​​ВС РФ разъяснил: невозможность исполнения договора в силу закона влечёт его прекращение без необходимости расторжения такого договора

(Определение СКЭС ВС РФ от 01.07.2026 по делу № А40-46544/2024)

📑 Суть дела

Арендатор и Земельный комитет заключили договор аренды земельного участка для строительства и последующей эксплуатации административного здания сроком на 49 лет, права по которому в последующем перешли к ДГИ г. Москвы. В связи с принятием в 2017 году правил землепользования и застройки строительство на спорном земельном участке стало невозможным. Строительство так и не было начато.

Департамент обратился в суд с требованием о признании договора аренды прекратившим действие в дату утверждения ПЗЗ 28.03.2017, а арендатор подал встречный иск о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления (строительство) по вине арендодателя.

⚖️ Решения нижестоящих инстанций

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование Департамента и отказали в удовлетворении встречного иска, сославшись на то, что принятие ПЗЗ повлекло невозможность исполнения условий договора аренды, ввиду чего указанный договор считается прекращенным.

Суд кассационной инстанции отказал в иске Департаменту и направил дело на новое рассмотрение.

👨‍⚖️ Позиция Верховного Суда

Верховный Суд РФ оставил в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций с учетом следующего:

1️⃣ Принятие ПЗЗ повлекло невозможность исполнения сторонами условий договора аренды, ввиду чего этот договор считается прекращенным с даты принятия названного нормативного акта согласно ст.ст. 416 и 417 ГК РФ;

2️⃣ Расторжение договора по воле одной из сторон (ст.ст. 450, 619, 620 ГК РФ) и прекращение действия договора в связи с невозможностью исполнения обязательства по независящим от сторон обстоятельствам (ст.ст. 416, 417 ГК РФ) имеют разные правовые основания.

💡 Вывод

Если исполнение обязательства становится невозможным в силу закона, то не требуется его дополнительного расторжения, и последствия (например, возврат имущества, судьба обеспечительных платежей) наступают с момента невозможности исполнения.

#практика_ВС