❓Что заработало❓

Социальная инфраструктура из предмета переговоров превратилась в обязательное условие. По статьям 76, 78 и 81 жилой район теперь должен быть обеспечен школами, детскими садами, поликлиниками, а также инженерными и транспортными сетями, и без этого проект просто не проходит.

Насколько это серьезно? По данным Министерства промышленности и строительства, за первый месяц требованиям нового кодекса соответствовали всего 23 проекта на всю страну. Больше всего их оказалось в Западно-Казахстанской области, где согласовали шесть, тогда как в Астане прошел лишь один, а в Алматы за весь месяц не прошло ни одного. Причина проста: любая заявка без расчета необходимой социальной инфраструктуры блокируется еще на этапе подачи документов.

Одновременно закрыли давнюю схему с дроблением проектов. Раньше застройщик делил крупный массив на очереди или отдельные ЖК, чтобы уйти от обязанности строить школы и сады, но теперь земля под социальные объекты резервируется из расчета численности населения всего района, а не отдельной очереди. Прежний механизм больше не работает.

Контроль стал цифровым и перешел в реальное время. Выдача АПЗ и согласование эскизных проектов полностью переведены в автоматизированную систему градостроительного кадастра, и министерство видит каждое разрешение онлайн. По статье 24 оно получило право надзирать за акиматами, и если разрешение выдано с нарушением, его могут признать незаконным. Это новая точка ответственности чиновника, которой прежде не существовало.

Заработал и реестр недобросовестных застройщиков в системе Казреестр. Попадание в него означает запрет на привлечение денег дольщиков сроком на три года, а информация остается открытой, поэтому покупатель может проверить компанию еще до сделки.

❓Что осталось на бумаге❓

Реестр, при всей его пользе, охватывает единицы. Основанием для включения служит только вступившее в силу решение суда о сносе самостроя или приговор за мошенничество, а значит, реестр фиксирует уже случившуюся катастрофу и не предупреждает о рисках заранее. Это инструмент гласности, а не профилактики, и полагаться исключительно на него пока рано.

Системы E-Qurylys и Qportal задумывались как конец бумажной волокиты, но в первый месяц работают неровно: часть функций доступна прежде всего для проектов на государственные деньги, а частный застройщик по-прежнему упирается в ручные процедуры и обучение персонала. По сути, систему достраивают на ходу.

Часть норм пока даже не вступила в силу, потому что кодекс вводили поэтапно. Две статьи заработают только с 1 июля 2028 года, еще одна норма с 1 января 2027 года, и о них говорить рано, но и забывать про них не стоит.

Отдельно стоит сказать о главной заминке, которую никто не афишировал. Двадцать три согласованных проекта на всю страну за месяц это не только строгость, но и пробка, потому что рынок новых стартов фактически поставлен на паузу. По Алматы за этот срок не согласовали ни одного проекта по новым правилам, и для города с дефицитом земли это тревожный сигнал. Скорее всего, одновременно сработали две причины: документация застройщиков оказалась не готова к новым требованиям, а сама процедура пока слишком тяжелая.

❓Что говорят застройщики❓

Настроение в отрасли сдержанное. Крупные компании перестраивают документацию под обязательную экспертизу, мелкие ждут разъяснений по трактовкам отдельных статей, а проектировщики жалуются на неопределенность в вопросах надзора. Общий вывод у всех один: правила стали честнее, но подготовка к ним стоит времени и денег.

❗Вывод❗
Рынок адаптировался к кодексу примерно на тридцать процентов, и выше эту планку ставить не могу. Заработало то, что можно включить приказом и системой: блокировка заявок, открытый реестр и контроль разрешений онлайн. Не заработало то, что требует зрелой цифровой инфраструктуры и готовой проектной документации, и здесь мы пока в самом начале пути.

Главное, что показал первый месяц, это то, что кодекс не бумажный и реально изменил вход в стройку. Но цена этого входа сейчас выражается в паузе на новых проектах, и ближайшие два-три месяца покажут, рассосется ли