Перефразируя Жванецкого: за ROI уже ничего не дают, а скоро за него начнут давать в морду.

С этим показателем я впервые массово столкнулся в Дубае, там его любят и носятся с ним как с писаной торбой. Позже, когда у жилых девелоперов в России случился провал спроса и они начали решать свои проблемы за счёт активного строительства офисных блоков на продажу, ROI перекочевал на рынок Москвы и Петербурга вместе с агентами по жилью. К сожалению.

Давайте разберёмся, что это вообще такое. ROI (Return on Investment) показывает доходность инвестиций в процентах к вложенным средствам. Формула простая: ROI = доход / инвестиции. И главная проблема ROI вовсе не в формуле. Проблема в том, что показатель работает только на коротких дистанциях, в пределах одного года. Дальше начинается магия, мистика и статистическая ложь.

Возьмём пример.Вы купили офисный блок в Дубае за 20 млн дирхам, получили за год 200 000 дирхам чистой аренды и продали объект за 22 млн дирхам. В этом кейсе ROI = 11%. Красиво, чисто, понятно.

Теперь сделаем пример более жизненным. Вы продали объект через 3 года за 25 млн дирхам и все три года получали аренду. Подставляем в формулу - получается ROI = 28%. О чём говорит эта цифра? Ни о чём. Просто число, не имеющее никакого отношения к реальной доходности. IRR этого же проекта - 8,65% годовых. Почувствуйте разницу, как говорится.

А что если объект строится два года, и вы платите рассрочку? Что покажет ROI? Правильно, всё, что угодно, кроме истины.

Поймите меня верно: ROI не плохой показатель. Он просто требует аккуратного применения. Чего, как показывает практика, большинство агентов и начинающих инвесторов делать не умеют.

А в следующем посте мы разберём, как посчитать примерный срок возврата инвестиций одним действием на обычном калькуляторе.