Побежали от печки/ Инна Кисельгоф

Дополнение к прошлому посту ⤴️

Если в вашем доме не коммерческая УК, а "Жилищник", то появляются дополнительные опции.

9️⃣ Префектура - учредитель.
Префектура административного округа выступает учредителем ГБУ "Жилищник района... ", поэтому, например, директор Жилищника назначается распоряжением префекта. Его же распоряжением он освобождается от должности.
Как жалуемся: мос.ру, электронная приемная, ищем там свою префектуру. (ссылка)

1️⃣0️⃣ Управа - выполняет функции учредителя.
В обычной повседневной жизни функции учредителя, а значит и контроля длительности "Жилищника" исполняет Управа района. Поэтому если "Жилищник" плохо содержит дом, то пишем в Управу района.
Как жалуемся: мос.ру, электронная приемная, ищем там свою управу. (ссылка)

#ликбез: Куда жаловаться на управляющую компанию, например на ДУМКД?

Растёт, растет число довольных. клиентов управляющей компании ДУМКД. В этой связи люди спрашивают, как им лучше всего отправлять в надзорные органы благодарственные письма?

И так, если вы счастливый житель дома, где работает УК ДУМКД, у вас есть следующие опции:
1️⃣ Приложение «Наш Город».
Официальное приложение Правительства Москвы для жалоб по вопросам ЖКХ. Ищите там свой адрес и выбираете нужную проблему. В последнее время превратилось в оплот формализма и очковтирательства, а былой задор по скорости закрытия заявок сошёл на нет, но всё равно, иногда оно работает и лучше жалобы там оставлять, дублируя всё, о чем будет ниже.

2️⃣ Мосжилинспекция (Государственная жилищная инспекция города Москвы) - профильный орган исполнительной власти для контроля за УК.
О чем жалуемся: некачественное содержание и ремонт общего имущества, нарушения по уборке/освещению/лифту/подвалам, ненадлежащее предоставление коммунальных услуг (в части обязанностей исполнителя), нарушения по раскрытию информации, неисполнение предписаний, вопросы управления МКД, протоколы ОСС, непонятные начисления.
Как жалуемся: через электронную приемную на мос.ру (ссылка).
⚡ВАЖНО! Если мы хотим, что бы МЖИ имела возможность провести проверку, жалобу отправляем через госуслуги, через ЛК посла авторизации (ссылка).

3️⃣ ОАТИ (Объединение административно технических инспекций города Москвы) - отвечает в т.ч. за соблюдение правил благоустройства.
О чем жалуемся: ДУМКД в ряде домов сами должны содержать придомовую территорию, поэтому по вопросу её не качественного содержания пишем сюда.
Как жалуемся: через мос.ру (ссылка)

4️⃣ Пётр Павлович Бирюков – заместитель мэра по вопросам ЖКХ.
О чем жалуемся: он начальник начальников Мосжилинспекции и ОАТИ, поэтому жалуемся ему, если те плохо отрабатывают жалобы.
Как жалуемся: мос.ру, элетронная приемная, выбираем Правительство Москвы, выбираем обратится к должностному лицу, выбираем Бирюков (ссылка).

5️⃣ Роспотребнадзор по г. Москве — орган защита прав потребителей, в частности за коммунальные услуги.
О чем жалуемся: неправильные начисления/перерасчёты, навязывание услуг, нарушение прав потребителя при оказании услуг, отсутствие/непредоставление обязательной информации, качество услуги.
Как жалуемся: через электронную приемную (ссылка). Авторизуемся через ГосУслуги!

6️⃣ Прокуратура (г. Москва / районная) - надзор за соблюдением законов, если другие не реагируют или есть системные нарушения.
О чем жалуемся: массовые/грубые нарушения закона, бездействие надзорных органов, игнорирование предписаний, признаки подделки документов, незаконные решения/действия должностных лиц, нарушение прав неопределенного круга лиц.
Как жалуемся: через электронную приемную (ссылка).

7️⃣ МЧС - пожарная безопасность в МКД
О чем жалуемся: захламление путей эвакуации, запертые эвакуационные выходы, неисправная пожарная сигнализация/системы дымоудаления, нарушения режима на общедомовой территории, пожарные проезды, подвалы/чердаки с нарушениями.
Как жалуемся: через электронную приемную (ссылка).

8️⃣ Ростехнадзор - лифты
О чем жалуемся: опасная эксплуатация лифта, грубые нарушения требований безопасности при эксплуатации лифтового оборудования (если проблема именно в техбезопасности, а не «просто не работает»).
Как жалуемся: через госууслуги (ссылка).

📍 Общие замечания.
▪️Обращение должно быть максимально конкретным, без эмоций. Когда случилось, что случилось, почему ДУМКД не хорошие люди и вы просите вмешаться.
▪️Прикладываем максимум фактуры. Фото, видео (или ссылка на них в тексте), документы.
▪️Фото делаем с контекстом. Например, если тёчет труба, не делаем одно фото, где видна течь, но ничего больне не понятно, делаем общее фото, что вот труба, вот коридор вокруг, вот лужи.
▪️Да, будут отписки, да, все равно никто ничего не будет делать. Но писать надо. Когда много людей, много пишет об одних и тех же проблемах – рано или поздно они сдаются. Выбор простой: если пишете, есть вероятность, что что-то поменяется, если не пишете – эта вероятность стремится к нулю.

Актуальное для многих 👇👇👇

Где основные источники рисков в загородной недвижимости:

• Объект ( строения и земельный участок). Здесь мы можем встретить такие риски как: ограничения или запреты в связи с нахождением участка в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), самовольный захват земель,специальный градостроительный регламент, неправильное межевание, наличие/отсутствие проекта планировки территории, расположение участка в зонах КРТ (комплексного развития территорий), наложение участков на земли лесного фонда, нарушения градостроительных, санитарных, экологических, строительных,противопожарных норм и правил. И многое многое другое.

• Субъект. Или собственник (правообладатель) и его физическое или психическое состояние. Его долговые обязательства. Его бизнес или участие в бизнесе, в качестве учредителя. Семейное положение. И прочие риски.

• Права и их основания. Здесь необходимо экспертно анализировать правоустанавливающие документы. Что из нарушений встречается: Например незаконная приватизация и прочие нарушения закона. Ничтожные или оспоримые сделки.

•Условия по которым будет проходить сделка. Чаще всего я встречаюсь с этим, когда клиенты сами нашли объект и запрашивают консультации или сопровождение сделки. Причем они уже находятся в договорных отношениях: авансовое соглашение или договор задатка. Причем покупатель обязан всем, а продавец - может быть, когда-нибудь что-то и лишь исключительно по «доброй воле». А может и нет. Причем санкции за неисполнение условий не прописаны. Чаще, даже сами условия не прописаны. Это крайне важно, особенно при покупке в коттеджных поселках. Ибо там всегда возникают взаимоотношения с управляющей компанией, где она может иногда являться владельцем земель и/или дорог

•Необходимость реконструкции объекта.

• И весьма существенный фактор - квалификация эксперта для принятия правильного решения. В случае, если он неверно оценивает риски как в сторону занижения, так и в сторону переоценки.

В силу специфики моей работы, я общаюсь с большим количеством людей.
По поводу замедления или запрещения телеграмма, слово идиоты слышу и читаю крайне редко.
Чаще используются более крепкие выражения и слова..((

У здания РКН не могут найти колонку, из которой депутат Миронов уже час повторяет: «Вы что делаете, идиоты? Идиоты!» ))))

Проверка данных , из официальных источников информвции, по загородным объектам. Делать проверку и анализировать - необходимо.

В практике я встречалась с недостоверными данными:
• выписки из ЕГРН
• градостроительных планах земельных участков
• правилах застройки территорий, ген.планах,
• правилах землепользования
• системах обеспечения градостроительной деятельности
• и многое, многое другое.

Что делать:

Ни одному официальному источнику информации не доверяем полностью. Так как это может повлиять на принятие неправильного решения.

Получаем исходную, первичную информацию и начинаем кропотливо её анализировать.

Это отнимает существенное количество времени.

Поэтому при покупке с моими клиентами, я делаю лишь общий первичный анализ, при котором отсекаю весь неликвид.

Статистика, первичного отсечения, колеблется где-то на уровне 90%. Это лишь моя статистика. У других экспертов она может быть другой.

Оставшиеся 10% мы начинаем проверять и анализировать «под микроскопом». Из них максимум треть, хоть как-то, можно рассматривать к покупке.

У меня есть суперпрофессионсльный «микроскоп». Можно условно назвать его моим коллегой, но это будет не совсем верно. Он гуру и специализируется именно на экспертизе. Я сотрудничаю с ним много лет.

Стоимость такой профкссиональной экспертизы стоит отдельных денег. Относительно стоимости объектов это копейки. И без этой профессиональной экспертизы, я отказываюсь идти в сделки.

Все просто. Я всегда предоставляю выбор клиентам.
1 способ:
• оплачиваем экспертизу
• получаем экспертное заключение на много страниц
• читаем, вникаем, анализируем
• при необходимости запрашиваем или ищем дополнительные сведения
• если понимаем, что риски минимальны, идем далее
• проверка по техничеческим параметрам (инженерия, газоснабжение, электричество и прочие технически важные параметры)
• параллельно проверяем собственника и делаем экспертизу правоустанавливающих документов
• при необходимости приглашаем кадастрового инженера
• если все ОК - идем в сделку.
• если видим существенные пороки- отказываемся от покупки
• опять ищем вариант
• находим иии.. далее идем опять по алгоритму, который вы только что прочли

2 способ:
• клиент отказывается от оплаты и получения экспертизы.
• я отказываюсь от предоставления услуг клиенту.
• точка
• иду работать с другими клиентами.

P:S Важное: когда я беру объект в продажу, то собственник (мой клиент), в обязательном порядке, оплачивает такую экспертизу перед продажей. Чтобы мы как продавцы могли реально оценить не только пороки, если таковые имеются, но и преимущества объекта. Это повышает наши возможности на продажу. Иногда собственник даже не догадывается о пороках. Экспертиза помогает устранить или исправить недостатки объекта, чтобы повысить его ликвидность и цену продажи.

А вы знаете, что при покупке загородной недвижимости встречается более 200 различных рисков?

Если не знали, то теперь знаете.

Необходимо знать не только о их существовании, но и обладать навыками выявления и компетенциями в способах минимизации последствий.

Поэтому, при покупке загородной недвижимости (земельных участков, домов, дач, коттеджей) и учитывая сложность таких сделок, необходимо привлекать экспертов высокого уровня квалификации. Это не только риэлторы. Это эксперты по оценке рисков, технадзор, электротехнологических специалистов, слесарей и и других специалистов служб сервиса.

Хотите спать спокойно и не потерять нервы и деньги, не заходите на этот рынок в одиночку.

По моей личной статистике, всего 3% объектов из 100, хоть как-то можно рассматривать покупку. Во всех остальных случаях, продавцов таких объектов только обнять и плакать.

Побежали со мной 🏃‍♀️

Мой первичный базовый ответ, по земельному участку, который рассматривался для покупки.

Из исходных данных у меня была лишь ссылка с ЦИАН.

Где и как я искала информацию, не буду здесь расписывать, но одно точно: такую информацию не указывают в рекламных объявлениях на ЦИАН и АВИТО.

На то, чтобы дать ответ, в том виде, в котором я его дала, я потратила примерно 4 часа. Это не много и не мало. Это опыт и компетенции.

Дано: Новая Москва, Земельный участок 6 соток, заявленная стоимость в объявлении почти 10 миллионов рублей.
————«Добрый день…
Первичная информация по участку, коротко и сжато:
⁃ Землю ( весь блок земли КП «…….» вторая очередь, был куплен физлицом с торгов у юридического лица. По причине банкротства последнего в 2019 году.
⁃ После этого, жители коттеджного поселка 1 очереди, подали в суд на это физ лицо, по причине того, что на этой земле ( вторая очередь КП, где вы рассматриваете покупку), находятся очистные ( в этом месте возникает существенный «нюанс»).
⁃ До середины 2025 года шли суды и середине 2025 года, суд своим решением оставил очистные на этой земле и права на них жильцам 1 очереди КП.
⁃ Стоимость участка 10 млн, без учета стоимости коммуникаций. Я позвонила риэлтору и уточнила.
⁃ Затраты на коммуникации планируйте ОТ 500 тыс. руб. и выше (врезка газа, водоотведение и водоснабжение), по электричеству сколько кВт не знают сами, обещали уточнить.
⁃ Собственник в браке .
⁃ ГПЗУ на участок нет.
⁃ Важное: Именно в этой локации, однозначно будут вноситься изменения в градостроительный план Москвы. На основании историко культурной экспертизы, которую проводили в марте 2025 года. Я посмотрела официальные источники. И скорее всего земля этого КП попадает в эту зону. Со всеми вытекающими из этого последствиями.
⁃ Важное: прежде чем обсуждать покупку и цену, необходима полноценная экспертиза, которую я настоятельно рекомендую заказать.»

Кабачковая икра.
Ага…Забежала в магазин . Увидела. Купила.
Зашла домой и съела прямо из банки.
Пока орудовала ложкой , вспомнила общагу нашего финансового , куда меня насильно отдала учиться моя Мама ( выучилась и отдала ей диплом, а нас между прочим на налоговиков учили).
И еще вспомнила, что вообще то на госэкзамене я сдавала политэкономию 🤭
Вспомнила пустые полки магазинов начала 90х годов - это был полный треш и угар. Талоны даже на сахар и вареную колбасу - ага.
Расскажу как нибудь вам несколько забавных историй, из жизни в общаге советских времен 🖐️

Треш на рынке недвижимости, по большей части своей, форсируют очень богатые люди.
И казус состоит в том, что они думают, если им удалось в одной отрасли стать успешным, то в рынке покупки или продажи недвижимости они точно гуру.
И “бездари риэлторы” их слуги - не более того.

Более нелепого треша, чем в высоком сегменте, я не видела нигде.

В элитном сегменте я видела многочисленные покупки объектов недвижимости с существенным занижением цены покупки. Также покупки домов без соответствующих документов. И очень много прочих нюансов.
Отсюда кстати и покупка недвижимости во всех странах мира.
Мне буквально приходилось не только разгребать дерьмо за такими людьми, но и буквально бить их кнутом по пяткам, чтобы не накосячить с налогами и не встрять в проблемы.
Не нужно самим лезть в циан или авито. НЕ НАДО!!! Не нужно вносить задаток в несколько миллионов рублей не понятно за что:
• Не покупай это …овно.
• Изучай правоустанавливающие и право подтверждающие документы.
• Анализируй и думай.
• Считай доходность
• Уничтожь свою самоуверенность.

P:S Расскажу вам потом как спасла 35 миллионов рублей своему клиенту в 2017 году

Кстати, если кто-то захочет или кому-то будет более детально и внимательно разобраться в банковских кризисах, то он заметит, что существенная часть этих кризисов возникала после возникших пузырей и банкротств на рынках недвижимости ну и еще немного кредитные бумы: посмотрите статистику просрочки платежей по кредитам здесь 👉 https://iz.ru/2036522/evgenii-grachev/gruz-toska-prosrochka-rossiyan-po-kreditam-dostigla-rekordnyh-1-6-trln

P:S Думаем. Побежали со мной 🏃‍♀️

Банкрот Самолет или нет? Возможно да. Если Самолет попросил о помощи в таком размере, то уже случился технический дефолт? Или нет? Я лично не знаю. Может быть такое - да может быть.
Если хорошо вникнуть в этот вопрос, то наверняка можно детально разобраться в этом вопросе.

Но, я хочу сказать о другом.
Те, кто обращался ко мне за консультацией по проектам Самолета, подтвердят, что я им настоятельно не рекомендовала рассматривать эти проекты для вложений и отказывалась от любых форм взаимодействия с клиентами, по проектам этого «строительного гиганта».

Причин было много:
• крайне низкое качество строительства
• сомнительные локации для строительства
• задержки по передаче ключей дольщикам
• продажа по договору цессии (переуступке)в некоторых проектах, подразумевала под собой письменные обязательства цедента и цессионария (продавца и покупателя) подписать обязательства, что они не будут иметь никаких претензий по качеству и срокам передачи объектов.
• ну и еще очень много мелких деталей, которые мне очень и очень не нравились и которые не имеет смысла перечислять здесь

Самое главное, это моё интуитивное ощущение, что крайне интенсивный запуск проектов, по сомнительно низким ценам, чаще всего влечет за собой плохую финансовую модель. Грубо говоря - компания крутится на оборотных средствах и в стабильные годы это позволяет выполнять обязательства, но в кризис эта система рушится.
Это моё личное мнение и моё оценочное суждение и я ни в коем случае не претендую на роль финансового аналитика.

Факт остается фактом, я отказывалась консультировать по проектам этого застройщика и тем более покупать их объекты с клиентами.

Казалось бы я сейчас должна ехидно улыбаться и говорить : «Вот же ж, я же ж говорила вам!». Да, хочется сказать именно так. Вернее мне хочется говорить это довольно часто, но я себя очень и очень тренирую не делать этого. Хотя, мне часто очень хочется говорить именно так. Сейчас немного о другом.

Главная моя тревога, по данной ситуации, состоит в другом.

1. Если ( сплюнем трижды через левое плечо 🤣) Самолет рухнет (обанкротится) и государство ему не поможет, то пострадают дольщики. Последних, к слову сказать, мне совсем не жаль. Почему? Потому что, любой из нас, кто заходит в новостройки ДОЛЖЕН ОТЧЕТЛИВО ПОНИМАТЬ И ОСОЗНАВАТЬ ВСЕ ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ, СВЯЗАННЫЕ С ДОГОВОРАМИ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.
Точка.
К тому же, наше государство, уже с перебором, постелило соломы везде где только можно. Например это 214 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Помимо этого, применяются нормы Гражданского кодекса РФ и Закон о защите прав потребителей.
В этом случае, дольщики получат деньги с эскроу счетов. Не скоро и не сразу в моменте, так как должна быть соблюдена процедура. Но это хоть что-то. По крайней мере денег хватит закрыть долги по ипотекам.

2. Подрядчики и субподрядчики. А вот этих ребят мне искренне жаль. Так как в случае банкротства юридического лица, долги гасятся в определенной очередности. Кому интересно посмотрите 134 статью 127 ФЗ РФ. Им я бы и помогала, будь я на месте людей, принимающих решения в государстве. А Самолет пусть летел бы себе туда, куда он направлялся уже много лет.

Самолет владеет, одним из самых больших земельных банков, который в денежном эквиваленте наверное поможет закрыть многие долговые обязательства, но на это потребуется время.
А за это время, многие подрядчики и субподрядчики имеют все шансы обанкротиться сами.. 😒
Это тысячи сотрудников и их семей.

Если государство сейчас поможет Самолету, то у других «коллег по цеху», тоже возникнет желание обратиться за помощью.

Я помню, что всю строительную отрасль, наше государство уже спасало неоднократно и много лет. Отсюда все эти льготные программы ипотек и прочие плюшки, которые , в том числе, помогли раздуть цены на недвижимость до небес. В этом конечно еще помогли и эскроу счета, так как у банков появилась возможность зарабатывать на этом в два конца.

Всё это очень и очень плохо пахнет.
Помолимся. И в данном случае я не шучу.

P:S Побежали со мной 🏃‍♀️

Важное об оформлении ипотечного кредита.

Вчера обсуждали с родственниками вариант продажи квартиры из-под ипотеки.

И в связи с этим я, в очередной раз убедилась в том, что многие забывают, не знают или не подозревают об определенных нюансах, о которых им не говорят в банках.

Я таких случаев, в моей практике, встречала и встречаю очень много.

Первый важный момент:
• когда вы оформляете ипотеку, то важно помнить, что Кредитор предлагает вам разрешить ему право полностью или частично уступить права (требования) к Заемщику ( то есть вам) третьим лицам, в том числе не имеющим лицензии на осуществление банковской деятельности.

Что это означает на практике? Объясняю:
• Как только банк выдал вам кредит, он выпускает под заем закладную, которую он в праве и может (если вы дали согласие банку на это) продать закладную, для того, чтобы быстро привлечь средства для выдачи новых ипотечных кредитов, а не ждать по вашему займу выплату процентов в диапазоне 10-30 лет.
• Тем самым Банк избавляется от долгосрочных обязательств, улучшая свои финансовые показатели и снижая риски.

Какие последствия вашего согласия?
• Если вы добросовестно выплачиваете долг и не планируете продавать квартиру, то для вас ничего не меняется. Так как условия договора сохраняются, меняется только получатель денег.
• Если, не дай бог никому, вы по какой-то причине перестаете платить по обязательствам, то новый владелец закладной сам занимается взысканием долга с вас или продажей вашей квартиры.
• Но, самое важное: Если вы исправно платите и хотите продать квартиру, чтобы долг по ипотеке закрыл покупатель, с одновременным переходом права собственности на него, то вы не сможете этого сделать. В этом случае, вы будете обязаны сначала погасить всю сумму долга. После погашения долга снимать обременение с квартиры и получать закладную. И только после этого выходить на сделку. Если покупатель будет ждать, пока вы решите ваши проблемы.

На практике, покупатели отказываются ждать.
Потому что:
• Уже несколько лет рынок покупателя, а не продавца, со всеми вытекающими из этого последствиями.
• Вам обязательно потребуется какое-то количество времени, чтобы вы нашли необходимую сумму и погасили ипотеку. И не факт, что вы найдете эти деньги.
• Гасить ваш долг по договору задатка, смельчаков - единицы на миллионы.
• Снятие обременения и получение закладной может доходить до 3-4х месяцев. Это из моих личных кейсов и кейсов колллег.

Поэтому относитесь к этому внимательно. Или наймите хорошего эксперта и заплатите ему, чтобы он вас бережно довел до финала, без лишних и ненужных вам рисков.

P:S: на фото скрин из моего кредитного договора, для лучшего понимания сути, где я запрещаю банку уступку.

Побежали со мной 🏃‍♀️

‼️Конституционный суд разрешил временную регистрацию в апартаментах. Судьи усмотрели в действующих нормах нарушение прав собственности и некоторых положений Конституции.

Виктории Пиуновой, отказали в регистрации в апартаментах в Санкт Петербурге. Суд признал, что действующие нормы закона нарушают право на свободный выбор места пребывания и право частной собственности, поскольку владельцы таких помещений не могут использовать апартаменты для личных нужд.

В своём постановлении суд напомнил о статье 27 ч.1 Конституции РФ, в которой говорится, что каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.

В итоге КС РФ постановил, что оспариваемые нормы закона «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения» и правил регистрации не соответствуют Конституции. Суд указал на то, что необходимо внести изменения в действующее правовое регулирование. При этом в сообщении КС РФ сказано, что позиция не распространяется на постоянную регистрацию по месту жительства и не меняет правил налогообложения или оплаты ЖКУ. Дело Пиуновой, которое рассматривали суды общей юрисдикции, теперь должно быть пересмотрено в соответствии с правовой позицией КС РФ.

https://t.me/chtobyvidet/3

Пересекались с Дмитрием в профессиональном поле.
Я знаю, что на мой канал подписаны коллеги.
Это страшная ситуация, в которой находится Дмитрий.
Из-за проблем со зрением, он не может сейчас работать. Он теряет единственный видящий глаз.
Поэтому ему сейчас нужна и крайне важна наша помощь.

Диагноз; терминальная глаукома и катаракта на единственном глазу.
Второй глаз полностью ослеп….
Необходимо собрать 1 000 000 рублей.

Важна любая сумма. Даже 100-200 рублей.


📍 Пополнить СПЕЦСЧЕТ в Т-Банке (на операции и импланты):
👉 https://tbank.ru/cf/CJn2MZDekM

📍 Карта ОЗОН банк (на проживание и реабилитацию):
2204 2401 6763 0716

📍 По номеру телефона (СБП):
+79528111200 — Дмитрий Борисович Л.
*(В назначении платежа пишем: Благотворительная помощь на лечение Дмитрия Ли)*

🔗 Следить за ходом лечения и отчетами можно в канале Дмитрия: https://t.me/chtobyvidet

Коллеги, надеюсь наше профессиональное сообщество в состоянии помочь Дмитрию.

Важна любая помощь, даже репост или публикация в другие каналы.
Иначе Дмитрий ослепнет совсем. Помощь может дать шанс на выздоровление.

P:S на глупые вопросы почему у риэлтора нет денег, отвечаю: до этого Дмитрий оплачивал очень дорогостоящее лечение супруги.

Ситуация. Реальная история из недавних.

Мои клиенты сами давно живут в Подмосковье, одном из городов ближайших к Москве. Решили купить рядом еще одну квартиру.

Самостоятельно находят вполне симпатичную двухкомнатную квартиру и приглашают меня для анализа, проверки и проведения сделки.

Уточнение: собственники самостоятельно рекламируют и пытаются продать свою квартиру.

Договариваемся о встрече.
Встречаемся - я, мои клиенты и собственники.
Собственники муж и жена по 1/2 доли состоят в зарегистрированном браке. Пара примерно 40 лет (+/-).
Срок владения более 5 лет.

Встреча проходит вполне дружелюбно.
На встречу собственники приносят почти все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.

На вопрос о причине продажи отвечают, что купили дом с участком и планируют переехать туда.

Объясняю, что для проверки нам потребуется документальное подтверждение покупки дома. Кивают головой и соглашаются: да, конечно мы всё понимаем.

Смотрю документы. В целом, на первый взгляд, все хорошо.

Но.
Обращаю внимание на важный момент: на дату покупки собственники не состояли в зарегистрированном браке.
Как бы невзначай и вскользь, я озвучиваю, что нам будет необходимо от каждого из них нотариально заверенное заявление о том, что на момент покупки квартиры, каждый из них не состоял в зарегистрированном браке.
Собственники переглянулись, но кивнули.
Я коротко озвучила какие еще документы нам потребуются для проверки и выхода на сделку.

Договорились, что в ближайшие пару дней я отправлю им проект договора задатка и полный список документов. На том и расстались.

Через день попросила моего клиента позвонить собственникам и уточнить информацию по прежнему браку супруга и договориться о встречи, для подписания договора задатка.
На этот момент, я уже проверила и знала, что муж ранее состоял в другом зарегистрированном браке на момент покупки этой квартиры.

Собственники ответили моему клиенту, что продавать квартиру, моим клиентам не будут.
Внимание, по причине: (дословно) «Ваш риэлтор просит от нас документы, которые не относятся к сути продажи нашей квартиры, нам так сказал наш риэлтор».

Я улыбнулась и сказала клиентам - скажите спасибо Вселенной, что вы уже не купите эту квартиру.

Почему спросите вы.

Во-первых непонятно откуда взялся их риэлтор, которого мы до этого не видели и не слышали и о котором на встрече не упоминали. Ну ок, бывает. Может быть нашли кого-то на сопровождение сделки. Но, ни один опытный эксперт такого сказать не мог бы. А делать сделку с теми, кто не понимает еще хуже, чем вообще не делать сделку.

Во-вторых документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости , помимо продаваемой, крайне важный фактор в наше время (вспоминаем кейс Долиной).

В-третьих наличие другого зарегистрированного брака на момент покупки, влечет за собой необходимость взять нотариально заверенное согласие бывшей супруги на продажу. В данном случае, подозреваю, что бывшая супруга даже не догадывается о наличии этой квартиры. Живет себе спокойно в глухой деревне и в ус не дует…

Побежали со мной 🏃‍♀️

Эффект Розенталя (или по другому эффект Пигмалиона) - психологический феномен, при котором высокие ожидания человека относительно другого (или самого себя) заставляют человека вести себя так, чтобы оправдать эти ожидания.

Это «самосбывающееся пророчество», где позитивная установка приводит к реальному улучшению результатов, подтверждая первоначальную веру. 

В чем суть:
Наши ожидания от поведения человека, влияют на его поведение. Если, допустим, мы верим в чей-то талант, то этот человек неосознанно уделяет ему больше внимания, что улучшает его успехи.

История:
В 1965 году Роберт Розенталь и Ленор Якобсон доказали, что ученики, случайно названные «перспективными», действительно показали лучшие результаты IQ из-за повышенного внимания учителей.

То есть этот эффект показывает, что вера в успех и невербальные сигналы поддержки могут существенно менять реальность

• Механизм:
1. Формирование ожидания (позитивного или негативного).
2. Изменение поведения в соответствии с ожиданием (поддержка или игнорирование).
3. Реакция объекта: человек подстраивается под транслируемый образ.
4. Подтверждение пророчества: результат соответствует ожиданию.


Этот эффект применим в недвижимости, и этот метод, я активно использую в том случае, когда собственник не любит свою квартиру или дом, хочет избавиться от этого актива. В этом случае я нахожу неоспоримые преимущества объекта, активно заостряю внимание собственника и покупателя на этих преимуществах и использую всё это для мотивации и повышения продуктивности.

Есть нюанс: метод может работать и в негативном ключе (как стереотип). Но, для понимающих суть метода, он используется крайне экологично.

Вывод: вера укрепляет нас в правильности того, что мы делаем ☝️.

И более того: на протяжении всей своей, более чем 50ти летней жизни, я активно и настойчиво «верила и верю» в моих родных, семью, друзей, партнеров и клиентов.

Те, кто работал со мной, подтверждают это 🤷‍♀️.

Побежали со мной 🏃‍♀️

P:S Тезис: Доверяй, но проверяй, однако никто не отменял. Помним и про это тоже.