BuildExpert

КАКУЮ ИПОТЕКУ ПО ГОСПРОГРАММЕ БРАТЬ - подробный обзор.

Делая ежедневный обзор рынка недвижимости, я понимаю, что рынок сейчас держит только льготная ипотека. Коммерческая ипотека с ее процентными ставками стала практический не доступной общему количеству населения, и к большому
сожалению, рынок не может предложить ничего другого.

Поэтому предлагаю Вам
небольшой обзор программ льготной ипотеки представленной на рынке.

📍Алматы жастары. Прием заявок закрылся 15 июня, ставка была 5%, максимум 20 млн тенге, взнос от 10%.
Продолжение читайте ниже 👇

Союз строителей Казахстана представил предложения по совершенствованию программ «Наурыз» и «Отау»

Союз строителей Казахстана продолжает системную работу по защите интересов строительной отрасли и совершенствованию механизмов обеспечения граждан доступным жильем.

27 июля состоялось онлайн-совещание, организованное Союзом строителей Казахстана совместно с АО «Национальный управляющий холдинг «Байтерек» и АО «Отбасы банк», посвященное обсуждению предложений членов Союза по совершенствованию жилищных программ «Наурыз» и «Отау».

В совещании приняли участие представители АО «НУХ «Байтерек», АО «Отбасы банк», руководство Союза строителей Казахстана, директора региональных филиалов, представители строительных компаний и экспертного сообщества.

В ходе встречи Союз строителей Казахстана представил ряд инициатив, направленных на повышение эффективности государственных жилищных программ. Среди ключевых предложений:
• увеличение максимального лимита займа для городов Астана и Алматы до 50 млн тенге;
• внедрение дифференцированных лимитов финансирования в зависимости от комнатности приобретаемого жилья;
• разработка механизма смешанного финансирования, который позволит расширить возможности участников программ.

По итогам обсуждения представители АО «НУХ «Байтерек» и АО «Отбасы банк» приняли предложения Союза строителей Казахстана к рассмотрению и подтвердили, что представленные инициативы и их экономические обоснования будут детально проанализированы при дальнейшей работе по совершенствованию жилищных программ.

Союз строителей Казахстана выражает благодарность всем участникам совещания за конструктивный диалог и готовность совместно работать над решениями, направленными на развитие строительной отрасли и повышение доступности жилья для граждан Казахстана.

пробка или обернется дефицитом нового предложения к 2027 году. Я слежу за ситуацией в реальном времени и буду разбирать каждый сбой отдельно.

А у вас как прошел первый месяц кодекса? Ваш проект уже прошел новую экспертизу или застрял на входе? Напишите, разберем конкретные случаи.

BuildExpert #СтроительныйкодексРК #новыеправила #RealEstate

❓Что заработало❓

Социальная инфраструктура из предмета переговоров превратилась в обязательное условие. По статьям 76, 78 и 81 жилой район теперь должен быть обеспечен школами, детскими садами, поликлиниками, а также инженерными и транспортными сетями, и без этого проект просто не проходит.

Насколько это серьезно? По данным Министерства промышленности и строительства, за первый месяц требованиям нового кодекса соответствовали всего 23 проекта на всю страну. Больше всего их оказалось в Западно-Казахстанской области, где согласовали шесть, тогда как в Астане прошел лишь один, а в Алматы за весь месяц не прошло ни одного. Причина проста: любая заявка без расчета необходимой социальной инфраструктуры блокируется еще на этапе подачи документов.

Одновременно закрыли давнюю схему с дроблением проектов. Раньше застройщик делил крупный массив на очереди или отдельные ЖК, чтобы уйти от обязанности строить школы и сады, но теперь земля под социальные объекты резервируется из расчета численности населения всего района, а не отдельной очереди. Прежний механизм больше не работает.

Контроль стал цифровым и перешел в реальное время. Выдача АПЗ и согласование эскизных проектов полностью переведены в автоматизированную систему градостроительного кадастра, и министерство видит каждое разрешение онлайн. По статье 24 оно получило право надзирать за акиматами, и если разрешение выдано с нарушением, его могут признать незаконным. Это новая точка ответственности чиновника, которой прежде не существовало.

Заработал и реестр недобросовестных застройщиков в системе Казреестр. Попадание в него означает запрет на привлечение денег дольщиков сроком на три года, а информация остается открытой, поэтому покупатель может проверить компанию еще до сделки.

❓Что осталось на бумаге❓

Реестр, при всей его пользе, охватывает единицы. Основанием для включения служит только вступившее в силу решение суда о сносе самостроя или приговор за мошенничество, а значит, реестр фиксирует уже случившуюся катастрофу и не предупреждает о рисках заранее. Это инструмент гласности, а не профилактики, и полагаться исключительно на него пока рано.

Системы E-Qurylys и Qportal задумывались как конец бумажной волокиты, но в первый месяц работают неровно: часть функций доступна прежде всего для проектов на государственные деньги, а частный застройщик по-прежнему упирается в ручные процедуры и обучение персонала. По сути, систему достраивают на ходу.

Часть норм пока даже не вступила в силу, потому что кодекс вводили поэтапно. Две статьи заработают только с 1 июля 2028 года, еще одна норма с 1 января 2027 года, и о них говорить рано, но и забывать про них не стоит.

Отдельно стоит сказать о главной заминке, которую никто не афишировал. Двадцать три согласованных проекта на всю страну за месяц это не только строгость, но и пробка, потому что рынок новых стартов фактически поставлен на паузу. По Алматы за этот срок не согласовали ни одного проекта по новым правилам, и для города с дефицитом земли это тревожный сигнал. Скорее всего, одновременно сработали две причины: документация застройщиков оказалась не готова к новым требованиям, а сама процедура пока слишком тяжелая.

❓Что говорят застройщики❓

Настроение в отрасли сдержанное. Крупные компании перестраивают документацию под обязательную экспертизу, мелкие ждут разъяснений по трактовкам отдельных статей, а проектировщики жалуются на неопределенность в вопросах надзора. Общий вывод у всех один: правила стали честнее, но подготовка к ним стоит времени и денег.

❗Вывод❗
Рынок адаптировался к кодексу примерно на тридцать процентов, и выше эту планку ставить не могу. Заработало то, что можно включить приказом и системой: блокировка заявок, открытый реестр и контроль разрешений онлайн. Не заработало то, что требует зрелой цифровой инфраструктуры и готовой проектной документации, и здесь мы пока в самом начале пути.

Главное, что показал первый месяц, это то, что кодекс не бумажный и реально изменил вход в стройку. Но цена этого входа сейчас выражается в паузе на новых проектах, и ближайшие два-три месяца покажут, рассосется ли

ПЕРВЫЙ МЕСЯЦ КОДЕКСА: что заработало, а что осталось на бумаге

С 1 июля прошло четыре недели, и Строительный кодекс №253-VIII отработал ровно месяц. Все это время я ежедневно следила за отраслью, поэтому первые итоги подведу без восторга и без паники. Часть норм заработала жестко и с первого дня, а часть пока существует только в тексте. Разберу по порядку.

Продолжение читайте ниже 👇

ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ ПО РЕНОВАЦИИ В АСТАНЕ

В Астане сдали ЖК «Дармен-1». Формально это новость про один дом на 158 квартир. По сути это первый в стране объект реновации, построенный не на бюджетные деньги, а на частные.

Раньше схема была одна. Государство ищет деньги, расселяет, сносит, строит. Медленно и дорого для бюджета. Теперь застройщик заходит сам. Выкупает участок под ветхим жильём. Сносит старое. Строит новый дом на том же месте. Люди остаются в своём районе, а не уезжают в другие районы.

Стройку начали в январе 2025 года. Закрыли за 17 месяцев. Два подъезда, 158 квартир. Немного. Но это пилот. Считать здесь надо не по количеству квартир, а по тому, что механизм в принципе заработал.

Почему это важно для Алматы. У нас та же проблема, только острее. Свободной земли под застройку почти нет. Единственный реальный путь для города это реновация ветхого фонда. Только домов таких у нас не один и не десять. На конец 2025 года в Алматы 1 403 ветхих многоквартирных дома. Бюджет столько не потянет. Частные деньги здесь не роскошь, а необходимость.

А теперь о главном. Один дом в Астане это ещё не система. Чтобы схема заработала в Алматы, нужно закрыть три вопроса. Земля у нас дороже. Сейсмика жёстче. И расселять собственников надо по-честному.

«Дармен-1» показал, что схема рабочая. Вопрос в том, кто и на каких условиях повторит её в Алматы.

А вы бы согласились на переселение, если бы новый дом строили на месте вашего старого?

BuildExpert #AstanaRenovation #реновацияАстана #рынокнедвижимостиАстана

❗Четыре категории

Реестр построен по риск-ориентированному принципу. Застройщики и объекты делятся на четыре категории.

1⃣ Первая — уведомительная. 2⃣ Вторая — повышенный риск. 3⃣ Третья — включение по основаниям, прямо предусмотренным законом. 4⃣ Четвёртая — проблемные объекты.

Простыми словами, чем выше категория, тем серьёзнее нарушения и тем ближе застройщик к запрету на работу с дольщиками. Категория показывает степень опасности сделки для покупателя.

❗Как исключают из реестра

Компанию убирают из списка по трём основаниям. Истечение трёхлетнего срока. Отмена судом решения о включении. Устранение нарушений, если это предусмотрено правилами.

Сроки администрирования жёсткие. Пять рабочих дней на рассмотрение. Три рабочих дня на уведомление. Один рабочий день на исключение, если суд отменил решение о включении. Это защищает и добросовестного застройщика от произвольного попадания в список.

❗Как проверить застройщика

Реестр решает одну задачу. Он показывает нарушителей. Полную проверку это не заменяет.

Открытую часть сведений акиматы размещают на ресурсе единого оператора. Там видно, попала ли компания в реестр и по какой категории.

Дальше идёт вторая проверка, обязательная. Заходите на homeportal.kz. Проверяете, зарегистрирован ли ваш ЖК в системе «Казреестр». Смотрите, есть ли у застройщика гарантия КЖК или разрешение акимата на привлечение денег дольщиков. Если объекта в системе нет, деньги ничем не защищены. Никакие устные заверения менеджера это не меняют.

Реестр отвечает на вопрос «кто уже нарушил». Homeportal.kz отвечает на вопрос «легальна ли конкретная стройка прямо сейчас». Это разные вопросы. Проверять нужно оба.

❗Что это даёт рынку

Инструмент работает мягко, но в правильную сторону. Добросовестные компании получают конкурентное преимущество. Покупатель получает возможность оценить риск заранее, а не в суде через три года.

Не стоит ждать мгновенного эффекта. Реестр только начал наполняться. Реальную ценность он покажет через несколько месяцев, когда в нём появятся первые записи и когда покупатели привыкнут проверять застройщика до подписания договора, а не после.

Одно правило остаётся неизменным. Проверять надёжность застройщика нужно всегда. Реестр добавил ещё один рычаг. Пользоваться им или нет — решает сам покупатель.

А вы проверяете застройщика до сделки или доверяете рекламному буклету?

BuilExpert #realestate #рынокнедвижимостиРК #строительныйкодекс #реестрзастройщиковРК

РЕЕСТР ЗАСТРОЙЩИКОВ ЗАРАБОТАЛ. КАК ПРОВЕРИТЬ и ЧТО ЭТО ДАЕТ.

С 1 июля 2026 года в Казахстане действует реестр недобросовестных застройщиков. Это не проект и не обсуждение. Норма вступила в силу.

❗Что это такое

Реестр ведётся в электронной форме через информационную систему «Казреестр». Отвечают за него акиматы по месту нахождения объекта строительства. Данные обновляются не реже одного раза в месяц.

Главная санкция для компании, попавшей в реестр, одна. Запрет на привлечение денег дольщиков в течение трёх лет. Для застройщика это фактически остановка продаж на стройке. Деньги покупателей — основной источник финансирования большинства проектов. Без них стройка встаёт.

Продолжение читайте ниже 👇

НАЦБАНК СНОВА СНИЗИЛ БАЗОВУЮ СТАВКУ до 16,75%.

Второе снижение подряд ⬇. В июне срезали сразу с 18 до 17%. Сейчас шаг гораздо осторожнее: минус 0,25%.

Причина - инфляция. В июне она составила 10,3%, снижается девятый месяц подряд.

Нацбанк видит: цены растут медленнее. Но не настолько медленно, чтобы резать ставку резко.

❓Что это значит для ипотеки прямо сейчас. Ничего.

Председатель Нацбанка сам объяснил: банки реагируют на изменение базовой ставки через 3-6 месяцев. Коммерческая ипотека держится в районе 25%. От четверти процента она не сдвинется.

Для банка разница между 17% и 16,75% - не повод переписывать условия по кредитам. Это сигнал рынку, а не команда к действию.

Что здесь реально важно - направление. Нацбанк второй раз подряд идет вниз, а не держит паузу. В январе ставку держали на уровне 18% месяцами. Сейчас цикл смягчения выглядит устойчивее.

Если тренд продолжится и к концу года ставка уйдет к 14-15%, коммерческая ипотека может опуститься к 16-17%. Вот тогда первичный рынок почувствует разницу. Пока нет.

❓Что делать сейчас. Есть доступ к льготной программе - Наурыз, Отбасы Банк, Алматы жастары - действуйте, очереди не сокращаются. Рассчитываете на рыночную ипотеку - следующее заседание 4 сентября, резкого прорыва я не жду.

Кстати, инфляционные ожидания населения не упали, а выросли - до 13,4%. Люди пока не верят в дешевеющие цены, хотя цифры это показывают.

Рынок живет не новостями Нацбанка, а реальными условиями кредита в отделении банка. Пока условия не изменились.

Как думаете, увидим ли ставку в 14% до конца года?

BuildExpert | BuildExpert

❗От чего реально зависит разворот. Сам Нацбанк закладывает инфляцию на конец 2026 года на уровне 10%. Заметное снижение до 8% ждут только в 2027, до 6,8% в 2028. Пока эти цифры не начнут двигаться быстрее прогноза, ставка простоит на месте или будет ползти вниз по чуть-чуть.

📍Почему быстрого удешевления ипотеки не будет. Коммерческая ипотека в Алматы сейчас 22-24% годовых. Даже если базовая ставка к концу года дойдет до 15-16%, коммерческая пойдет за ней вниз с лагом в несколько месяцев. Резко она не развернется.

📍Госпрограммы на этом фоне не расслабляются, а тянут на себе весь рынок. Отбасы Банк держит основной объем выдач. Лимиты по «Наурыз» и «Отау» ограничены. Очередь по «Алматы жастары» от полутора до трех лет. Пока коммерческая ипотека стоит дорого, весь спрос идет через госпрограммы, и лимиты будут только сжиматься дальше.

❗Что это значит, если у вас горизонт год-два. Не ждите разворота ставок до конца года, его не будет. Смотрите на 2027, когда инфляция должна пойти вниз системно, а не разово. Попадаете в критерии госпрограммы — подавайтесь сейчас, короче очередь точно не станет.

Планируете покупку до конца года? Пишите свой вопрос в комментариях, разберу вашу ситуацию.

BuildExpert #рынокнедвижимости #инвестициивнедвижимость #инфляция #госпрограммы #realestate

КУДА ИДЕТ ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК ВО ВТОРОМ ПОЛУГОДИИ 2026

Многие ждут разворота ставок осенью. Разбираю, что для этого реально должно произойти.

5 июня Нацбанк снизил базовую ставку с 18 до 17%. Первое снижение с октября прошлого года. Рынок выдохнул и решил, что дальше пойдет быстрее. Я бы так не спешила.

24 июля пройдет следующее заседание. Экономист Руслан Султанов уже написал в своем телеграм-канале: рынок ждет паузу, а не новое снижение. Согласна с ним.

Причина простая. По данным Бюро нацстатистики годовая инфляция в июне 10,3%. Чуть ниже майских 10,4%, но все еще вдвое выше цели Нацбанка в 5%. При двузначной инфляции резать ставку регулятор не будет.
Продолжение читайте ниже 👇

ИИ живёт в бетоне, стали и тысячах квадратных метров земли

Каждый запрос к нейросети проходит через дата-центры. И пока миллионы людей ежедневно пользуются ИИ, по всему миру ускоренными темпами строят новую цифровую инфраструктуру.
Как видно на спутниках, там, где ещё недавно были леса или пустые участки, появляются гигантские серверные комплексы.

Для рынка недвижимости это новый класс объектов. Однако вместе с этим растёт и нагрузка на энергосистемы, водоснабжение и окружающую среду.

По оценкам Международного энергетического агентства (IEA), к 2030 году дата-центры будут потреблять более 900 ТВт·ч электроэнергии в год. Это больше, чем сегодня потребляет целая Германия.

🏗️Стоимость строительства современных AI-дата-центров уже достигает $1–5 млрд за один объект, а площадь некоторых комплексов превышает 100–150 тыс. кв. м.

BuildExper

ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПРОГРАММА АЛМАТЫ

Алматы утвердил экологическую программу на три года. Бюджет больше 28,6 млрд тенге. Для рынка недвижимости в этом документе смысла больше, чем кажется на первый взгляд.

Перевожу с чиновничьего.

Первое. С 2027 года в городе появятся зоны с низким уровнем выбросов. Старым автомобилям ограничат въезд в отдельные районы. В других странах такие зоны напрямую двигают цены на жилье. Внутри зоны спрос растет, у границы может просесть. Список районов пока не утвержден. Именно он определит, где реновация получит дополнительный аргумент для покупателя.

Второе. ТЭЦ-2 переведут на газ к 2028 году, выбросы сократят почти в 14 раз. ТЭЦ-3 частично переходит на газ уже в 2026-м, старое угольное оборудование демонтируют в 2027-м. Для кварталов рядом с этими станциями это аргумент на годы вперед. Купить квартиру там сейчас и через три года дышать другим воздухом — разные сделки.

Третье. Больше 17 млрд тенге направят на реки, каналы и арычные сети: Есентай, Большой Алматинский канал, Каргалы. Благоустроенная набережная рядом с домом почти всегда добавляет к цене квадратного метра. Особенно если рядом идет реновация ветхого фонда.

План разумный. Вопрос как всегда один. Выполнят ли его в срок, или через три года мы получим отчет об исполнении на бумаге и те же районы без единого знака "въезд запрещен".

Как думаете, город реально готов ограничивать въезд старых машин в 2027 году, или это опять сдвинется вправо?

#BuildExpert #ЭкологическаяпрограммаАлматы #Чистыйвоздух #Газификация #рынокнедвижимости

ВОЗ ПРЕДУПРЕДИЛО о РИСКЕ СИЛЬНОГО ЗЕМЛЕТРЯСЕНИЯ в ЦЕНТРАЛЬНОЙ АЗИИ. При чем тут Алматы?

1 июля в Стамбуле министры здравоохранения нескольких регионов ВОЗ подписали заявление о готовности систем здравоохранения к землетрясениям. В зонах очень высокого сейсмического риска, по данным ВОЗ, находится почти вся территория Кыргызстана и Таджикистана, а также части Казахстана, Туркменистана и Узбекистана.

Для нас это южные и юго-восточные районы страны. Там проходят разломы, общие с Кыргызстаном.

Конкретной даты ВОЗ не называет, и это важно. Речь о зоне повышенного риска, а не о прогнозе на определенный день.

За этим предупреждением стоит научная работа. В 2025 году сотрудники Института сейсмологии Национальной академии наук Кыргызстана Марат Омуралиев и Айнура Омуралиева опубликовали расчет по Тянь-Шаню за период с 1885 по 2023 год. Модель допускает усиление сейсмической активности со второй половины 2025 года. Самое сильное событие модель предполагает примерно в середине 2026 года, но с погрешностью около семи месяцев. Поэтому ученые говорят не о дате, а о широком окне повышенной вероятности. В их работе это 2025-2028 годы. Похожие расчеты кыргызстанские сейсмологи публиковали и в 2015 году, и тогда для приграничных с югом Казахстана районов тоже называли период около 2026-2028 годов.

Оба наиболее вероятных очага в новой работе находятся вблизи государственных границ, на стыке Памира и Тянь-Шаня и на границе Тянь-Шаня с Таримской впадиной. Толчки там может почувствовать сразу несколько стран региона.

❗Теперь про Алматы

В 2017-2018 и 2023-2024 годах в городе провели сейсмоаудит. Обследовали больше 21 тысячи объектов. 26% из них признали недостаточно сейсмостойкими. Это около 5600 зданий, которым нужны усиление, капитальный ремонт или снос. И это не только жилые дома. Сюда входят школы, детские сады, больницы.

Уточню сразу, чтобы не путать с прошлыми постами. 5600 зданий из сейсмоаудита это не те же 1403 ветхих дома из моих постов про реновацию. Там критерий физический износ, здания старше 1980 года. Здесь критерий способность конструкции выдержать толчки. Списки пересекаются, но не совпадают.

ВОЗ отдельно говорит про больницы. Если медучреждение останется без воды, света и связи в первые часы после землетрясения, оно физически не сможет принимать пострадавших. Именно тогда, когда помощь нужна больше всего.

Что с этим делать до толчков, а не после. Обследовать критическую инфраструктуру. Держать резервное электропитание и воду. Отрабатывать эвакуацию заранее, а не по факту случившегося. По сути об этом же наш Строительный кодекс, который с 1 июля разделил ветхий и аварийный статус и дал правовую рамку для усиления и реновации.

Прогноз ученых ничего не гарантирует. Но появился он не для того, чтобы его игнорировать.

Как думаете, готов ли Алматы к такому сценарию?

#BuildExpert #землетрясениеЦА #ВОЗ #СейсмоаудитАлматы