Данил Орлов | История Девелопера

50 серия. Финал сезона: планы

В прошлой серии мы подвели итоги, а сегодня – под красивым номером 50 (П Я Т Ь Д Е С Я Т серий, Карл!) – поговорим о планах на следующий сезон.

Хочу немного поменять формат.

Про стартовые проблемы я говорил довольно много, и считаю, что основные вопросы мы успешно утрясли. Но если вам будет интересно проведу прямой эфир: пообщаемся вживую, и я поотвечаю на ваши вопросы.
Опрос – выше, отмечайтесь! 👆

А вот и обещанная новость🔊

Участок в итоге выбрали. Финмодель - летает! Получение РНС запланировано на февраль 2026 года, банк участок одобрил, готовимся к защите. Проектное финансирование я планирую согласовать и подписать еще до нового года. Обо всем подробно расскажу уже по факту. Наберитесь терпения 😇

Итак, про стартовые проблемы, участки я больше говорить не буду.

Теперь хочу глубже уйти в продуктовые решения. Что-то мы уже успели разобрать, но во втором сезоне это станет основной темой. Продукт в девелопменте, цельная концепция и уникальная сверхидея – это двигатель девелоперсокго процесса и в практическом, и в эмоциональном смысле.
Так что будет очень интересно!

Все это означает еще больше общения 🤝

Я буду консультироваться с экспертами, собирать мнения, рекомендации – хочу досконально разобраться во всех аспектах. А знаниями надо делиться, поэтому большая часть нового сезона будет посвящена именно экспертному контенту. Нас ждет полноценная образовательная арка 🧑‍🎓
Если Вам есть, что рассказать и чем поделиться, пишите 👉 @CEOzerno

Плюс я немного расскажу о себе и своем уже действующем бизнесе, о том, как все успеваю (с трудом!), сделаю новогодний спецвыпуск…

В общем, скучать не придется.

А да: вопросы по сделке и приобретению участка (due dil, градостроительный анализ и все сопутствующее) мы тоже не упустим и обо всем расскажем.

И самое главное: спасибо всем, кто меня смотрит и читает, ставит лайки, комментирует, пишет в личку, предлагает идеи и дает советы!

Всех обнял – увидимся в новом сезоне!
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 49. Финал первого сезона: цифры

Итак, я решил завершить первый сезон нашего сериала 💪 Значит, пришло время подвести итоги: хотя процесс в самом разгаре, сделано уже немало.

Давайте начнем с цифр.

Девелоперскими делами я занимаюсь с лета 2024 года: искал участки и финансы, разрабатывал концепцию проекта и Новый питерский стиль, общался с десятками людей – от прохожих до инвесторов, считал финмодели, посещал конференции… даже на продуктовом курсе успел отучиться!

А на днях я сел и все это подсчитал👇

1️⃣ Моему проекту уже 17 месяцев 🎉
2️⃣ В процессе работы я отсмотрел 43 участка под застройку.
3️⃣ Сделал 34 финмодели (кстати, вышла неплохая экономия: как-то за одну мне выставили КП в 300 000 рублей 😬).
4️⃣ Плотно поработал с 5 банками и 7 потенциальными инвесторами.
5️⃣ Поскольку живу я в Питере, ради всего этого я то ли 40, то ли 50 раз съездил в Москву 🚂 На «Сапсанах» меня скоро узнавать начнут!

Вообще девелопмент вылился в непрерывное общение.

Для разработки #НПС мы опросили 40 человек, не только в Питере, но и в Москве. А после этого вышли к профсообществу. В итоге записали 3 подкаста с художниками и архитекторами, потому что такой информацией надо делиться. Отдельно хочу отметить Александра Курникова, сотрудничество с которым принесло мне очень многое – и да, с ним мы тоже записали подкаст. Да пребудут с вами знания и опыт! 🤝

Если у вас остались какие-то вопросы по старту проекта – давайте проведем прямой эфир, где я на них отвечу или просто пообщаемся. Интересно вам такое? Опрос ниже 👇

В следующей серии расскажу планы на грядущий год – и кое-какие новости.
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Ну что, встречайте наш второй подкаст! 🔊

Сегодня мы поговорим с Дмитрием Аске, московским художником-авангардистом. Разговор получился увлекательный и длинный, поэтому вас ждут три части. Смотрите 👉 ЗДЕСЬ

В первой части мы

• выясняем, где искать питерский стиль — старый и новый;
• узнаем, что общего у Питера и Нижнего Новгорода;
• сравниваем Питер и Москву в трех словах;
• мечтаем о городской среде без стресса;
• рассуждаем о московской застройке (и неочевидных проблемах художников);
• проектируем питерский дом в Москве и Дубае (просто добавь воды!);
• и поднимаем вечную спорную тему «новое vs историческое», конечно!

Всех согласных, несогласных и интересующихся жду в комментариях! 👍

Серия 47. НПС: подкасты

Сегодня немного расскажу про наши интервью с профсообществом — на тему Нового питерского стиля и не только.

Раньше я уже упоминал, что мы проводили опросы среди жителей Петербурга и Москвы. Теперь пришла очередь специалистов. После серии интервью мы упаковали все в подкасты: часть выпусков уже вышла, часть выйдет совсем скоро ▶️

Сразу хочу сказать спасибо всем, кто поучаствовал — ваш опыт оказался невероятно ценным!

Немного о наших гостях:
1. Во-первых – Александр Курников. В представлении не нуждается.
Подкаст получился содержательным: мы обсудили весь путь старта девелопмента в Москве и, конечно, тему НПС.

2. Дмитрий Аске — московский художник.
Очень разносторонний автор, один из авангардистов 2000-х, человек, вдохновивший многих уличных художников. Мы познакомились, когда искали интересных авторов, и он сразу откликнулся. Итог — яркий, глубокий подкаст.

3. Мария Кавко — современная художница-реалистка из Перми.
Постоянная участница российских выставок. Работает с традиционными материалами и городской средой, в том числе в моменты строительства или реконструкции — получилось очень живое интервью.

4. Степан Терещенко — цифровой концептуальный художник из Питера.
Обладатель первой российской премии в области научно-технологического искусства ASTA. По образованию — дизайнер архитектурной среды, то есть максимально релевантный нашему исследованию человек.

Работа над НПС продолжалась без остановки. Впереди — новые гости, в том числе архитекторы 🏛

Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить 👍

#девелопмент #НПС


orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 46. Олимпийская деревня

Сегодня — продолжаем про участки.

Следующим в очереди был большой ЖК в Олимпийской деревне на Мичуринском проспекте. Очень интересный проект! По документам там уже был пройден ГЗК с ТЭПами в ГНС 66 тыс. м², а заложенная высотность — 120+ метров как раз тянула на небоскреб. Но главное даже не это.

Главное — вид! 🤩

Участок находится на луче Кремль–Лужники–МГУ плюс рядом — парк Олимпийской деревни и огромный Очаковский пруд. В общем, эстетика и потенциал — максимальные.

Финмодель тоже выглядела бодро:

• цена продаж — около 605 тыс. руб./м²,
• LLCR — 1,31.

Этот проект тоже ушел в банк на расчет.

Мы получили термшит, по условиям которого нам нужно было 3,4 млрд собственного участия для входа в проект. Серьезный чек для старта, мягко говоря 😬 Понятно, что под такой объем вряд ли нашелся бы инвестор на адекватных условиях — поэтому дальше этот участок мы уже не рассматривали.

Вот такие результаты у нас получались по некоторым площадкам на тот момент. А мы пошли дальше — и впереди было много интересного 🤞

#девелопмент #участки

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

45 серия. Банк ДОМ РФ

Я уже говорил, что блог принес мне много полезных контактов, в том числе — знакомство с банком ДОМ РФ.

Помните участок на Саввинском?

Его мы и отправили в ДОМ РФ на расчет. Считали они долго, много чего уточняли, а в итоге в день, когда мы уже ждали термшит, выдали отказ. Руководство не пропустило проект. Сказалось отсутствие у нас опыта в делюкс-классе, и даже участие fee-девелопера ситуацию не спасло 🤕

Но наш настрой это не сбило.

Тем более что банк сказал: делюкс — нет, а вот проекты классом пониже они вполне готовы смотреть. То есть зайти в бизнес — вполне реально 💪

Почему мы вообще пошли в ДОМ РФ?

Причина была очень веская: они давали кредит под 0–100 даже на этапе бриджа. Да, там свои дополнительные условия по опыту и поручительствам, но сам факт! Это уникальное предложение. Плюс требования к LLCR у них заметно ниже, чем во многих других банках.

Все это очень вдохновляло и мотивировало 👍

#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 44. Участок Саввинском

Я обещал рассказать про участок под делюкс-дом на Саввинском — рассказываю.

Документы там были в минимальной степени готовности, продавец в процессе сделки должен был пройти ГЗК по ТЭПам и смене ВРИ. Делюкс я изначально рассматривать не планировал... Но проект был очень интересным, поэтому я решил проверить, а что же скажут банки.

Локация была просто космос 🚀

Центр Москвы, Хамовники, вторая линия Москвы-реки, начиная с пятого этажа — прямой вид на воду. Красота!

Концепцию была разработана в двух вариантах:

• 60 метров и ГНС — 9400 м²;
• 100 метров и ГНС — 13 400 м².

В расчеты пессимистично пошли минимальные ТЭПы, без розовых очков, но задач на этом участке мы отработали реально много.

Пойдем по порядку 👇

1. Сберу проект очень зашел! Они вообще склонны работать с делюксом куда охотнее, чем с другими классами. Самое интересное — они подняли цену продаж относительно нашей модели на 20%. Мы загружали проект дважды. В итоге оптимизировали затраты до РНС, и собственное участие вышло около 400 млн.

2. Этот же проект улетел и в СберИнвестиции. Про весь процесс пересказывать не буду, но в результате они запросили 200 млн собственного участия.

3. Параллельно отправили материалы в ДOМ РФ. Про это расскажу позже в отдельном посте.

4. И еще общались с моноинвесторами. Кто-то сразу сказал «нет», кто-то ушел подумать и так и не вернулся. Бывает!

В сухом остатке: Сбер реально расположен к делюксу, а вот договориться со СберИнвестициями по закрытию собственного участия — не вышло.

А про то, что получилось с ДOМ РФ, расскажу подробно уже в следующем посте.

#девелопмент #участки

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 43. Продуктовая экскурсия в ЖК Символ

В этом посте я уже рассказывал про обучение в школе МАРШ. Курс стартовал в марте, и два месяца пролетели очень быстро.

А теперь немного неожиданный факт про мои успехи.

Из-за загрузки — проектным бюро, девелопментом, блогом — я почти не участвовал в учебном проекте, и в день защиты моя рабочая группа просто исключила меня из состава 😬

Вот это поворот!

Но ничего страшного: шел я туда за знаниями и нетворком, а с этим все вышло отлично.

И еще кое-что приятное.

В день защиты организаторы устроили продуктовую экскурсию. Мы посетили масштабный проект бизнес-класса — ЖК «Символ» от Донстроя и отсняли там немного классного контента.

Делюсь им с вами 👇
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 42. Участок на Электрозаводской

Сегодня снова поговорим про участки.

Ну не отпускал меня тот участок на Электрозаводской! Локация — 🔥, все остальное — тоже, так что я решил отправить его в банк еще раз, вместе с участком на Саввинском и «Олимпийской деревней». Про них обязательно расскажу позже. На этот раз мы несколько сменили маршрут и отправили проекты в другое региональное отделение банка.

Термшит по Электрозаводской пришел в июне 📉

И там нужно было 1,5 млрд собственного участия — не только для бриджа, но и для проектного финансирования. Почему? Потому что залоговики вместо 600 тыс. за квадрат пропустили только 470 по причине отсутствия конкурентов в ближайшем окружении.

Но тут появился шанс отстоять нашу цену.

Как раз в этот момент по соседству стартовали продажи ЖК «Артель», и, забегая вперед, его аналитика показывала среднюю цену чуть выше 600 тыс. рублей за м². Это был аргумент. Мы решили идти на защиту перед залоговиками и доказывать, что рыночная цена 600 тыс. за метр в нашем случае — абсолютно реальна.

А пока мы думали и считали, собственник участка довел документы до получения РНС 👍

Теперь бридж был вообще не нужен! Так что если защитить цену квадрата, проект может пройти вообще без собственного участия. Это были отличные новости!

Поделюсь еще одним наблюдением.

Когда я пересобрал финмодель без бриджа, LLCR… не изменился. Я начал искать, в чем дело, разбираться, куда закралась ошибка 🤔

Но все было правильно!

Проект с РНС получался даже прибыльнее на несколько процентов. Причина была в том, что хоть цена проекта и увеличилась, но больше не было бриджа — и, соответственно, процентов по нему. А они всегда огромные, потому что в тело бриджа включена стоимость самого участка.


Вот и вся разница.
#девелопмент #участки

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 41. НПС: опросы людей в Москве

Разумеется, про нашу сверхидею мы не забывали. Новый питерский стиль — ядро нашего проекта — продолжал обрастать идеями, деталями и смыслами. Дальше по плану были интервью с профсообществом.

Но мы решили сделать еще один опрос.

Прямо перед интервью с одним крутым московским художником мы спонтанно вышли на улицы Москвы с двумя вопросами:
• Какой москвичи вообще видят питерскую архитектуру?
• Как бы они отнеслись к появлению дома в Новом питерском стиле у себя в столице?

Давайте смотреть, что нам ответили (видео — под постом)👇

И маленькое наблюдение, без осуждений и оценок — чистая статистика 😇

Когда мы проводили опрос в Петербурге, из 20 человек отказались отвечать всего четверо, а вот в Москве из тех же 20 согласились поговорить только четверо.

Вот такая математика двух столиц.
#девелопмент #НПС

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 40. Саундтрек к сериалу

В этой истории мне хочется рассказывать не только о проектах, банках и финмоделях — но и о некоторых личных моментах. Именно они задают всему нужный вайб.

И вот параллельно с разработкой Нового питерского стиля (#НПС) у меня появилась идея… написать трек. Да-да, отдельный музыкальный трек, который станет частью концепции НПС. Потому что какой Питер без музыки?

А теперь предыстория.

Еще в 2009 году я открыл для себя Кажэ Обойму. Его альбом The Most Dangerous попал прям в ♥️ — а музыка прописалась у меня в голове и навсегда проассоциировалась с Питером.

Сэйнт пи фо лайф 👍

Короче, я нашел его страницы в соцсетях, написал — и был уверен, что переписываюсь с его менеджером. А потом оказалось, что это сам Кажэ!

Эмоций по этому поводу было много.

Написание трека я пока решил отложить до более подходящего момента и бюджета. Но сама идея жива. А так — Иваныч, тебе респект! Вижу, что он смотрит мои сторис – и вы присоединяйтесь 👈

Обязательно еще поработаем!
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 39. Участок на Дмитровском шоссе

Друзья, в прошлом посте я уже делился важным инсайтом: банки готовы выдавать финансирование по схеме 0–100, если у проекта есть РНС. А это значит, что мы минуем стадию бриджа — самую рискованную для банка. Потому что проект может затянуться по срокам, сократиться в ТЭПах или стать нереализуем вообще — и финмодель сразу же потеряет актуальность.

И вот, помните этот объект, который ко мне уже приходил раньше, а весной вдруг прилетел повторно — но на этот раз уже с РНС?

Мы пересчитали финмодель с учетом отсутствия бриджа, и получилось очень даже неплохо: LLCR — 1,29. Помню свои эмоции:

«Ну все, наконец-то! Есть условия 0–100, есть проект, есть цифры — запускаемся! Остался последний шаг.»

Но.

Когда банк пересчитал модель сам, там получилась совсем иная себестоимость строительства. Здание уникальное, 180 метров высоты — и они накинули к смете почти 2 миллиарда рублей. Финмодель рухнула мгновенно 💔

Дальше требовалось либо собственное участие, либо доказательная база по себестоимости.

А для этого нужны генподрядчики, готовые дать реальную стоимость аналогичных объектов по уже построенным проектам со всеми закрывающими документами. Запросы мы сделали, но быстро стало ясно: на этом этапе собрать полный пакет документов практически нереально.

Проект пришлось признать нерабочим, но поиск и подбор продолжался – идем дальше!

И знаете что? Вместо разочарования у меня включился азарт: уж очень хотелось пройти все эти препятствия – это очень мотивировало. Так что мы не опускали руки и продолжали работать 💪
#девелопмент #участки

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 38. Банки и СберИнвестиции

Тем временем ко мне продолжали прилетать новые участки. Какие-то сразу отправлялись в корзину, какие-то выглядели интересно, с рабочей финмоделью, и уходили дальше в банк. Про сами участки расскажу позже, а пока — немного инсайтов из плотной работы с банками 🏦

• префандинг пока мне официально завернули по причине «такие средства не считаются собственным участием, а вложения не могут быть субординированы относительно банка»;
• схема 0–100 оказалась рабочей, но только для проектов с РНС — если нет бриджа;
• а если бридж все-таки нужен, вместе с собственным участием — посоветовали Сберинвестиции как возможного партнера.

И вот тут меня прямо воодушевила тема проектов с РНС. Раньше я их даже не рассматривал, а теперь — ушел изучать глубже и параллельно начал разбираться и с темой партнерства со СберИнвестициями.

В следующем посте покажу как раз один из таких проектов — и что из этого всего получилось.

И да, со СберИнвестициями тоже вопрос отработали, посчитали проект. Но в результате в финмодели собственное участие сохранилось, поэтому этот вопрос остался исключительно моей головной болью 🤕

Но об этом — тоже позже, на примере конкретного участка.
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

37 серия. Конференция Сбера

18 апреля мы побывали на конференции Сбера «Время изменений: жилье. От прогнозов к реальности». Обсуждали самое важное: как рынок жилья пережил прошлогодние потрясения, успел ли адаптироваться и чего нам ждать дальше.

Название обещало интригу — и, спойлер: ожидания оправдались.

Вот основные выводы👇

• кредитование застройщиков и продажи квартир просели — но сравнивали с пиковым периодом, когда все спешили взять ипотеку до повышения ставок;
• девелоперы теперь делают ставку на скорость и выбирают проекты с РНС или с минимальными сроками согласований;
• ставки по рыночной ипотеке потихоньку, но стабильно снижаются;
• ИИ — это реальный инструмент: помогает даже в принятии решений по проектному финансированию. Сбер уже активно использует и его, и электронные сервисы для открытия эскроу.

Если подытожить: разумеется, продажи немного откатились к уровню двухлетней давности, но пациент, то есть рынок, — жив и стабилен 😎

И с апреля общая картина остается примерно такой же.

Кстати, пока я тут рассказываю свою историю, 17 октября состоялась еще одна конференция в Питере «Время изменений: жилье. От адаптации к лидерству». Здесь добавилась пара прогнозов. 👉 2026 год будет годом восстановления и роста цен: количество ДДУ увеличится на 9%, а цены поднимутся на 5-7%.

Да, и снова про нетворк!

Мы познакомились с коллегами из Сбера, и общение быстро переросло в плотную совместную работу по анализу проектов и финмоделям. Так что оставайтесь на связи — скоро покажу, как это выглядит на реальных кейсах.
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

36 серия. Максим Берлович

Помните, я как-то рассказывал, что на обучении в «МАРШ» познакомился с Максимом Берловичем? Это бывший руководитель московского «Эталона». Так вот, человек он невероятно открытый и интересный, и мы, разумеется, договорились встретиться.

Было о чем поговорить.

Во время одной из моих поездок в Москву мы наконец пересеклись 🤝 Вопросы у меня были все те же: префандинг, fee-девелопер, продукт в девелопменте, консалтинг — обязательная программа моих поисков в последнее время.

Максим охотно поделился инсайтами и дал массу полезных советов — не только по девелопменту, но и по моему бюро:

• подтвердил, что личный бренд в девелопменте — очень крутая идея: такого почти нет в индустрии
• дал обратную связь по одной площадке, где я собирался готовить документы, и вовремя предупредил о подводных камнях — рисковать я не стал;
• подробно рассказал о росте направления ИЖС и объяснил, почему оно сейчас актуально;
• для выхода на московский рынок рекомендовал участвовать в конкурсах и в проектах по строительству социальных объектов;
• ну и как девелопер отметил: в Москве есть голод на хорошие концепции, идеи и архитектуру.

И это далеко не все полезное, что я от него узнал!

Самый главный инсайт — работу с площадками можно рассматривать по модели партнерства: искать собственников земли, готовить документы и либо продавать проект, либо строить самим. То есть минимизировать бридж или полностью его избежать.

Идея — огонь 🔥

Ее точно нужно было тестировать, и об этом я обязательно расскажу как-нибудь в другой раз. Но если у вас вдруг есть участок в Москве, и вы не знаете, что с ним делать...
⤵️

Пишите - @CEOzerno

Обсудим!😉


#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация