Итак, пришло время рассказа про одного звёздного инвестора в недвижимости. Зовут его Роберт Кийосаки, тот самый, с книгой «Богатый папа, бедный папа».

В открытых источниках вы не найдёте точную структуру его портфеля и полный набор метрик, которые так любят аналитики. Но для нашего разговора это и не нужно. Нам важен не размер его портфеля, а принцип, на котором он его строил.

А принцип там, по сути, был один - положительный левередж.

Кийосаки активно инвестировал в многоквартирные дома и небольшие коммерческие объекты в США.
Основа модели - покупка объектов со сформированным денежным потоком и использование высокого LTV, обычно в диапазоне 70-80%.

Он кредитовался под каждый объект так, чтобы доходность проекта была выше стоимости долга. То есть постоянно работал на положительном банковском плече.

Объектов в портфеле было много.
Сколько именно, сказать трудно - в разных интервью фигурируют цифры от 12 000 до 15 000, и иногда он сам путает юниты и объекты 😁

По его словам, процесс выбора объектов выглядел примерно так:

- первичный анализ не менее 100 объектов
- оферты на покупку по 10 наиболее подходящим
- согласие продавцов - от 3
- сделка - с одним

Если представить эту модель на сегодняшнем американском рынке, то логика была бы примерно такой:

Инвестор ищет объекты со стабильным арендным потоком и IRR порядка 7-8%. Затем получает банковское финансирование под залог объекта по ставке предположительно 4,75-5,5% с LTV около 80%.

То есть:
- 80% денег - банковские
- 20% - собственные

За счёт положительного левереджа доходность на собственный капитал вырастает примерно до 10-12% годовых.

Именно поэтому инвестору выгоднее купить не один объект на 100% своих средств,
а, условно, пять объектов, вложив в каждый по 20% собственного капитала и используя банковское финансирование на оставшиеся 80%.

Но есть нюанс. Как я уже писал в предыдущем посте, такая конструкция работает не везде.

На рынках, где сегодня работает Bright Rich, подобная модель возможна, по сути, только в ОАЭ. В России и Казахстане высокие ключевые ставки практически убивают положительный левередж ещё на входе.