Ъ—Недвижимость

Как управляются офисы в мелкую нарезку

Концепт реализации офисов на продажу начал активно развиваться с 2020 года — фактически со старта программы по созданию мест приложения труда. С 2022 года тренд стимулировал рост ключевой ставки: инвесторы переориентировались на покупку офисной недвижимости.

Сегодня сегмент офисов на продажу составляет основной объем ввода новых деловых площадей в Москве: до конца года консультанты ожидают появление 500–600 тыс. кв. м новых офисов, и в аренду реализуется меньшинство из них.

Основная сложность в управлении такими объектами — в сочетании принципиально разных групп интересантов. Так, среди собственников можно выделить инвесторов, которые рассчитывают на перепродажу лота (на них приходится, как правило, 10% владельцев), арендодателей (30%) и конечных пользователей (60%).

Подробнее — читайте в материале.

GloraX привлек 2,1 млрд руб. в ходе IPO на Мосбирже

На Московской бирже состоялось первое IPO в 2025 году: застройщик GloraX привлек 2,1 млрд руб. при оценке около 18,1 млрд руб. с учетом допэмиссии. Цена одной акции в рамках = размещения составила 64 руб., размер free-float — 11,6%. Акции включены во второй котировальный список Мосбиржи.

IPO вызвало «большой интерес со стороны инвесторов» несмотря на сложные рыночные условия, что позволило девелоперу переподписать книгу заявок, заявили в компании. Особенностью размещения стала оферта на выкуп акций с премией к цене IPO: если через год котировки окажутся ниже цены размещения, инвесторы смогут продать бумаги компании по цене IPO плюс 19,5%.

Ожидается, что торги акциями девелопера под тикером GLRX начнутся в 15:00 мск в пятницу, 31 октября.

Подробности — в материале «Ъ-Инвестиций».

Объемы вывода нового жилья в Москве сократились почти вдвое

Несмотря на восстановление спроса на жилье, девелоперская активность в Москве продолжает снижаться. В третьем квартале количество новых проектов упало в три раза год к году, а объем выведенных на рынок площадей — почти вдвое. Общий объем предложения на первичном рынке снизился за год на 16%.

Спрос на новостройки за третий квартал увеличился на 20%, а к июлю-сентябрю 2024 года – на 5,2%. Стоимость 1 кв. м за год выросла на 18%. Наиболее быстро растут цены на высокобюджетное жилье – на 23% год к году. В бизнес-классе квартиры подорожали на 15%, комфорт-классе – на 11%.

Подробнее — читайте по ссылке.

📸 Олег Харсеев, Коммерсантъ

🗞🗞🗞🗞 На рынке высокобюджетной аренды Москвы, где средняя стоимость жилья достигает 488 тыс. руб. в месяц, наметилось охлаждение. Объем предложения вырос на 17% за месяц и на 13% год к году, а спрос остался на уровне прошлого года.

В ближайшие три месяца активность арендаторов снизится, а средние ставки могут потерять 5–7%. Сейчас многие предложения переоценены, а с рынка аренды ушли почти все сотрудники зарубежных компаний и дипломаты, ранее занимавшие заметную долю дорогих квартир.

#Ъузнал

Как устроены программы реновации за рубежом

Московская программа реновации жилья — одна из крупнейших в мировой практике. Но хотя и в меньшем масштабе, подобные инициативы по реведелопменту устаревшего фонда реализуются во многих странах. «Ъ-Недвижимость» изучил, какие механизмы они используют.

В Гонконге собственникам попадающего под снос жилья предоставляется компенсация, сумма которой зависит от множества условий, в том числе формата использования недвижимости. Если владелец живет в квартире сам, то он получает рыночную стоимость квартиры, а также субсидию на приобретение нового жилья. Если сдавать жилье в аренду, то сумма субсидии будет делиться пополам.

В Израиле собственникам квартир в устаревшем фонде инвестор на два года оплачивает арендное жилье, а после они получают недвижимость в новом доме. Прибыль девелопера зависит от разницы между доходами от продажи квартир на открытом рынке и расходами на предоставление жилья переселяемым собственникам.

Во Вьетнаме переселяемым жителям могут предоставить или новые квартиры, или денежную компенсацию. Собственник вправе сам выбрать новое жилье, однако если его стоимость превышает сумму компенсации, разницу придется доплатить самостоятельно. Если новая квартира дешевле, то владелец наоборот получает остаток компенсации на свой счет.

В Стамбуле жители могут самостоятельно реконструировать ветхие и небезопасные дома – на это предоставляется субсидия в размере 700 тыс. турецких лир (около 1,4 млн руб.). Собственники, чьи дома попадают под реновацию, также могут претендовать на 100 тыс. турецких лир (около 200 тыс. руб.) безвозмездной помощи на аренду.

📸 Игорь Иванко, Коммерсантъ

🗞🗞🗞🗞 Компания MR Group передала Level Group 50% в их совместном проекте «Павелецкая Сити» у Павелецкого вокзала в Москве. Теперь девелопер займется достройкой 112,96 тыс. кв. м в составе комплекса единолично.

Стоимость сделки могла превысить 3 млрд руб. Продажа может быть связана с обновлением стратегии MR Group. Девелоперам приходится оптимизировать портфели из-за снижения спроса на жилье.

📷 MR Group

#Ъузнал

🗞🗞🗞🗞 Число компаний по аренде жилья за год выросло на 13,2%. Это продиктовано ростом на 17–25% за год предложения квартир, которые сдаются в краткосрочную аренду. Такие объекты все чаще передают профессиональным управляющим, сдающим их за комиссию.

По словам экспертов, собственники часто рассматривают краткосрочную аренду как доходную альтернативу долгосрочной. Средняя маржинальность там около 30%. На долгосрочной аренде можно заработать 6–7% годовых, на краткосрочной — 15–20%. Но во втором случае речь идет о более сложном бизнесе.

#Ъузнал

На рынок ритейла Дубая впервые за 3,5 года не вышел ни один российский бренд

По итогам третьего квартала в Nikoliers зафиксировали изменение стратегии отечественных ритейлеров на рынке ОАЭ. Фокус смещается с вывода новых брендов на масштабирование уже работающих в регионе сетей.

На отсутствие новых стартов в квартале также повлияло ограниченное количество площадей, растущие арендные ставки и высокая конкуренция. Стоимость аренды в Dubai Mall и Mall of the Emirates выросла с начала года на 24%, до $3,7 тыс. за кв. м, в других топовых ТЦ – на 16%, до $1,2 тыс. за кв. м.

В июле-сентябре бренды 12Storeez и Lime открыли новые торговые точки, которые стали третьими по счету для этих сетей в Дубае, сеть кофеен Baba Roma запустила четвертую точку, также до конца года ожидается открытие второго магазина бренда Brusnika и третьего детского развлекательного центра Zamania.

За девять месяцев 2025 года на рынок Дубая вышел один новый российский ритейлер («Золотое Яблоко») и шесть заведений общепита. Для сравнения, в прошлом году о старте работы в эмирате сообщили 19 российских компаний, в 2023 году – 38, в 2022 году – 12.

«Российские проекты чаще всего сталкиваются не с ограничениями на вход, а с ошибками в модели, недостатком ресурсов, отсутствием управленческого присутствия на месте и недооценкой локальной специфики. При этом успешными становятся те, кто вкладывается в локализацию, адаптирует маркетинг и не ограничивается русскоязычной аудиторией»,– Андрей Косарев, партнер Nikoliers.

Ценовые рекорды элитного жилья

Средняя стоимость квадратного метра в высокобюджетных новостройках Москвы за год выросла на 18% — с 2,01 млн до 2,37 млн руб. Премиальные проекты подорожали на 14%, комфорт-класс — на 13%, а бизнес-сегмент показал минимальный рост — 7%.

За девять месяцев 2025 года на рынке элитной недвижимости заключено 629 договоров долевого участия общей площадью 75 тыс. кв. м, что что лишь меньше рекорда за аналогичный период 2024 года — 692 сделки и 80,8 ты
с. кв. м.

Спрос поддерживает частичная репатриация капитала и переключение инвестиций с зарубежных рынков на московские проекты. Увеличение доли делюкс-класса и расширение строительства в центральных локациях также способствуют росту цен.

О причинах ускоренного роста стоимости элитного жилья рассказала директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова.

📷 Предоставлено пресс-службой компании Rariteco

⚡ ЦБ снизил ключевую ставку до 16,5% годовых, сообщили в регуляторе.

✔ Подписывайтесь на «Ъ»|Оставляйте «бусты»

Сегмент индивидуального жилищного кредитования (ИЖК) показал спад на 11% в сентябре после роста каждый месяц с начала года: было выдано 10 тыс. кредитов на сумму 49,7 млрд руб. Из-за уменьшения поддержки сократились льготные программы, тогда как рыночные выдачи выросли после снижения ключевой ставки.

Кредиторы осторожны в части кредитования индивидуального жилищного строительства (ИЖС) из-за высоких рисков, поэтому до конца 2025 года сегмент вряд ли покажет рост, прогнозируют эксперты.

✔ Подписывайтесь на «Ъ»|Оставляйте «бусты»

🗞🗞🗞🗞 В условиях дефицита помещений в бизнес-центрах, доступных к аренде, компании продолжают приобретать офисные площади для размещения собственных штаб-квартир.

Так, издательская группа «Эксмо-АСТ» могла закрыть сделку по покупке 17 тыс. кв. м в строящемся бизнес-центре «ASPACE Хорошевская» на севере Москвы оценочно за 7,2 млрд руб.

📷 Роман Яровицын/Коммерсантъ

#Ъузнал

🗞🗞🗞🗞 После падения спроса в 2025 году на 37%, до 1,45 млн кв. м, объем сделок с офисной недвижимостью в бизнес-центрах уже к концу 2026 года продемонстрирует рост на 10%, до 1,6 млн кв. м, прогнозируют консультанты.

Это связано с ожидаемым в следующем году смягчением денежно-кредитной политики и вводом большого объема офисных площадей.

#Ъузнал

🗞🗞🗞🗞 Оператор бизнес-центра «Белая площадь» в районе Белорусского вокзала в центре Москвы после смены владельца начал переговоры по сдаче в аренду пустующих офисов в комплексе. Так, около 20 тыс. кв. м в здании может арендовать «Яндекс».

В случае заключения сделки IT-холдинг будет платить за комплекс более 2 млрд руб. в год. Сейчас крупные офисные блоки практически отсутствуют на рынке, и арендаторы ограничены в выборе.

#Ъузнал

Старение населения сужает базу покупателей на рынке жилья

Основной спрос на новостройки сегодня формируют покупатели 25–40 лет, однако именно поколение 1990-х годов оказалось самым малочисленным за последние десятилетия. Это ограничивает потенциал рынка и смещает структуру спроса в сторону более компактных форматов жилья.

Также, по словам экспертов, на рынок влияет и рост доли одиноко проживающих граждан — с 22% до 42% за последние 20 лет.

В сегменте вторичного жилья растёт количество квартир, продающихся без покупки нового жилья. В экспозицию выходит фонд, освобождающийся после ухода поколения бэбибумеров. В ближайшие годы в столице может появиться до 500 тыс. таких лотов — около 22 млн кв. м жилья в старых спальных районах.

📷 Евгений Павленко, Коммерсантъ

Спрос на объекты light industrial в России вырос в два раза

За январь–сентябрь 2025 года объем инвестиций в недвижимость в России составил 572 млрд руб., из которых около 110 млрд пришлось на складской сегмент. Формат light industrial — производственно-складские помещения для малого и среднего бизнеса — остаётся одним из наиболее быстрорастущих направлений.

По данным IBC Real Estate, в первом полугодии спрос на такие объекты увеличился в два раза, а доля сделок внутри складского сегмента выросла с 5 до 9%. Совокупный объем площадей формата в Московском регионе достиг 652 тыс. кв. м против 505 тыс. кв. м годом ранее.

До конца 2025 года рынок может пополниться 450 тыс. кв. м новых помещений. Средняя стоимость квадратного метра вырастет с 95 тыс. до 125 тыс. руб., ставки аренды — с 10 тыс. до 14 тыс. руб. По оценке IBC Real Estate, доходность инвестиций достигает 16% годовых.

🗞🗞🗞🗞 За три квартала 2025 года число супермаркетов и гипермаркетов сократилось на 1,4%, или на 185 тыс. кв. м в пересчете на общую площадь. С 2017 года совокупная доля супер- и гипермаркетов снизилась с 37% до 21%, подсчитали в Infoline.

За это время закрылось 67 объектов. Сейчас топ-200 продуктовых сетей управляют около 4,7 тыс. супермаркетов и гипермаркетов по всей стране.

По словам экспертов, российские потребители разлюбили большие торговые пространства: при покупке продуктов теперь они предпочитают ходить в небольшие магазины в шаговой доступности или заказывать доставку товаров в онлайне.

#Ъузнал

🗞🗞🗞🗞 За сентябрь в Москве ставки аренды в крупных торговых помещениях стрит-ритейла после периода активного роста снизились на 5%. Также на 2% уменьшилась стоимость покупки таких помещений.

Это объясняется охлаждением рынка: в связи со снижением ключевой ставки ЦБ собственники готовы предлагать свои помещения по более мягким ставкам, что вызвало интерес у частных инвесторов, которые быстро выкупили ликвидные пустующие лоты.

Впрочем, эксперты называют снижение арендных ставок временным явлением, поскольку низкая вакантность на торговых улицах Москвы сможет вновь подтолкнуть их к росту. Подробнее — в материале «Ъ».

#Ъузнал

Рынок новостроек Москвы смещается в пользу доступных сегментов

По данным компании «Метриум», в третьем квартале 2025 года на рынке массового жилья в старых границах Москвы было заключено 6,9 тыс. договоров долевого участия — на 20,6% больше, чем годом ранее, и на 5,5% больше, чем во втором квартале. На топ-15 проектов пришлось 50,9% всех сделок. Средняя цена 1 кв. м в сегменте составила 372 тыс. руб.

В бизнес-классе объем продаж увеличился на 19% в годовом выражении и на 42% по сравнению с предыдущим кварталом. Средняя стоимость 1 кв. м оценивается в 509 тыс. руб.

В премиальном и элитном сегментах наблюдалось снижение активности. За квартал реализовано 116,4 тыс. кв. м жилья, что на 7,4% меньше, чем годом ранее. В премиальных новостройках продано 95,4 тыс. кв. м, в элитных — 21 тыс. кв. м. Средняя цена квадратного метра в премиум-классе составила 823 тыс. руб., в элитном — 2,4 млн руб.

По оценке экспертов, рост продаж в массовом и бизнес-сегментах отражает перераспределение спроса в пользу более доступных форматов жилья на фоне ожиданий снижения ипотечных ставок.