Стройка и недвижимость без декораций | Борис Рубцов

Инвест‑покупки по семейной ипотеке - всё!

С С 1 февраля 2026 года лимит считается на семью, оба супруга обязаны быть созаемщиками по одному договору. Второй льготный кредит семье уже недоступен. (Как было раньше)

Какие ещё появились условия (дополнительные пояснения от банков):

Ребёнок теперь должен быть прописан с созаёмщиком. Что это значит: нельзя будет купить «инвестиционное жилье в другом регионе», «отцы», у которых несколько детей от разных браков не смогут взять к«семейный» кредит от «предыдущего брака»
Если у одного из родителя плохая кредитная история - семейную ипотеку не дадут.

Мои мысли «что будет дальше»
Коротко - ещё большие ужесточения

Региональная привязка и дифференцированная ставка. Обсуждается, что для семей с одним ребёнком ставка может быть выше, чем для семей с двумя и более.

Ограничение по минимальной площади или формату (от двух комнат и выше)

Программа «возвращается к своему социальному смыслу» — помочь семьям, которые хотят «улучшить условия жизни ребёнку», а не инвесторам. Увы.

Но есть и хорошая новость, ставки по рынку будут постепенно тянуться вниз вслед за ключевой. Эксперты уже закладывают снижение ипотечных процентов в 2026 году на несколько пунктов, а в базовых сценариях называют комфортным коридором 10–12% годовых для обычной ипотеки.

Это значит, что выигрывать будут не те, кто выжимал максимум из субсидий, а те, кто сможет накопить нормальный первоначальный взнос и спокойно переждать пик ставок.

8 неочевидных вопросов, которые нужно задать ПЕРЕД покупкой квартиры в новостройке

Главные расходы в новостройке начинаются после покупки. Ремонт дороже. Коммуналка выше. Ограничений - тьма. И вы о них можете даже не догадываться.

Сохраняйте чек-лист вопросов, которые нужно обязательно выяснить:

1. Можно ли менять входную дверь?
В новостройках часто действует дизайн-код. Поменять дверь на ту, которая лучше защищает от шума, просто нельзя.

2. Что с кондиционерами?
Застройщик может:
— не сделать корзины вообще
— сделать одну корзину на всю 3-комнатную квартиру
Решения бывают (балкон, покупка аналогичной корзины), но это нужно согласовывать.

3. Есть ли выбор интернет-провайдера?
Часто застройщик «заводит» одного оператора на несколько лет. Сменить его может быть практически невозможно.

4. Сколько будет ежемесячный тариф за содержание?
В новостройках дороже: шлагбаумы, охрана, лифты, отапливаемый паркинг, благоустройство.

5. Как завозить материалы на ремонт?
Иногда к подъезду нельзя подъехать. Логистика сложнее → ремонт выходит дороже.

6. Что если фактическая площадь окажется больше?
Читайте договор. Застройщик может потребовать доплату за «лишние» метры.

7. Есть ли колясочная / велосипедная и как в доме вообще устроено хранение?
В старом фонде коляски, велосипеды, самокаты в коридоре — «ну так у всех».
В новостройках это часто запрещено правилами пожарной безопасности и регламентами УК.

Важно понять:
— есть ли отдельные помещения для хранения
— хватает ли их на всех
— кто и как распределяет места

Иначе всё упирается в конфликты с соседями и запреты от управляющей компании.

8.Будет ли во дворе парковка платной? (Да - да)
Платные парковки сегодня появляются не только в центре, но и вокруг жилых кварталов — на прилегающих улицах, во дворах и возле ЖК. Это уже реальность 2026 года: зоны платных парковок расширяются даже за пределы МКАД, а стоимость машино-мест в паркингах растёт до нескольких миллионов рублей. Платная парковка может стать ежемесячной статьёй расходов и влиять на комфорт жизни — важно понимать, как это устроено в вашем проекте.

⸻

Новостройка — это не только «новое и красивое».
Это правила, ограничения и дополнительные расходы, о которых редко говорят на показах.

Про какие из этих пунктов ты ранее не слышал?

Чек-лист локации при покупке квартиры

Локация — это не только расстояние до метро, но и совокупность факторов: план развития района, наличие инфраструктуры и многое другое.

Ловите чек-лист по оценке локации.

1. Будущая застройка и продолжительность стройки

Что проверить:
·       Есть ли вокруг действующие стройки и котлованы
·       Планируются ли рядом новые жилые и коммерческие объекты
·       Не превратится ли пустырь, промзона или парковка во двор «новой очереди»

Где смотреть:

- Интерактивный сервис СтроимПросто https://stroimprosto.mos.ru/?ysclid=mky4bcvfsv459935824содержит информацию по строящимся и планируемым объектам в режиме реального времени.
- Публичная кадастровая карта Росреестра, показывает виды разрешённого использования соседних участков (жилая застройка, промышленность, коммерция).
- Карта программы реновации Москвы (fr.mos.ru) — позволяет оценить риски появления новых домов вместо старого фонда в ближайшие годы.

2. Образовательная инфраструктура

Что проверить:
·       Количество школ и детсадов в пешей доступности
·       Наличие альтернатив (2–3 школы или сада в разумном радиусе)
·       Качество образования: рейтинги, результаты ЕГЭ, специальные программы

Где смотреть:
- Рейтинги школ на mos.ru и городских ресурсах — актуальные данные по лучшим школам Москвы с разбором по округам и районам.
- Независимые рейтинги и статистика по результатам ЕГЭ (например, http://edu.repetitor-general.ru) — позволяют оценить уровень подготовки, среднее количество баллов и наличие специализированных программ.
- Карты садов и школ в 2ГИС и аналогичных сервисах — фактическое расположение, пешая доступность, отзывы родителей и информация о типе учреждения.

3. Озеленение

Что проверить:
·       Наличие парка, набережной, прогулочных зон
·       Перспектива благоустройства

Где смотреть:
- Градостроительные порталы Москвы (СтроимПросто, ИАС УГД на gisogd.mos.ru) — отображают объекты социальной инфраструктуры, планируемое благоустройство и транспортные проекты на интерактивной карте.

При выборе квартиры важно различать текущее состояние района и его планируемое развитие — между этими двумя картинками может быть существенная разница, которая скажется на качестве жизни через 3–5 лет.

Сохраняйте и жду реакции, если пост был вам полезен.

«Доходный дом» - звучит как что-то «дореволюционное»: фасады XIX века, чугунные лестницы и повозки у «парадных»… (До революции в доходных домах жили в районе 80% жителей Петербурга и 40% Москвичей)

… Но доходные дома - это сейчас не «прошлое», а «будущее».

Государство обсуждает законы о доходных домах, девелоперы пробуют форматы строительства домов под сдачу, а молодые покупатели… продолжают жить в съёме и ждать «нормальной ставки».

Это важный сигнал, рынок потихоньку разворачивают в сторону долгосрочной аренды, а не массового владения.

Жильё становится всё менее доступным.
(По данным «СберИндекс» для Москвы)

В Москве с января 2017 по декабрь 2025 года средняя цена новостроек выросла с 116,7 до 392,8 тыс. руб. за кв. м — примерно в 3,4 раза (рост около 236% или 29% в год)

А рост стоимости на новострой, выше инфляции, из-за проектного финансирования.

Вторичка за тот же период подорожала с 148,4 до 326,5 тыс. руб. за кв. м — примерно в 2,2 раза (рост около 120% или 15% в год)

На эту тему будет потом отдельный пост - почему такая разница.

Сейчас государство и девелоперы пытаются вернуть в формат «доходных домов» уже в виде арендных (наёмных) домов: дом остаётся в собственности инвестора, а квартиры сдаются по прозрачным договорам, с прописанными правилами индексации аренды.
(Это, кстати, возможность для государства упорядочить серый рынок аренды, который существует сейчас)

А теперь давайте перенесёмся вперёд — в тот момент, когда мы уже на пенсии. 

Представьте, что к этому времени своей квартиры так и не появилось. Работа закончилась, доходы просели, а аренда в «доходном доме будущего» дорожает по графику, который вы не контролируете. 

На пенсию в Москве редко можно спокойно арендовать отдельную квартиру — максимум комната, совместная аренда или форматы наподобие общежития. 

И вот тут внезапно понимаешь, что вопрос «покупать или снимать» уже звучит как «а где ты будешь жить на пенсии»?

А вы, готовы встретить пенсию как квартирант в доходном доме или всё‑таки хотите к тому моменту оказаться в собственной квартире?

P.s. Психологически считается что ставка 10% оптимальна для того чтобы покупать жильё - будем надеяться что она будет такой к лету 2027г.

И ещё один интересный факт.
Ковры, которые висели у наших бабушек и дедушек в советских квартирах отлично поглощали шум.
Вы знали, что ковры на стенах возвращаются в моду у дизайнеров?

Можете ли вы пожелать соседям спокойной ночи через стену? А они знают во сколько вы начинаете зарядку и заканчиваете ВКС?

Сегодня говорим про шумоизоляцию в квартире

• Перекрытие. Монолит или пустотка с плавающей стяжкой и упругим слоем.
Шумоизоляция даст вам только ударную нагрузку от топота детей, или ударов мяча. Но не спасает от громкого голоса (что делать в этом случае читаем ниже)

• Межквартирные стены. Тяжёлый кирпич/бетон 180–200 мм блокируют разговоры и телевизор гораздо лучше, чем 100‑мм газоблок «от застройщика». Только не факт что застройщик вам даст возможность поменять перегородки т.к. есть нагрузки на дом - уточняйте при покупки чтобы потом не было проблем.

• Акустические мостики. Любая жёсткая связь «стена‑перекрытие‑коробка‑стояк» передаёт звук как рельс: если их не разорвали прокладками, будете слышать всё, что происходит в шахте или в коридоре или есть сосед поставил колонку около стены на 3 этажа ниже.

• Окна. Количество стеклопакетов. Толщина стеклопакетов.

• Двери входные. Количество уплотнителей, толщина двери.

• Двери межкомнатные. Толщина двери. Плотность материала. Стеклянные вставки.

В бизнесе и премиуме как правило закладывают допслои: плавающие стяжки, отдельные каркасные перегородки, усиленную изоляцию стояков, двойные стеклопакеты. Это не гарантия идеальной тишины, но шанс выспаться выше.

Простые советы что посмотреть до покупки
Список для придирчивого покупателя

План и разрез дома.
• тип перекрытий и «пирог» пола;
• толщина межквартирных стен (менее 120 мм из лёгких блоков — читай ниже что нужно предпринять если есть бюджет).

Расположение комнат в квартире относительно смежных помещений:
• не упирается ли спальня в шумное общественное помещение (лифтовую шахту, венткамеру, мусоропровод, помещение где кондиционеры);
• не соседствует ли спальня с шумным помещением соседней квартиры (кухня, гостиная, туалет, ванная).

Покрытие пола.
• В идеале у застройщика — плавающая стяжка, а не «плита + ламинат».

Окна.
• Если дом стоит у магистрали, смотрим на профиль, стеклопакеты, способ приточной вентиляции;
• Куда выходят окна - спортивные площадки то есть шанс что молодежь будет шуметь в теплое время;
• Никаких лежачих полицейский рядом с домом - постоянный разгон и торможение автобусов, самосвалов и мотоциклов не даст спокойно спать в положительную температуру за бортом.

Двери входные.
• Не всегда индивидуальные двери (более дорогие) лучше чем стандартного производства;
• смотри количество уплотнителей - чем больше чем лучше;
• толщина играет роль но не так сильно как вышеуказанный пункт.

Двери межкомнатные.
• В спальню только глухие без стекла. Стекло на кухню, гостиную. Это не только больше шума но и больше света;
• Не берите картонные двери. Приходите посмотреть вживую и попробуйте открыть образец. Если тяжело открывается то берите такую дверь.

И совет от меня: Прийти вечером на просмотр не одному и закрыть дверь, постоять пять минут.
Если новостройка введена в эксплуатацию то: Слышно ли лифт, детей на площадке, воду в стояке, телевизор соседей?
Слышно как соседи возвращаются с собакой которая лает на весь коридор. Сразу все поймете!

И если вы все таки купили то можно что-то исправить при наличие денежных средств.

1. Покрытие пола.
Можно сделать шумку по всей комнате. Только делать по всей квартире не рекомендую. Только спальни. В среднем под ключ (работ и материал) выйти 15 000 - 20 000 руб. за м2 по полу.

2. Расположение комнат в квартире на стадии планировки/дизайна;
Тут зависит исключительно от вас (если 2комнтатная и больше квартира)
Вы должны смоделировать все варианты жизни в квартире.
Детская мах далеко от гостинной, кухни, кухни-гостинной - если вы любите потусить после сна детей и т.д.

3. Двери входные.
Будьте готовы выложить около 80 000 руб.
Но не везде вам разрешит управляющая компания поставить что хотите - подойдет по дизайну. Имейте ввиду и сразу спрашивайте.

4. Мебель.
Правильно расставленные шкафы вдоль стены дают дополнительную шумоизоляцию.

Стройка и недвижимость без декораций | Борис Рубцов pinned a photo

Расскажу про себя.

Меня зовут Борис Рубцов. (Пора нам познакомиться)

Родился в Москве, любил математику — так в жизни и появился строительный университет и вся моя карьера строится, в прямом смысле слова, вокруг стройки.

Мой путь начинался не с многоквартирных домов, а с трасс и эстакад.

1. Сначала УСК «Мост» — один из гигантов дорожно‑мостового строительства. Та самая купюра в 2000 рублей — это их объект. Там я понял две вещи:
- дружная команда реально может сдвинуть горы;
- начальник обязан брать удар на себя и прикрывать людей.

2. Далее — ИФСК АРКС, та самая компания, которая гремела в 2000‑х как один из главных строителей дорог и мостов в Москве. Здесь я на практике почувствовал, что значит московский контроль строительства. В Москве практически невозможно строить «как попало» — количество согласований и приёмок такое, что халтура просто не проходит.

3. В МСУ‑1 работал уже на объектах под постоянным контролем города. Пришлось научиться организовывать стройку в максимально сжатые сроки. История «быстрее, качественнее, дешевле» с тех пор стала моим рабочим девизом.

В какой‑то момент стало понятно: дорожная программа на ближайшие годы расписана, и дальше хочется не только шоссе, но и многоквартирные дома и городскую среду.

• Мне дали шанс построить дом с нуля — вызов был принят.
• Затем я попал в реновацию в Москве, в комплексную застройку Бескудниково: не один дом, а целый район города с домами, дворами, инфраструктурой.
4. После этого — ушел в элитное строительство структура ЛСР.
Работал над созданием музея «ЗИЛАРТ» и рестораном Remy Kitchen.
Этот проект у меня с приставкой «особенно..» . Каждая деталь придумывалась под этот конкретный объект, без типовых решений, поэтому это не просто стройка, а по сути создание единственного в своём роде здания, которое стало «точкой притяжения» для всего города. (А может и страны)

О чём этот канал:

Я перевожу со строительного на «человеческий». Чтобы вы понимали, как выбрать недвижимость, разобраться что вы покупаете, и на что смотреть при выборе.

Параллельно собираю вокруг себя сообщество людей, которым интересна стройка изнутри — от будущих покупателей до коллег по отрасли. Если хотите пообщаться, задать вопрос по своему объекту или просто познакомиться лично — пишите, всегда открыт к диалогу.

На канале мы сейчас много говорим про базу застройки и девелопмента: класс жилья, двор, лифты, паркинг и всё, что зашито в цену квадрата. Но в первую очередь вы должны отталкиваться от своей личной экономики — эта квартира вам точно по карману?

Вот очень толковый разбор про то, как посчитать свой платёж, понять «безопасный» уровень нагрузки и не превращать ипотеку в прыжок в пропасть.

А вот и обещанный пост про бизнес‑класс. Я уже писал о том, что сегодня это основа почти всех предложений на рынке новостроек Москвы.

Сколько сейчас «стоит» бизнес‑класс

Условно делю сегмент так (по живому рынку 2025 года):

- Бизнес: 400–550 тыс. ₽ за кв. м — это бывший комфорт+, который подтянули по фасадам, подъездам и двору.
- Бизнес плюс: 550–700 тыс. ₽ за кв. м — проекты, где уже совпадают локация, архитектура, планировки и сервис

Чем бизнес отличается от комфорта:

1. Меньше квартир на этаже.
В бизнесе обычно на 20–30% меньше квартир на коридор, чем в комфорт‑классе: вместо 8–10 квартир — 4–6. Это влияет на тишину, лифты и приватность.

2. Двор - больше «зон».
Там должны быть зоны: детские, спортивные, тихие зоны, иногда летние лаунжи, воркаут.

3. Входные группы (подъезды) и коридоры.
Лобби с зоной ожидания, ресепшн/консьерж, отдельный вход на уровне земли, хорошие материалы на полу и стенах. Это сделано не только «красиво», но и износостойко, чтобы через три года выглядело «всё также хорошо».

4. Больше света: окна и высота потолков.
Панорамные окна, увеличенная площадь остекления, высота потолков 3,0–3,2 м (против 2,7–2,8 м в большинстве комфорт‑проектов).

5. Паркинг и машино‑места.
Коэффициент обеспеченности для бизнеса обычно доходит до 0,5–0,7 машино‑места на квартиру (в комфорте часто 0,3 - 0,5). (Как видите, на 0,5 могут быть «пересечения» между классами)

6. Фасады.
Сложные фасады: несколько материалов, архитектурные детали, подсветка. Не всегда «красиво» (вкусовщина), но почти всегда дороже и технологичнее, чем у типового комфорта.

7. Планировки и мастер‑спальни.
Больше квартир с мастер‑зоной (спальня + гардероб + санузел), кухни‑гостиные, прачечные и обязательно на большую семью 2и и больше санузла.

8. Квадратура и чек.
В среднем квартиры в бизнес‑классе на 10–15% крупнее, чем в комфорт‑классе: больше комнат и вспомогательных помещений внутри квартиры.

9. Содержание дома.
Всё выше перечисленное = выше платёж за содержание и ремонт: подземный паркинг, охрана, лобби, благоустройство, инженерия стоят дороже в обслуживании.

10. Бизнес плюс - локации ближе к центру и метро, МЦД, МЦК.

При этом бизнес - класс дорожает «выше рынка». По итогам 2025 года цены на бизнес‑класс выросли на 17–20%, тогда как весь рынок новостроек — примерно на 15%.

И вот здесь у меня к вам вопрос: за что именно вы готовы доплачивать, переходя из комфорта в бизнес — за метры, за локацию, за двор/паркинг или за позиционирование «я купил бизнес»? И где для вас лично проходит та самая граница, после которой бизнес‑класс уже не оправдывает ценник?

Своё мнение расскажу в следующих постах.

Сегодня позволим себе не аналитику, а иронию.

Как у вас первый рабочий?
Excel открылся?
Подрядчики на связи?

Завтра — обратно в реальность: ждите пост про бизнес-класс.

Комфорт-класс vs Бизнес-класс
Сравниваем цифры московских проектов

Сейчас почти каждый застройщик в старой Москве пишет на рендерах «бизнес‑класс».
Но я строитель, а не маркетолог, поэтому предлагаю смотреть на цену и на параметры проектов.

Если взять старую границу Москвы и отфильтровать новостройки по цене до 400 тыс. руб. за метр с отделкой (white box или чистовая), таких вариантов немного — около 1 000 квартир из примерно 9 000 лотов на Циан, то есть примерно 11% всего предложения.

Сюда попадают, например:
• Брусника, «Квартал Герцена» — официальный класс комплекса заявлен как комфорт.
• Проекты Фонда реновации — квартиры по программе с отделкой комфорт‑класса.
• Старые проекты ПИК, которые изначально выходили как комфорт.

Разберём эти три группы

1. Брусника — «Квартал Герцена»

• Класс: комфорт‑класс. (Но смотрим на набор характеристик)
• Цена: в старой Москве встречается в коридоре до 400 тыс. руб./м² с отделкой при стартовых продажах.
• Квартир на этаже: в среднем 6–12.
• Высота потолков: 2,85–3,6 м.
• Машиноместа: подземный паркинг, около 300+ мест на первые корпуса, коэффициент обеспеченности ≈0,5 машино‑места на квартиру.
• Тип паркинга: полностью подземный, прямой выход к лифту, въезд через шлагбаум и ворота, видеонаблюдение, вентиляция.
• Двор: закрытый от машин, озеленённый, с детскими и спортивными площадками и пешеходными маршрутами.

2. Фонд реновации — новые дома

• Класс: комфорт по отделке и набору характеристик (город официально так и формулирует).
• Цена: при коммерческих продажах квартиры идут в диапазоне комфорт‑класса до 400 тыс. руб./м² в старой Москве.
• Квартир на этаже: 6–10 в типовых новых корпусах программы.
• Высота потолков: обычно 2,7–2,8 м.
• Машиноместа: в новых «кварталах реновации» закладывается подземный паркинг с ориентиром на коэффициент около 0,5 машино‑места на квартиру (часть квартала — без подземного паркинга, тогда ставка делается на уличную парковку).
• Тип паркинга: сочетание подземных паркингов и организованных карманов, дворы проектируются без сквозного автотрафика.
• Двор: без машин, детские и спортивные площадки, безбарьерная среда, видеонаблюдение.

3. ПИК — старые проекты комфорт‑класса

• Класс: комфорт‑класс в старой линейке ПИК.
• Цена: в старой Москве исторически был массовый комфорт‑сегмент, часть проектов попадала в диапазон до 400 тыс. руб./м², но сейчас многие вышли выше этой планки.
• Квартир на этаже: часто 10–14 квартир в секции, длинные коридоры.
• Высота потолков: типично 2,64–2,7 м в распространённых сериях.
• Машиноместа: подземный паркинг есть не во всех комплексах; усреднённо около 0,3 машино‑места на квартиру, остальное — стихийная парковка во дворе и вокруг.
• Тип паркинга: точечные подземные паркинги + открытые стоянки, во дворах часто остаются машины.
• Двор: открытые или полуоткрытые дворы с более высокой плотностью застройки и меньшей долей озеленения на человека.

Вывод:
По цифрам Брусника и новые кварталы реновации уже работают на уровне порога бизнес‑класса: паркинг около 0,5 места на квартиру, дворы без машин, потолки до 2,7–3,6 м.
При этом средняя цена бизнес‑класса в старой Москве к концу 2025 года держится на уровне ≈533–595 тыс. руб./м², тогда как комфорт‑класс стоит ≈384–404 тыс. руб./м².

Как строитель, а не как маркетолог, каждый раз буду напоминать: смотрите на цифры и сравнивайте параметры, а не цепляйтесь за макеты и красивые слова.

Разбор заявляемых преимуществ бизнес - класса разберу в следующем посте.

Юля собрала тест по мотивам теста Хогана, на выявление сильных сторон личности. Тот самый формат, за который обычно платят от 38 000 ₽.
А вам он достаётся совершенно бесплатно.
Но Юля, конечно, радуется новым подписчикам. 😉

По данным «Движения.ру», к концу 2025 года девелоперы в России не распродали больше трети площадей в уже введённых новостройках.
(Кстати, в Москве эти цифры около 19%, в Подмосковье — чуть выше)

На первый взгляд виноваты лишь «экономика, законы и ставки».

Но если смотреть глазами стратега, причин больше:

- продукт не совпадает с реальным спросом (класс, планировки, размер квартир после новых ограничений по площади) К слову, московские девелоперы активно пересматривают «свой продукт»

- позиционирование и коммуникация оторваны от того, как человек выбирает жильё «в жизни», а не на рендерах (в рекламе — «архитектура в стиле хай‑тек, лаунж‑зоны. А реальный покупатель сначала смотрит: сколько минут до метро, шум от дороги, школа и сад, парковка, платеж по ипотеке.)

Реальный пример того, где ещё могут быть «зарыты причины» нераспроданных квартир.

Рынок новостроек в Москве в 2025.
Сборная аналитика.

Если коротко - рынок меняется (и размывается):
«Стандарта» - в Москве больше нет
«Комфорт» - сжимается. За год запусков мало, стоимость квадрата растёт.
«Бизнес -класс» - раздувается. Больше всего новых корпусов в этом сегменте. Он стал новым «стандартом и комфортом».

Теперь подробнее:

Бизнес‑класс съел комфорт
• Более 80% проектов, которые стартовали в «старой» Москве в 2025 году, относятся к бизнес‑классу. (Он уже занял больше половины всего первичного рынка).

Исчезновение студий и маленьких квартир
• За год предложение студий сократилось почти в два раза: с 8,7 до 4,7 тысяч.

• Однушек стало меньше на 26%, двушек — на 19%. Зато на 16% выросло предложение квартир с четырьмя комнатами и больше.

С чем это связано:

С 1 августа 2024 года в Москве запретили строить студии и однокомнатные квартиры меньше 28 кв. м, а двухкомнатные — меньше 44 кв. м.

Проекты, которые получили разрешение до мая 2024 года, достраиваются по старым правилам. Всё, что выходит на рынок после — уже с новым «минимумом».

Квартир меньше, а стоят дороже
• За год количество квартир в продаже в новостройках сократилось с 52 до 40 тысяч. Это минус 23% предложения.
• При этом средняя цена квадрата выросла примерно на 15–26% в зависимости от источника. Обвала, на который многие предсказывали, не случилось.

Спрос падает, но рынок готовится к новому витку роста
• Эксперты уже говорят о потенциале нового роста цен на 15–20% к 2027 году: мало стартов, строительство дорожает, плюс городские требования к проектам только ужесточаются

Хотите с следующих постах раз берём чем бизнес класс отличается от комфорта нужно ли «переплачивать» и насколько существенные отличия между ними?

Или пишите вопросы в комментариях, обязательно разберу.

Сегодня поговорим про стратегию развития строительных компаний в Москве.

«Москвичи зарабатывают в Москве, а тратить едут за её пределы.» - эта мысль была основной на стратегической сессии городских властей в 2021 году. В 2023 году появились первые открытые обсуждения перехода к модели «15-минутного города». (работа, школа, медицина, спорт, парки, кафе и сервисы должны быть в шаговой доступности от дома.)

Под концепцию подтянули массовое благоустройство: парки, дворы, набережные, беговые и велодорожки, сезонные ярмарки и festival‑форматы — от «лета в городе» до новогодних ярмарок.

Сегодня это оформлено как один из базовых принципов градостратегии до 2040 года.

Что это значит для компаний, работающих в сфере строительства.

Когда девелопер покупает участок под строительство, у этого участка есть вид разрешенного использования. Предположим, «завод/рынок». (Сегодня это основная часть участков, на которых строят новые жилые кварталы)
Чтобы перевести «завод» в «жилую застройку», девелопер платит государству за смену ВРИ.

В Москве размер платы считается как разница между кадастровой стоимостью участка «до» и «после» смены ВРИ: чем дороже становится земля с новым назначением (например, с «рынка» на «жилую застройку»), тем выше платёж.

Дальше поверх этого добавляется второй слой расходов — обязательства по ГПЗУ: дороги, благоустройство, «15‑минутная» инфраструктура, коммерция на первых этажах, иногда школы, сады и другие соцобъекты.

Ключевая задача для девелопера - правильно сделать расчёт, с учётом всех расходов.

Ключевая задача покупателя - про покупке жилья смотреть глубже: какие сроки строительства инфраструктуры заложены в проект и сколько лет из окна нужно будет смотреть на стройку.

В следующих постах разберёмся, какие работы сейчас чаще всего выходят на городские тендеры (от парков до инженерки) и что с этим делать небольшим строительным компаниям: куда встраиваться, с кем объединяться и как расти в связке с крупными генподрядчиками и программами города.

А теперь про маркетинг девелоперов и застройщиков.

Недавно коллеги выкатили рейтинг бюджетов крупнейших рекламодателей РФ в недвижимости (Q1–Q3, год к году, без спецпроектов и перформанса).

Мне любопытно, потому что я сейчас «довольно глубоко» погружена в нюансы.

Чтобы понимать от чего зависят маркетинговые бюджеты, нужно анализировать не только экономические факторы, но и понимать как устроен рынок.

Главный чит-код Москвы - Фонд Реновации.

По факту он сейчас крупнейший “застройщик”.
(Обогнал даже ПИК)

Только он строит не как девелопер, а как государственный механизм.

- Он не покупает землю (одна из самых значимых «строк расхода»)
- Он строит на деньги налогоплательщиков, а потом выходит в рынок «как продавец». (Но вроде как, сейчас пробуют «переход на заёмные деньги»)
- И, бонусом, имеет «идеальные локации» - возле метро

Конкурировать коммерческому бизнесу с государством, в такой конфигурации, практически невозможно.

Кстати, у Фонда начала появляться первая «наружка».
Думаю, этот «рекламодатель» будет «расти» в ближайшие годы во всех медиа.
(Программа реновации в Москве завершена лишь на 30%)

Фактор два: «Земля есть, застройки и маркетинга нет»

Чтобы не повторить сценарий Краснодарского края, ввод в продажу новостроя строго просчитывается.

При этом земля куплена, налоги платятся.

Но вкладываться в маркетинг в этом момент будет тот застройщик у кого «жилье стоит в продаже». Возможно, конкурент. (Точнее, всегда конкурент)

И теперь самое неприятное (для сейлзов)

Продавцы рекламы часто делают выводы по верхам: ставка, рынок, “у них денег мало/много”.
Но если вы хотите говорить с клиентом на одном языке нужно ходить в интервью.
Глубокие.
И не только с отделом маркетинга.

Такие мысли.

Что думаете?

«Почему в Москве так дорого покупать новострой?»

Стоимость земли - очевидно.

Но Москва дороже не только из-за «дорогой земли». Это ещё и город, где каждая строка в смете девелопера умножается на конкуренцию, обязательства и инфраструктуру.

Маркетинг.

Чем выше конкуренция, тем больше денег сжигается на то, чтобы именно этот дом вы вообще заметили, и всё это ложится в себестоимость, а потом в цену за м². Вы платите за таргет, наружку, продвижение, CRM, рассрочки, акции.
Так что в смете московского проекта довольно большой процент от себестоимости заложен на маркетинг.

Социальные обязательства как «нагрузка» к дому.

Жильё сейчас почти всегда строится в формате комплексного развития территорий. Вместе с квадратными метрами девелоперу «прилетает»:

- школы, детские сады, поликлиники, спортобъекты, дороги и развязки — это фиксируют в соглашениях по КРТ, и часть из этого девелопер строит за свой счёт

- общественные пространства, парковки, благоустройство, иногда — отдельные объекты безопасности (пожарные депо, участковые пункты).

Формально вы покупаете только квартиру. Фактически оплачиваете ещё и кусок школы, садика и дороги, без которых проект бы просто не согласовали.

Коммерция на первых этажах

Отдельная история — коммерческие помещения на первых этажах.

Для застройщика это:

- полноценные дорогостоящие площади: отдельные входные группы, усиленные перекрытия, инженерия под кафе, магазины, сервисы;

- плюс обязательство «оживить район» — чтобы новые жители не ехали за каждым батоном через две остановки, город ждёт, что под домом появятся бизнесы и рабочие места.

Продаются такие метры часто дешевле жилья, но стоят в строительстве не дешевле — разницу добирают за счёт цены квартир.

Подключение к сетям и инженерия

Ещё одна невидимая статья — подключение к электросетям, воде, канализации, теплу.
Технологическое присоединение к сетям в Москве — это миллионы рублей на проект, зависящие от мощности, удалённости и условий.

Плюс сами сети: тепловые пункты, подстанции, насосные, вентиляция, пожарка — всё это «зарыто в бетоне» и включено в ваш квадратный метр.

Если интересно разбирать такие «невидимые строки сметы» дальше — подписывайтесь на канал.

Здесь по шагам буду показывать, из чего реально собирается чек на квартиру и раскрывать нюансы стройки.

Время ожидания лифта можно смело прибавлять к дороге до метро или до работы. 

Если вы каждое утро проводите по две-три минуты у шахты, вслушиваясь «едет ли лифт?», фактически ваш путь «дом–метро» не 10 минут, а все 15. И это не случайность, а следствие того, как сегодня проектируют дома и закладывают количество лифтов.

При этом за лифты вы тоже платите. Шахты, машинные помещения и лифтовые холлы входят в общедомовое имущество и в себестоимость проекта, а значит, зашиваются в цену квадратного метра вашей квартиры. Вы платите не только за свои 40–80 м², но и за долю тех метров, по которым ездит лифт, просто они не отображаются в договоре отдельной строкой.

Нормы: сколько лифтов «должно» быть и сколько вы ждёте.

Проектировщик, закладывая лифты, ориентируется не на «удобно/неудобно», а на нормативы. СП 54.13330 (актуализированный СНиП 31‑01‑2003). Минимум:
• до 9 этажей — один лифт в подъезде;
• 10–19 этажей — два лифта;
• выше 20 этажей — не менее трёх.

Нормативное время ожидания — 60 секунд, плюс 6% жителей должны успеть перевезтись за 5 минут в час пик. На практике в 25–30‑этажных домах с 100–150 квартир на три лифта это превращается в 3–5 минут ожидания.

Советский подход: типовые дома и меньше этажей.

Советские методики расчёта лифтов исходили из тех же принципов: заданное время ожидания (около 60 секунд), заданная доля жильцов, которая должна успеть перевезтись за 5 минут, и фиксированная этажность типовых серий.

Что изменилось сегодня:

Этажность выросла (25-30 этажей)
Разные классы жилья - разное кол-во лифтов.
Разделение лифтов по классам: скорость движения, время открытия дверей. Разделение потоков (одна группа лифтов обслуживает нижнюю часть здания, другая — верхнюю).

От всех этих пунктов зависит «время ожидания».
Поэтому парадокс: 
в эконом‑классе вы платите меньше, но платите временем - сутками, проведёнными в лифтовых очередях за годы жизни в доме. В дорогом сегменте вы платите больше деньгами, чтобы выкупить себе меньшую нервную нагрузку в час пик.

Вывод: когда вы выбираете квартиру, вы выбираете не только планировку и вид из окна. Вы выбираете ещё и то, сколько часов своей жизни проведёте, глядя на закрытые лифтовые двери.