BuildExpert

🔹 Астана — отлаженная машина
Реновация с 2013 года по опыту Анкары (TOKİ). За всё время — 104 дома, 4 642 квартиры переданы городу, 115 млрд тенге реинвестировано. Застройщик строит, часть отдаёт под переселение, остальное продаёт. Работает, потому что есть земля и инвестор.

🔹 Алматы — реновация выживания
1 366 сейсмонеустойчивых домов, 14 430 квартир, 43 000+ жителей — под угрозой обрушения при землетрясении. Свободной земли нет, поэтому реновация тут не выбор, а единственный путь. 43% ветхого фонда — в Турксибском районе.

🔹 Шымкент — всё на инвесторе
2 429 домов, много панелек 60–80-х. Жёсткого графика сноса нет: всё держится на согласии жильцов (нужно 2/3) и на том, придёт ли застройщик. Нет согласия — проект отменяется. Здесь собственник в переговорах уязвимее всего.

🔹 Области — снос по аварийности
Пример — Алматинская область: 22 дома, износ 90–100%, каркасно-камышитовые постройки 1940–1978 годов. Сносят точечно — там, где жить уже опасно.

Итог: в Астане правит инвестмеханизм, в Алматы — сейсмика и дефицит земли, в Шымкенте — застройщик и согласие жильцов, в областях — аварийность. И права собственника, и размер компенсации зависят от того, в каком из этих сценариев его дом.

📌 Ваш дом попал под реновацию? Не подписывайте ничего сразу. Как оценить дом, что требовать и когда сказать «нет» — в моём разборе: Что необходимо знать, если ваш дом попал под реновацию →

А как реновация идёт в вашем городе?

АСТАНА, АЛМАТЫ, ШЫМКЕНТ -РЕГИОНЫ. Разные реновации в одной стране.

"Реновация" звучит как одно слово, но в Казахстане это разные процессы — с разными деньгами, механизмами и, главное, с разной причиной, по которой их вообще запустили. В Астане, Алматы, Шымкенте и в областях под одним и тем же термином скрываются непохожие друг на друга модели. Разбираю по официальным программам.

Продолжение читайте нижу 👇

🛑 4,2 ТЫСЯЧИ ДОМОВ и 3,2 ТРИЛЛИОНА ТЕНГЕ. Сколько стоит расселить страну

Это не про Алматы. Это про весь Казахстан.

В стране около 4,2 тысячи ветхих и аварийных многоквартирных домов. На их обновление нужно порядка 3,2 триллиона тенге. Сумма сама просится в заголовок, поэтому с ней и разберёмся.

Сначала про сами дома. В январе вице-министр Кажкенов называл другое число. 1037 аварийных плюс 2663 ветхих. Это 3,7 тысячи. За полгода стало 4,2 тысячи. Плюс пятьсот домов и ни одного публичного объяснения, откуда они взялись.

Июльская цифра идёт "по информации акиматов". Это значит, что единого реестра у страны нет. Есть сводка из регионов, которую акиматы досчитывают по мере обследований. Скорее всего дома не стали ветхими за полгода, их просто дообследовали и переписали. Поэтому цифру честнее держать как "около 4,2 тысячи", а не как точный факт до последнего дома.

Теперь деньги. 3,2 триллиона это предварительная оценка, а не утверждённый бюджет. Чтобы понять масштаб, спущусь на землю. Астана заложила на снос аварийного жилья в 2026 году 362 миллиона тенге. На 24 дома. Один город, один год. Местные бюджеты такую задачу не тянут физически. Это просто арифметика.

Отсюда и новый механизм. Акимат даёт землю и сети. Инвестор сносит и строит. АО "Казахстанская жилищная компания" (КЖК) как единый оператор гарантирует права жильцов по аналогии с долевым участием. Смысл в том, чтобы снять нагрузку с бюджета и завести в реновацию частные деньги.

Дальше самое важное. На 2026 год под снос заявлено 224 дома, 44 уже демонтированы. За три года, с 2023 по 2025, по стране снесли 291 дом и переселили 4996 собственников. Задача, которую ставил президент, обеспечить новым жильём около 40 тысяч собственников. Переселили пока пять.

А теперь посчитаим вместе. 4,2 тысячи домов при 224 в год это почти девятнадцать лет работы. Горизонт, который называют официально, это 2029 год. На бюджетных деньгах эти две даты не сходятся. Весь расчёт держится на том, что частный инвестор закроет разрыв.

И вот здесь мой главный вопрос. Инвестор идёт туда, где земля дорогая и квартиры хорошо продаются. В Алматы и Астане это работает. А кто зайдёт в аварийный квартал в Таразе или Кызылорде, где выручка от нового дома не перекроет расселение жильцов? Пока ответа нет. Именно от него зависит, расселят страну за двадцать лет или за пять.

Программа объявлена. Смотреть надо не на объявление, а на темп сноса по регионам. Он покажет правду раньше любых цифр из презентаций.

Ваш дом в списке ветхих? Напишите город и год постройки. Соберём свою карту.

BuildExpert #реновация #ветхоежилье ##национальнаяпрограммареновации #недвижимость

📍Но у этого механизма есть слабое место, о котором в презентациях предпочитают молчать. Соглашаясь на долевое участие, собственник перестает быть просто владельцем квартиры с правом на компенсацию и становится дольщиком строящегося дома. Это совсем другой уровень риска.

📍Пока идет стройка, человек живет во временном жилье, а его будущая квартира существует только на бумаге. В реновации сроки срываются почти всегда: изношенные сети приходится перекладывать, с несогласными соседями долго договариваться, проект по ходу пересматривать. В итоге метры можно ждать не оговоренные полтора года, а заметно дольше. И в отличие от денег, забрать свое и уйти уже нельзя: актив заморожен в стройке.

📍Второе слабое место это гарантии. Обычный дольщик, который платит деньги через КЖК, защищен, и его дом обязаны достроить при любом раскладе. Участник реновации вносит не деньги, а снесенный дом, поэтому под ту же гарантию он попадает далеко не всегда. Если застройщик уходит в банкротство, человек рискует остаться и без старого жилья, и без нового.

📍Третье это метраж. В договоре должна стоять конкретика: площадь, этаж, отделка, срок сдачи. Размытая формулировка «равноценное жилье» без цифр это заложенный на будущее спор, в котором собственник всегда слабее застройщика.

Я не против долевого участия. При честной схеме это действительно выгоднее живых денег. Но входить в него стоит только с закрытым договором, где прописаны гарантии, сроки, штрафы за срыв, точный метраж и жилье на время стройки. Пока этого нет, относитесь к механизму как к инвестиции, а не как к гарантированному обмену. А любую инвестицию перед входом проверяют на прочность.

В следующем посте разберу, что именно нужно прописать в договоре, чтобы войти в проект дольщиком, а не заложником стройки.

BuildExpert #реновация #компенсация #ветхоежилье #инвестиции

РЕНОВАЦИЯ ЧЕРЕЗ ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ: в чем слабое место?

Появился новый механизм реновации. Дом собственника сносят, а взамен дают не деньги, а квартиру в новостройке на том же участке.

Логика понятная. Денежная компенсация со временем обесценивается: пока сумма лежит на счете, рынок уходит вверх, и на равноценное жилье в своем районе денег уже не хватает. При долевом участии человек закрепляет за собой метры, а не сумму, и рост цен начинает работать на него.

Продолжение читайте ниже 👇

🛑АРЕНДА ВЫРОСЛА В 1,8 РАЗА ЗА 4,5ГОДА.

По данным БНС аренда благоустроенного жилья с декабря 2021 подорожала в 1,8 раза. В Алматы это около 5 880 тенге за квадрат. Однушка на 35 метров - примерно 205 тысяч в месяц.

Напрашивается вывод: аренда взлетела, зарплаты стоят. Средняя номинальная зарплата за первый квартал 2026 года 461 486 тенге. В 2021 году была около 250 тысяч. Тоже рост примерно в 1,8 раза. Номинально зарплата шла с арендой ноздря в ноздрю.

Обе выросли одинаково, потому что их тянула инфляция. И вот тут настоящая цифра. Реальная зарплата за последний год ушла в минус на 2,3% Плюс медиана 331 527 тенге, половина работающих получает меньше. Для такого человека алматинская однушка съедает почти две трети дохода.

На подкасте Taldau Talks (https://youtu.be/ceykqddorfM?si=MIQm59IMyThpVOA7) у Маулена Ашимбаева тему доступности жилья свели к простому совету. Глава Отбасы банка Ляззат Ибрагимова: платёж по ипотеке обычно лишь чуть больше аренды чужой квартиры, поэтому брать жильё надо раньше. Те, кто купил в 2021-2023, сейчас платят около 150 тысяч.

📍Эти 150 тысяч - платёж людей, которые зашли в дешёвую ставку несколько лет назад. Сегодняшний арендатор берёт коммерческую ипотеку под 22-24% или годами стоит в очереди на льготную. Для него аренда не ошибка, а единственный доступный вариант. Экономист Эльдар Шамсутдинов там же признал: в крупных городах жильё дорожало быстрее инфляции, а доходы отставали от цен.

Дальше цепочка простая. Кого вытолкнули с рынка покупки, тот идёт снимать. Спрос на аренду пухнет, ставка ползёт вверх.А что для вас сейчас реальнее - платить аренду или тянуть ипотеку? Напишите в комментариях.

BuildExpert #TaldauTalks #Арендажилья #Ипотека #инфляция #недвижимость

в колонке для Tengri Home разбирает конструкцию подробно: по такому договору вы покупаете не квартиру, а право в будущем заключить договор на квартиру. Если проект встанет до подписания основного договора, вы окажетесь в общей очереди кредиторов с деньгами, но без жилья. Закон о долевом участии такую схему привлечения денег не предусматривает, а значит и гарантия Единого оператора на вас не распространяется.

Дальше идёт то, чего в ипотеке нет, потому что там это запрещает АРРФР. Рассрочка не банковский продукт. Предельной ГЭСВ для неё не существует, обязанности раскрывать эффективную ставку тоже, право на досрочное погашение без санкций не гарантировано. Пени в договорах асимметричны: 0,1% в день с покупателя за просрочку платежа против 0,01% с застройщика за срыв сроков строительства. При расторжении застройщик может удержать до 20% внесённой суммы. И отдельно смотрите пункты об индексации, потому что привязка остатка к курсу доллара или оговорка о пересчёте цены при изменении налогов превращает фиксированную цену в плавающую.

❓Что сделать до подписания

Требуйте письменно цену за наличные рядом с ценой в рассрочку. Без первой цифры ставку посчитать нельзя, а отказ её назвать сам по себе многое говорит о продавце. Получив обе цены, считайте по логике выше и сравнивайте результат с 20-24% коммерческой ипотеки, а не с обещанием нуля процентов.

Проверьте вид договора и статус объекта. ЖК должен быть в «Казреестре» на homeportal.kz, а договор должен быть договором долевого участия, а не бронированием или предварительным. В самом договоре цена фиксируется в тенге без валютных и налоговых оговорок, ответственность сторон должна быть симметричной, а срок заключения основного договора привязан к календарной дате, а не к вводу объекта в эксплуатацию.

А вам застройщик называл цену за наличные рядом с ценой в рассрочку или только вторую?

BuildExpert #рассрочкаотзастройщика #ипотечноекредитование #СтроительныйкодексРК #НалоговыйкодексРК

❗Размер наценки на рынке известен. Как мне известно, Qazaq Stroy продавал жильё в рассрочку с первоначальным взносом 50% на 10% дороже, чем при полной оплате, а при взносе 20% разрыв доходил до 15%. У Rams Qazaqstan минимум составлял 12%. Для расчёта хватает порядка величин, а он сохраняется.

❗Считаю на конкретной квартире

Беру квартиру 60 кв. м в комфорт-классе. Квадратный метр в этом сегменте в Алматы и Астане стоит сейчас 750-760 тысяч тенге, значит при полной оплате квартира обойдётся примерно в 45,3 млн. От этой суммы и считаю.

Есть два денежных потока: отдать 45,3 млн сегодня или внести первоначальный взнос и дальше платить по графику. Разница между полной ценой за наличные и тем, что вы платите в день сделки, это сумма, которую вам фактически профинансировал застройщик. Дальше ищем ставку, при которой график платежей эту сумму окупает. Так банк считает ГЭСВ, только здесь считать приходится самому.

Начну с самого распространённого набора условий: взнос 50%, срок 12 месяцев, наценка 10%. Цена поднимается до 49,83 млн, в день сделки уходит 24,92 млн, дальше по 2 076 тысяч тенге в месяц. Профинансировано вам 20,38 млн, эффективная ставка получается 46,5% годовых.

Растянем тот же договор на 24 месяца при той же наценке и том же взносе. Платёж падает до 1 038 тысяч, а ставка до 22% годовых. Наценка не изменилась, цена денег изменилась вдвое.

Дальше интереснее. Взнос 30% на 24 месяца с наценкой 12% дают платёж 1 480 тысяч и ставку 17,8%. А взнос 20% на 36 месяцев с максимальной наценкой 15% обходятся в 12,6% годовых при платеже 1 158 тысяч в месяц. Самая дорогая по прайсу рассрочка оказалась самой дешёвой по стоимости денег.

Отдельно обращу внимание вот на что. Ставка в этих расчётах не зависит от цены квартиры. Пересчитайте всё на однушку за 25 млн или на трёшку за 80 млн, и проценты останутся теми же самыми, изменятся только суммы платежей. Стоимость денег в рассрочке определяют три вещи: размер взноса, срок и наценка. Цена лота на неё не влияет вообще.

Почему крупный взнос делает рассрочку дороже

Наценка начисляется на всю стоимость квартиры, включая ту часть, которую вы вносите сразу. Отсрочку вы получаете только на остаток. Заплатив половину цены в день сделки, вы оплачиваете наценку и на эту половину, не пользуясь по ней отсрочкой ни одного дня.

В ипотеке привычка обратная: больше взнос и короче срок, значит дешевле кредит. В рассрочке это правило не работает, потому что стоимость отсрочки зафиксирована в цене заранее и не зависит от того, как долго вы этой отсрочкой пользуетесь. Пользуйтесь дольше, и она размажется по большему числу месяцев.

Сравнение с ипотекой

Та же квартира за 45,3 млн, взнос 20%, кредит 36,2 млн. Коммерческая ипотека под 22% на 20 лет даёт платёж около 673 тысяч в месяц и полную сумму выплат порядка 170 млн. Она же на 10 лет: 749 тысяч в месяц и 99 млн суммарно.

Госпрограммы на такой бюджет уже почти не заходят. Предельная сумма займа по «Наурызу» в Алматы и Астане составляет 36 млн, и квартира за 45,3 млн проходит впритык, при взносе чуть выше 20%. По «7-20-25» лимит для Алматы 30 млн, и здесь нужен взнос порядка трети стоимости, чтобы вообще попасть в программу. Комфорт-класс по нынешним ценам вырос из льготных лимитов, и это отдельная тема, которую я ещё разберу.

Рассрочка на 36 месяцев из расчёта выше обходится в 52,09 млн общих выплат. По итоговой сумме она выигрывает у коммерческой ипотеки с большим отрывом, разница больше ста миллионов на двадцатилетнем сроке. Платёж при этом 1 158 тысяч, и держать его нужно три года, а не двадцать.

Вот здесь и лежит настоящий размен. Люди, с которыми я это обсуждаю, почти всегда сравнивают рассрочку с ипотекой по размеру ежемесячного платежа, и это самая дорогая ошибка в разговоре. Рассрочка дешевле по деньгам и жёстче по нагрузке. Ошибка в оценке своих доходов на горизонте трёх лет стоит вам больше, чем такая же ошибка на горизонте двадцати.

❓Чего расчёт не показывает

Большинство застройщиков оформляют рассрочку предварительным договором купли-продажи, а основной заключают уже после ввода дома. Адвокат Бахтияр Хояшев

РАССРОЧКА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА ВМЕСТО ИПОТЕКИ: считаю, во сколько она обходится

Коммерческая ипотека на первичку сейчас стоит от 20,5 до 24% годовых, а ГЭСВ по стандартным банковским программам упирается в предельные 25%. Базовая ставка после снижения 24 июля держится на 16,75%, и быстрого удешевления кредита это не даёт: банковские ставки идут за базовой с лагом в несколько месяцев. На этом фоне рассрочка от застройщика звучит как выход, и продают её ровно этими словами. Без банка, без процентов, без переплаты.

Переплата там есть. Её перенесли из графика платежей в цену квартиры, поэтому её не видно.

❓Где спрятана ставка❓

Квартира по рассрочке и та же квартира за наличные стоят по-разному. Разница между двумя ценами и есть плата за отсрочку.

«Рассрочка 0%» значит, что внутри срока рассрочки проценты сверх объявленной цены не начисляются. Сама объявленная цена уже содержит вознаграждение застройщика за отсрочку, взятое авансом.

Продолжение читайте ниже 👇

И ещё... В июле прошлого года было 39 742 сделки. В августе 41 380. Июнь 2026 не дотянул даже до июля 2025. Рекорда нет. Есть возврат к норме.

❓Что реально сработало❓
📍Сезон. Июнь и август это всегда пик. Семьи закрывают жилищный вопрос до школы. Отпуска освобождают время на оформление. Так происходит каждый год.

📍Госпрограммы. Коммерческая ипотека стоит 22 до 24 процентов. По такой ставке массовый покупатель кредит не берёт. Продажи держатся на Отбасы банке и льготных лимитах.

📍Ожидание роста цен. Люди видят двузначное подорожание и перестают ждать. Логика простая. Дешевле не будет. Значит надо брать сейчас.

❗Обратите внимание, чего в этом списке нет. Нет доступного кредита. Нет роста доходов. Нет нового предложения. Рынок вырос на календаре и на нервах.

Частные дома выросли сильнее квартир
По индивидуальным домам зарегистрировали 9 621 сделку. Плюс 36,7 процента за месяц. Квартиры прибавили 25,9.
Разрыв не случайный. Дом чаще покупают за собственные деньги. Без банка и без одобрения.
Когда кредит недоступен, покупатель уходит туда, где кредит не нужен. Рост по домам это не признак силы рынка. Это признак того, что ипотека выключена.

Почему сделки и цены растут одновременно
Обычно так не бывает. Обычно спрос оживает тогда, когда цены встают.
Сейчас работает другая механика. Новое жильё за год подорожало на 14 процентов. Вторичное на 10,4. Инфляция 10,3.
Себестоимость стройки тоже растёт. Строительные работы за год прибавили около 9,2 процента. Материалы, техника, логистика, рабочие руки. Застройщику некуда снижать цену.
Главное ограничение в другом. Предложение не увеличивается. В Алматы почти не осталось площадок под новое строительство, плюс жёсткие сейсмические требования. В Астане площадки есть, а сетей не хватает. В регионах земли много, инженерной инфраструктуры на ней нет. Спрос дёрнулся вверх. Предложение осталось на месте. Цена пошла туда же, куда и спрос.

❗Прогноз на август и сентябрь
Алматы. Сделки удержатся на уровне июня или будут чуть ниже. Часть покупателей в августе переключается на аренду перед учебным годом. Цена продолжит расти, но медленно.
Астана. Самый сильный из трёх городов. Миграционный приток сохраняется. Потребность в жилье превышает объёмы ввода примерно на 15 до 20 процентов. Здесь рост сделок скорее продолжится.
Шымкент. Слабее остальных. В июне город ушёл в минус к прошлому году на 11,7 процента. Земли достаточно, сетей нет, платёжеспособный спрос ниже.

Так разворот или отскок❗
Разворот я бы назвала другими признаками. Три месяца подряд выше прошлогоднего уровня. Ставка по коммерческой ипотеке ниже 18 процентов. Рост сделок, который не объясняется сезоном.
Ни одного из этих признаков сейчас нет.
Базовая ставка 16,75 процента. До ставки в банке решение регулятора доходит примерно за полгода. Реальное удешевление кредита это разговор про 2027 год, а не про эту осень.
Ближайшая проверка совсем скоро. Статистика за июль покажет, был ли июнь одиночным всплеском. Вторая проверка 4 сентября, заседание Нацбанка по базовой ставке.

Что из этого следует лично для вас❓
Если вы ждёте падения цен. Оснований для падения я не вижу. Ни в предложении, ни в себестоимости, ни в ставке.
Если вы продаёте. Лето это лучшее окно года. В сентябре оно закрывается.

Если вы покупаете в кредит. Считайте платёж по сегодняшней ставке. Не по той, которую обещают через год.
Если вы проходите по льготной программе. Идите сейчас. Лимиты кончаются раньше, чем очередь.

Покупали жильё этим летом? Напишите, что стало решающим. Цена, программа или просто усталость ждать.

BuildExpert #рынокнедвижимостиРК #ставкаНБ #ипотека #льготноекредитование #Алматы

39 ТЫСЯЧ СДЕЛОК ЗА ИЮНЬ. Разворот рынка или короткий отскок?

В июне в Казахстане зарегистрировали 39 053 сделки купли-продажи жилья. Это лучший месяц с начала года.

Для сравнения. Январь 27 745. Февраль 27 421. Март 28 493. Апрель 35 154. Май 30 420.
Рост к маю 28,4 процента. К июню прошлого года 17,4 процента. Впервые за год месяц оказался сильнее своего прошлогоднего аналога.
Цифра красивая. Но одна цифра ничего не доказывает.

Смотрим на полугодие целиком
За шесть месяцев сделок оказалось на 1,8 процента меньше, чем годом ранее. Рынок за полгода не вырос. Он провалился и один месяц отыграл провал.

Май был плохим. Минус 13,5 процента к апрелю. Минус 10,5 процента к маю прошлого года. От такой низкой базы любой отскок выглядит впечатляюще.

Продолжение читайте ниже 👇

Сначала объясню, что стоит за этой цифрой, потому что читается она страшнее, чем есть. 23 это не поданные заявки, а проекты, которые прошли фильтр и получили архитектурно-планировочное задание по новым правилам. Сколько заявок подали всего, министерство не раскрывает, поэтому знаменателя у этой дроби нет, и додумывать его я не буду. Но и без знаменателя картина показательная.

География распределилась так. ЗКО 6 проектов, Карагандинская область 5, Актюбинская 4, Костанайская и Акмолинская по 2, Астана, Мангистауская область, Абай и новый город Алатау по одному. Два миллионника, где строят больше всего, в списке просто отсутствуют.

Причина в трёх статьях кодекса. Статьи 76, 78 и 81 сделали обеспеченность социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой обязательным условием на входе. Нет расчёта по школам, садам и сетям, заявка блокируется ещё на этапе подачи. Раньше это обходили через дробление: крупный массив резали на очереди и отдельные ЖК, чтобы ни один по отдельности не тянул на обязанность строить школу. Теперь соцобъекты резервируются под численность всего района, а не отдельной очереди, и эта схема закрыта.

К требованиям добавился цифровой контроль. АПЗ и эскизные проекты ушли в систему градостроительного кадастра, и министерство видит каждое разрешение в реальном времени. По статье 24 надзор идёт уже за самими акиматами. Если разрешение выдано с нарушением, его можно признать незаконным.

Теперь про алматинский ноль. Он не значит, что город встал. Он значит, что проекты, собранные под старую логику уплотнёнки без социалки, через новый фильтр не проходят. В городе с самым дорогим и дефицитным участком земли таких проектов накопилось больше всего, поэтому и отсев здесь жёстче, чем в регионах.

Беспокоит меня в этой истории другое. Если фильтр останется настолько плотным, а перекройка проектной документации займёт время, часть нового предложения сдвинется вправо по срокам. При любом оживлении спроса в 2027 году рынок рискует получить меньше согласованных проектов, чем ждёт. Для качества городской среды это хорошо. Для цены квадратного метра тревожно.

Ваш проект прошёл или застрял на входе? Напишите в комментариях, хочу собрать реальную картину по регионам.

BuildExpert #строительныйкодекс #АПЗ #newprojects #realestate

23 ПРОЕКТА

Первый месяц Строительного кодекса. По данным Министерства промышленности и строительства, за первый месяц действия нового Строительного кодекса требованиям закона соответствовали 23 проекта по всей стране. Столько АПЗ выдано с 1 июля. На Алматы и Шымкент не пришлось ни одного.

Продолжение читайте ниже 👇

Здесь первоначальный взнос также остается на счете в виде залога, а проценты начисляются на полную стоимость жилья.

«Ставка 9% возможна только при первоначальном взносе 70% от суммы займа. При взносе 20% ставка составит 17%. Если пересчитать стоимость кредита исходя из суммы, которую заемщик фактически получил от банка, она составляет от 20 до 30% годовых», – поясняет эксперт.

По словам Айгерим Ильясовой, при расчете ГЭСВ банки не учитывают первоначальный взнос, называя его депозитом-гарантией или залогом денег.

«Возникает закономерный вопрос: отражает ли такая методика реальную стоимость кредита для заемщика? На мой взгляд, регулятору стоит обратить внимание на такие продукты и **обязать рассчитывать и раскрывать ГЭСВ на сумму кредита с учетом реально полученного от заемщика первоначального взноса**», – предлагает она.

Вместе с тем эксперт еще раз подчеркивает, что развитие системы ЖСС в коммерческих банках – положительная тенденция, ведь сегодня около 70% ипотечного кредитования приходится на льготные программы Отбасы Банка и государства.

Однако, как она считает, внедрение накопительных продуктов коммерческими банками не приведет к резкому увеличению спроса, а скорее перераспределит существующий спрос из Отбасы Банка в БВУ, если последние предложат дополнительные конкурентные преимущества.

«В целом для коммерческих банков ипотеки по ЖСС позволят расширить продуктовую линейку. Для банков, по большому счету, важны не абсолютные значения ставок по депозитам и кредитам, а величина процентной маржи. Так, если БВУ привлекает фондирование под 18%, он может выдавать ипотеку под 21%. По новым программам ЖСС банки могут привлекать депозиты под 2% и выдавать за счет этих средств кредиты под 5%. То есть свою маржу в 3% банки будут иметь в любом случае.

На мой взгляд, коммерческим банкам правильнее развивать простые и понятные накопительные ипотечные продукты, не создавая у заемщиков впечатления, что низкая рекламируемая ставка автоматически означает самый дешевый кредит», - заключает Ильясова.

«Ранее по системе ЖСС фактически работал только специализированный Отбасы Банк. Формально она не была полностью закрыта для банков второго уровня (БВУ) до 2026 года, но требовала отдельной лицензии. После изменений в банковском законодательстве субъектами ЖСС могут быть и БВУ на основании универсальной лицензии.

Это усиливает конкуренцию, однако ее влияние на ипотечный рынок не стоит переоценивать. Первые заметные результаты могут появиться лишь через два-три года, когда накопится значительная депозитная база, привлеченная под низкие проценты».

По мнению Айгерим Ильясовой, сегодня наиболее выгодным по-прежнему остается классический жилищный заем Отбасы Банка: при первоначальном взносе 50% и сроке накопления более трех лет ставка составляет всего 5% годовых.

Эксперт приводит пример: «При стоимости квартиры 20 млн тенге необходимо за три года накопить 10 млн тенге. Этого можно достичь, если ежемесячно откладывать около 230 тыс. тенге, распределив эту сумму между несколькими членами семьи, например четырьмя. В этом случае на вклад каждого из них ежегодно будет начисляться государственная премия, благодаря чему эффективная доходность накоплений приблизится к доходности депозитов в коммерческих банках.

Если за три года накопить 50% стоимости жилья и достичь необходимого оценочного показателя 16, можно получить ипотеку под 5% годовых».

При этом подтверждать доход не требуется, что является важным преимуществом для заемщиков с неофициальными или нерегулярными доходами.

«В июле 2026 года Halyk Bank запустил накопительную ипотеку Halyk Shanyraq практически по той же модели, что и жилищный заем Отбасы Банка. Для получения ипотеки под 5% необходимо не менее трех лет накапливать депозит под 2% и достичь оценочного показателя 16.

Однако ежегодная государственная премия на сумму накоплений в размере 20% (с определенным лимитом) сохраняется только в Отбасы Банке. Именно из-за госпремии и “Семейного пакета”, позволяющего получать госпремию всем членам семьи, накопительные ипотечные программы БВУ уступают программам Отбасы Банка по экономической привлекательности», – рассказывает финансист.

Однако наибольшее количество вопросов, по мнению эксперта, вызывают не классические накопительные продукты, а ипотечные программы, которые рекламируются как кредиты с низкими ставками.

«**Freedom Bank рекламирует цифровую накопительную ипотеку** совместно с застройщиком. Первоначальный взнос в размере 30% размещается на депозите под 7% минимум на три года, однако кредит сразу оформляется на полную стоимость жилья под 14,5%.

Ежемесячные платежи делятся на пополнение депозита и на погашение займа. Когда депозит достигнет 50% (но не ранее 3 лет), делается перерасчет, депозит направляется на частичное погашение займа, процент по ипотеке снижается до 10% и составляется новый график погашения.

Таким образом, цифровая накопительная ипотека Freedom Bank схожа с предварительным и промежуточным займами Отбасы Банка, а если пересчитать ставку исходя из суммы, которую заемщик фактически получил от банка (стоимость жилья за вычетом первоначального взноса), она превышает 20% годовых в первый период – период накопления. В период жилищного займа банк получает 10% дохода по кредиту за счет депозитной базы, привлеченной под 7%», – обьясняет Ильясова.

Похожий механизм используется и в Jana Ипотеке Банка ЦентрКредит. Несмотря на рекламу «от 5% годовых», первоначальный взнос размещается на специальном депозите-гарантии, а проценты начисляются на полную стоимость жилья.

«Банк указывает: чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка. При первоначальном взносе 20% ставка по ипотеке составит 16%, а ипотеку под 5% можно получить только при значительно более высоком первоначальном взносе и обслуживании по зарплатному проекту. Если пересчитать ставку исходя из суммы, которую заемщик фактически получил от банка (стоимость жилья за вычетом первоначального взноса), она превышает 20% годовых», – говорит финансист.

По аналогичному принципу работает и продукт ForteBank «Ипотека под залог денег».

Вводят ли банки в заблуждение, предлагая ипотеки под низкие проценты?

Сегодня сразу несколько банков начали рекламировать ипотеку «от 5%». Однако если внимательно разобраться в механизме расчета, оказывается, что проценты начисляются не совсем так, как это может понять обычный заемщик.

Как на самом деле рассчитываются проценты и чем новые продукты коммерческих банков отличаются от классической системы жилищно-строительных сбережений (ЖСС), объясняет эксперт Qazaq Expert Club, к.э.н., финансист Айгерим Ильясова.

По словам эксперта, само появление ипотечных продуктов на основе системы ЖСС в коммерческих банках – позитивное изменение для рынка.

🏗У СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ ПРОДОЛЖАЮТ ОТЗЫВАТЬ ЛИЦЕНЗИИ

Акимат Алматы снова отчитался о чистке строительного рынка. По итогам проверок четыре компании лишены лицензий, ещё у 350 действие лицензии приостановлено, меры приняты в отношении 437 субъектов строительной деятельности. Цифры выглядят внушительно. Разберу, что за ними стоит на самом деле.

❓Что это означает? «Лишены лицензии» - это окончательно. Таких компаний четыре: SK BEST Spec Story KZ, Отау-Құрмет, ДО АО КазНИИСА и Сәулет Құрылыс Консалтингі, у последней забрали один из подвидов. На рынке они больше не работают.

❗«Приостановлено действие лицензии» - это не приговор, а пауза. Компания возобновит работу, как только устранит нарушения и подтвердит соответствие требованиям. Поэтому 350 приостановок не равны 350 застройщикам, ушедшим с рынка. Часть из них вернётся через несколько месяцев.

❗«Приняты меры в отношении 437 субъектов» - самая размытая строка. Мерой может быть что угодно: предписание, штраф, расторжение договора. Без расшифровки эта цифра о качестве конкретного дома не говорит почти ничего.

🛑 Важно понимать фон. Эта чистка не спонтанная. Ещё в марте вскрылось, что более 400 компаний получили лицензии первой категории в обход квалификационных требований. То есть часть рынка изначально работала без реальной производственной базы. Новый Строительный кодекс и реестр недобросовестных застройщиков затачивались именно под такие случаи.

📍Для покупателя вывод один. Громкие числа из пресс-релиза не помогут, пока вы не проверите свою компанию. Проверить нужно два факта: нет ли вашего застройщика среди лишённых лицензии и действует ли его лицензия сейчас, или она приостановлена. Это смотрится на elicense.kz и в Казреестре на homeportal.kz. До того, как вносите деньги, а не после.

А вы проверяете лицензию застройщика перед сделкой или ориентируетесь на репутацию ЖК и рекламу?

BuildExpert #Строительныекомпании #ОтзывЛицензии #СтроительныйРынок #РынокНедвижимости #Алматы

Вопрос не в том, есть ли инструмент. Вопрос в том, почему он почти не работает ❓

Ответ виден по тому, куда мы движемся. Мы идём к торгам, а не к преференциям. Новая волна приватизации, отмена закрытых тендеров, запрет доверительного управления с правом выкупа. К 2026 году позиция однозначная: госимущество только через открытые торги. После историй с непрозрачной раздачей это оправданно.

Но у этой логики есть цена. Аукцион хорошо продаёт ликвидное. Он плохо решает проблему мёртвого актива, в который сначала надо вложить деньги.

Здесь начинается моя тема. Пустующее госздание в изношенном состоянии это кандидат на реновацию через приспособление. Снести дороже, чем переоборудовать. Но на аукционе побеждает тот, кто больше заплатит, а не тот, кто готов вложиться в ремонт. Это разные покупатели, и по цене их не различить. Ташкентская схема как раз различает: плата не деньгами вперёд, а зданием в обмен на восстановление.

Скопировать один в один - нельзя. Как только объект отдаётся не по цене, а по решению чиновника за ремонт, открывается поле для злоупотреблений. Именно поэтому мы от этого уходили. Значит, вопрос не «раздать или продать», а можно ли сделать преференцию прозрачной. Открытый реестр пустующих зданий. Публичные критерии. Условия договора, видные всем: какой ремонт, в какие сроки, с какими штрафами за срыв.

Инструмент у нас есть. Не хватает процедуры, которая сделала бы его безопасным для применения.

Сколько пустующих госзданий стоит прямо сейчас в вашем городе? И почему ни одно из них до сих пор не предложено бизнесу на понятных условиях?

BuildExpert #госимущество #реновация #торгииаукцион #МСБ

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ ДЛЯ МСБ

С 1 августа в Ташкенте бизнесу отдают пустующие госздания в безвозмездное пользование до десяти лет. Условие одно: отремонтировать за свой счёт. Плюс участки под застройку и земля в пользование ещё на пятнадцать лет.

Звучит как прорыв. Но у нас точно такой инструмент есть, и лежит в законе давно.

Наше законодательство прямо предусматривает поддержку МСБ через имущество. Сначала предпринимателю передают в аренду или доверительное управление объект, не используемый больше года. Потом, если он выполнил условия и наладил производство или услуги, объект можно передать ему в собственность безвозмездно. Это ровно ташкентская логика. Она у нас в Предпринимательском кодексе.

Продолжение читайте ниже 👇

Условия жесткие: прописка в городе от года, трудовой стаж в Алматы от полугода с пенсионными отчислениями, у семьи не должно быть жилья за последние пять лет. В 2025 году по программе получили
квартиры 2189 человек. Для миллионного города это капля.

📍Наурыз. Заявку подали 26 822 человека, в список участников
попали 16 000. То есть около 60% прошли первый отбор, но дальше их ждет еще одобрение банка и поиск жилья за шесть месяцев. Условия входа: депозит в Отбасы банке от 2 млн тенге, подтвержденный доход за полгода, отсутствие своего жилья за пять лет. Отбор идет по баллам, и дети, брак, статус социально уязвимых слоев населения (СУСН) эти баллы поднимают. Средний возраст участников 32 года, у большинства уже есть семьи. Ставка 8,5%, до 36 млн тенге в Алматы и Астане, до 30 млн в остальных регионах.

Про порог дохода для «Наурыза» скажу прямо: банк его нигде не публикует. Есть требование подтвердить доход за шесть месяцев, но конкретной цифры нет. Если кто-то называет вам точную сумму, он ссылается на слухи, а не на постановление.

📍7-20-25 формально жива. На 2026 год Нацбанк снова утвердил финансирование программы. Но по факту это уже не массовый инструмент, а фоновая опция для узкого коридора заемщиков: доход от 160 тысяч тенге для наемных работников и от 400 тысяч для ИП. Основной поток покупателей туда давно не помещается.

📍В ближайшее время стартует «Умай», женская ипотека. До 50 млн тенге, срок до 25 лет, бюджет программы 45 млрд тенге. Ставку банк пока не назвал. Отбор снова по баллам, и приоритет у тех, кто уже копит на депозите в Отбасы банке, а не открывает счет накануне подачи заявки
.
Если коротко: госпрограммы это конкурс, а не выдача по заявлению. Побеждает тот, кто готовился заранее: копил на депозите, подтверждал доход, не покупал никакого жилья последние пять лет. Тем, кто рассчитывает подать заявку и через месяц получить ключи, придется пересмотреть ожидания.

Стоите в очереди на госпрограмму? Поделитесь опытом, разберем вашу ситуацию.

BuildExpert #ипотек #госпроаммы #ипотечноекредитование