Крышеватель

Аренда жилья для семей в Нижнем Новгороде за 20 лет стала доступнее

Доля дохода, которую нижегородская семья тратит на аренду однокомнатной квартиры, снизилась с 30% в 2006 году до 19% в 2026-м.

За 20 лет (доход — уже после вычета НДФЛ 13%):
✔️ доход пары вырос более чем в 11 раз — до 181,2 тыс. руб. (при зарплате «на руки» 90,6 тыс. руб. на человека)
✔️ аренда выросла почти в 7 раз — до 34 тыс. руб.
✔️ доля расходов на жилье снизилась почти на 12 п.п.

Для сравнения: в 2006-м аренда за 5 тыс. руб. при зарплатах «на руки» 8,2 тыс. руб. на человека съедала треть семейного бюджета, а сегодня 34 тыс. руб. за квартиру — это уже меньше пятой части дохода семьи из двух работающих 👌

Почему аренда стала доступнее?
Зарплаты в городе росли быстрее, чем ставки аренды. Плюс выросло предложение — и на вторичке, и в новостройках. Дополнительный фактор — развитие транспортной сети в городе: новые маршруты и удобные пересадки сделали удаленные районы более привлекательными.

При этом эксперты отмечают риск: снижение ключевой ставки до 10% и ниже может подтолкнуть часть собственников инвестиционных квартир к продаже, что сократит предложение на рынке аренды.

Уже два дня коллеги Сор и Бурлаки рассуждают о градостроительном развитии Нижнего Новгорода и ищут баланс между застройщиками и покупателями. Скажу сразу: всё дело в планировании и в открытости, то есть в четких правилах для всех участников рынка. Жаль, что в постах нет цифр, да и никакой аналитики в целом. Предлагаю посмотреть на ситуацию в строительстве с точки зрения фактов (а не ностальгии по временам, когда однушка в Новинках стоила 1 млн руб. (и чем это все в итоге закончилось)).

Г-н Деменев в Соре даже не угадал ни по одному из тезисов. Начнём с рейтинга (см картинку выше), на который ссылается журналист, где в Нижнем Новгороде за год цена за квадратный метр новостройки подорожала на 5%, что является одной из самых слабых динамик в городах-миллионниках. В Санкт-Петербурге рост составил 22%, в Уфе и Самаре – по 14%.

Едем дальше:

тезис 1. «Застройщики снимают сливки в нагорной части, а спальные районы деградируют»
Этот тезис не соответствует актуальной повестке. Видимо, с Дзержинска не видно)) предлагаем почаще бывать в Нижнем. Город развивается равномерно в Заречной и в Нагорной части. См карту проектов КРТ выше. В Заречной части уже видно каркасы домов в рамках КРТ ЖК "Весна в Заречье", "Левобережный", "Подкова на Волге", "Линдовский". Готовятся площадки для ЖК "Горький" и "Авторика". В целом в ближайшее время площадок КРТ будет уже около 20.

тезис 2. «Новые ЖК садятся допнагрузкой на существующие детсады, школы, дороги»
Это очень странное заявление, потому как после введения механизма КРТ в регионе начали создавать социальную инфраструктуру синхронно с жильем, в том числе за счет застройщиков. Например, в ЖК "Левобережный" застройщик строит помимо социалки ещё и фок. А в конце 2025 года впервые в регионе в Кстовском районе введен в эксплуатацию детский сад на 280 мест, который построил в рамках КРТ за свой счет ПИК.

тезис 3. «Недоступность нового жилья для молодежи — пропасть»
Высокие ставки по ипотеке - это проблема всей страны и тут дело не в возрасте и не в регионе. Федералы ищут адекватную замену семейной ипотеке в период жесткого дефицита бюджета. При этом, в городе достаточно строится доступного жилья стандартного класса. В Новинках стоимость квадрата начинается от 167 тыс. руб., в Ольгино от 148,6 тыс. руб., в Кузнечихе - 174,6 тыс. руб.
Кстати, рост цен на жилье в городе замедлился, предлагаю апеллировать актуальными цифрами. По данным на август 2026 года, средние цены на новостройки в Нижнем Новгороде снизились на 2,5% (до 204 тыс. руб. за кв. м), что является одним из самых заметных снижений среди крупных городов. А стоимость в 204 тыс. руб. определяется с учетом запуска большого количества бизнес и даже элит класса, который раньше был представлен в мизерном объеме при закрытом рынке для иногородних инвесторов.

тезис 4. «Слабое градостроительное регулирование, отсутствие долгосрочных стратегий»
Это, пожалуй, один из самых необоснованных тезисов.
Сегодня в Нижегородской области развиваются и прибрежные территории, и исторический центр, и спальные районы, ведется крупнейшая стройка в Ольгино и Новинках, обеспеченная всей необходимой инфраструктурой: строят инженерные сети, линию трамвая, дублер Гагарина, который не только свяжет Ольгино и Новики с другими частями города, но и разгрузит сам проспект. И это, как мне кажется, опровергает тезис наших «экспертов» о слабом градостроительном регулировании и отсутствии долгосрочных стратегий. Все регулярные похвалы от федералов, включая вице-премьера, Минстрой РФ, Дом.РФ и многих других, предлагаю даже не вспоминать, все читали.

Резюме
Сор описывает проблемы, которые были актуальны для Нижнего Новгорода 5–7 лет назад. Конечно, сейчас не все идеально, и многие стройки тянутся по «старым правилам», но называть текущую ситуацию «слабым регулированием» — значит не замечать фактических перемен, которые происходят в родном городе. Хочется спросить, - «а судьи кто?».

PS: зря вы считаете, что Романа не возьмут в строительный блок правительства) Было бы желание.

Нижний Новгород: в августе подешевели новостройки и подорожала вторичка

Среди российских городов с населением свыше 500 тыс. человек Нижний Новгород вошёл в число лидеров по снижению цен на новостройки: медианная стоимость квадратного метра за август упала на 2,4%, до 204 тыс. руб. Сильнее подевешевел только Краснодар и Красноярск (по 2,6%); следом идут Новокузнецк (-2,3%), Рязань (-2,2%) и Казань (-1,6%). Для сравнения, в Москве, где квадратный метр стоит дороже всего (547 тыс. руб.), снижение было умереннее — всего -1,0%.

Это произошло на фоне общего замедления роста цен на новостройки по стране. В целом по 36 крупным городам медианная стоимость квартиры в августе выросла лишь на 1,3% (до 9,3 млн руб.) — вдвое медленнее, чем в июле (+2,5%).

А вот на вторичном рынке Нижнего Новгорода — рост. По данным портала «Мир квартир», стоимость квадратного метра за месяц увеличилась на 0,8%, до 169,8 тыс. руб., а средняя цена квартиры достигла 8,5 млн руб. Это выше среднего показателя по 70 городам исследования, где вторичное жильё за август подорожало на 0,6%, до 133,7 тыс. руб. за м2.

В целом по стране цены на вторичное жильё за месяц выросли в 55 городах из 70, упали — в 11, ещё в четырёх остались на прежнем уровне. Лидерами роста стали Киров (5,7%), Ижевск (3,6%) и Чебоксары (3,2%), а заметнее всего подешевело жильё в Астрахани (3,2%).

В августе цены на первичном и вторичном рынках жилья Нижнего Новгорода пошли в разные стороны. Новостройки подешевели на 2,4% — до 204 тыс. руб. за квадратный метр, тогда как вторичное жильё прибавило 0,8% — до 169,8 тыс. руб. Новостройки по-прежнему заметно дороже готового жилья, однако разница в цене между ними стала меньше, что делает первичный рынок чуть более привлекательнее для покупателей. Ведь чем меньше разрыв между вторичкой и первичкой, тем проще сформировать первоначальный взнос

Впрочем, один месяц ещё не задаёт тренд. Если к концу 2026 года спрос начнёт восстанавливаться, как ожидают аналитики, цены на новостройки могут вновь пойти вверх

Нижний Новгород: новая вторичка продаётся почти на 16% дешевле новостроек

По данным клуба недвижимости «Движение», в Нижнем Новгороде готовые лоты в домах 2020–2026 годов постройки (то есть недавно сданная «новая вторичка») стоят в среднем на 15,9% дешевле, чем аналогичные квартиры на экспозиции у застройщиков в новостройках.

Как это выглядит на фоне других городов
Разрыв в Нижнем больше, чем в Москве (-7,9%), Волгограде (-5,9%) и Новосибирске (-11,9%), но заметно скромнее, чем в лидерах — Санкт-Петербурге (-21,7%), Самаре (-23,4%), Ростове-на-Дону (-24,4%) и особенно Краснодаре (-26,7%), где недавно сданные квартиры уходят почти на четверть дешевле цены «первички». По размеру дисконта Нижний Новгород оказался в середине списка — рядом с Омском (-15,7%) и Казанью (-15,3%).

❗️Но такого предложения на рынке немного
Доля новой вторички в общем объёме предложения готового жилья в Нижнем Новгороде — всего 14,5%. Это один из самых низких показателей среди крупных городов: для сравнения, в Краснодаре таких лотов 33,8% от всего предложения, в Москве — 31,9%, в Ростове-на-Дону — 32,9%.

Покупать квартиру в недавно сданном доме в Нижнем Новгороде может быть выгоднее, чем у застройщика, но найти такое предложение сложнее, чем во многих других крупных городах.

В Нижнем Новгороде в августе подорожала аренда

Пока по России в среднем аренда подорожала на 2–3,5%, Нижний Новгород стал лидером роста аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир:

▪️ Однокомнатные — +13,4% за месяц, до 30,9 тыс. ₽. Это 1-е место среди 70 городов России — и почти в 4,3 раза быстрее среднего роста по стране (+3,1%).
▪️ Двухкомнатные — +19,3%, до 40,1 тыс. ₽. Тоже 1-е место — и почти в 6 раз быстрее среднероссийского роста (+3,4%).
▪️ Трёшки подорожали не так сильно (больший рост произошел в Брянске +19,6%, Архангельске +12,4% и Волжском +11,1%).
Для сравнения: в Санкт-Петербурге, где рост оказался выше, чем в Москве (+4,5% / +6,3% / +6,7%), удорожание по одно- и двухкомнатным квартирам в несколько раз меньше чем в Нижнем Новгороде.

Общая причина по рынку — сезонный всплеск спроса при сокращении предложения примерно на 10% (традиционный пик аренды в конце лета — начале осени, плюс студенты и переезды). Но масштаб скачка именно в Нижнем — на порядок выше среднего — говорит о том, что локально спрос и дефицит предложения ощущаются острее, чем в большинстве других городов.

По оценке «Мира квартир», рост по стране может продолжиться ещё пару месяцев, а затем рынок обычно снова охлаждается.

Нижний Новгород: как будет меняться общественный транспорт до 2030 года

Электротранспорт никак не отпускает нижегородские власти, что как никогда актуально при перебоях с топливом. Недавно правительство региона утвердило комплексную программу развития общественного транспорта на 2026–2030 годы (с горизонтом до 2036-го). Лично я в ней увидел ГЭТ 2.0 (городской электротранспорт). Посмотрим поближе:

Трамвай — главная стройка города
К 2030-му в Сормовском и Приокском районах планируется построить 47,8 км новых линий, причем ветка в Приокском районе дойдет до Ольгино, Новинок и Окского берега, где ожидается около 3,9 млн м2 жилья и порядка 127 тыс. жителей. Большая часть путей будет обособленными, что позволит разгрузить уличную сеть, а пассажирам добираться без пробок.

В ближайшее время власти хотят протестить беспилотный трамвай. Подходящим участком могут стать модернизированные пути Мыза – пл. Лядова. А ведь только в этом году полностью отменили оплату наличными в общественном транспорте! Тут уж точно некому будет передавать за проезд.

Метро и маршрутная сеть
После ввода станций «Площадь Свободы» и «Сенная» будет актуализирована маршрутная сеть ОТ, которую затрагивают продленные ветки. Синхронизация маршрутов с метро станет еще глубже. Изменения будут вводиться после тщательного анализа потоков и постепенно. Логично, что поездов метро потребуется больше. Говорят, что Нижний Новгород пока в поиске новых вагонов.
От продления Сормовско-Мещерский линии тоже никто не отказывается. Так что стройка новых веток третьего метрополитена страны продолжается!

Троллейбусы и электробусы
Здесь все предсказуемо — обещали запустить троллейбус до Дзержинска, значит будут закупать новые троллейбусы. Сейчас более 90% выходящих на линии троллейбусов города выработали нормативный срок эксплуатации (похожая история была с трамваями несколько лет назад, а сейчас 170 новых трамваев, которые еще и собираются под боком, уже возят людей). А значит есть опыт комплексного обновления парка. Добавлю, что это будут ТУАХи (троллейбусы с увеличенным автономным ходом), а значит не надо строить новую контактную сеть. И ждём окончания модернизации депо.

Электротакси
Вообще наличие такси в программе развития общественного транспорта – это царский поступок. Уже сейчас парк электротакси Нижнего Новгорода самый большой в стране. А с учетом планов, которые были озвучены в этом году на ЦИПРе, к 2030 году может достигнуть почти 1000 машин.

Канатные дороги
Существующая канатная дорога на Бор, которая задумывалась как туристический аттракцион, стала одной из ключевых частей транспортного каркаса центра агломерации НН. В планах у властей ещё две воздушные переправы: от метро «Заречная» до пр. Гагарина через Оку и на Черниговской набережной у ИТ-кампуса.

Автобусы
Муниципалитеты получат в ближайшие пять лет 935 новых автобусов. Этого хватит, чтобы поддержать на текущем уровне 92% парка, не старше нормативного срока службы (целевой показатель указа Президента – до 85%).

Диджитал Сити
Цифровизация должна связать все виды транспорта в одну систему к 2030 году: цифровая платформа для управления маршрутной сетью, ИИ-камеры для борьбы с безбилетниками, оплата по биометрии в метро, единое приложение для пассажиров и многое другое.

Главный риск — не инфраструктура, а люди
Программа отличная. Но есть риск - в регионе не хватает четвертой части штата водителей, но даже с учетом этого это является неплохим показателем по сравнению с другими регионами. С учётом расширения маршрутной сети общая потребность в кадрах может стать ещё больше. Пока никакой ИИ не заменит живого человека. Однако в этой истории уже наступил переломный момент, например, по электробусам закрыт почти весь штат водителей. Также есть предложение при профильном образовании обучать и выдавать права водителям ОТ с 19 лет.

Двигаемся дальше!

Нижний Новгород: в августе стартовало строительство трёх новых домов

В городе одновременно вышли в продажу лоты:
▪️ ГК «Новый Нижний» — ЖК «Кузнечиха Город»
▪️ Glorax — ЖК «Левобережный»
▪️ «Термин» — ЖК «Сиреневый» (Кстовский район)

Суммарно это порядка 18,1 тыс. м2 новой недвижимости или 459 квартир. У ДОМ.РФ три августовских проекта оцениваются в 30 тыс. м2 и 624 квартиры. Кто больше?)

По стране в целом август тоже был активным: во всех городах-миллионниках стартовало 32 проекта — 47 корпусов, 11 147 квартир, 552,1 тыс. м2 (данные bnMAP.pro). При этом в 7 городах-миллионниках, включая Казань и Краснодар, в августе не появилось ни одного нового проекта.

Лидеры по количеству проектов в августе:
▪️ Москва — 12
▪️ Екатеринбург и Санкт-Петербург — по 4
▪️ Нижний Новгород — 3

Для сравнения, в июле Нижний Новгород сам был в лидерах по стране:
▪️ Москва — 6 проектов
▪️ Нижний Новгород — 5
▪️ Уфа и Волгоград — по 2

По количеству запусков город немного сбавил обороты, но по-прежнему входит в топ среди миллионников.

Июль 2026: рынок ипотеки Нижегородской области охладился

Свежие данные по ипотеке в регионе за июль 2026 года прямо указывают на то, что дорогие деньги начали оказывать давление на рынок.

Ставки
Средневзвешенная ставка в рублях достигла 11% — это +3,06 п. п. к июлю 2025 г. и +1,45 п. п. всего за месяц (к июню 2026 г.). Если не считать февраля 2026 года, то это самый быстрый рост ставки за 12 месяцев.

Объемы
В годовом исчислении объем выдачи (+21%) и количество кредитов (+32%) выглядят неплохо, но это эффект низкой базы. А вот в сравнении с предыдущим месяцем (июнь → июль) — падение: кредитов на 12% меньше, их объём — на 23% меньше.

Из позитивной динамики: по Нижнем Новгороду в июле количество сделок выросло на 5,3%. НН все еще держится в списке городов с позитивной динамикой.

Первичный рынок сжимается, вторичный — растет
Первичный рынок просел на 14% и по количеству, и по объёму кредитов. Вторичный рынок, наоборот, вырос на 69%. Из-за удорожания льготных программ — люди уходят на вторичку, хотя там ставка почти вдвое выше: 13,75% против 7,64% на первичке. Разрыв между рынками — уже 6,11 п. п. (год назад было 4,27 п. п.).

Заемщики берут меньше и на меньший срок.
Средний размер кредита упал до 3 852 тыс. руб. (−8% г/г, −12% м/м), средний срок сократился до 22,8 лет (−2,3 года) — типичная реакция на подорожавшие деньги.

Июль 2026 года — момент, когда дорогие деньги реально затормозили первичный рынок и спровоцировали спрос на вторичку. Годовые показатели всё ещё в плюсе, но месячная динамика, структура сделок и рост долга говорят об охлаждении рынка.

Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Нижнем Новгороде в августе 2026 года по данным ЦИАН составила 34 тыс. рублей (снижение на 9% год к году). По темпам падения город разделил первое место среди миллионников с Санкт-Петербургом, где аренда «однушек» тоже подешевела на 9%, до 45,3 тыс. руб.

Тенденция затронула большинство крупных городов: ставки снизились также в Ростове-на-Дону (−8%), Екатеринбурге (−7%), Перми (−7%) и Новосибирске (−6%). Выросла аренда лишь в нескольких городах — Красноярске (+5%), Казани и Омске (+2% в каждом). В Москве ставка держится на месте (70,1 тыс. руб., без изменений).

Аренда VS ипотека
По расчётам «Домклик», в Нижнем Новгороде средний размер арендного платежа (28,1 тыс. руб. — без разбивки по комнатности) на 17% ниже платежа по льготной ипотеке (33,8 тыс. руб.) и на 27% ниже платежа по базовой ипотеке (38,6 тыс. руб.). В Казани, Омске и Краснодаре разрыв еще экстремальней – аренда дешевле льготной ипотеки — на 18–26%.

Но если говорить про востребованность квартир в аренду в Нижнем Новгороде, то согласно данным сервиса RealtyCalendar по итогам первого полугодия, город занимает 7 место в стране с 3% по количеству туристических бронирований и входит в топ-3 городов по количеству бронирований апартаментов для командировок (средний чек 5 900 руб./сутки).

А вот срок окупаемости однушки под сдачу в аренду в нашем городе подрос на 2,7 года до 19,8 лет, при этом доходность составит 5,1%.

Окупаемость однушки за 20 лет при доходности в 5% - это просто слезы. И это реальный и главный барьер для развития организованного рынка арендного жилья с арендными домами и сервисом.

Нижегородская область — в числе самодостаточных рынков КРТ

Компания Commonwealth Partnership представила исследование «КРТ 2.0: как превратить барьеры в точки роста», в котором все регионы России разделены на четыре категории — в зависимости от соотношения потребности в жилье, платёжеспособного спроса и маржинальности строительства.

Нижегородская область попала в первую категорию — «регионы органического спроса». Это самая сильная позиция из четырех: к ней относится всего 20% регионов страны, и она описывается как группа самодостаточных рынков комплексного развития территорий, не требующих дополнительных финансовых стимулов со стороны государства. Доля КРТ в строящемся жилье Нижегородской области составляет 24%.

Критерии категории:
— высокая потребность в нормативных м2 жилья;
— платежеспособный спрос населения покрывает потребность на 90% и более;
— рентабельность строительства выше средней по стране.

В этой же группе — Москва (область), Краснодарский край, Татарстан, Новосибирская, Челябинская, Волгоградская, Ленинградская области и ещё ряд крупных субъектов с развитой экономикой и устойчивым спросом на жильё.

Почему это важно❗️❓ Для регионов этой категории авторы исследования предлагают иной набор мер поддержки, чем для остальных трех групп, — не субсидии и не льготную ипотеку (в них нет необходимости), а работу с барьерами входа в проекты:

— снижение регуляторных и инфраструктурных барьеров;
— мастер-планирование как инструмент координации проектов;
— ускоренное технологическое присоединение к сетям — для снижения издержек застройщика;
— расширение земельного банка под комплексное развитие территорий;
— развитие механизма комплексного развития территорий по инициативе правообладателя.

Включение Нижегородской области в высшую категорию подтверждает своевременность и целесообразность принимаемых в регионе мер - активное наращивание мастер-планов территорий, снятие инфраструктурных ограничений, ускорение техприса, а главное - выбор КРТ в качестве приоритетного механизма в градостроительной политике.

Нижний Новгород за год нарастил площадь текущего строительства на 16,7% — до 1 млн 343 тыс. м2. А с учётом присоединённого Кстова рост ещё выразительнее — 28,7%, до 1 млн 481 тыс. м2.

В среднем по стране до 45% площадей в домах со сроком сдачи до конца 2026 года остаются нераспроданными. По мнению аналитиков Движение.ру, не смотря на рост объемов строительства, может произойти исторический антирекорд.

Особенно тяжелая ситуация в Воронежской - 56% нераспроданных площадей и Омской областях - 58% площадей.

В Нижегородской области доля непроданного жилья ниже среднероссийской — 35%. И что важнее, сроки реализации квартир после сдачи дома остаются одними из самых коротких в стране.

Застройщики уже подстраховываются и вводят распродажи. По данным ЕРЗ, за июль стоимость квадратного метра в новостройках Нижегородской области снизилась на 0,3% — до 185,484 руб. Такие цифры - на уровне погрешности, точно нельзя назвать снижением стоимости. Но для доступности жилья, это только в плюс.