Коллективный Заглумин | Бизнес & Недвижимость

Кстати, если у вас есть вопросы по инвестициям в коммерческую недвижимость - те, на которые действительно хочется получить ответ, - пишите их в бот обратной связи @Zaglumin_bot или, если вы доросли, мне в личные сообщения.

Самые интересные разберу в следующих постах 😎🙂

Сегодня предлагаю поговорить о кейсе, который в России в последние годы стал трендом, а на рынке Эмиратов давно считается нормой: покупка коммерческой недвижимости: офисов и складов, - под собственные нужды.

На первый взгляд все выглядит логично. Компания покупает офис или склад и будто бы становится спокойнее, обретая свой собственный «дом». Но, как обычно, есть нюанс.

Покупая недвижимость под себя, бизнес изымает капитал из операционной деятельности. И дальше встает вопрос:
где деньги зарабатывают больше: в бизнесе или в недвижимости?

Экономика здесь простая и довольно жесткая: если основной бизнес дает доходность выше, чем недвижимость,
покупка под себя решение, мягко говоря, сомнительное.

Когда покупка все-таки оправдана

1. Избыточный капитал

Если у бизнеса:
- избыток кэша
- нет проектов с высокой доходностью
- и дивиденды забирать не хочется

Тогда недвижимость превращается в консервативный парковочный актив.

2. Длинный горизонт и критичность локации

Если:
- объект уникален (штаб-квартира, специализированный склад)
- переезд крайне дорог или практически невозможен
- горизонт владения - 10-15 лет и больше

Тогда покупка может быть оправдана. Но важно понимать: это уже не инвестиция, а, по сути, снижение операционных рисков.

3. Приобретение недвижимости, как отдельного вида бизнеса

Самый рациональный сценарий, потому что недвижимость покупает отдельная структура
операционный бизнес платит рыночную аренду

В результате:
- доходы и расходы бизнеса остаются отдельными и честными
- недвижимость живёт по своим финансовым метрикам
- собственник сам решает, где капитал нужнее в данный момент


Ну, и в финале давайте обсудим, когда покупка недвижимости почти всегда ошибка. Вот ряд таких примеров:

- если бизнес активно растет
- если рынок или формат работы нестабилен
- если офис покупают по принципу «свое - спокойнее»
- если никто не считал альтернативную доходность капитала

Зачастую, покупка в таких случаях - это эмоциональное решение, замаскированное под стратегическое 😉

Вчера ехал в Петербург, и РЖД подарили вот такую милую игрушку. Оказалось, это моя 50-я поездка за год.

50 «Сапсанов» и 30 перелётов - хороший индикатор того, с какой скоростью растёт и масштабируется бизнес Bright Rich.

Друзья, обратите внимание, сегодня я написал пост, несмотря на не менее важную встречу 😎🤪

Итак, пришло время рассказа про одного звёздного инвестора в недвижимости. Зовут его Роберт Кийосаки, тот самый, с книгой «Богатый папа, бедный папа».

В открытых источниках вы не найдёте точную структуру его портфеля и полный набор метрик, которые так любят аналитики. Но для нашего разговора это и не нужно. Нам важен не размер его портфеля, а принцип, на котором он его строил.

А принцип там, по сути, был один - положительный левередж.

Кийосаки активно инвестировал в многоквартирные дома и небольшие коммерческие объекты в США.
Основа модели - покупка объектов со сформированным денежным потоком и использование высокого LTV, обычно в диапазоне 70-80%.

Он кредитовался под каждый объект так, чтобы доходность проекта была выше стоимости долга. То есть постоянно работал на положительном банковском плече.

Объектов в портфеле было много.
Сколько именно, сказать трудно - в разных интервью фигурируют цифры от 12 000 до 15 000, и иногда он сам путает юниты и объекты 😁

По его словам, процесс выбора объектов выглядел примерно так:

- первичный анализ не менее 100 объектов
- оферты на покупку по 10 наиболее подходящим
- согласие продавцов - от 3
- сделка - с одним

Если представить эту модель на сегодняшнем американском рынке, то логика была бы примерно такой:

Инвестор ищет объекты со стабильным арендным потоком и IRR порядка 7-8%. Затем получает банковское финансирование под залог объекта по ставке предположительно 4,75-5,5% с LTV около 80%.

То есть:
- 80% денег - банковские
- 20% - собственные

За счёт положительного левереджа доходность на собственный капитал вырастает примерно до 10-12% годовых.

Именно поэтому инвестору выгоднее купить не один объект на 100% своих средств,
а, условно, пять объектов, вложив в каждый по 20% собственного капитала и используя банковское финансирование на оставшиеся 80%.

Но есть нюанс. Как я уже писал в предыдущем посте, такая конструкция работает не везде.

На рынках, где сегодня работает Bright Rich, подобная модель возможна, по сути, только в ОАЭ. В России и Казахстане высокие ключевые ставки практически убивают положительный левередж ещё на входе.

💼Туристическая компания сняла офис в бизнес-центре «Хан-Тенгри», расположенном в Алматы. Консультант сделки — Bright Rich | CORFAC International.

🧑Арендатор искал более просторный офис в связи с открытием нового филиала в Алматы и расширением числа сотрудников. Компания рассматривала объекты в Медеуском районе города, где находится ее текущий офис. С момента обращения клиента до заключения сделки прошло всего три недели.

📍Бизнес-центр «Хан-Тенгри» находится на улице Кажымукана. Здание площадью 15 тыс. кв. м относится к классу B. Офисы в здании для аренды доступны офисы c отделкой и в формате shell & core.

Друзья, сегодня традиционного поста не будет. Важная встреча 😎

📢 Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC Int.

о том, почему тренд на реализацию коммерческой недвижимости через аукционы набирает обороты:

«Сегодня на рынке складывается интересная динамика: конкуренция за качественные активы в сильных локациях растёт, а высокая ключевая ставка одновременно давит на доходность объектов. На этом фоне торги становятся одним из самых рабочих инструментов, позволяя инвесторам заходить в недооценённые проекты с потенциалом роста капитализации.

Торги фактически перераспределяют активы в пользу тех компаний, которые готовы использовать их эффективнее и обладают для этого ресурсами. В Москве наибольший спрос приходился на офисные объекты, тогда как в Петербурге инвесторы чаще заходили в проекты под редевелопмент. Перепрофилирование позволяет повысить эффективность площадей и увеличить арендный поток — это одна из ключевых стратегий следующего цикла.

В 2026 году торги останутся основным каналом продажи дистресс-активов, имущества госкомпаний и небольших лотов для частных инвесторов. Если высокая ключевая ставка сохранится, интерес к недвижимости — в том числе через торги — будет только расти».

Настало время поговорить о высоких материях. О заемном финансировании. Начнём с простого. С вопроса: что такое LTV?

LTV (Loan to Value) - это доля заёмных средств в стоимости объекта. Проще говоря, сколько в сделке заемных средств и сколько ваших.

Формула элементарная:

LTV = кредит / стоимость объекта.

Примеры:
⁃ объект стоит 100 млн, кредит 50 млн → LTV = 50%
⁃ объект стоит 100 млн. кредит 70 млн → LTV = 70%

На самом деле LTV - это мера риска. Потому что, чем выше LTV, тем:
⁃ выше чувствительность к ставке кредитования
⁃ выше риск кассового разрыва
⁃ ниже запас прочности.

Идем, дальше. Что такое левередж?

Финансовый левередж - это использование заёмных денег, чтобы увеличить доходность на собственный капитал. Ключевой вопрос: деньги банка зарабатывают больше, чем стоят или нет?

От ответа на него и появляются три состояния: положительный, отрицательный и нейтральный левередж.

1. Положительный левередж

Положительный левередж возникает тогда, когда доходность объекта выше ставки по кредиту. Проще говоря:: IRR > процент по кредиту.

Пример:
⁃ доходность объекта (IRR): 12%
⁃ кредит: 8%
⁃ LTV: 60%

Что происходит: банк забирает свои 8%, а оставшаяся маржа усиливает доходность на ваш капитал.
В этом случае кредит становится усилителем доходности. И рост LTV, в разумных пределах, действительно работает в плюс.

2. Отрицательный левередж

Но у любой медали есть обратная сторона..
Отрицательный левередж - это ситуация, когда деньги банка дороже, чем доходность объекта.
То есть: IRR < процент по кредиту

Пример:
— доходность объекта: 9%
— кредит: 12%
— LTV: 70%

Что происходит в реальности? Объект не зарабатывает на обслуживание долга и часть дохода с вашего капитала также уходит банку. И здесь правило простое: чем выше LTV, тем хуже результат.

3. Нейтральный левередж

Есть и третье состояние, о котором часто забывают. IRR = процент по кредиту

Формально модель «сходится». Но по факту:
⁃ риска больше
⁃ доходности нет
⁃ любое движение ставки или вакансии ломает всю конструкцию

Это не инвестиция. Это надежда на рост рынка.

Немного реальности про ставки. Классическая теория проста: чем выше ключевая ставка, тем сложнее использовать левередж. Именно поэтому сегодня заёмное финансирование практически не работает в России (16,5%) и Казахстане (18%). Кредит, как правило, стоит ещё дороже ключевой ставки на несколько базовых пунктов. В результате найти объекты, где условие положительного левереджа выполняется, становится крайне и крайне сложно.

В следующем посте предлагаю вам посмотреть, как работает положительный левередж на примере одного очень известного человека и его бизнеса в недвижимости.

Мощная сделка в Дубае.

У нас есть вакансия брокера в нашем дубайском офисе.

Профильное чтиво по инвестициям на вечер субботы.

Тут совсем коротко, более подробно в постах на канале Bright Rich:

Пост 1
Пост 2

Если хотите почитать полное исследование , напишите в бот @Brightrichbot и наш брокер свяжется с вами😎

Человек разумный был бы неразумным, если бы не придумал способ считать инвестиционные показатели без всех этих калькуляторов, формул и Excel-моделей. Так появилось правило 72.

Это простой и быстрый способ понять, за сколько лет удвоится ваш капитал при заданной доходности. Формула элементарная: 72 / доходность (%) = количество лет до удвоения капитала

Пара примеров, чтобы стало совсем понятно:
— доходность 12% → 72 / 12 = 6 лет
— доходность 8% → 72 / 8 = 9 лет

Как это работает в недвижимости

В недвижимости правило 72 тоже работает. Но, как и всё в недвижимости, с оговорками. Потому что здесь доходность почти всегда состоит из двух частей:
— рентный доход
— рост стоимости актива

А правило 72 учитывает только первую часть. Рост стоимости мы в этот момент сознательно игнорируем. Фактически вы отвечаете себе на простой вопрос: когда сумма полученного арендного дохода сравняется с первоначальной стоимостью объекта?

Пример из жизни

Если объект показывает Cap Rate 13%, то ориентир по возврату вложенного капитала будет:

72 / 13 = ~5,5 лет

Не точный расчёт.Не инвестиционная модель. Но отличный быстрый фильтр, чтобы понять, вообще имеет смысл копать дальше или нет.

Продолжение следует.

📶Изучили офисный рынок Москвы вместе с девелопером Dominanta

♦️По данным Bright Rich | CORFAC Int., по итогам III квартала 2025 г. доля продажи площадей в структуре спроса на офисную недвижимости Москвы выросла на 17,8 п.п. за год – с 50,2% (203 400 кв. м) до 68% (216 000 кв. м).

Объем нового строительства офисов составил 707,57 тыс. кв. м, что почти втрое больше, чем в прошлом году (253,6 тыс. кв. м). Суммарно с начала 2025 года рынок офисной недвижимости вырос на 733 770 кв. м, что сопоставимо с объемом ввода за весь 2024 год (745,8 тыс. кв. м).

♦️По данным Dominanta, на III квартал 2025 г. пришелся основной объем как нового строительства, так и вывода новых проектов на рынок.

📢Леонид Скороходов, руководитель отдела аналитики Dominanta:

«В сентябре были введены в эксплуатацию Национальный космический центр и 3 офисных корпуса комплекса Slava, что совокупно составило более 260 тыс. кв. м готовых офисов. Предложение строящихся бизнес-центров также заметно выросло за счет выхода в реализацию трех проектов MR Group – Link, Mind, Jois (GLA 49 тыс., 26 тыс. и 80 тыс. кв. м соответственно), двух новых проекта Forma – Lavin и Jenga (GLA 49 тыс. и 43 тыс. кв. м), а также БЦ AIR от Tekta Group (GLA 130 тыс. кв. м) и БЦ Avium от Capital Alliance (GLA 77 тыс. кв. м)».

📢Сигуш Бабоян, партнер Bright Rich | CORFAC International:

«Общая вакансия на столичном офисном рынке по итогам 3 квартала сократилась до 3,4%, снизившись на 0,7 п. п. по сравнению с концом 2024 года. В абсолютном выражении объем свободных площадей составил 452,3 тыс. кв. м. В классе А сохранилась нисходящая динамика вакантности. За последние полтора года этот показатель снизился более чем в два раза. Снижение вакантности связано с ограниченным вводом новых объектов и устойчивым спросом со стороны арендаторов».

Подробнее – в материале «Московского Комсомольца»

Вчера коллеги из IPG Estate презентовали итоги года по рынку Петербурга. Сам присутствовать не смог, эту неделю работаю в нашем офисе в Алматы.

Мы с ребятами давно в коллаборации: мы делаем сделки, они их пиарят. Но в этот раз вышла небольшая накладка - не успели помочь им собрать слайд с крупнейшими арендными сделками 2025 года.

Причина уважительная: сезон в разгаре, финализируем сделки, чтобы снова закрыть год как лучший брокер Петербурга по общей подписанной площади.

Тем не менее, слайд мы всё же подготовили, пусть и с опозданием на день.

Перефразируя Жванецкого: за ROI уже ничего не дают, а скоро за него начнут давать в морду.

С этим показателем я впервые массово столкнулся в Дубае, там его любят и носятся с ним как с писаной торбой. Позже, когда у жилых девелоперов в России случился провал спроса и они начали решать свои проблемы за счёт активного строительства офисных блоков на продажу, ROI перекочевал на рынок Москвы и Петербурга вместе с агентами по жилью. К сожалению.

Давайте разберёмся, что это вообще такое. ROI (Return on Investment) показывает доходность инвестиций в процентах к вложенным средствам. Формула простая: ROI = доход / инвестиции. И главная проблема ROI вовсе не в формуле. Проблема в том, что показатель работает только на коротких дистанциях, в пределах одного года. Дальше начинается магия, мистика и статистическая ложь.

Возьмём пример.Вы купили офисный блок в Дубае за 20 млн дирхам, получили за год 200 000 дирхам чистой аренды и продали объект за 22 млн дирхам. В этом кейсе ROI = 11%. Красиво, чисто, понятно.

Теперь сделаем пример более жизненным. Вы продали объект через 3 года за 25 млн дирхам и все три года получали аренду. Подставляем в формулу - получается ROI = 28%. О чём говорит эта цифра? Ни о чём. Просто число, не имеющее никакого отношения к реальной доходности. IRR этого же проекта - 8,65% годовых. Почувствуйте разницу, как говорится.

А что если объект строится два года, и вы платите рассрочку? Что покажет ROI? Правильно, всё, что угодно, кроме истины.

Поймите меня верно: ROI не плохой показатель. Он просто требует аккуратного применения. Чего, как показывает практика, большинство агентов и начинающих инвесторов делать не умеют.

А в следующем посте мы разберём, как посчитать примерный срок возврата инвестиций одним действием на обычном калькуляторе.