Что будем строить? | Баринов🏡

Застройщики МКД в ИЖС

Всем привет!
Профильные ТГ каналы активно цитируют что то типа "Почти половина из топ-100 застройщиков России допускают выход на рынок ИЖС"
У меня один вопрос "На х..я?"
Может кто -то ответит мне в комментариях, а то без реакций писать скучно и пост на эту тему у меня почти написан еще месяц назад, а до публикации руки не доходят.

И между делом, наш федеральный застройщик, победной поступью ворвавшийся в ИЖС и рассказывающий, как у него все четко посчитано, в очередной раз переносит сроки сдачи всех своих очередей. Ну так себе пример успешности,

https://t.me/chto_stroim

Всем привет!
Главные новости сегодня из США, но здесь не политический канал, а канал про недвижимость и загородную недвижимость.

Рекомендую к просмотру интервью Сергея Смирнова и Ильдара Хусаинова.
Достаточно знаковые и очень медийные персонажи в современном рынке недвижимости, поэтому пройти мимо я не мог, хотя тема непосредственно ИЖС почти не поднималась.

На что бы хотелось обратить внимание?

1. Отсылки к прогнозам основателя Этажей, которые он дал РБК, когда вводили эскроу на новостройки. Ильдар Борисович предсказывал кратный рост цен за короткий период из-за:

🔸роста себестоимости строительства из-за невозможности использовать деньги покупателей
🔸снижения конкуренции в силу укрупнения рынка
🔸застройщикам просто нет смысла придерживать цены и мотивация в том, чтобы выжимать максимум из стоимости

Интересно порассуждать, может ли это оказать аналогичное введение эскроу на рынок ИЖС.
Я бы сделал это отдельным постом. Если вам интересно, то прожмите любую реакцию.

2. Хусаинов привел сравнительные данные первых недель месяцев (включая тек июль) с сравнением с 2023 годом. Я позволил себе привести ниже скриншоты этих гистрограмм для удобства.

Резюме- видим резкое падение первичных обращений, еще более резкое падение ипотечных консультаций и следом обращений в банки. Это точно должно отразиться на результатах продаж ближайших нескольких месяцев.

Лично я трагедии здесь не вижу. Результаты на 100% прогнозируемые (см пост от апреля этого года - прогноз, данный здесь, я не пересматриваю)
К тому же, это данные до разъяснений по семейной ипотеки.

3. Крутейшая цитата Ильдара Борисовича Хусаинова
"Любая искусственная, за рамками рыночной силы система всегда имеет огромные последствия. И во времени и в структуре. Это важно понимать, причём, их даже сложно порой спрогнозировать, смоделировать. Так настолько сложна эта модель"

В отрыве от контекста выглядит малопонятно. Если переформулировать, то когда происходит вмешательство государства в сложившиеся рыночные отношения, то последствия этого в среднесрок просчитать почти невозможно.
Примеры таких воздействий - эскроу или льготные ипотеки.

Вообщем, рекомендую к просмотру интервью, а если все же интересно порассуждать о последствиях новых вводных, то оставляйте комментарии и реакции.

https://t.me/chto_stroim

С Днем Рождения, Факт!

Готовые дома в семейную ипотеку

Всем привет!
Основной вопрос, который для меня вчера был непонятен относительно семейной ипотеки, это возможность применения ее на готовые дома от застройщика.

Судя по поступившим разъяснениям банков, эта возможность осталась, что является для рынка большим облегчением, так как на рынке много домов все еще строится на продажу в расчете на покупку с применением семейки.

https://t.me/chto_stroim

Подпишитесь в Дзене

Всем привет!
Спасибо 🙏 друзья, что читаете этот канал. Здесь я делюсь новостями, аналитикой и своим мнением на темы, которые считаю важными на рынке загородной недвижимости.
Делюсь, как эксперт, работающий в недвижимости с 1998 года, как топ менеджер одного из крупнейших загородных девелоперов на СЗ РФ.

Часть текстов больше, чем позволяет формат телеграмма, поэтому я завел канал на Дзене, чтобы иметь возможность выкладывать без сокращений там.
Я буду вам благодарен за подписку на Дзен.
Мне необходимо набрать от 10 подписчиков, чтобы канал стал индексироваться.
Когда больше читателей, больше реакций, то больше мотивации делиться.
🙏

Вообще, забавно наблюдать как те игроки, которые до фига заработали на льготных ипотеках, до ее сокращения рассуждали об ее эффективности и необходимости. А теперь рассказывают о том, что пузырь надо было сдувать раньше.

❗️Семейная ипотека по ставке 6% на покупку квартиры в новостройке или строительство индивидуального жилого дома продлена до 2030 года.

📊 Программа распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет. Ставка по программе составит 6% в том числе и для жителей Дальнего Востока.

➡️Сумма кредита — до 12 млн рублей для жителей Москвы и Московской области, а также жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
➡️Для остальных регионов — до 6 млн рублей.
➡️Первоначальный взнос — 20%.

При рождении ребенка можно рефинансировать ранее выданный кредит.

Также «Семейную ипотеку» на новостройки могут получить:

▶️Семьи, проживающие в малых городах численностью до 50 тысяч человек и имеющие двух несовершеннолетних детей;
▶️Семьи, проживающие в регионах с низким объемом строительства или проживающие в регионах, имеющие индивидуальные программы развития, имеющие двух несовершеннолетних детей;
▶️Семьи, где есть ребенок-инвалид.

При этом строительство индивидуального дома или его приобретение для данной категории граждан доступно по всей территории России, но только в рамках 214-ФЗ или договора подряда и обязательно с открытием эскроу-счета.

«Наша задача – поддержать граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, в первую очередь семьи с маленькими детьми. Важно не допустить дальнейших перекосов на рынке ипотеки, поэтому необходимо снижать общее влияние льготных программ на ипотечный рынок. Это можно обеспечить за счет адресной и социальной направленности мер поддержки», — отметил Министр финансов Антон Силуанов.

Можно оформить только один льготный кредит — учитываются ранее выданные льготные ипотечные кредиты.

📌 Подробнее

@minfin

#МинфинСообщает #ипотека

Кто бы сомневался?
обратите внимание на предпоследний абзац про обязательное использование эскроу в ИЖС при семейной ипотеке

"Технониколь" купила второй завод по производству домов

Всем привет!

С учетом поста выше очередное приобретение «Технониколи» приобретает дополнительные краски.

Вообще, я восхищаюсь корпорацией.
Раскачивают рынок ИЖС своими «городами будущего» и одновременно увеличивают свои мощности на нем.

Как если бы продавцы лопат на Аляске во времена Золотой лихорадки сделали курсы по намыву золота и организовали Движение «100 миллионов тонн золота» Хотя, может они так и делали?

Можно почитать еще этот пост для полноты картины

https://t.me/chto_stroim

Эскроу в ИЖС, который мы заслужили

Всем привет!
Пока по всем ТГ каналам рассказывают о наступившей катастрофе с льготной ипотекой и гадают, как застрои будут выкручиваться, хотелось бы обозреть два закона, напрямую касающихся загородного рынка и, по моему мнению, с очень серьезным влиянием на него.

Первый - пока еще проект Закона об использовании эскроу-счетов для финансирования строительства жилых домов.
Что же он означает?

🔹 денежные средства покупателей будут храниться на специальном счете и будут выплачены подрядчику только после завершения строительства и выполнения всех обязательств.

🔹Подрядчики получают право направлять градостроительные документы в органы власти и получать необходимые уведомления о планируемом строительстве, окончании строительства, соответствии построенного объекта и т.д.​

🔹 Вводится страхование денежных средств в размере до 10 млн рублей, размещенных на счетах эскроу​

Это все вы могли прочитать в новостях. Но почему то мало пишут о следующему:

🔸Договоры подряда могут заключаться только по типовым проектам, внесенным в ЕИСЖС (единая информационная система жилого строительства) и/или использовании Домокомплектов, соответствующим определенным требованиям.

🔸Необходимость подрядных организаций также регистрироваться в ЕИЖС, где им необходимо указывать информацию об используемых типовых проектах, количестве и площади построенных домов, поданных уведомлениях и др.

Этот закон направлен на повышение прозрачности и надежности финансирования строительства жилых домов, улучшение контроля за процессом строительства и защиту средств покупателей. Введение эскроу-счетов является ключевым механизмом для достижения этих целей.

Это абсолютно логичное развитие событий. Банки пришли в ИЖС, банки будут выстраивать рынок под себя.
Читайте мой пост от 14 апреля.

Пока эскроу в ИЖС не обязателен, но после принятия закона, как вы думаете какие условия будут для льготных программ? Где будут самые выгодные ставки?

Поэтому, подрядчикам уже сейчас есть смысл задуматься о линейке своих типовых проектов, о качестве проектной документации и ... Я думаю, что следующим шагом будет продвижение комплексной застройки.

Кстати, в Факте мы уже второй год развиваем направление партнерских комплексных проектов, где помогаем строительным компаниям развиваться в комплексной квартальной застройке. Будем помогать и в соответствии новым требованиям рынка.
Обращайтесь

https://t.me/chto_stroim

Всем привет!

Решил записать видео вместо длинного текста.
Хайп привлечения инвестиций в загородные дома шагал по стране с пандемийных годов.
Обещания 30% годовой доходности строились на прогнозах бесконечного роста рынка внутреннего туризма.
На презентациях декларировались 70% заполняемости по году

Хотя было абсолютно понятно, что с учетом низкого порога входа года за 2-3 рынок будет наполнен «коттеджами в полях» и чтобы быть в состоянии конкурировать на насыщенном рынке просто домика с баней будет недостаточно.

На ролике экспресс срез того, что происходит на аренде по комплексам от УК, активно привлекающим инвесторов. И это лучшие ребята на рынке, которые построили и запустили комплексы.

Я посмотрел, что стало с конкурентами, к которым уходили наши клиенты за высокими доходностями и скидками за опт.
Часть сайтов не функционирует, а по части не появилось ни одной живой фотографии процесса строительства или готовности за полтора года.
Это точно не знак того, что в проекте все отлично.

https://t.me/chto_stroim

Ипотека всему голова? Часть вторая

Всем привет!
привел слайд с динамикой структуры сделок по компании, где видно как растет доля ипотечных сделок с 2017 с 5% к 2023-2024 до 40%. Здесь надо учитывать, что в Факте мы сознательно с 2019 года развивали ипотечное направление и, скорее всего, цифры в среднем по отрасли, отличаются в сторону меньшего процента ипотечных сделок.

Также видно, как снижается роль рассрочки в структуре сделок, по мере того, как вырастает доля ипотеки.
До 2020 г. для нас нормальным соотношениям единовременных оплаты рассрочек было примерно 70 на 30. Возможно, что кратковременно мы вернёмся к этому соотношению, но не считаю это долгосрочным трендом.
🔸Во-первых, всё-таки предполагаю, что какие-то специальные программы для ИЖС на рынке случаться.
🔸Во вторых, размер платежа имеет значение и людей уже приучили делать выбор в сторону меньшего ежемесячного взноса по ипотеке. При рассрочке это всё-таки недостижимо.

Рассрочка, вообще, обоюдоковарный инструмент и для застройщика и для покупателя.

Для застройщика:
🔹 необходимость выстраивать работу с дебиторкой
🔹 нужно умело соблюдать баланс между набранными обязательствами и привлеченными средствами

Для покупателя:
🔸 не всегда застройщик передает участок в собственность, поэтому возможности его распоряжением ограничены, например, тоже электричество подключить без собственности проблемматично.
🔸 в случае невозможности платить можно потерять все, поэтому условия расторжения надо читать внимательно.

Как итог, рассрочки могут выручать застройщика, давая ему дополнительные продажи, но на них, в отличие от ипотеки, нельзя выстраивать реализацию проекта.

Рассрочка может быть интересным инструментом для покупателя, если он четко понимает зачем он это делает и как будет платить, но это краткосрочный инструмент.

https://t.me/chto_stroim

Ипотека всему голова?

Всем привет!
С сегодняшнего дня закончилась программа ипотечного у кредитования по господдержке (8% на сумму до 6 млн р, напомню, что в МО и ЛО сумма была сокращена с 12 млн до 6 млн с конца декабря 2023)
Свой прогноз по динамике загородного рынка после 1 июля я уже давал, повторяться не буду.

Интересно посмотреть на цифры. Выше приведены данные Домклика по статистике выдачи Сбера по льготным программам за 2023 (думаю, что первая половина 2024 не будет сильно отличаться от второй половины 2023)
С учетом их объемов, это вполне можно считать срезом по рынку.
Как видим,
🔸 доли выдачи госки и семейки почти равны
🔸и в максимуме доля госки составляет не более 25% от всей выдачи (льготных и обычных программ)
То есть уже не так страшно. Всего лишь 1/4 выдач
Надо держать в уме, что
🔹до конца 2023 у граждан была возможность брать неограниченное количество ипотек по льготной программе, в 2024 только одна льготная ипотека в одни руки
🔹базовые ставки по ипотеке были все таки значительно доступнее

Как пример, на круговых диаграммах данные по компании Факт.коттеджные поселки по продаже участков (анализируя данные продаж отдельной компании, даже с таким большим ассортиментом как у нас, все равно надо понимать, что статистика сильно зависит от текущего характера предложения)
Здесь отражена структура ипотечных сделок за 2023 год и 1-е полугодие 2024:
🔸доля выдач по базовой ставке ожидаемо упала с 40% до 14%
🔸доля господдержки выросла с 28 до 40 процентов
🔸доля семейной подросла с 17 до 29%
фактически из-за конской ипотечной ставки доля по базовой программе перераспределилась на льготную.
В статистике Сбера за последние 4 мес 2023 года мы наблюдаем похожее перераспределение. Думаю, что в 2024 оно будет аналогичным.
То есть, мы наблюдаем вполне себе корреляцию данных по всему рынку недвижимости с данными по конкретной компании в ИЖС.

Доля ипотечных сделок по участкам (участкам с подрядом) у нас в 2023 и 2024 году составила около 40%. Значит логично предположить, что с сегодняшнего дня выпадает примерно 25-40% от 40% итого 10-15% от общего количества сделок.
И в вакууме я бы согласился.
Но если добавить фактор того, что спрос конца 23 года и второго квартала 24 года носил «шоковый» характер из-за грядущей отмены, то темпы продаж этих периодов нельзя считать нормальными, то предположу, что на горизонте 3-6 месяцев динамика спроса выровняется после какой то ближайшей коррекции и загородный рынок продолжит свой неспешный и уверенный рост.

https://t.me/chto_stroim

Дома и участки мельчают

Всем привет!
На интересную статистику наткнулся в канале ЦИАН.
Приводится динамика доли одноэтажных домов и динамика средней площади домов аж с 1986 года.

То, что наблюдаю я, это минимальные предложение в районе 80 метров, среднее предложение не более 120 квм. И я думаю, что в этих метражах мы зависнем надолго.
Потому как уменьшать дальше уже не понятно особо куда, а предпосылок для увеличения площадей нет.
Ключевой фактор такого тренда это льготная ипотека.
Именно она определила наиболее востребованную стоимость дома в 12-15 млн ( в МО и ЛО) и с требованием максимальной возможной комплектации.

С учетом того, что стройка только дорожает, а размеры льготных кредитов не растут, то вместиться в нужные параметры возможно только за счет снижения площади домов и участков.

Этот тренд на уменьшение может привести к новому тренду на формат коттеджных посёлков.

Снижение площади домов и участков приводит к тому, что некоторые функции приходится выносить за пределы домовладения.
Вместо кабинета - коворкинг.
Вместо гостевой спальни - апартаменты.
Вместо кладовок и сараев на участке - общие системы хранения .
Вместо спортзала- фитнесс центр.
Соседские центры с предложением досуга, общие огороды и тд.
По сути, это модель современных апарт комплексов, где маленькие площади апартаментов, но насыщенная внутренняя инфраструктура.

Думаю, что подобные форматы проектов с небольшими участками и домами, но развитой внешней инфраструктурой могут быть трендом на годы вперёд.

https://t.me/chto_stroim

Расширенная версия