​​Приватизация здания без одновременного выкупа земли нарушает принцип единства судьбы участка и расположенного на нем объекта

(Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10 июля 2026 г. по делу № А40-52577/2024)

📑 Суть дела

Арендатор нежилого здания неоднократно обращался в Росимущество с заявлениями о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, однако все заявления были оставлены без рассмотрения. Считая, что уклонение от заключения договора купли-продажи повлекло убытки в виде уплаченной арендной платы, арендатор обратился в суд с требованиями о понуждении заключить договор и о взыскании убытков.

⚖️ Решения нижестоящих инстанций

Суды нижестоящих инстанций требования арендатора удовлетворили, указав, что органы власти не вправе своими нормативными актами устанавливать ограничения или дополнительные условия реализации преимущественного права на приобретение недвижимости.

👨‍⚖️ Позиция Верховного Суда

ВС РФ направил дело на новое рассмотрение и указал, что:

1️⃣ Передача в собственность арендатора только здания без земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

2️⃣ Цена здания по договору купли-продажи должна включать цену земельного участка или права на него, поэтому суды ошибочно определили выкупную стоимость, оценив только само здание без учета земельных прав.

3️⃣ При новом рассмотрении судам следует учитывать позицию Конституционного Суда РФ о необходимости баланса между поддержкой малого бизнеса и правом публично-правового образования сохранить имущество для государственных нужд либо получить справедливую компенсацию.

4️⃣ Необходимо выяснить, почему земельный участок под зданием не был сформирован.

5️⃣ При взыскании убытков в виде арендной платы предприниматель должен доказать недобросовестность действий органа власти и нарушение сроков, установленных для выкупа имущества.

ВС подчеркнул, что для устранения правовой неопределенности суды должны проверять возможность одновременной приватизации земельного участка и учитывать его стоимость. Передача в собственность только здания незаконна, поскольку нарушает принцип единства судьбы земли и расположенного на ней объекта.

#практика_ВС