений 1-й половины 2024
года

5️⃣ Высокий спрос на бюджетные дома
Здесь без комментариев

Если подрезюмировать, то хоть и медленно, но идет процесс вымытия готовых домов с рынка, построенных по ценам ниже. Вместе с ростом доступности кредитования и снижением предложения готового ожидаем рост спроса на стройку.

В комментариях было мнение об искаженности и бесполезности подобной аналитики как для принятия решений о развитии, так и для оценки ситуации.
Не могу с этим согласиться.
Напишу об этом позже.

#порынку
По реакциям оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники – ищите сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

ЦИАН - Аналитика рынка недвижимости (2024–2025)

Всем привет!
Захотелось разобрать отдельно выступление Анны Березиной с Конференции
"Тренды рынка загородной недвижимости..."
Я сделал аудиозапись выступления и нейронка сделала конспект из нее 👇Отдельным постом я еще остановлюсь на том, что показалось особенно интересным мне. Саму презентацию также прикрепляю.

1️⃣ Общая ситуация на рынке недвижимости
🔹 Вторичный рынок квартир оживляется – в декабре 2024 года зафиксирован рост спроса, особенно среди покупателей без ипотеки.
🔹 Рынок загородной недвижимости просел – спрос в 2024 году ниже, чем в 2023, а в начале 2025 года остается ниже январских и февральских уровней прошлого года.
🔹 Темпы падения замедлились, но спрос не восстановился.

2️⃣ Динамика цен
📈 Цены на дома и участки продолжают расти, несмотря на снижение спроса:
✔ Дома – темпы роста замедлились, но падения цен нет.
✔ Участки – дорожают быстрее, чем дома, рост цен на 23% за год.

3️⃣ Изменение структуры спроса
📌 Покупатели смещаются в сторону городской недвижимости – квартиры воспринимаются как более надежный актив для сохранения капитала.
📌 Спрос на загородную недвижимость снизился – если раньше 24–25% запросов приходилось на загородку, то сейчас 16–19%.
📌 Внутри загородного сегмента – больше интереса к готовым домам на вторичке, чем к участкам.

🔹 Почему так?
Ранее рост спроса на участки был связан с программами господдержки, но после их отмены структура вернулась к долгосрочной норме – дома снова интереснее, чем стройка с нуля.

4️⃣ География спроса и тип недвижимости
📍 Московская область – основной спрос в радиусе до 50 км от МКАД.
📍 Ленинградская область – аналогично, основной спрос в пределах 50 км от КАД.
🏠 Востребованные дома – до 100 кв. м (ограничения по бюджету).
🏡 Самые популярные участки – 6–10 соток.

📌 Спрос на бюджетные варианты превышает предложение – дефицит доступных объектов на рынке сохраняется.

5️⃣ Ситуация в коттеджных поселках
🏘 Доля предложений в КП – 14–15% от всего рынка загородной недвижимости.
📉 Коттеджные поселки сильнее всего пострадали от отмены льготной ипотеки:
✔ Число домов в поселках снижается, но их средняя цена растет.
✔ В сегменте 20–30 млн рублей доля предложений выросла с 21% до 28%.
✔ В премиальном сегменте домов 30–50 млн рублей также наблюдается рост.
✔ Дешевые дома почти исчезли – остаются более дорогие предложения.

📌 На рынке участков в КП – больше нет супердешевых предложений, основной сегмент – участки 100–300 тыс. руб. за сотку.

6️⃣ Выводы и прогнозы
✔ Спрос на загородку ниже, чем год назад, но не падает дальше.
✔ Цены продолжают расти, хотя темпы роста замедлились.
✔ Спрос смещается в сторону городской недвижимости и готовых домов.
✔ Наиболее ликвидны бюджетные варианты – предложение в этом сегменте ограничено.
✔ Покупатели ждут снижения ключевой ставки – это может привести к скачку спроса.

📌 Что дальше?
✔ После снижения ставки можно ожидать всплеска покупательской активности.
✔ Девелоперам нужно адаптировать продукт – гибкость, новые форматы, работа с бюджетным сегментом.
✔ Структура спроса стабилизировалась, теперь главный вопрос – когда рынок снова оживет?

#порынку
По реакциям оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники – ищите сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

Налоги и инвестиции в недвижимость в 2025

Всем привет!
Делаю перепост объявления о
прямом эфире на тему «Как работать инвестору на рынке недвижимости в 2025 году с учетом налоговых изменений» на канале налоговой школы Вадима Баранча🔗

📅 Дата: 25 февраля, вторник
⏱️Время: 15:00

Участники прямого эфира: «Учредитель ПИА Недвижимости» - Максим Ельцов https://t.me/yeltsovm вместе с «Налоговым адвокатом в Санкт-Петербурге» - Вадим Баранча.

Обсудят важные темы:
- Изменения налоговых тарифов и нагрузки.
- Сюрпризы от налоговой службы и прогнозы на ближайшие годы.
- Ключевые моменты для инвесторов в недвижимость и предпринимателей, включая типичные риски и ошибки.
- Влияние налоговых изменений на инвестиции в недвижимость.
- Как адаптировать свою стратегию в работе с недвижимостью.

Думаю, что должно быть интересно и тем кто инвестирует, и тем кто привлекает инвестиции в свои проекты

Всем привет!

Вот такое поздравление записали в детском саду у моего младшего сына.
Получилось не очень понятно, но очень мило.

Всем привет!

#улыбнитесьвпятницу
Фрагмент рекламной малометражки семилетней давности.
ЗИЛАРТ, Москва.
Строго тем, кто не боится зомби.

На ютубе есть полная версия. Легко найдете по словам Зиларт и Зомби.
Не знаю, насколько он был оправдан с точки зрения продаж, но получился очень круто и не бюджетно.

Префабы глазами девелопера - часть 2

Всем привет!
Продолжаю постить о своем взгляде на префаб технологии применительно к девелопменту территорий.
Ранее:
префабы глазами заказчика
префабы глазами девелопера - ч1

Немного повторюсь о потенциальных преимуществах партнерского взаимодействия Девелопера территорий и Префабщика:

🔹Комплексная застройка повышает привлекательность проекта за счет единого архитектурного вида и отсутствия долгостроев.
🔹Высокая скорость строительства ускоряет развитие проекта, повышая темпы продаж и стоимость
🔹Совместная маркетинговое продвижение позволяет оптимизировать бюджеты

Важно еще добавить, что говорю именно о партнерской схеме, когда
📍Девелопер продает Место в широком понимании (поселок с концепцией) и зарабатывает на своем бизнесе - развитии территорий и получает свою прибыль через продажу Участка
📍Партнер - продает и строит Дома для заказчика и зарабатывает на производстве и строительстве домов.

С какими же сложностями мы столкнулись в реализации таких проектов:

1️⃣ Конфликт скоростей- наша скорость строительства поселка не синхронна с скоростью строительства префаб домов, особенно по модульной технологии.

🔹Мы развиваем поселок в нужном нам темпе в соответствие с темпами продаж. Для нас идеальный результат, когда с окончанием строительства мы продаем последний участок.

🔹Заказчик модульного дома, как правило, получает его под тапочки и ему не интересно покупать готовый дом в неготовом поселке.

И получается, что нам, как девелоперам, не интересно консервировать большое количество лотов до полной готовности поселка. Это замороженные финансы. А Застройщику модулей не интересно заходить в проект на стадии строительства.

2️⃣Взаимодействие отделов продаж и маркетинга.
Плюсы синергии продвижения на поверхности, а нюансы реализации в глубине, как всегда

🔹возникают сложности в организации взаимодействия. Если руководители и инициаторы могут договориться относительно быстро, то сделать так, чтобы разные команды работали синхронно и безконфликтно сразу почти невозможно.

🔹необходимость взаимного глубокого погружения в чужие продукты.
Когда у вас один поселок и один партнер, и когда поселков > 10 и хотя бы 5 партнеров, то это принципиально другой уровень вызова и для продаж и для маркетинга.

🔹если учесть, что участки продавать и быстрее и проще, чем дома, то возникает и вопрос мотивации и постоянного контроля.

3️⃣Взаимодействие на строительной площадке
Когда на стройке появляется еще один участник, причем не в виде подконтрольного подрядчика, это добавляет остроты в работу строительного блока.

Стоят ли потенциальные преимущества партнерского взаимодействия преодоления возникающих сложностей, зачем мы идём в партнерские проекты и как мы планируем работать с возникающими сложностями? Раскрою, если интересно, в следующих постах.

#префабы

По реакциям оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники – ищите сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

Деньги в залог

Всем привет!

Некоторые компании рассказывают, что используют практику работы с эскроу через залог. То есть покупатель должен при кредитовании гарантировать залогом подрядчику раскрытие аккредитива.
Интересно наблюдать, как от фазы отрицания работы с эскроу некоторые компании проходят извилистый путь к принятию.

Мне очень понравилось, как этот «способ защиты» разбирает Юлия Лоухина в своем канале.

Если вы действуете определенным образом, исходя из того, что так делают все лидеры рынка, то вы рискуете, потому что лидеры свои риски оценили, а вы свои риски нет, вы просто руководствуетесь принципом толпы.

Когда игра стоит свечей, то не вопрос, а когда это слепое следование за всеми, вы рискуете с этого рынка просто уйти.

Ссылка на пост и на канал.

Канал рекомендую руководителям строительных компаний и не только.
Мы сотрудничаем с Юлией по аудиту работы с персональными данными.

По реакциям оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники – ищите сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim