Ъ—Недвижимость

В каких случаях выгодно объединять квартиры

По оценке ГК «Основа», 5–10% квартир в премиальных новостройках приобретаются с целью последующего объединения. Такой подход позволяет оптимизировать бюджет: летом 2025 года стоимость 1 кв. м в крупных квартирах в бизнес- и премиум-классах была в среднем на 15% выше, чем у лотов меньшей площади, а в элитном сегменте — на 20%. В отдельных проектах покупка двух более доступных квартир оказывалась выгоднее приобретения одной крупной.

Расходы на легализацию перепланировки составляют 75–200 тыс. руб., техническое объединение — от 35 тыс. руб. На фоне сокращения предложения крупных лотов — их доля в новостройках Москвы за пять лет уменьшилась с 7,3% до 3,5% — объединённые квартиры становятся редким и более ликвидным продуктом. В премиум-классе объектов с четырьмя и более комнатами не больше 8%.

Дополнительный спрос формируют возможности гибкой планировки, создание автономных зон и повышение приватности.

О том, в каких случаях объединение квартир становится экономически оправданным решением, рассказал коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.

📷 предоставлено пресс-службой ГК «Основа

До 10% рассрочек на покупку жилья расторгаются

Рост ипотечных ставок усложнил переход покупателей с рассрочки на кредит. Средневзвешенная ставка на первичном рынке составляет 6,45% против 3,5% в начале 2023 года. По рыночным программам ставки начинаются от 16,1% на новостройки и от 20% на вторичном рынке.

Доля рассрочек в проектах со сроком сдачи 2026–2027 годов снизилась с 35–40% в начале года до 6–10% в октябре. Доля расторжений удерживается в пределах 10%, однако при сохранении высоких ставок может вырасти до 15–20%.

Покупатели всё чаще используют траншевую ипотеку, пролонгацию рассрочки или замену лота на меньший. На продажу с переводом долга выходит 5–7% квартир, приобретённых в рассрочку.

📷 Алексей Смагин, Коммерсантъ

В старых границах Москвы реализуется 68 проектов точечной застройки

По данным «Метриум», на первичном рынке в старых границах Москвы (без элитного сегмента) представлено 68 проектов точечной застройки — 11,8% совокупного предложения. За год стартовали 12 новых проектов, однако общее число таких объектов сократилось на 8,1% из-за завершения продаж в ранее выведенных комплексах.

Точечные проекты присутствуют во всех округах столицы. Наибольшее количество — в ЗАО (12), ВАО (10) и САО (9). В разрезе сегментов 10 комплексов относятся к массовому классу, 39 — к бизнес-классу, 19 — к премиальному. В экспозиции — 5,3 тыс. квартир и апартаментов, что на 11,7% больше, чем годом ранее.

Средняя стоимость квадратного метра составляет 528,3 тыс. руб., что сопоставимо с общим уровнем цен новостроек в старых границах Москвы.

Штаб-квартиры уходят от аренды

С 2024 года сделки купли-продажи формируют 78% транзакций со штаб-квартирами. Для сравнения, в 2020–2023 годах 68% спроса приходилось на аренду. По данным Nikoliers, рост связан с тем, что до 2030 года большинство новых офисных проектов будут выводиться именно под продажу. В 2029 году доля таких объектов достигнет 71%.

Сегмент остаётся значимым драйвером рынка: с 2020 по третий квартал 2025 года на штаб-квартиры пришлось 19% всех офисных сделок, или 1,6 млн кв. м. Пиковым стал 2024 год — 840 тыс. кв. м (42% спроса). В 2025 году доля снизилась до 16%.

В структуре спроса в 2024–2025 годах лидируют государственные структуры и НКО (31%) и транспортно-логистические компании (27%).

На рынке сохраняется дефицит крупных блоков при вакантности 5,5%, что усиливает интерес к покупке и подталкивает компании к консолидации офисов.

Инвестиции в недвижимость достигли 712 млрд руб. к середине ноября

По данным IBC Real Estate, совокупный объём инвестиций в российскую недвижимость к середине ноября 2025 года составил 712 млрд руб., что приближает рынок к обновлённому годовому прогнозу в 800–850 млрд руб. Показатель на 33% ниже уровня 2024 года и на 12% — 2023-го.

Самые крупные вложения пришлись на офисный сегмент (29%), складской (21%) и жилой (20%). Инвестиции в площадки под строительство жилья снизились на 54%, в офисы — на 52%, в склады — на 27%.

Рост зафиксирован только в торговой и гостиничной недвижимости: вложения в торговый сегмент увеличились на 86%, в гостиничный — превысили 65 млрд руб. и достигли исторического максимума.

На Московский регион приходится 538 млрд руб. с начала года. По итогам 2025-го объём может превысить 600 млрд руб.

По оценке IBC Real Estate, в 2026 году инвестиции составят 600–650 млрд руб., что отражает постепенную стабилизацию после двух лет снижения активности.

🗞🗞🗞🗞 X5 Group ведет переговоры о строительстве большого склада в Подмосковье. Будущий логопарк может стать одним из крупнейших в портфеле ритейлера. Эксперты считают, что в проект мультитемпературных складов придется вложить 7–10,5 млрд руб.

Помимо распределительного центра в этом комплексе могут располагаться производственные помещения для приготовления готовых блюд или хранения товаров нескольких сетей холдинга. За аренду обсуждаемого складского комплекса X5 будет платить около 935 млн руб. ежегодно.

#Ъузнал

🗞🗞🗞🗞 Севастополь стал лидером среди крупных городов России по росту цен на долгосрочную аренду жилья. За год средняя ставка для однокомнатных квартир увеличилась на 20%, опередив средний по рынку показатель в десять раз.

Схожий тренд наблюдается и в сегменте купли-продажи жилья. За лето и осень количество сделок с готовым жильем в Крыму, по оценкам участников рынка, выросло на 38%, с новостройками — в несколько раз. Приток покупателей также способствовал росту цен.

Это связано с появлением дополнительного спроса: покупатели и арендаторы мигрируют в Крым в том числе из соседнего Краснодарского края. Аналитики прогнозируют, что опережающий рост рынка недвижимости Крыма сохранится.

#Ъузнал

Стоимость строящихся офисов вырастет на 7% по итогам года

Средняя цена квадратного метра в строящихся офисах по итогам 2025 года составит 485 тыс. руб., что на 7% выше уровня прошлого года, следует из данных Level Group и IBC Real Estate. В объектах класса А рост составил 4%, до 470 тыс. руб., в классе B+ — 8%, до 348 тыс. руб. В премиальных локациях, включая «Москва-Сити», стоимость превышает 1 млн руб.

Арендные ставки в новых бизнес-центрах за год увеличились на 15%, в отдельных проектах — до 30%. В Центральном деловом районе средняя ставка достигла 52 тыс. руб. за кв. м в год, в менее престижных зонах рост не превышает 5–7%. Около 95% сделок аренды приходится на уже введённые объекты.

По данным экспертов, до конца 2026 года на рынок выйдет 1,6 млн кв. м офисных площадей, что приведёт к стабилизации цен. Дальнейшее повышение стоимости будет ограничено уровнем инфляции.

Спрос на складскую недвижимость в России снизится на 43%

По данным Nikoliers, по итогам трёх кварталов 2025 года спрос на складские помещения в России составил 2,3 млн кв. м, что в 1,7 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. По итогам года показатель составит около 3 млн кв. м — на 43% меньше уровня 2024 года и на 53% ниже 2023-го.

Наиболее заметное сокращение спроса зафиксировано в регионах: здесь объём сделок снизился в два раза, до 622 тыс. кв. м. Основные причины — приостановка экспансии маркетплейсов и сокращение сделок формата BTS. В структуре сделок 73% приходится на аренду, 18% — на BTS-аренду.

В Московском регионе спрос уменьшился в 1,5 раза, до 1,47 млн кв. м. Доля крупных BTS-сделок сократилась до 2% против 41% годом ранее. В Санкт-Петербурге объём спроса составил 209 тыс. кв. м, что в 1,5–2 раза ниже показателей прошлых лет.

При снижении активности объёмы ввода остаются рекордными. За девять месяцев сдано 4,4 млн кв. м складских помещений, по итогам года ожидается 7,7 млн кв. м, что станет историческим максимумом. Вакантность к концу года может превысить 3%.

По прогнозу Nikoliers, в 2026 году рынок сохранит сдержанный уровень спроса — 3,8–4 млн кв. м — на фоне постепенного улучшения экономических условий.

Оспаривание сделок, совершенных под влиянием телефонных мошенников, остаётся редкостью

В сентябре объём сделок на вторичном рынке жилья вырос на 6% в годовом выражении, по итогам третьего квартала — на 20%. На фоне роста активности участились сообщения о признании недействительными сделок, совершённых под воздействием телефонных мошенников.

По данным судебной статистики, в 2025 году зафиксировано 16 подобных дел. В 15 случаях суд встал на сторону продавцов, руководствуясь статьёй 177 ГК РФ.

В таких решениях квартира возвращается продавцу, а покупатель получает исполнительный лист на сумму сделки, которую взыскать практически невозможно. Компенсацию можно получить из бюджета, если покупатель признан добросовестным и цена объекта не была занижена.

Юристы считают, что масштаб проблемы невелик, однако медийный резонанс усилил внимание к правовой проверке продавцов и стимулирует безналичные расчёты в сделках.

📷 Игорь Елисеев, Коммерсантъ

Продажи новостроек в Москве выросли на 43% за год

В октябре 2025 года на рынке новостроек Москвы и Московской области заключено 13,9 тыс. договоров долевого участия. По данным Циан.Аналитики, объем сделок увеличился на 21% по сравнению с сентябрем и на 43% в годовом выражении.

Активность покупателей выросла на фоне возможного ужесточения условий по льготным программам ипотеки. В сделки также чаще стали выходить клиенты, оформляющие кредиты по рыночным ставкам с расчетом на последующее рефинансирование.

Рост спроса привел к ускорению ценовой динамики. Средняя стоимость квадратного метра в Москве достигла 449 тыс. руб., что на 5% выше, чем месяцем ранее, и на 23% выше уровня октября 2024 года.

Цены на вторичное жильё в Москве выросли на 19,5% за год

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке столицы в сентябре 2025 года достигла 386,8 тыс. руб., что на 19,5% выше уровня прошлого года.

В остальных городах-миллионниках динамика более умеренная. Например, в Санкт-Петербурге за год цены выросли на 10%, до 231,3 тыс. руб. за кв. м, в Екатеринбурге — на 12,4%, в Казани — на 9,6%.

По оценке экспертов «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», В в 2026 году ожидается умеренное замедление роста цен, «однако в долгосрочной перспективе Москва сохранит лидерство по уровню и устойчивости рынка».

Аренда в Москве подорожала на 9% за год

В октябре 2025 года средняя ставка долгосрочной аренды в Москве составила 138,9 тыс. руб. в месяц, что на 9% ниже уровня октября 2024 года (152,2 тыс.). Ставки снижаются третий месяц подряд, рассказали эксперты проекта «Зона риэлторов».

За два года стоимость аренды в столице почти удвоилась, увеличившись. Коррекция вниз к уровню 2024 года объясняется снижением краткосрочного спроса и ростом числа предложений от частных инвесторов.

В Санкт-Петербурге средняя ставка составляет 58,8 тыс. руб. в месяц, что на 1,8% выше, чем годом ранее, и на 47% выше, чем в 2023 году.

Эксперты отмечают, что на динамику ставок влияют снижение миграционной активности, рост предложения и переход арендаторов на более долгосрочные договоры.

🗞🗞🗞🗞 Выручка застройщиков жилья в крупных городах России за январь—сентябрь 2025 года снизилась на 6,7%, до 2,23 трлн руб., в некоторых из них падение составило боле 30%.

Основное сокращение наблюдается в массовом сегменте, где спрос снизился заметнее всего, в то время как покупки дорогой недвижимости, напротив, росли.

#Ъузнал

Предложение жилых новостроек на стадии котлована в старых границах Москвы сократилось почти на 43%, аналогичная тенденция наблюдается и в других крупных городах.

Экспозиция, по словам экспертов, сместилась в пользу объектов на стадии отделки или уже завершенных объектов. Тенденция связана с охлаждением девелоперской активности.

Мотивация покупателей к приобретению жилья на котловане также снижается из-за того, что такие объекты сейчас часто оказываются дороже уже завершенных. Аналитики отмечают, что предложения на котловане в Москве и Подмосковье за год подорожали на 18%, до 451 тыс. руб. за кв. м.

▪ Подписывайтесь на «Ъ» в Telegram | в MAX | Оставляйте «бусты»

Рестораны на Патриарших прудах уступают место бутикам

За последние месяцы Патриаршие пруды лишились сразу нескольких знаковых ресторанов. Так, в Большом Палашевском переулке на месте ресторана Cape открылся Garda, на Малой Бронной «The Рыба» сменил бывший LureMe, а Guidi — кафе Queens. Также в числе закрывшихся — Bocconcino, Amy, Champagne Charlie’s Bistro, 0,75 Please и Lou, CuttaCutta и Aquatica. Некоторые из них не проработали и года.

Часть освободившихся помещений уже заняли бутики, а вскоре к ним могут присоединиться и фешен-бренды из масс-маркета. Участники рынка говорят о смене тренда: экономика премиального общепита не работает в новых условиях, это стимулирует владельцев площадей искать новые сегменты арендаторов.

📸 Александр Миридонов, Коммерсантъ

Строительство складов в ЦФО подорожало на 11% за год

По итогам третьего квартала 2025 года средняя стоимость строительства сухих складских комплексов класса А в Центральном федеральном округе составила 70,6 тыс. руб. за кв. м (без учета НДС, стоимости земельного участка и подведения внешних инженерных сетей), сообщают в NF Group. Это на 11% больше, чем годом ранее. Наиболее заметный рост в сегменте light industrial – на 13% за год, до 76 тыс. руб. за кв. м.

При строительстве сухих складов более 60% затрат приходится на материалы, остальное – стоимость работ. Стоимость работ увеличилась на 18% год к году, материалов – на 8%. Сильнее всего подорожали фасадное остекление (на 16%), цемент М500 (9%), сэндвич-панели (8%) и асфальт (7%). Снижение цен зафиксировано на мягкую кровлю (на 14%) и арматуру (11%).

📸 Марина Молдавская, Коммерсантъ

Как строился и развивался деловой кластер «Москва-Сити»

В Москве завершается один из самых грандиозных градостроительных проектов, начавшийся еще в 1990-х годах — реализация комплекса «Москва-Сити». Сегодня здесь сосредоточено около 1,5 млн кв. м офисных площадей, 500 тыс. кв. м апартаментов и 100 тыс. кв. м квартир.

Стоимость предложения жилой недвижимости в ближайшем окружении «Москва-Сити» значительно превышает средневзвешенную цену квартир в окружении (612 тыс. руб. за 1 кв. м) — сказывается ограниченный объем нового строительства, высокая ликвидность предложения, уникальные архитектурные решения, а также сформированный спрос на проекты, ориентированные на постоянное проживание.

О том, какие градостроительные ошибки возникали в процессе реализации делового кластера и как девелоперы учитывали их в новых проектах — читайте в материале «Ъ-Недвижимость».

📸 Глеб Щелкунов, Коммерсантъ