Сегодня снова поговорим про участки.
Ну не отпускал меня тот участок на Электрозаводской! Локация — 🔥, все остальное — тоже, так что я решил отправить его в банк еще раз, вместе с участком на Саввинском и «Олимпийской деревней». Про них обязательно расскажу позже. На этот раз мы несколько сменили маршрут и отправили проекты в другое региональное отделение банка.
Термшит по Электрозаводской пришел в июне 📉
И там нужно было 1,5 млрд собственного участия — не только для бриджа, но и для проектного финансирования. Почему? Потому что залоговики вместо 600 тыс. за квадрат пропустили только 470 по причине отсутствия конкурентов в ближайшем окружении.
Но тут появился шанс отстоять нашу цену.
Как раз в этот момент по соседству стартовали продажи ЖК «Артель», и, забегая вперед, его аналитика показывала среднюю цену чуть выше 600 тыс. рублей за м². Это был аргумент. Мы решили идти на защиту перед залоговиками и доказывать, что рыночная цена 600 тыс. за метр в нашем случае — абсолютно реальна.
А пока мы думали и считали, собственник участка довел документы до получения РНС 👍
Теперь бридж был вообще не нужен! Так что если защитить цену квадрата, проект может пройти вообще без собственного участия. Это были отличные новости!
Поделюсь еще одним наблюдением.
Когда я пересобрал финмодель без бриджа, LLCR… не изменился. Я начал искать, в чем дело, разбираться, куда закралась ошибка 🤔
Но все было правильно!
Проект с РНС получался даже прибыльнее на несколько процентов. Причина была в том, что хоть цена проекта и увеличилась, но больше не было бриджа — и, соответственно, процентов по нему. А они всегда огромные, потому что в тело бриджа включена стоимость самого участка.
Вот и вся разница.
#девелопмент #участки
orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация