Анатолий Терехов

Залог или субсидиарка: почему мы выбираем второй путь

Нас часто упрекают: «Почему вы так критично относитесь к залогам?»

Отвечаем. Залог недвижки, конечно, лучше, чем ничего. Но если залогодатель и заёмщик сильно "сопротивляются", добраться до предмета залога можно через 3–6 лет. При таких сроках экономический смысл этого обеспечения почти исчезает.
Есть и вторая проблема. Если залогодатель — не заёмщик, он отвечает только в пределах предмета залога. Обойти это ограничение почти невозможно. Суд всегда скажет одно: сначала разберитесь с залогом, потом идите дальше.

Что делаем мы
Разберем нашу экономику на примере свежего долга, который мы покупаем сейчас по прямой цессии (не с торгов):

сумма долга — 20 млн ₽;
проценты за неисполнение судебного акта — на данный момент около 6 млн ₽;
индексация на момент прогнозируемого нами исполнения — около 7 млн ₽;
цена покупки — 3 млн ₽.

Суть долга: бизнес по недропользованию на Дальнем Востоке (щебень, ПГС). Бенефициары построили классический корпоративный треугольник:
Первая компания владела лицензией на недропользование и была центром прибыли. Она добывала ископаемые и продавала их через вторую компанию;
Вторая компания была центром убытков. Через неё шла огромная выручка, собственности у неё не было.
Хранителями активов являются двое бенефициаров. Когда на второй компании накопились критические долги, её просто бросили, чтобы не платить контрагентам.

Мы выявили у бенефициаров объекты недвижимости общей кадастровой стоимостью 224 млн. Кроме того, у них есть много земельных участков под ИЖС и многоэтажную застройку с кадастровой стоимостью больше 300 млн.

Главный ответ на вопрос про залоги
Мы не против недвижимости и сами с ней работаем. Но мы не видим принципиальной разницы между двумя путями:
Многолетние споры по ОДНОМУ предмету залога;.
Привлечение бенефициаров по долгам брошенной компании к субсидиарной ответственности (на ВСЕ выявленное имущество).

Мы выбираем второй путь по трём причинам. Предмет в обоих случаях один — имущество должника или его бенефициаров. Сложность доказывания сопоставима (по крайней мере для нас). Процессуальные сроки тоже сопоставимы.
Сейчас читающие должны сказать – бенефициары, почувствовав угрозу начнут "скидывать" имущество, а залог – он зарегистрирован и его "скинуть" нельзя. На самом деле, зарегистрированный залог "скинуть" можно, просто сложнее, чем необремененное имущество. А если бенефициары начнут "скидывать" имущество - эти сделки легко разворачиваются.

Маржинальность второго пути намного выше. Проект с запасом покрывает всё: проценты, издержки и тело долга. Имущества выявлено на сумму более 500 млн при цене входа 3 млн.

Вывод
Стоит ли с самого начала ограничивать себя инвестициями под залог недвижимости, если они низкомаржинальны? Такой залог жёстко привязывает требование к одному предмету. Это создаёт много проблем, и главная из них — сроки получения реальных денег.

Залог даёт ощущение защищённости. Но только ощущение, самой защищенности – нет. Реальные деньги приносит возможность обратить взыскание на ВСЕ имущество при минимальном пороге входа.

Уже собрана

Новая сделка по взысканию долгов юр лиц на инвест платформе Каркаул. Уже почти собрана, успевайте

https://karkaul.ru/blog/mup
https://karkaul.ru/projects/cfa-08

Ищу кандидата/доктора технических наук по ГПХ для участия в тендере

Ну что, новости с тендерных полей
По одному из тендеров заказчик прислал мне очень много "задачек" вне рамок договора
Пришлось ответь заказчику на официальную почту и прислать ему очень много встречных вопросов на которые он обязан ответь в течение 2 рабочих дней

Миллиард выручки и ноль имущества: анатомия красивой отчётности

Устали отвечать в личку на безмозглые утверждения "я туда ливану - там оборота ярд" — поэтому пост.

Дисклеймер. Мы категорические противники всего, о чём ниже. Это не инструкция и не методичка. Ни одна конструкция не является рекомендацией: часть подпадает под ст. 54.1 НК РФ, часть — под ст. 170 ГК РФ (мнимые и притворные сделки), часть заканчивается субсидиаркой по гл. III.2 Закона о банкротстве. Механику описываем с одной целью: чтобы инвестор понимал, из чего собрана цифра, на которую он молится, и перестал решать по одной строке отчёта о финрезах.

Суть. Обычно инвестор видит красивую цифру выручки - и дальше не думает. Но, выручка — показатель операционной компании. У неё, как правило, нет ни мощностей, ни имущества, ни активов. Ничего, кроме самой выручки. А сама выручка — это величина, формируемая учётной политикой и структурой договоров, а не реальным потоком денег. Инвестировать в операционку — почти то же, что выбросить деньги: в дефолте взять нечего, а взыскание упирается в ООО с уставным капиталом 10 тысяч рублей.
В серии постов про хранителей активов (ХА) мы объясняли: инвестировать надо в ХА либо обвязывать ХА прямыми связями с инвестируемым лицом. Высокая выручка у ХА — всегда плохой признак. Повторяться не будем.

Как выручка ездит вверх-вниз по желанию. Таких схем мы насчитываем 35–40. Хрестоматийную (поставка оплачивается займом, погашение закрывается взаимозачётом за пределами периодов налоговой проверки) разбирать не будем.

Что встречается повсеместно:
— Договор комиссии переоформляется в ДКП и наоборот: вместо вознаграждения в условные 3% в отчётности всплывает весь товарооборот;
— отгрузка с отсрочкой: выручка признана, денег нет, вместо них дебиторка контрагента;
— транзитка с маржой 1–2%: миллиарды выручки при нулевой экономике;
— внутригрупповые обороты между своими же юрлицами — в консолидацию не попадают, потому что отчётности по МСФО нет.

Пореже — потому что там уже думать надо:
— переход права собственности (все). Одна фраза в договоре — склад поставщика или склад покупателя — переносит признание выручки через отчётную дату в любую сторону;
— толлинг наоборот (производственники). Давальческая схема даёт только стоимость переработки; переоформление в куплю-продажу сырья и готовой продукции раздувает выручку в разы при той же загрузке;
— процент завершения (строяки). Степень готовности определяет сам эмитент — это оценочное суждение, не факт;
— односторонние акты и неподписанные КС-2 (строяки). Выручка признана, спор с заказчиком впереди, резерва нет;
— ретро-бонусы (торгаши). Начисляются постфактум и режут выручку задним числом — уже после того, как вы прочитали отчёт;
— сторно-реализации в следующем периоде (все). Возврат или расторжение — после отчётной даты. Красивый год закрыт;
— брутто/нетто в учётке (транспортники). Транспортные расходы, акцизы, посреднические потоки — цифра меняется без единой новой сделки;
— дробление на группу (все). Оборот разложен по компаниям, а вы видите отчётность только эмитента. Либо наоборот: всё сгружено в одну "витрину";
— простое товарищество. Выручка возникает у товарищества, у эмитента — только доля прибыли. И наоборот;
— цессия дебиторки внутри группы. Долг продан своим, отчётность чистая, деньги не приходят никогда;
— займы вместо дивидендов. Огромная выручка, а деньги ушли по займам лицам, которых вы в отчётности не найдёте.

Закономерность.Гигантская выручка почти всегда у торговых "прокладок": ни производства, ни недвижимости, ни техники на балансе (ну, если это не Магнит с Пятерочкой). В дефолте взять нечего.
Но большая выручка при большом балансе — тоже красный флаг. Либо рентабельность активов неприлично низкая, и непонятно, из чего платить инвестору. Либо активы переоценены «от собственника». Либо — самое частое — они в залоге, и для вас их фактически не существует: залоговый кредитор заберёт предмет залога до вас.

Финальный вопрос. Если после всего этого величина выручки для вас всё ещё актуальна — то стоит ли на неё смотреть?

Ищу 5 it специалистов для тендера с it дипломами и 3 годами it опыта подтвержденного трудовой книжкой для договора ГПХ

Тут строго:
1. it диплом обязателен
2. 3 года it опыта обязательно

Новый кейс в работе (44+ млн за 2,7 млн на сроке в 2 года).

Купили просуженный, но "неудобный" актив: судебным актом сделки (перечисления) должника – юридического лица оспорены по ст. 61.2 Закона о банкротстве — четыре платежа от 13.04.2022, 15.04.2022, 28.04.2022 и 29.04.2022 на общую сумму 44 млн. Встречного предоставления не было: к работам никто не приступал и, судя по материалам дела, не собирался. Формально — это "пустой" должник с исполнительным листом. Фактически — карта чужих денег, по которой можно идти.

Почему мы это покупаем

Потому что цена входа (2,7 млн) определяется не видимостью имущества самого должника, а финансовым качеством цепочки выгодоприобретателей. У самого юридического лица деятельности нет, признаки транзитной структуры налицо — и именно это, как ни странно, главный аргумент. Отсутствие активов и хозяйственной жизни у формального должника превращается в доказательственную базу против тех, кто через него прогонял деньги.
Ключевые фигуры — три скрытых бенефициара. Через три недели после вывода 44 млн, 18.05.2022, они получают "займы" из тех же средств, которые так и не были возвращены, в результате чего само юридическое лицо и "поймало" признаки неплатежеспособности.

В любом случае, банкротства как процедуры, не избежать, т. к. при введении процедуры начнут работать нормы банкротного законодательства, а они приоритетны по отношению к общегражданским.

Нестандартность пути: мы идём двумя путями одновременно

Путь 1 — заем как дебиторка. Если срок возврата в договоре не определён, включается ст. 810 ГК: возврат в течение 30 дней с даты предъявления требования. Направляем требование, идём в СОЮ (бенефициары – физические лица), и сразу заявляем обеспечительные меры — в общей юрисдикции обеспечение по такой фактуре вешают охотно. Деньги и имущество у ответчиков есть, и это редкая ситуация, когда взыскание - не упражнение в теории, а вопрос скорости.

Путь 2 — банкротство должника как брошенного (отсутствующего). Здесь мы делаем то, что во внебанкротном режиме не сработало бы: финансовый анализ, доказывание отсутствия реальной деятельности, транзитный статус, и уже на этой базе — привлечение бенефициаров как выгодоприобретателей, с одновременным признанием самих займов ничтожными, как совершённых со злоупотреблением. Заявителем по делу выступает кредитор — это классический косвенный иск, и очень сильная процессуальная позиция.

Отдельный тактический нюанс, который мы держим в голове: если бенефициары не становятся ни ответчиками по сделке, ни дебиторами, они получают право на пересмотр акта по ст. 42 АПК РФ и могут "принести задним числом" подтверждение выполненных "работ". Поэтому мы заходим на них первыми и в том статусе, который нам нужен, а не ждём их хода.

Карта прочих взысканий

Из анализа ДДС должника-юридического лица видно, что часть сделок 2022 года формально за пределами сроков давности, а потенциальные ответчики ликвидированы — но по п. 3.1 ст. 3 Закона об ООО сработает субсидиарка за доведение до ликвидации, и по этим ответчикам мы считаем перспективы отдельно.

Экономика и риски

Взыскиваемый потенциал по кейсу — порядка 25 млн. допом, помимо основного трека по бенефициарам, по которым потенциал взыскания 100% (финансовое состояние каждого из них в отдельности позволяет полностью вернуть долг). Из рисков видим только несущественное затягивание сроков взыскания, в случае, если мелкие "дропы" займут тактику круговой обороны.
Фактически же приобретением этого актива мы покупаем не "один иск" — мы покупаем портфель требований, где каждый следующий ответчик добавляет доказательства против предыдущего, а обеспечительные меры фиксируют результат до финала спора.

Дисконт к номиналу здесь платится за сложность, а не за безнадёжность. Сложность мы умеем разбирать.

Новости от платформы Каркаул об успешной работе с объектами культурного наследия

🟢 Реставрация завершена, объект работает. Заёмщик переходит к долгосрочному финансированию

Помните, как начинался проект в Черкизово? Полуразрушенное здание бывшей пожарной части 1906 года. Сегодня констатируем факт: ООО «Магнит» и Юлия Кравец выполнили все заявленные обязательства.

Реставрация исторического фасада полностью завершена. Департамент культурного наследия (ДКН) Москвы принял работы, все охранные ограничения сняты. Здание переведено в статус полноценного, работающего ГАБ (готового арендного бизнеса). Первый этаж занимает федеральная сеть «Пятерочка» с 10-летним договором, остальные площади также заселены.

Смена стратегии финансирования

Изначальный план заёмщика всегда заключался в использовании коротких дорогих бридж-кредитов для восстановления объекта, а после снятия ограничений ДКН планировался переход к длинным деньгам для консолидации долга и долгосрочного владения активом. Всё это раскрывалось на карточках проектов. Сейчас заёмщик переходит к этому финальному этапу и предлагает инвесторам платформы принять участие в предоставлении долгосрочного займа.

Условия и обеспечение

В текущих макроэкономических условиях получение длинного банковского кредита под коммерческую недвижимость сопряжено с жесткими требованиями и высокими ставками. Заёмщик предлагает условия, которые позволяют ему сохранить объект в собственности и генерировать рентный доход, а инвесторам получить твёрдое обеспечение:

• Обеспечение: Залог недвижимости (сам объект, кадастровый номер 77:03:0003023:1058)
• График: Аннуитетный (ежемесячные выплаты)

Покрытие платежа

Ежемесячный аннуитетный платеж по займу полностью перекрывается текущими арендными поступлениями. Только платеж от «Пятерочки» уже превышает сумму ежемесячного обслуживания долга.

Статус актива

Здание и земельный участок находятся в полной собственности заёмщика. Все вопросы с ДКН и профильными ведомствами закрыты. Объект функционирует в штатном режиме, генерирует выручку и не имеет скрытых обременений.

В ближайшие дни на платформе открывается сбор по проекту #long-01. Для текущих инвесторов проектов #mgnt это возможность реинвестировать средства в более консервативный инструмент с твёрдым залогом. Для новых инвесторов — вход в проект на этапе, когда объект уже работает.

Полная карточка проекта и пакет документов уже доступны на платформе

Что вы об этом думаете?

👍 Каркаул | VK | Rutube | YouTube | MAX | Проекты

По Новосибирскому времени мне сегодня уже 34 🎉 спасибо, что участвуете в моей жизни

Кстати, в телеге есть мой клон аккаунт с другими буквами профиля в конце 😁

А кому было бы интересно почитать историю как меня мошенник из числа моих знакомых на 2 ляма раскрутил?) Я пока публично вот не прям готов, просто в комментариях маякните кому в личку скинуть 😁 А кто ждет публичную версию поставьте рекции тоже. Ирония ситуации в том что если бы я не верил что человек успешный богатый айтишник то я бы и на тендеры не пошел

Расскажу прикол. Написал парсер тендеров на нейронке.

Парсинг нейронкой = 20 минут на поиск лотов, 20 минут на разбор 2 часа на глубокий разбор

Парсинг через конвеер под руководством нейронки = 20 минут на поиск, 8 часов на разбор, 0 на глубокий разбор потому что сил на него уже нету 😂

Я тендер по it выиграл!!!!

Сеть спортивных центров в Москве.

Проект реализует Иван Кара — более 10 лет руководил любительской футбольной лигой (1500 команд), обширные связи в футбольном и теннисном сообществе Москвы (клубы, федерации, тренеры, организаторы турниров).

Модель. Земля берется в льготную аренду на 49 лет по Постановлению Правительства Москвы №636-ПП от 13.11.2012 (ред. от 27.12.2024) — под некапитальные спортобъекты в парковых зонах. Аренда в десятки раз ниже рыночной (пример: участок ~4000 м² — 40 000 ₽/мес. против ~2,5 млн ₽/мес. по рынку). За счет этого низкие постоянные расходы и быстрая окупаемость. (См. Стоимость аренды в приложенных карточках)

Трек-рекорд. Первый объект запущен 6 лет назад, инвестиции на старте ~140 млн ₽, чистая прибыль за 2025 г. — ~48 млн ₽, выручка 53 млн. Действующий центр загружен на 100%, вечерние слоты — с листом ожидания, детские турниры бронируются заранее.

Планируются к созданию:
1. Куркино — 6 падел-кортов, 0,4 га. Требуется доинвестировать 175 млн ₽ (текущий инвестор уже внес 70 млн ₽). Окупаемость 3,5 года, прогнозная чистая прибыль инвестора ~51 млн ₽.
2. Строгино — 8 падел-кортов + 4 теннисных, 0,8 га. Запрос 495 млн ₽ (по объекту уже есть коммитмент на 500 млн ₽). Окупаемость 3,4 года, прогнозная чистая прибыль ~147 млн ₽.

Текущий действующий:
3. Парк Царицыно — реконструкция действующего бизнеса, 3 футбольных манежа, 1,7 га, концепция согласована Департаментом спорта. Текущая чистая прибыль ~48 млн ₽ за 2025 г. Запрос 425 млн ₽, окупаемость 4 года, прогнозная чистая прибыль ~106 млн ₽. Статус: если новый инвестор не заходит до конца августа, реконструкцию профинансирует текущий инвестор.

Прочее. Помимо трех площадок в проработке есть и другие участки — возможен подбор под бюджет и концепцию инвестора. Порог входа на открытие нового объекта — от 245 млн ₽. Команда сопровождает проект полностью: от получения участка и строительства до запуска и управления

По всем вопросам @terehov_a_n

Про экономику наших проектов — и почему повышенный процент нас не пугает

Нас часто спрашивают: как устроена экономика проектов и почему мы спокойно даём займодавцам ставку выше рынка. Начнём с главного: в экономике наших проектов мы такую ставку повышенной не считаем.

Сразу дисклеймер: этот пост не рекламный и не направлен на привлечение инвесторов. С этим у нас проблем нет — из 31 проекта, которые сейчас в работе, заёмный капитал задействован всего в 6. К тому же мы давно и плодотворно работаем с платформой «Каркаул», которую считаем максимально прозрачной и передовой: и по подходу к аналитике проектов, и технологически, и в части защиты инвесторов. Поэтому убедительная просьба не писать в личку с соответствующими предложениями.

Ниже — два проекта: один закрыт, второй закрывается. Обе дебиторские задолженности приобретены в прошлом году, ещё до создания ЦФА-центра, — этим в некотором роде и объясняется "скрытое" владение активами.

Проект №1

Февраль 2025 года. Заходим с 3,8 млн своих плюс 3 млн заёмных. Покупаем дебиторскую задолженность по прямой цессии на 29 млн, проиндексировали её до 38 млн, но планово рассчитывали "снять" 21 млн. Займодавцу давали 50% на полгода.

В августе 2025 года "вынули" из проекта 17 млн и полностью рассчитались с займодавцем (он присутствует среди подписчиков)— фактическая доходность для него составила 101% годовых (3 млн заёмных вернулись займодавцу как 4,5 млн, при этом за те же полгода вынули из проекта 17 млн — стоимость денег вышла порядка 9% от полученного кэша). Дальше "добили" проект к ноябрю до тех самых 21 млн, после чего, согласно договорённостям, оставили должника в покое.

Проект №2

Март 2025 года. Покупаем дебиторку с торгов. При своих 8 млн искали займодавца на 7 млн под 70% годовых — вовремя не нашли, пришлось делать "перевёртыш" торгов, что мы не особо любим. В итоге в мае 2025 года зашли в проект полностью своими силами и в удобные нам сроки.

Номинал купленного — 160 млн. С июля идёт распределение первой части конкурсной массы должника; с учётом нашей доли в реестре кредиторов 57% мы получили 93 млн. Работа продолжается: в ноябре на торги выставляется ещё одна квартира должника общей площадью 191 кв. м.

Теперь посчитайте сами: если бы под этот проект мы нашли займодавца на 7 млн, выплата 70% годовых с этой суммы при полученных 93 млн не составила бы особого труда. Даже с учётом того, что мы "НДС-ные ребята".

Почему нам удобны именно такие деньги

Оба проекта до даты фактического поступления денег ежемесячно съедали ощутимые суммы: расходы на взыскание, госпошлины, оплата публикаций, зарплата юристов и прочее.
Именно поэтому нам комфортно работать с заёмными средствами при условии их возврата по реализации проекта — и именно за такие условия мы готовы платить повышенную ставку. Ежемесячные платежи неудобны нам с точки зрения финансовой модели и специфики самой деятельности: деньги в проекте не "капают", они приходят разом и по факту.

Выводы о маржинальности из приведённых цифр сделайте самостоятельно.

Сейчас мы планируем зайти в один очень крупный закрытый проект. Если успеем в него войти — маржинальность там будет крайне высока, а вопрос реализации практически гарантирован на горизонте 2 лет. В следующем посте приведём примеры рекордной доходности по нашим проектам.

Сегодня опоздал с подачей на тендер на 5 минут, так 10 миллионов улетели мимо

Перестав грустить я подумал что оно может и к лучшему
Поскольку тендер предполагал очные встречи с заказчиком
А заказчик дизайнерское бюро

Из моих знакомых людей кто в теме дизайна и мог бы ходить на встречи очно все отказались под разными предлогами, базовый ответ "ни чем тут не могу быть полезен", хотя за миллион рублей сходить на 10 встреч как будто бы не кисло да? Приходишь со всеми готовыми материалами, спрашиваешь как вам, подписываешь бумажки и уходишь.