Друзья, в прошлом посте я уже делился важным инсайтом: банки готовы выдавать финансирование по схеме 0–100, если у проекта есть РНС. А это значит, что мы минуем стадию бриджа — самую рискованную для банка. Потому что проект может затянуться по срокам, сократиться в ТЭПах или стать нереализуем вообще — и финмодель сразу же потеряет актуальность.
И вот, помните этот объект, который ко мне уже приходил раньше, а весной вдруг прилетел повторно — но на этот раз уже с РНС?
Мы пересчитали финмодель с учетом отсутствия бриджа, и получилось очень даже неплохо: LLCR — 1,29. Помню свои эмоции:
«Ну все, наконец-то! Есть условия 0–100, есть проект, есть цифры — запускаемся! Остался последний шаг.»
Но.
Когда банк пересчитал модель сам, там получилась совсем иная себестоимость строительства. Здание уникальное, 180 метров высоты — и они накинули к смете почти 2 миллиарда рублей. Финмодель рухнула мгновенно 💔
Дальше требовалось либо собственное участие, либо доказательная база по себестоимости.
А для этого нужны генподрядчики, готовые дать реальную стоимость аналогичных объектов по уже построенным проектам со всеми закрывающими документами. Запросы мы сделали, но быстро стало ясно: на этом этапе собрать полный пакет документов практически нереально.
Проект пришлось признать нерабочим, но поиск и подбор продолжался – идем дальше!
И знаете что? Вместо разочарования у меня включился азарт: уж очень хотелось пройти все эти препятствия – это очень мотивировало. Так что мы не опускали руки и продолжали работать 💪
#девелопмент #участки
orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация