Настало время поговорить о высоких материях. О заемном финансировании. Начнём с простого. С вопроса: что такое LTV?

LTV (Loan to Value) - это доля заёмных средств в стоимости объекта. Проще говоря, сколько в сделке заемных средств и сколько ваших.

Формула элементарная:

LTV = кредит / стоимость объекта.

Примеры:
⁃ объект стоит 100 млн, кредит 50 млн → LTV = 50%
⁃ объект стоит 100 млн. кредит 70 млн → LTV = 70%

На самом деле LTV - это мера риска. Потому что, чем выше LTV, тем:
⁃ выше чувствительность к ставке кредитования
⁃ выше риск кассового разрыва
⁃ ниже запас прочности.

Идем, дальше. Что такое левередж?

Финансовый левередж - это использование заёмных денег, чтобы увеличить доходность на собственный капитал. Ключевой вопрос: деньги банка зарабатывают больше, чем стоят или нет?

От ответа на него и появляются три состояния: положительный, отрицательный и нейтральный левередж.

1. Положительный левередж

Положительный левередж возникает тогда, когда доходность объекта выше ставки по кредиту. Проще говоря:: IRR > процент по кредиту.

Пример:
⁃ доходность объекта (IRR): 12%
⁃ кредит: 8%
⁃ LTV: 60%

Что происходит: банк забирает свои 8%, а оставшаяся маржа усиливает доходность на ваш капитал.
В этом случае кредит становится усилителем доходности. И рост LTV, в разумных пределах, действительно работает в плюс.

2. Отрицательный левередж

Но у любой медали есть обратная сторона..
Отрицательный левередж - это ситуация, когда деньги банка дороже, чем доходность объекта.
То есть: IRR < процент по кредиту

Пример:
— доходность объекта: 9%
— кредит: 12%
— LTV: 70%

Что происходит в реальности? Объект не зарабатывает на обслуживание долга и часть дохода с вашего капитала также уходит банку. И здесь правило простое: чем выше LTV, тем хуже результат.

3. Нейтральный левередж

Есть и третье состояние, о котором часто забывают. IRR = процент по кредиту

Формально модель «сходится». Но по факту:
⁃ риска больше
⁃ доходности нет
⁃ любое движение ставки или вакансии ломает всю конструкцию

Это не инвестиция. Это надежда на рост рынка.

Немного реальности про ставки. Классическая теория проста: чем выше ключевая ставка, тем сложнее использовать левередж. Именно поэтому сегодня заёмное финансирование практически не работает в России (16,5%) и Казахстане (18%). Кредит, как правило, стоит ещё дороже ключевой ставки на несколько базовых пунктов. В результате найти объекты, где условие положительного левереджа выполняется, становится крайне и крайне сложно.

В следующем посте предлагаю вам посмотреть, как работает положительный левередж на примере одного очень известного человека и его бизнеса в недвижимости.