PG Real Estate | Недвижимость

​​ВС РФ разъяснил: невозможность исполнения договора в силу закона влечёт его прекращение без необходимости расторжения такого договора

(Определение СКЭС ВС РФ от 01.07.2026 по делу № А40-46544/2024)

📑 Суть дела

Арендатор и Земельный комитет заключили договор аренды земельного участка для строительства и последующей эксплуатации административного здания сроком на 49 лет, права по которому в последующем перешли к ДГИ г. Москвы. В связи с принятием в 2017 году правил землепользования и застройки строительство на спорном земельном участке стало невозможным. Строительство так и не было начато.

Департамент обратился в суд с требованием о признании договора аренды прекратившим действие в дату утверждения ПЗЗ 28.03.2017, а арендатор подал встречный иск о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления (строительство) по вине арендодателя.

⚖️ Решения нижестоящих инстанций

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование Департамента и отказали в удовлетворении встречного иска, сославшись на то, что принятие ПЗЗ повлекло невозможность исполнения условий договора аренды, ввиду чего указанный договор считается прекращенным.

Суд кассационной инстанции отказал в иске Департаменту и направил дело на новое рассмотрение.

👨‍⚖️ Позиция Верховного Суда

Верховный Суд РФ оставил в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций с учетом следующего:

1️⃣ Принятие ПЗЗ повлекло невозможность исполнения сторонами условий договора аренды, ввиду чего этот договор считается прекращенным с даты принятия названного нормативного акта согласно ст.ст. 416 и 417 ГК РФ;

2️⃣ Расторжение договора по воле одной из сторон (ст.ст. 450, 619, 620 ГК РФ) и прекращение действия договора в связи с невозможностью исполнения обязательства по независящим от сторон обстоятельствам (ст.ст. 416, 417 ГК РФ) имеют разные правовые основания.

💡 Вывод

Если исполнение обязательства становится невозможным в силу закона, то не требуется его дополнительного расторжения, и последствия (например, возврат имущества, судьба обеспечительных платежей) наступают с момента невозможности исполнения.

#практика_ВС

⚖️ Постановлением Президиума ВС РФ от 01.07.2026 № 14А/2026 утвержден Тематический обзор № 11/26 о рассмотрении судами дел, связанных с правами на земельные участки отдельных категорий земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, и с использованием таких участков.

Обзор включает 33 позиции по указанным категориям дел. В частности.  

Пункт 1. При создании ООПТ, получение предварительного согласия у правообладателей земельных участков, включаемых в его границы, не требуется.

Общество оспорило региональный нормативный акт о создании государственного природного биологического заказника, указав, что данный акт нарушает его права, поскольку положением о заказнике на его  территории запрещена любая деятельность, если она противоречит целям создания заказника.

О в удовлетворении требований, суд исходил из того, что включение в границы заказника земельного участка не нарушает требования Закона об ООПТ, который допускает изъятие в т.ч. у собственников их земельных участков, и согласие на это не требуется (п. 2 ст. 22, ст. 24).

Пункт 14. Собственник ЛЭП, правомерно возведенной на территории нацпарка, вправе осуществлять рубки в охранных и санитарно-защитных зонах без составления проекта освоения лесов, проведения государственной экспертизы и подачи лесной декларации.

Обществом оспорен отказ Учреждения в согласовании проведения обслуживания ЛЭП в границах ее охранной зоны в зоне хозяйственного назначения нацпарка, в связи с отсутствием документов на лесные участки и необходимых для проведения работ.

Суд удовлетворил заявление, указав следующее.
Нормами ЛК РФ на землях лесного фонда допускается эксплуатация ЛЭП (п. 3 ч. 1 ст. 21) и их обслуживание с проведением выборочных и сплошных рубок насаждений, в т.ч. в охранных и санитарно-защитных зонах (ч. 5 ст. 21).
Использование лесов для выполнения этих работ осуществляется без предоставления лесных участков, без установления сервитута (ч. 4 ст. 45).
Лица, использующие леса без предоставления лесных участков, не обязаны обеспечивать составление проекта освоения лесов (ст. 88) и проведение его госэкспертизы (ст. 89), а также представления лесной декларации (ч. 1 ст. 26).

В соответствии с Особенностями использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на ООПТ (утв. приказом Минприроды России от 12.08.2021 N 558), не требуется наличие проекта освоения лесов при их использовании без предоставления лесных участков при выборочных и сплошных рубках деревьев, кустарников, лиан для обеспечения эксплуатации линий электропередачи.

Пункт 15. Добыча ПИ на территории государственного природного заказника, положением о котором запрещено осуществление производственной деятельности, не допускается.

Минприроды субъекта РФ предоставило учреждению в безвозмездное пользование лесной участок для реконструкции автомобильной дороги с условием соблюдения правового режима лесов и режима ООПТ.

Проектная документация получила положительное заключение госэкспертизы, в котором указано на изъятие галечникового грунта вдоль трассы для обеспечения реконструкции грунтовыми строительными материалами.

По условиям контракта на реконструкции автодороги, подрядчик обязан до начала работ получить разрешительные документы на добычу грунтовых строительных материалов.

В связи с тем, что Общество осуществляло разработку карьера на территории ООПТ без получения лицензии на добычу ОПИ, департамент обратился с иском к Обществу о возмещении вреда, причиненного окружающей среде.

ВС РФ отменил принятые по делу судебные акты об отказе в иске, и направил дело на новое рассмотрение, указав, что в соответствии с п. 11 ч. 1 ст. 25 ЛК РФ добыча ПИ является одним из видов использования лесов, которое осуществляется на основании сервитута и проекта освоения лесов (ч. 1 ст. 88 ЛК РФ), получившего положительное заключение государственной или муниципальной экспертизы (ч. 1 ст. 89 ЛК РФ).

Общество использовало лесной участок, расположенный на ООПТ, в целях добычи ОПИ с нарушениями требований закона, чем причинило вред окружающей среде, размер которого подлежал установлению судом первой инстанции.

🏛 Постановление КС РФ № 52-П не касается земельного налога по участкам под многоквартирные дома?

Партнер «Пепеляев Групп» Сергей Сосновский о новом разъяснении ФНС по поводу Постановления КС РФ № 52-П по земельному налогу.

💬 В июле (ах, лето!) мы комментировали постановление КС РФ № 52-П по делу «Корнер Казань» о коэффициентах к земельному налогу по участкам под ИЖС и обозначали проблемы, над которыми правоприменительной практике предстоит подумать.

Федеральная налоговая служба понимает вопросы и постепенно на них отвечает.
Недавно добрые люди обратили наше внимание на очередное разъяснение.

❓ Вопрос — насколько позиция Конституционного Суда применима к «дорогим» участкам (кадастровой стоимостью >300 млн руб.) под блокированную застройку или МКД?

ФНС аккуратно оговорилась, что не уполномочена разъяснять Налоговый кодекс, но высказала свою позицию («разъяснения в порядке рекомендации»):

предметом рассмотрения Суда не являлись положения, касающиеся земельных участков, разрешенное использование которых «не предусматривает индивидуальное жилищное строительство, включая земельные участки с кадастровой стоимостью более 300 миллионов рублей».

Спорить невозможно. Суд связан предметом жалобы. Но отсюда не следует, что позиция не имеет значения для налогообложения «дорогих» участков.

🔍 Соответствует ли подход ФНС позиции КС РФ?

Закон предписывает законодателю в течение 6 месяцев отменить нормы, содержащие такие же положения, какие были признаны неконституционными. Положения таких нормативных актов не могут применяться судами, другими органами и должностными лицами.

Суд в постановлении № 52-П выявил недостатки ст. 394 - 396 НК, порождающие правовую неопределенность и противоречивую практику применения и дающие основания признать их на будущее время неконституционными.

Нормы, касающиеся участков под многоквартирную застройку, даже не такие же, какие рассматривал Суд, а те же.
Поэтому применять повышающие коэффициенты к таким участкам, будто ничего не случилось, нельзя.
Иначе скоро КС РФ придется обратиться к теме вроде бы по новой, а по сути – повторно.

Такое бывало (например, Постановления от 04.03.2021 № 5-П и от 22.07.2020 № 38-П по жалобам В.В. Калугарова и М.А. Литвинова). То, что тогда суды не смогли сами применить позицию КС и вынудили орган конституционного судопроизводства вновь обратится к той же теме, не делает им чести.

Не стоит вновь до подобного доводить. На том стоим и не можем иначе.

#налоги_у_застройщиков

➖➖
📧 Пообщаться с Сергеем Сосновским напрямую по вопросам земельного налога и прочим налоговым проблемам можно по электронной поxте: s.sosnovsky@pgplaw.ru

🎤 Налоги и девелопмент: два семинара в сентябре

В начале сентября партнер «Пепеляев Групп» Сергей Сосновский выступит экспертом на двух семинарах, посвященных актуальным вопросам девелоперского бизнеса.

🗓 2-3 сентября – «Жилищное строительство в 2026 году: актуальные вопросы учета и налогообложения»
Тема: Взаимодействие участников строительного процесса с налоговыми органами – как снизить риски для бизнеса

🗓 4 сентября – «Оптимизация структуры и снижение рисков в девелоперском бизнесе»
Правовые и налоговые аспекты.

Оба семинара объединяет практический взгляд на вопросы, с которыми сегодня сталкиваются девелоперы.

Подробности и регистрация — на сайте организатора мероприятий.

💬 «Вы, профессор, воля ваша, что-то нескладное придумали!»

Некоторое время назад мы рассказывали о необычном подходе налоговых органов одного из сибирских регионов, предложивших считать доходом застройщика непроданные по договорам долевого участия квартиры в построенном доме.

По проблеме наконец высказалась ФНС России (письмо от 18.08.2026 г. № СД-36-1/7091@), позицию которой уважаемые коллеги из налоговых органов доводят до налогоплательщиков.

🔍 Если в двух словах – не взлетело:

«если по завершении долевого строительства у организации-застройщика имеются объекты, не подлежащие передаче участникам долевого строительства, то … само наличие таких объектов у организации-застройщика не влечет образования дохода в виде безвозмездно полученного имущества, подлежащего налогообложению налогом на прибыль».

❓Вопросы о том, как определять налогооблагаемый финансовый результат застройщика, остались. Продолжаем наблюдение.

#налоги_у_застройщиков

Многомиллионный счёт от водоканала: платить или спорить?

Крупная сумма за негативное воздействие на систему водоотведения или превышение нормативов — ещё не значит, что требование обоснованно.

Что стоит проверить до оплаты:
💧соблюдались ли правила отбора проб сточных вод;
💧зафиксированы ли нарушения и возражения в актах, есть ли видеозапись отбора проб;
💧корректно ли рассчитана плата;
💧какие результаты показывает собственный производственный контроль.

Судебная практика в таких спорах чаще складывается не в пользу абонентов, поэтому доказательства и фиксация нарушений особенно важны.

✅ Подробнее о том, какие ситуации могут стать предметом спора с организациями ВКХ, на что обратить внимание и чем могут помочь юристы, — на сайте «Пепеляев Групп».

PG Real Estate | Недвижимость pinned a photo

❗️Три налоговых видео для застройщиков

Сергей Сосновский, партнер «Пепеляев Групп», к.ю.н., разбирает подходы налоговых органов и объясняет, где возникают риски для застройщиков и как к ним подготовиться.

🔵Когда у застройщика возникает «экономия» и нужно платить налог на прибыль?

Налоговики в одном сибирском регионе предлагают неожиданную конструкцию: определять «экономию» уже на дату ввода дома в эксплуатацию, используя данные проектной декларации. Но насколько такой подход соответствует НК РФ?

YouTube | VK Видео | Rutube

🔵Могут ли непроданные квартиры стать «доходом» застройщика для целей налога на прибыль?

Налоговики N-ской области предложили еще одну необычную концепцию: непроданные квартиры в новостройке они предлагают считать «подарком» застройщику, с которого нужно заплатить налог на прибыль. Какие четыре аргумента использует налоговый орган и почему с ними можно спорить.

YouTube | VK Видео |Rutube

🔵Когда застройщик все-таки платит НДС, несмотря на освобождение, предусмотренное законом?

Услуги застройщика по договорам долевого участия освобождены от НДС. Однако на практике одна давняя позиция налоговых органов до сих пор может привести к доначислениям.

4 шага, чтобы вопрос об НДС больше не возникал.

YouTube | VK Видео | Rutube

​​📌 ВС РФ о конкуренции сособственников при преимущественной покупке доли: признание сделки недействительной — единственный способ защиты

(Определение СКЭС ВС РФ от 28.05.2026 по делу № А40-171614/2015)

📑 Суть дела

В процедуре банкротства общества управляющий реализовал долю в праве собственности на газопровод - объект недвижимости.

Один из сособственников, предприниматель, выразил согласие приобрести эту долю. Однако в рамках дела о банкротстве общества ему пришлось оспаривать договор купли-продажи, заключенный обществом с другим сособственником, поскольку тот первоначально предложил более высокую цену.

Предприниматель, который до продажи имущества другому сособственнику предложил ещё более высокую цену, полагал, что его преимущественное право было нарушено произвольным выбором контрагента.

⚖️ Решения нижестоящих инстанций

Нижестоящие суды отказали в иске, сославшись на ненадлежащий способ защиты: статья 250 ГК РФ предусматривает перевод прав покупателя, а не признание сделки недействительной. Также суды указали на пропуск срока исковой давности.

👨‍⚖️ Позиция Верховного Суда

Верховный Суд отменил судебные акты и указал следующее:

1️⃣ При произвольном выборе управляющим одного из нескольких сособственников в качестве покупателя нарушается принцип равенства участников гражданских правоотношений. Этот принцип распространяется и на сособственников при реализации доли в праве собственности, а гарантии их интересов, закреплённые в статьях 250 и 255 ГК РФ, фактически нивелируются.

2️⃣ Получив первым заявление истца, который после получения информации о выборе другого лица предложил ещё более высокую цену, управляющий должен был:

— провести открытый аукционный отбор с непосредственным участием двух претендентов; либо

— предложить сособственникам приобрести долю общества пропорционально уже имеющимся у них долям.

В любом случае управляющий должен был разъяснить сособственникам правила выбора покупателя.

3️⃣ Специальным способом защиты преимущественного права покупки является иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. Однако он допустим только против лица, не обладающего таким правом.
Оба потенциальных покупателя являлись субъектами преимущественного права покупки, поэтому не могли требовать перевода прав и обязанностей на себя. Единственным надлежащим способом защиты для сособственника стало признание сделки недействительной на основании статьи 168 ГК РФ.

4️⃣ Понуждение к заключению договора с истцом нарушило бы права другого равноправного сособственника. Поэтому в этой части требования были отклонены.

💡 Вывод

Действия продавца, который без объективных критериев выбирает одного из сособственников при реализации преимущественного права, могут быть признаны недобросовестными и повлечь недействительность сделки.

В ситуации конкуренции между несколькими сособственниками, каждый из которых обладает преимущественным правом покупки, надлежащим способом защиты является именно признание сделки недействительной.

#практика_ВС

​​Приватизация здания без одновременного выкупа земли нарушает принцип единства судьбы участка и расположенного на нем объекта

(Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10 июля 2026 г. по делу № А40-52577/2024)

📑 Суть дела

Арендатор нежилого здания неоднократно обращался в Росимущество с заявлениями о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, однако все заявления были оставлены без рассмотрения. Считая, что уклонение от заключения договора купли-продажи повлекло убытки в виде уплаченной арендной платы, арендатор обратился в суд с требованиями о понуждении заключить договор и о взыскании убытков.

⚖️ Решения нижестоящих инстанций

Суды нижестоящих инстанций требования арендатора удовлетворили, указав, что органы власти не вправе своими нормативными актами устанавливать ограничения или дополнительные условия реализации преимущественного права на приобретение недвижимости.

👨‍⚖️ Позиция Верховного Суда

ВС РФ направил дело на новое рассмотрение и указал, что:

1️⃣ Передача в собственность арендатора только здания без земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

2️⃣ Цена здания по договору купли-продажи должна включать цену земельного участка или права на него, поэтому суды ошибочно определили выкупную стоимость, оценив только само здание без учета земельных прав.

3️⃣ При новом рассмотрении судам следует учитывать позицию Конституционного Суда РФ о необходимости баланса между поддержкой малого бизнеса и правом публично-правового образования сохранить имущество для государственных нужд либо получить справедливую компенсацию.

4️⃣ Необходимо выяснить, почему земельный участок под зданием не был сформирован.

5️⃣ При взыскании убытков в виде арендной платы предприниматель должен доказать недобросовестность действий органа власти и нарушение сроков, установленных для выкупа имущества.

ВС подчеркнул, что для устранения правовой неопределенности суды должны проверять возможность одновременной приватизации земельного участка и учитывать его стоимость. Передача в собственность только здания незаконна, поскольку нарушает принцип единства судьбы земли и расположенного на ней объекта.

#практика_ВС

​​Победитель торгов не вправе требовать назад плату за право аренды при досрочном выкупе участка
 
(Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 2026 г. № 305-ЭС26-1132 по делу № А41-105410/2024)

📑 Суть дела

Уполномоченный орган провёл аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1102 кв. м сроком на 13 лет. Начальная цена предмета аукциона была установлена в размере годовой арендной платы.

В аукционе победил индивидуальный предприниматель, предложивший наибольшую цену, около 3,96 млн руб. Он внёс эту сумму, и 23 июля 2024 года стороны заключили договор аренды.

Уже 14 августа 2024 года предприниматель заключил договор купли-продажи того же участка и выкупил его без торгов. С момента регистрации перехода права собственности договор аренды считался расторгнутым.

Предприниматель посчитал, что пользовался участком как арендатор лишь около месяца, а заплатил фактически за целый год. Он потребовал вернуть 3 519 493 руб. как неосновательное обогащение арендодателя.

⚖️ Решения нижестоящих инстанций

Суды трёх инстанций встали на сторону предпринимателя и иск удовлетворили. Они исходили из того, что договор аренды прекратился с момента регистрации перехода права собственности, поэтому внесённая плата подлежит возврату в части, пропорциональной периоду, когда предприниматель уже не пользовался участком как арендатор.

👨‍⚖️ Позиция Верховного Суда

ВС РФ отменил судебные акты и в иске отказал. Коллегия привела следующие доводы.

1️⃣ Цена аукциона представляла собой твёрдую сумму за право заключить договор аренды и относилась к существенным условиям торгов. Требование вернуть часть этой платы по сути направлено на изменение цены аукциона, что нарушает условия торгов и принцип конкуренции.

2️⃣ Срок пользования участком сократился по воле самого арендатора, а не из-за действий арендодателя. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ при досрочном прекращении договора сторона не вправе требовать возврата того, что было исполнено до его расторжения, если иное не предусмотрено договором. Такого условия договор аренды не содержал.

3️⃣ Внесённая сумма являлась задатком. По правилам ст. 380 и 381 ГК РФ задаток не возвращается, когда договор расторгнут по инициативе внёсшей его стороны, а другая сторона свои обязательства не нарушала. Подобных нарушений со стороны арендодателя предприниматель не доказал.

Отдельно Верховный Суд обратил внимание на поведение предпринимателя. Участок для ведения личного подсобного хозяйства он выкупил без торгов по льготной антикризисной процедуре, рассчитанной на граждан и их собственные нужды. При этом приобрёл его спустя 23 дня после заключения договора аренды в качестве предпринимательского актива.

Верховный Суд не признал добросовестным такое поведение в совокупности с требованием вернуть плату.

Участникам аукционов стоит заранее закладывать всю сумму, которую придётся внести за право аренды, и исходить из того, что при быстром выкупе участка или досрочном отказе от договора аренды эти средства останутся у публичного собственника. Особую осторожность стоит проявлять, когда льготные внеконкурсные механизмы (например, выкуп земель для личного подсобного хозяйства) используются для быстрой перепродажи , поскольку такое поведение суд может расценить как недобросовестное.

#практика_ВС

❗️На ПМЮФ-2026 обсудили, как меняется роль юридической функции в строительной отрасли

В рамках сессии «Юридическая функция в строительной отрасли как стратегический актив: от управления к повышению эффективности» представители Ассоциации юристов России, органов власти, экспертного и юридического сообщества сошлись в главном:

сегодня юрист в строительстве – это уже не согласующий и не контролер рисков, а полноценный участник принятия инвестиционных и управленческих решений.

Участники дискуссии говорили о необходимости вовлекать юридические команды на самых ранних этапах проектов, учитывать правовые риски в финансовых моделях, включать руководителей юридических департаментов в инвестиционные комитеты и органы управления, а также использовать юридическую экспертизу для совершенствования регулирования отрасли.

🎙Партнер «Пепеляев Групп» Наталья Стенина отметила, что «стратегическая роль юриста определяется не количеством согласований, а степенью его вовлеченности в принятие ключевых бизнес-решений».

«Если юрист участвует до принятия инвестиционного решения, значит, у него есть стратегическая функция. Если после – функция более сервисная».

По мнению Натальи Стениной, «юридическая функция становится частью системы управления тогда, когда правовые риски оцениваются в денежном выражении, учитываются в финансовой модели проекта, а эффективность юридической команды измеряется не количеством договоров или судебных дел, а вкладом в достижение бизнес-результата, предотвращение потерь и ускорение реализации проекта».

➡️ СМОТРЕТЬ ЗАПИСЬ СЕССИИ

⚖️ Уже сегодня стартует ХIV Петербургский Международный Юридический Форум

В первый день форума партнер, руководитель практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса «Пепеляев Групп» Юлия Литовцева выступит модератором сессии, посвященной актуальным вопросам банкротства — «Банкротство: старые проблемы — новые решения».

⏰ 11:30-13:00, 📍Конгресс-центр, конференц-зал В1 (2-й этаж)
Подключиться к трансляции

Также не пропустите сессию «Юридическая функция в строительной отрасли как стратегический актив: от управления к повышению эффективности» с участием Натальи Стениной, партнера, руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства.

⏰ 13:30-15:00, 📍Конгресс-центр, конференц-зал В3 (2-й этаж)
Подключиться к трансляции

▫️ Присоединяйтесь к дискуссиям на площадке форума или следите за трансляциями онлайн.

🎁 Безвозмездность бывает разная

Партнёр ПГ Сергей Сосновский о безвозмездной передаче объектов публичным образованиям.

💬 Застройщик несёт расходы не только на строительство жилья, но и на создание дорог, детских садов, пожарных частей и иных объектов, передаваемых муниципалитетам.
Уменьшают ли эти расходы налог на прибыль?

🔍 Контекст

Общее условие признания расходов – экономическая оправданность, что слилось с обоснованностью и понимается как возможность учесть любые затраты, направленные на получение дохода (ст. 252 НК, позиция КС).

Пп. 16 ст. 270 НК запрещает вычитать расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества и связанные с передачей.

Норма казалась разъясняющей и не имеющей собственного значения. В целях налогообложения имущество считается полученным безвозмездно, если у получателя не возникает обязанность встречного предоставления (п. 3 ст. 248 НК).

Нет встречного предоставления - нет направленности на доход - нет экономической оправданности.

В 2009 в пункт добавили «если иное не предусмотрено…», и стали множиться разрешительные нормы.
Их можно разделить на группы, предопределяющие толкование.

💰 Что учитывается

1️⃣Расходы, которые плательщик обязан нести
Например, связанные с передачей имущества безвозмездно в силу обязанности по закону (пп. 48.7 п. 1 ст. 264 НК).

Осуществление этих расходов – обязанность, условие деятельности.
Этим они похожи на фискальные платежи (любой налог - индивидуально безвозмездный платеж) и экономически оправданны в классическом понимании.

Не требуется расширительное или ограничительное толкование: если ты обязан нести расходы, то вправе их учесть.

2️⃣Расходы, которые не направлены на доход, но социально одобряемы
Поэтому их можно учесть, а не нести из чистой прибыли. Пример - пожертвования НКО (пп. 19.6 ст. 265 НК).

Можно пожертвовать не социально ориентированной НКО из реестра, а группе неравнодушных волонтеров, но без учета затрат.

Это налоговая льгота, норма - исключение из правила и расширительно не толкуется.

3️⃣Расходы, несущие пользу всему обществу, в том числе экономическую
Самое интересное.
Появилось в пандемию. Первый пример - расходы в виде стоимости безвозмездно переданного мед. организациям имущества для борьбы с ковид (пп. 19.5 ст. 265 НК).

Отличие от предыдущей группы: благотворительность помогает социальным группам, решает важные, но частные проблемы (бездомные животные, сохранение памятников). Нет материального интереса.
Пандемия – всеобщая беда, повлекшая и экономические ограничения. Чем раньше общество справится, тем скорее их снимут, начнется экономический рост, который принесет доходы.
Так же пп. 19.12-1 ст. 265 НК - победа оживит экономику.

Случаи необычны, нормы - исключения и расширительно не толкуются.

🛑 Такие расходы расширяют понятие экономической оправданности и связи между расходом и доходом: затраты могут быть не частные, направленные на собственный доход, но создающие условия для получения дохода всеми.

4️⃣Расходы, названные безвозмездными, но такими не являющиеся
Применительно к застройщикам это расходы на создание объектов социальной, инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктур, безвозмездно передаваемых в публичную собственность (пп. 19.4 ст. 265 НК).

Появившись в 2019, норма включала только объекты социальной инфраструктуры. В 2022 добавили инженерную, коммунальную и транспортную.
Объединяет их то, что на самом деле расходы застройщиков нацелены на реализацию строительных проектов и доход от продажи помещений.
Обязать их построить и передать инфраструктуру можно договорами о комплексном развитии (ст. 68 ГрК). Этот институт используется не везде, есть региональные особенности и паллиативы, разное оформление.

Но "безвозмездная" передача как условие для получения согласований безвозмездной не является.

Да и жизнь богаче и шире. Застройщики разрабатывают проектную документацию на строительство дорог и мостов и передают её; заключают соглашения, по которым один строит и передает объект, а другие финансируют; и т.д.
☝️ Буквальному толкованию пп. 19.4 ст. 265 НК эти расходы не соответствуют.

❓Значит расходы нельзя учесть?

​📍Аренда земли для резидента СПВ: что решает исход дела о расторжении договора
 
✍Суды Дальневосточного округа рассмотрели два спора с резидентами свободного порта Владивосток (СПВ). В одном случае арендатору удалось сохранить договор, в другом — суд подтвердил его расторжение.

🔸 Дело № А51-4237/2025 — аренда сохранена

Министерство имущественных отношений Приморского края требовало расторгнуть договор аренды земли с ООО «Дальсклад» (участок 66 203 кв.м для строительства логистических комплексов) из-за неиспользования участка и просрочек платежей.

⚖Суд отказал в расторжении, установив:

✔️На момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате и пеням полностью погашена.
✔️Ответчик активно предпринимал меры по освоению: заказывал документацию по планировке территории, проводил инженерные изыскания. Участок был включён в зону КРТ, что объективно препятствовало строительству.
✔️Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ № 11, если нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, это не может служить основанием для расторжения.

🔸 Дело № А51-14333/2024 — договор расторгнут

Управление муниципальной собственности г. Владивостока требовало расторгнуть договор аренды с ООО «Тендер» (участок 8 342 кв.м для строительства объектов бытового обслуживания). Основания — нецелевое использование и утрата статуса резидента.

⚖Суд удовлетворил иск, подтвердив:

✔️Вместо 3 200 кв.м объектов по бизнес-плану возведён лишь фундамент 177 кв.м, участок использовался под стоянку грузовиков и складирование материалов.
✔️Инвестсоглашение расторгнуто ранее, что по условиям договора аренды (п. 5.4) - прямое основание для расторжения.
✔️Суд принял отказ истца от требования об освобождении участка — это не нарушает баланс интересов, поскольку арендатор может достроить объект и оформить землю под ним.

 ❗ Важно для инвесторов

✔️Своевременное погашение долга и активные действия по освоению (даже при объективных препятствиях) могут спасти договор аренды.

✔️Нецелевое использование и утрата статуса резидента — серьёзные риски: при наличии таких нарушений и согласованного в договоре основания суд расторгнет аренду.

✔️Объект незавершённого строительства не является гарантией сохранения аренды, если площадь участка несоразмерна возведённому объекту.

#Кейс

​​⚖️ ВС РФ разъяснил, как должно работать изъятие объекта незавершенного строительства по ст. 239.1 ГК РФ

Определение СКГД ВС РФ от 21.04.2026 № 4-КГ26-23-К1

📋 Суть спора

Гражданин с 2010 года арендовал земельный участок под ИЖС. Договор неоднократно продлевался, в том числе после 01.03.2015 для завершения строительства.

На участке находились объект незавершенного строительства (фундамент, готовность ~12–14%) и гараж.

После истечения срока аренды в 2024 году администрация отказала в повторном предоставлении участка и обратилась в суд с требованием об изъятии расположенных на нем объектов через публичные торги (ст. 239.1 ГК РФ).

Собственник ссылался на оплату арендных платежей, использование участка, попытки завершить строительство, тяжелое финансовое положение и действующее разрешение на строительство (его срок истек бы только в 2028 г.).

⚖️ Нижестоящие суды

Первая инстанция удовлетворила иск администрации.

Апелляция и кассация, напротив, отказали в изъятии, указав, что участок используется по назначению, собственник действует добросовестно, есть объективные причины незавершения строительства, и разрешение на строительство продолжает действовать.

👨‍⚖️ Позиция Верховного Суда

1️⃣ Если участок после 01.03.2015 уже предоставлялся без торгов для завершения строительства, применяется механизм ст. 239.1 ГК РФ: арендатору дают «один шанс» на достройку.

2️⃣ Оплата арендных платежей, ограждение участка и возведение вспомогательных построек при этом не имеет правового значения.

3️⃣ Наличие действующего разрешения на строительство также не препятствует изъятию объекта незавершенного строительства.

4️⃣ Финансовые трудности арендатора также не являются уважительной причиной. Правовое значение имеют только препятствия для строительства, вызванные действиями (бездействием) публичных органов или сетевых организаций.

💡 Вывод

ВС РФ ориентирует суды на формальное применение механизма ст. 239.1 ГК РФ : после истечения срока «однократной» аренды для завершения строительства объект должен быть достроен, либо арендатор рискует его утратить.

Аргументы о добросовестности, оплате арендных платежей и наличии разрешения на строительство не помогут защититься от изъятия.

Недвижимость и строительство: обзор новостей от 22 мая

✔️Госдума приняла в первом чтении:
▫️законопроект об исковой давности по делам о приватизации;
▫️законопроект об упрощении включения федеральных объектов недвижимости в границы комплексного развития территорий;
▫️законопроект об ограничении сведений об отдельных объектах на публичной кадастровой карте;

✔️Правительство Москвы ужесточило правила межевания земельных участков под многоквартирными домами
✔️ДГИ Москвы предъявил иски об изъятии помещений хостелов в многоквартирных домах
 
🔗 Подробнее читайте на сайте

​​⚖️ ВС РФ: муниципалитет вправе оспорить «старое» решение о признании права собственности

Определение СКЭС ВС РФ от 08.05.2026 № 303-ЭС25-11485 (дело № А51-12610/2007)

📋 Суть спора

В 2007 году суд признал право собственности предпринимателя на здание кафе во Владивостоке на основании договора купли-продажи 1995 года с ответчиком-обществом. Решение исполнено, право зарегистрировано, объект впоследствии несколько раз перепродан.

Администрация города узнала об этом лишь в 2024 году и подала апелляционную жалобу в порядке ст. 42 АПК РФ (как лицо, о правах которого принят судебный акт). Выяснилось, что:

📍объект расположен на муниципальных землях и землях, относящихся к неразграниченной госсобственности;

📍разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию не выдавалось;

📍ответчик по делу был ликвидирован ещё до подачи иска (19 июля 2007 г.).

⚖️ Нижестоящие суды

В 2025 г. апелляционная инстанция, рассмотрев апелляционную жалобу администрации, отменила это решение и прекратила производство по делу, поскольку ответчик был ликвидирован ещё до подачи иска; при этом дело рассматривалось по правилам первой инстанции с привлечением администрации.

Однако кассационная инстанция постановление апелляции отменила, указав, что администрация не вправе обжаловать судебный акт по ст. 42 АПК РФ, так как она лишь заинтересована в исходе дела, но её права и обязанности решением непосредственно не затронуты.

👨‍⚖️ Позиция Верховного Суда

1️⃣ Администрация имеет право на апелляционное обжалование по ст. 42 АПК РФ, если объект недвижимости расположен на земле, которой она распоряжается, а разрешительная документация на строительство отсутствует. Это нарушает права публичного собственника.

2️⃣ Иск о признании права собственности на кафе фактически использовался для легализации самовольной постройки. Такой иск нельзя было удовлетворять, поскольку:

📍земельный участок не предоставлялся застройщику на каком-либо праве;

📍публичный собственник не выражал согласия на возведение объекта;

📍разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию не выдавались.

3️⃣ Срок на обжалование для администрации обоснованно восстановлен: она объективно не могла знать о решении 2007 года, а полномочия по распоряжению спорными участками перешли к ней лишь в 2019 году.

4️⃣ Апелляционный суд обоснованно прекратил производство по делу, поскольку ответчик был ликвидирован ещё до подачи иска.

💡 Вывод

При проверке объекта недостаточно убедиться в наличии записи в ЕГРН и изучить цепочку сделок. Если титул основан на судебном акте, необходимо запрашивать и изучать разрешительную документацию (предоставление участка, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию) и анализировать, вправе ли уполномоченный орган оспорить судебный акт. Если уполномоченный орган в процессе не участвовал, риск оспаривания решения по ст. 42 АПК РФ сохраняется бессрочно (с момента, когда орган фактически узнал о нарушении своих прав). Судебное решение как основание титула требует детального анализа и не гарантирует стабильности права собственности.