Ъ—Недвижимость

Складской рынок России замедлился после рекордного 2024 года

Спрос на складскую недвижимость в 2025 году снизился при сохранении высоких абсолютных значений. По оценке CORE.XP, объём сделок аренды и покупки составит 3,8–4 млн кв. м, что на 18% меньше, чем годом ранее.

Ритейл и e-commerce остаются крупнейшими потребителями складских площадей. На продовольственные сети третий год подряд приходится около 600 тыс. кв. м, на сегмент e-commerce — 1–1,2 млн кв. м, почти треть всего спроса.

Строительство складов обновило максимум: ввод в 2025 году может достичь 7,3 млн кв. м, почти вдвое выше уровня прошлого года. Формат build-to-suit занял 78% новых проектов. Спекулятивный девелопмент увеличился до 1,6 млн кв. м, прибавив 40%.

Объём свободных площадей в Московском регионе вырос до 5–6%, половину предложения формирует субаренда. Ставки на готовые и строящиеся объекты снизились на 8%, до 10–11 тыс. руб. за кв. м в год. В сегменте build-to-suit ставки удерживаются на уровне 12–13 тыс. руб. без изменения.

В 2026 году эксперты ожидают восстановление спроса до 2 млн кв. м в Москве и более 3 млн кв. м в регионах. Совокупный объём может превысить 5 млн кв. м. Новое строительство сократится — на 40% в Москве и более чем на 60% в регионах — и будет преимущественно «под клиента». Ставки готовых объектов вырастут на 2–2,5%, build-to-suit — на 5–7%.

Инвестиции в российскую недвижимость сократятся до 1 трлн руб.

По оценке CORE.XP, объём инвестиций в недвижимость в 2025 году составит около 1 трлн руб., что на 24% меньше, чем в 2024 году. Основное снижение пришлось на рынок площадок под жилую застройку — вложения уменьшились на 52% по сравнению с прошлым годом, до 194 млрд руб.

В коммерческом секторе объём инвестиций снизился на 11% в годовом выражении, до 806 млрд руб. Спрос со стороны конечных пользователей упал на 33% к прошлому году, тогда как активность профессиональных инвесторов выросла на 11%.

Увеличилась доля проектов на стадии девелопмента. По итогам года она достигла 46%, прибавив 12 п. п. к уровню прошлого года. В офисные проекты направлено 53% девелоперских инвестиций, в производственно-складские — 32%.

Инвестиции в офисную недвижимость сократились на 20% к прошлому году, в складскую — на 10%. Вложения в ритейл остались на уровне 2024 года. Гостиничный сегмент показал самый высокий рост — увеличение в 2,4 раза.

Доля регионального капитала также уменьшается: в сегменте площадок под жильё она снизилась до 25%, в коммерческой недвижимости — до 4,3%.

По прогнозу экспертов, в 2026 году инвестиционный объём может составить 800–900 млрд руб. Наиболее востребованными сегментами останутся офисная и складская недвижимость, дополнительный рост ожидается в центрах обработки данных и гостиничном сегменте.

🗞🗞🗞🗞 На рынке вторичной недвижимости крупных городов России началось оживление: в октябре число сделок выросло на 31,6% год к году, что стало максимальным значением с лета прошлого года.

Позитивный тренд объясняется смягчением условий выдачи ипотеки, оттоком средств с депозитов и реализацией отложенного спроса. Увеличение продаж уже привело к снижению дисконтов и вымыванию с рынка наиболее ликвидных лотов, но средние цены на жилье пока не показывают выраженного роста.

#Ъузнал

На рынке ИЖС строится свыше 1,6 млн кв. м по эскроу

По данным ДОМ.РФ, с марта в стране возводится более 1,6 млн кв. м частных домов по договорам подряда с применением счетов эскроу. Заключено почти 16,5 тыс. таких договоров.

Рост сегмента обеспечивает льготное кредитование подрядчиков под 1%: банки выдали 3,8 тыс. кредитов на 56,1 млрд руб., что на 40% выше, чем годом ранее.

По оценке экспертов, к 2030 году каждый четвертый частный дом в стране должен строиться по эскроу-модели. По пилотной программе с 2023 года уже построено 2 тыс. домов общей площадью 220 тыс. кв. м.

🗞🗞🗞🗞 Темпы ввода санаториев в России резко вырастут. В 2026 году могут быть сданы 1,2 тыс. номеров, это в три с половиной раза больше, чем в уходящем году. В общей сложности за 2025–2028 годы в России будут открыты 17 новых здравниц на 6,3 тыс. комнат.

Как отмечают аналитики, позитивный тренд продиктован развитием рынка внутреннего туризма и льготным кредитованием на такие объекты. Тем не менее интерес к строительству сдержанный из-за более высоких затрат. Строительство санатория в России сейчас оценивается в 15–60 млн руб. на номер. Это на 10–40% выше показателя отеля.

Однако рост ввода в эксплуатацию новых объектов пока не приведет к увеличению совокупного предложения. Ежегодно из оборота выбывают более 20 санаторных объектов, и к 2045 году здравниц периода СССР на рынке практически не останется.

#Ъузнал

🗞🗞🗞🗞 Владельцы и операторы торговых центров вынуждены переоборудовать свои здания в склады. За январь—октябрь на российском рынке экспонировалось 587 тыс. кв. м такой недвижимости, за весь 2024 год этот показатель находился на уровне 94 тыс. кв. м.

Поводом для переоборудования торговых объектов стали ограниченный спрос на такую недвижимость со стороны арендаторов и уход с российского рынка крупных международных ритейлеров. Сегмент торговой недвижимости столкнулся с кризисом на фоне активного развития онлайн-торговли и высокой ключевой ставки ЦБ, отмечают аналитики.

Однако востребованность складов внутри торгцентров остается под вопросом: ранее склады такого формата пользовались спросом в условиях дефицита классических логопарков, но сейчас ситуация изменилась.

#Ъузнал

Спрос на новостройки в старых границах Москвы вырос на 20% за квартал

На первичном рынке жилья в старых границах Москвы продолжается рост активности. По данным Nikoliers, в третьем квартале 2025 года было реализовано 760 тыс. кв. м — на 20% больше, чем во втором квартале, и на 5,2% больше, чем годом ранее. В октябре зарегистрировано 5,7 тыс. ДДУ, объем продаж достиг 278,6 тыс. кв. м.

С начала года спрос составил 2,2 млн кв. м и превысил объем нового предложения на 51%. Экспозиция сократилась до 2,41 млн кв. м, минимального уровня за три года. Выход новых проектов в третьем квартале снизился до 112 тыс. кв. м, на 44% в годовом выражении.

Доля ипотечных сделок увеличивается. В третьем квартале она достигла 57%, в октябре поднялась до 60%. При рыночных ставках 18–21% основную часть выдач формируют льготные программы, на которые приходится около 82% кредитов.

Средневзвешенная цена предложения по итогам квартала составила 609 тыс. руб. за кв. м. В октябре показатель вырос до 592 тыс. руб. с учетом скидок девелоперов. В комфорт-классе цена снизилась до 418 тыс. руб. за кв. м, в бизнес-классе поднялась до 609 тыс. руб., в премиальном — до 1,13 млн руб.

В структуре спроса усиливается роль небольших форматов. Доля студий выросла до 20%, однокомнатных квартир — до 37%. Средняя площадь предложения увеличилась до 58,7 кв. м, число лотов площадью менее 28 кв. м сократилось вдвое.

По оценке экспертов, в конце года активность поддержат семейная ипотека и сезонные условия девелоперов. Эффект от снижения ключевой ставки, по мнению аналитиков, проявится только в следующем году.

Продажи апартаментов в Дубае достигли исторического максимума

Первичный рынок жилья Дубая в третьем квартале усилил темпы роста. По данным Nikoliers, объём сделок вырос за июль-сентябрь на 23%, до 38,2 тыс. лотов.

Основной прирост обеспечили апартаменты: спрос увеличился на 37%, до 34,5 тыс. сделок, что стало историческим максимумом. Сегмент вилл, напротив, сократился на 38% на фоне вымывания предложения.

Средневзвешенная цена апартаментов за год выросла на 10%, до $6,48 тыс. за кв. м. Цена вилл увеличилась на 17%, до $5 тыс. В премиальном сегменте за девять месяцев зарегистрировано 183 сделки, прирост составил 15%. Из них 117 пришлось на апартаменты и 66 — на виллы. Средняя цена достигла $22,42 тыс. за кв. м в апартаментах и $15,5 тыс. — в виллах.

Ввод жилья в третьем квартале составил около 800 тыс. кв. м, что на 18% меньше, чем годом ранее. По итогам года на рынок может выйти примерно на 4,5 млн кв. м при изначальных планах девелоперов на уровне 6–7 млн кв. м.

В сегменте аренды зарегистрировано 46,9 тыс. новых договоров. Количество новых договоров аренды апартаментов сократилось на 19%, тогда как аренда вилл выросла на 14%. Средняя ставка аренды апартаментов поднялась на 14%, до $310 за кв. м в год, ставка аренды вилл увеличилась на 6%, до $281.

Российские бренды остыли к экспансии в Дубай

Экспансия российских компаний в Дубае резко замедлилась. По данным Nikoliers, в 3 квартале 2025 года не открылось ни одного нового бренда из России — после 38 запусков в 2023 году и 19 — в 2024-м. С начала 2025-го вышли только «Золотое яблоко» и шесть ресторанных проектов, к концу года ожидаются Timeless и «Кофемания».

Тем временем ритейл в Дубае практически полностью занят: крупнейшие портфели девелоперов заполнены на 95–98%. Медианная цена коммерческой недвижимости с 2020 года выросла на 307%, до $406 за кв. м. Количество действующих договоров аренды достигает 95–100 тыс., что на 10% больше, чем в начале 2023-го.

В условиях такой конкуренции российские игроки смещают фокус с дебютов на развитие уже открытых точек. В городе работают 38 операторов общепита (всего 95 заведений) и 13 fashion-брендов. Новички же чаще сталкиваются с высокими фиксированными ставками, необходимостью глубокой адаптации продукта и более сложной операционной моделью для мультикультурного рынка.

Эксперты отмечают, что вход в Дубай остаётся возможным, но ошибка в стратегии обходится дороже, чем ещё пару лет назад — и всё больше российских компаний предпочитают укреплять позиции, а не расширять присутствие.

📷 Евгений Павленко, Коммерсантъ

🗞🗞🗞🗞 Цены на новостройки в октябре 2025 года замедлили рост. Стоимость квартир в крупных городах увеличилась всего на 5% год к году, в среднем до 183 тыс. руб. за кв. м.

Сдержанный рост стоимости новостроек связан с избытком предложения на рынке первичного жилья и дисконтами, которые предлагают застройщики для стимуляции активности покупателей.

Так, спрос на первичную недвижимость за октябрь 2025 года увеличился на 33% год к году, до 25 тыс. квартир. Однако эксперты считают, что речи о полном восстановлении рынка пока не идет.

#Ъузнал

Спрос на строящиеся офисы в Дубае вырос в семь раз за год

По данным Nikoliers, в третьем квартале 2025 года инвесторы приобрели 39,8 тыс. кв. м строящихся офисов в Дубае. Это в семь раз больше, чем год назад, и почти втрое — чем во втором квартале. Всего за июль-сентябрь было куплено 125 тыс. кв. м офисных площадей: основной объем пришёлся на готовые объекты, однако именно проекты на стадии строительства стали драйвером спроса.

Средняя цена покупки строящихся офисов за год удвоилась и достигла $6,6 тыс. за кв. м (в ключевых районах — $11,2 тыс.). В готовых зданиях стоимость увеличилась на 21%, до $5,9 тыс. за кв. м. Арендные ставки также растут: в 3 квартале показатель достиг $578 за кв. м в год, показав рост на 13% за год и 3% с начала 2025 года. В ключевых деловых кластерах ставка может варьироваться от $1 тыс. до $1,6 тыс.

На фоне дефицита качественных площадей девелоперы наращивают объемы строительства: до 2029 года запланирован ввод более 700 тыс. кв. м.

В 2027 году цены на жилье могут вырасти выше инфляции — на 10–15%, прогнозирует глава аналитического центра «Дом. РФ» Михаил Гольдберг. Он считает, что рост цен негативно скажется на доступности жилья. Из-за этого могут потребоваться меры поддержки предложения в небольших регионах.

По словам господина Гольдберга, за январь—октябрь новостройки в РФ подорожали на 6,4% в номинальном выражении и на 1,5% — в реальном. «Дом. РФ» ожидает, что в следующем году ставка по рыночной ипотеке снизится до 10% или ниже. При такой ставке россияне начнут массово брать ипотеку, из-за чего спрос может вырасти кратно, пояснил эксперт.

▪ Подписывайтесь на «Ъ»|Оставляйте «бусты»

Выдачи ипотеки на новостройки выросли на 19% за октябрь

В октябре 2025 года банки выдали 46,8 тыс. кредитов на покупку квартир в новостройках — на 27% больше, чем в сентябре, и на 63% больше, чем год назад, подсчитали во Frank RG. Объем выдач достиг 280 млрд руб., прибавив 19% за месяц и 53% к октябрю 2024 года.

Доля новостроек в общем объеме ипотечных кредитов выросла до 42%, что стало максимумом за год. Аналитики связывают рост с традиционным сезонным всплеском спроса и стремлением покупателей зафиксировать цену на фоне цикла снижения ключевой ставки и ожиданий дальнейшего удорожания жилья.

Средний чек по ипотеке на первичном рынке снизился до 6 млн руб. — на 5% к сентябрю. При этом выдачи по госпрограммам вновь стали главным драйвером сегмента: в октябре их объем вырос на 18%, а число кредитов — на 22%.