❗Размер наценки на рынке известен. Как мне известно, Qazaq Stroy продавал жильё в рассрочку с первоначальным взносом 50% на 10% дороже, чем при полной оплате, а при взносе 20% разрыв доходил до 15%. У Rams Qazaqstan минимум составлял 12%. Для расчёта хватает порядка величин, а он сохраняется.

❗Считаю на конкретной квартире

Беру квартиру 60 кв. м в комфорт-классе. Квадратный метр в этом сегменте в Алматы и Астане стоит сейчас 750-760 тысяч тенге, значит при полной оплате квартира обойдётся примерно в 45,3 млн. От этой суммы и считаю.

Есть два денежных потока: отдать 45,3 млн сегодня или внести первоначальный взнос и дальше платить по графику. Разница между полной ценой за наличные и тем, что вы платите в день сделки, это сумма, которую вам фактически профинансировал застройщик. Дальше ищем ставку, при которой график платежей эту сумму окупает. Так банк считает ГЭСВ, только здесь считать приходится самому.

Начну с самого распространённого набора условий: взнос 50%, срок 12 месяцев, наценка 10%. Цена поднимается до 49,83 млн, в день сделки уходит 24,92 млн, дальше по 2 076 тысяч тенге в месяц. Профинансировано вам 20,38 млн, эффективная ставка получается 46,5% годовых.

Растянем тот же договор на 24 месяца при той же наценке и том же взносе. Платёж падает до 1 038 тысяч, а ставка до 22% годовых. Наценка не изменилась, цена денег изменилась вдвое.

Дальше интереснее. Взнос 30% на 24 месяца с наценкой 12% дают платёж 1 480 тысяч и ставку 17,8%. А взнос 20% на 36 месяцев с максимальной наценкой 15% обходятся в 12,6% годовых при платеже 1 158 тысяч в месяц. Самая дорогая по прайсу рассрочка оказалась самой дешёвой по стоимости денег.

Отдельно обращу внимание вот на что. Ставка в этих расчётах не зависит от цены квартиры. Пересчитайте всё на однушку за 25 млн или на трёшку за 80 млн, и проценты останутся теми же самыми, изменятся только суммы платежей. Стоимость денег в рассрочке определяют три вещи: размер взноса, срок и наценка. Цена лота на неё не влияет вообще.

Почему крупный взнос делает рассрочку дороже

Наценка начисляется на всю стоимость квартиры, включая ту часть, которую вы вносите сразу. Отсрочку вы получаете только на остаток. Заплатив половину цены в день сделки, вы оплачиваете наценку и на эту половину, не пользуясь по ней отсрочкой ни одного дня.

В ипотеке привычка обратная: больше взнос и короче срок, значит дешевле кредит. В рассрочке это правило не работает, потому что стоимость отсрочки зафиксирована в цене заранее и не зависит от того, как долго вы этой отсрочкой пользуетесь. Пользуйтесь дольше, и она размажется по большему числу месяцев.

Сравнение с ипотекой

Та же квартира за 45,3 млн, взнос 20%, кредит 36,2 млн. Коммерческая ипотека под 22% на 20 лет даёт платёж около 673 тысяч в месяц и полную сумму выплат порядка 170 млн. Она же на 10 лет: 749 тысяч в месяц и 99 млн суммарно.

Госпрограммы на такой бюджет уже почти не заходят. Предельная сумма займа по «Наурызу» в Алматы и Астане составляет 36 млн, и квартира за 45,3 млн проходит впритык, при взносе чуть выше 20%. По «7-20-25» лимит для Алматы 30 млн, и здесь нужен взнос порядка трети стоимости, чтобы вообще попасть в программу. Комфорт-класс по нынешним ценам вырос из льготных лимитов, и это отдельная тема, которую я ещё разберу.

Рассрочка на 36 месяцев из расчёта выше обходится в 52,09 млн общих выплат. По итоговой сумме она выигрывает у коммерческой ипотеки с большим отрывом, разница больше ста миллионов на двадцатилетнем сроке. Платёж при этом 1 158 тысяч, и держать его нужно три года, а не двадцать.

Вот здесь и лежит настоящий размен. Люди, с которыми я это обсуждаю, почти всегда сравнивают рассрочку с ипотекой по размеру ежемесячного платежа, и это самая дорогая ошибка в разговоре. Рассрочка дешевле по деньгам и жёстче по нагрузке. Ошибка в оценке своих доходов на горизонте трёх лет стоит вам больше, чем такая же ошибка на горизонте двадцати.

❓Чего расчёт не показывает

Большинство застройщиков оформляют рассрочку предварительным договором купли-продажи, а основной заключают уже после ввода дома. Адвокат Бахтияр Хояшев