رصدخانه بازار مسکن

🔴 ۳سناریوی مسکن در کوتاه‌مدت؛
دورنمای بورس و دلار و سکه چگونه است؟
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ قیمت دلاری مسکن در حال حاضر زیر ۱۰۰۰ دلار در مترمربع است؛
اما میانگین سال‌های اخیر این شاخص بالای ۱۲۰۰ دلار بوده که این یک پرسش ایجاد می‌کند.
 
2️⃣ شرایط ریسک‌های تولیدکننده «انتظارات تورمی» و موثر بر «قیمت دارایی‌ها»،
در حال حاضر همان است که در دو سال و نیم اخیر بوده.
 
⭕️ در این فضا، آیا قیمت دلاری مسکن می‌تواند افزایش یابد؟
 
3️⃣ بولتن هفتگی «دورنمای بازارها» نه تنها به این پرسش پاسخ داده که «زیرپوست رشد اخیر قیمت اسمی مسکن» را نیز بررسی کرده است.
 
4️⃣ در این بولتن همچنین ۳ سناریو برای آینده قیمت مسکن ترسیم شده است.
 

5️⃣ «دورنمای بازارها»، هر جمعه‌شب از سکوهای انتشار در شبکه‌های اجتماعی و فضای آنلاین گروه رسانه‌ای «دنیای‌اقتصاد» در اختیار شما مخاطبان قرار می‌گیرد.

 
6️⃣ این محصول، کاری مشترک از «مرکز تحلیل داده‌های دنیای‌اقتصاد» و «اکوایران» است.
 
⭕️ ۶ خبر سیاسی و غیرسیاسی «قیمت‌ساز» در هفته جدید
 
7️⃣ یکی از فصل‌های اصلی «دورنمای بازارها»، دسته‌بندی خبرهای مهم داخلی و خارجی موثر بر «آینده بازارها» است.
 
8️⃣ در هفته پیش‌رو، افزایش قیمت دلار تا ۲۳۵ هزار تومان می‌تواند باعث افزایش «انتظارات تورمی» شود.
 
⭕️ نظر مدیران درباره آینده جنگ
 
9️⃣ ۳۶درصد مدیران سرمایه‌گذاری در یک نظرسنجی که جزئیات آن در بولتن «دورنمای بازارها» منتشر شده، اعلام کردند: وضعیت «بلاتکلیفی» کنونی مرتبط با آینده جنگ تا پایان پاییز ادامه دارد.
 
⭕️ بورس در چه فازی است؟
 
🔟 یکی دیگر از فصل‌های این بولتن به «حال و آینده بازار سهام و بازدهی آن» اختصاص دارد.
 
1️⃣1️⃣ در این فصل به این پرسش پاسخ داده شده است که «آیا بورس در فاز خوش‌بینی مفرط قرار گرفته است؟»
 
⭕️ نقدینگی دلاری چه پیامی دارد؟
 
◀️ تحلیل‌گران، دورنمای قیمت دلار را از دوربین «نقدینگی دلاری» دیده‌‌اند و معتقدند:
ظرفیت شتاب‌گیری قیمت دلار در هفته‌های آتی محدود است.
 
🔗 متن کامل بولتن «دورنمای بازارها» را از اینجا مطالعه کنید.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن #دلار #بورس #طلا #سکه
#اکو_ایران #دورنمای_بازارها #بازدهی_بازارها #قیمت #تورم
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📉 آپارتمان‌های اجاره‌‌ای پاییز آمد؛
اجاره‌بها در مناطق ۲، ۴، ۵ و ۲۲ چه تغییری کرده است؟

📉 نبض مسکن روز شنبه ۴ مهر ۱۴۰۵


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

📉 میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی» واحدهای مسکونی در مناطق ۲، ۴ ، ۵ و ۲۲ در حال حاضر ۲۶ میلیون تومان ماهانه و ۲ میلیارد و ۸۳۰ میلیون تومان پول‌پیش است.

🔗 لیست جدید آپارتمان‌های اجاره‌ای / زیر ۱۰ سال‌ساخت

📈 ماه گذشته میانگین اجاره‌بها در این مناطق ۲۶/۵ میلیون تومان با ودیعه ۲ میلیارد و‌ ۳۵۰ میلیون تومان بود.


⭕️ برخی نمونه‌ها در لیست امروز فایل‌های اجاره‌ به شرح زیر است:

🏠 شهرک غرب/ ۱ سال ساخت:
اجاره‌بها ۳۰ میلیون تومان
ودیعه ۵ میلیارد تومان

🏠 ستارخان‌‌/ ۵ سال ساخت:
اجاره‌بها ۵۵ میلیون
ودیعه یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون

🏠 هروی/ ۱۰ سال ساخت:
اجاره‌بها ۳۳ میلیون
ودیعه یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون

‌🏠 بلوارفردوس/ ۱۰ سال ساخت:
اجاره‌بها ۳۰ میلیون
ودیعه یک میلیارد

‌🏠 کوهک/ ۱ سال ساخت:
اجاره‌بها ۴۹ میلیون
ودیعه یک میلیاردزیر


#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن #تهران #بازار_مسکن_تهران #قیمت_ملک #قیمت_مسکن #قیمت_آپارتمان #قیمت_واحدهای_مسکونی #مترمربع #قیمت_پیشنهادی_مسکن #مناطق_22گانه #ملک_کلنگی
#آپارتمان_لوکس
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 چرا گرانترین مکان برای اسکان جنگ‌زده‌های تهرانی انتخاب شد؟
اسکان موقت در «هتل» آخرین گزینه بود یا بدترین؟
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ دولت و شهرداری بدون توجه به دو ظرفیت «املاک دولتی» در شهر تهران،
سراغ گزینه‌های پرهزینه برای «اسکان موقت» آوارگان جنگ ۴۰ روزه رفتند.
 
2️⃣ ۴۷ هزار واحدمسکونی در حملات نظامی اخیر در تهران دچار خسارت‌های جزئی، کلی و شدید در حد ویرانی ساختمان شدند که حدود ۳ هزار از این خانه‌ها به گونه‌ای خسارت خوردند که ساکنان‌شان مجبور بودند برای «حداقل ۲ ماه» آنجا را تا بازسازی کامل، ترک کنند.
 
3️⃣ نیمی از این آوارگان، خانه خود را کامل از دست دادند.
 
4️⃣ شیوه‌ای که برای «اسکان موقت» جنگ‌زده‌های تهرانی انتخاب شد، «هدایت به هتل برای چند هفته» و سپس «پرداخت وام ودیعه اجاره» برای مدت‌زمان بازسازی کامل بوده است.
 
5️⃣ این روش اما برای دولت و شهروندان «گران» تمام شد،
چون ساختمان‌هایی در تهران هستند که اگر در فاصله جنگ دوم و جنگ سوم،
به عنوان «ذخیره راهبردی بازار مسکن پایتخت برای استفاده در شرایط اضطراری» در نظر گرفته می‌شدند، الان به «محل سکونت پایدار این افراد» تبدیل شده بودند.
 
6️⃣ دستگاه‌های دولتی حجم قابل توجهی «ساختمان مازاد» دارند که از نگاه مرکز پژوهش‌های مجلس قابلیت «کاربری ثانویه» به شکل مسکونی برای «روز مبادا» را دارند.
 
7️⃣ داده‌های این املاک باید از الان به منظور «تدابیر مواجهه با جنگ چهارم در صورت حملات دوباره به بناهای مسکونی شهرها» توسط دولت به بانک راهبردی املاک تهران تبدیل شود.
 
8️⃣ املاک مازاد بانک‌ها نیز دومین ظرفیت ویژه اسکان در شرایط اضطراری از نوع «جنگ» است؛ این املاک از یک‌سو بخشی از دارایی‌های شبکه بانکی را منجمد کرده و از سوی دیگر حتی امکان بهره‌برداری اورژانسی از آنها نیز وجود ندارد.
 

9️⃣ مرکز پژوهش‌های مجلس به دولت پیشنهاد کرده است، با توجه به اینکه کشور همچنان در وضعیت جنگی از نوع آتش‌بس قرار دارد،

مشوق‌هایی برای مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه در نظر بگیرد تا اگر

جنگ چهارم رخ داد، این آپارتمان‌ها با رضایت مالکان‌شان به اجاره آوارگان احتمالی دربیاید.

 
🔟 اسکان در هتل به همراه وام ودیعه، هم هزینه‌زا بود، هم باعث فشار تقاضا در بازار اجاره شد و هم اینکه شهروندان خسارت‌خورده با زندگی در هتل دچار «حس‌ تعلیق و ابهام نسبت به سرنوشت محل سکونت‌شان تا زمانی که به خانه اصلی خود برگردند» شدند.

🔗 نقشه اسکان در صورت جنگ چهارم


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #پایتخت #جنگ_40_روزه #جنگ_زده_ها #آوارگان #تخریب #حملات_هوایی #هتل #اسکان_در_هتل #وام_ودیعه #املاک_مازاد #خانه_خالی
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📹 ویدئو | تغییر مثبت در شهر تهران از کجا شروع می‌شود؟
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ شهر تهران از نگاه توسعه‌گران صنعت ساختمان باید مطابق «طرح‌های جهانی توسعه کلان‌شهرها» مدیریت و اداره شود.
 
2️⃣ پژمان جوزی، توسعه‌گر ساختمانی در این ویدئو توضیح می‌دهد:
 
◀️ از تصمیم‌گیرهای گذشته نمی‌توان انتظار «تحول در اداره تهران» را داشت.
 
◀️ در مدل جهانی اداره شهر، پهنه‌هایی از تهران قابلیت ساخت بلندمرتبه تا 100 طبقه را هم دارد.
 
 ▶️ 🔗 چرا شهر تهران «پناهگاه» ندارد


#دنیای_اقتصاد
#تهران #پایتخت #بلندمرتبه #تراکم_ساختمانی #شهر
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📍 نقشه حرارتی بازار مسکن شهریور


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

😅 آخرین سطح میانگین قیمت آپارتمان در هر یک از مناطق ۲۲گانه تهران روی نقشه حرارتی به نمایش درآمده است.

📈 این ارقام، میانگین «قیمت‌پیشنهادی» فروشنده‌ها در ماه شهریور ۱۴۰۵ است.

📈 سطح قیمت شهریور:
۲۲۲ میلیون تومان در مترمربع

📈 سطح قیمت در هفته‌ای که گذشت؛ منتهی به ۳ شهریور:
۲۳۱ میلیون تومان در مترمربع

⭕️ بررسی‌های رصدخانه بازار مسکن نشان می‌دهد:

💹 اگر چه این ارقام «قیمت‌های اعلامی» است،
اما براساس فاصله سنجش‌شده بین میانگین «قیمت‌پیشنهادی» و «قیمت‌قطعی» در معاملات شهریور بازار مسکن تهران،
اکنون «اختلاف ۱۰ درصدی» بین این دو‌ سطح قیمت وجود دارد.

💹 به این ترتیب می‌توان هر کدام از ارقام روی این نقشه را با ۱۰ درصد پایین‌تر، قیمت معامله‌شده واحدهای مسکونی برآورد کرد.

💹 بازار مسکن تهران، با قیمت مترمربعی ۲۳۳ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان، وارد نیمه دوم ۱۴۰۵ شد.

⭕️ آینده قیمت مسکن چگونه است؟

📉 دماسنج انتظارات در بازار مسکن، سطح فعلی قیمت را «مقداری کمتر از وضعیت نرمال» نشان می‌دهد.

📉 قیمت دلاری در حال حاضر ۹۵۳.۶ دلار در هر مترمربع است.

📉 اگر همین شرایط سیاسی در ماه جاری ادامه یاد و‌ شوک اقتصادی نیز به بازارها وارد نشود، می‌تواند برآورد کرد روند رشد قیمت مسکن ادامه یابد.

📉 در این سناریو، «خروج از فصل سنتی معاملات مسکن و ورود به فصل سنتی کاهش جابجایی‌های ملکی» مدنظر است.

🔴 پرونده روزهای اخیر رصدخانه بازار مسکن درباره قیمت‌ها را می‌توانید با کلیک روی عناوین زیر دنبال کنید:


🔗 رکوردزنی معاملات ۱۴۰۵ خرید آپارتمان در شهریور


🔗🔗 گزارش تورم ۱۱۷ درصدی در بازار ملک


🔗 🔗 🔗 ویدئوی ۲ دقیقه‌ای از تحلیل دکتر عبده‌تبریزی درباره قیمت مسکن


🔗 🔗 🔗 🔗 تحلیل رفتار فروشنده‌های مسکن


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#نقشه_حرارتی_قیمت_مسکن_تهران
#بازار_مسکن
#پایتخت

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📹 ویدئو | متاسفم که شهر تهران پناهگاه ندارد


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

▶️ شما بخش‌هایی از گفت‌وگوی «دنیای‌اقتصاد» با یک توسعه‌گر صنعت ساختمان را نگاه می‌کنید.

◀️ پژمان جوزی می‌گوید:

🔻 از دهه ۶۰ به بعد، «تامین پناهگاه» برای شهر تهران به فراموشی سپرده شد.

🔻 این ضعف زیرساختی در پایتخت ایران «تاسف‌بار» است.

🔻 یک‌ فعال ساختمانی اگر قصد احداث یک ساختمان کاملا ایمن و تاب‌آور داشته باشد،
نهادهای متولی ضوابط ساخت‌وساز به قدری «مزاحمت» ایجاد می‌کنند که «ساخت چنین سازه‌ای تقریبا غیرممکن می‌شود».

▶️ ویدئوی کامل این گفت‌وگو هفته‌ آینده از کانال‌های تلگرامی رصدخانه بازار مسکن، دنیای‌اقتصاد و‌ اکوایران پخش می‌شود.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#صنعت_ساختمان
#توسعه_گر_صنعت_ساختمان

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 تحلیل رفتار فروشنده‌های مسکن؛
آیا احتمال جریان معکوس (از ملک به طلا) وجود دارد؟
🔴 5 فاکتور موثر بر تغییرات قیمت مسکن
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ بعداز آنکه کارنامه معاملات مسکن شهریور به همراه سطح تازه قیمت آپارتمان‌های تهران معلوم شد،
2 سوال در بازار بوجود آمد:

◀️ سوال اول/ چرا قیمت‌ها رشد محسوس پیدا کرد؟

◀️ سوال دوم/ آیا تداوم سبقت طلا و سکه از مسکن ممکن است به معکوس‌شدن جریان معاملات از مبدا بازار ملک به مقصد این بازارها بیانجامد؟
 
✍🏻 دکتر محمود اولاد، در تحلیلی، به هر دو پرسش اینگونه پاسخ داد:

🔻 تغییرات «قیمت پیشنهادی» الزاماً به این معنی نیست که «قیمت قطعی» معاملات مسکن نیز همین گونه تغییر کرده باشد. اما اگر مبنای سوال شما را رشد «قیمت پیشنهادی» در شهریور در نظر بگیریم، در این صورت چند عامل روی رفتار قیمتی فروشنده‌ها اثرگذار بوده است.

🔻 اولین آنها، «همراهی با تورم عمومی» است.

🔻 بخشی هم ناشی از اثر فصل جابجائی است.

🔻 «انتظارات جامعه» نسبت به تحولات آتی و ریسک‌های دیگر بازارهای دارائی نیز روی رفتار خریدار و فروشنده مسکن تاثیر دارد.

🔻 درباره رشد 5 درصدی قیمت فروشنده‌ها نیز معمولا بخش بزرگ بازار، فروشنده‌های تبدیل به احسن هستند که نگرانند «اگر بفروشم، گزینه بهتری برای خرید پیدا نمی‌کنم».

🔻 در نتیجه قیمت پیشنهادی را با تغییرات نرخ دلار و سایر قیمت‌های دارایی تنظیم عملاً بالا می‌برند.
 
🔻 اما در این بین، عده‌ای که کاملاً قصد فروش دارند، ممکن است پای معامله تخفیف‌ بدهند.
 
🔻 این تفاوت‌ها می‌تواند در نهایت موجب شود که قیمت معامله شده تفاوت قابل‌توجهی با قیمت پیشنهادی داشته باشد.
 
◀️ درباره اینکه آیا با توجه به «بازدهی مناسب دارایی‌های رقیب مسکن طی یکسال گذشته»، این احتمال وجود دارد که جهت معاملات ملک به سمت خروج از این بازار چرخش کند یا خیر؟
🔻 هر حالتی معمولاً احتمال دارد رخ دهد اما این جابجایی‌ها سهم بسیار پایین مثلا 20 درصدی از کل هر دو بازار دارد.
 
🔻 با این حال، موضوع به این سادگی نیست.
طلا، سکه، دلار و ... با کمترین میزان سرمایه هم قابل خرید هستند، اما مسکن چنین نیست.
یک سرمایه گذاری بسیار بزرگ می‌خواهد.
 
🔻 نقدینگی سرگردان بسیار بالایی باید بیاید که بتواند تکان اساسی به بازار مسکن بدهد، درست برخلاف طلا که با اندک نقدینگی هم تکان می‌خورد.
 
🔻 به خاطر همین، ریزش و خیزش طلا خیلی سریعتر رخ می‌دهد ولی مسکن نه.
 
🔻 سطح ریسک‌پذیری افراد، مقیاس متفاوت سرمایه‌گذاری، سطح اعتماد به نهادهای جدیدی مثل صندوق‌ مسکن متری و ...، حرکت‌های توده‌ای و به اصطلاح اقتصاددانان رفتاری سوءگیری‌های شناختی مهم هستند.
 
🔻 با این حال، همه عواملی که به این عواملی که گفتم اثر بگذارد، از جمله انتظارات از جنگ در این تلاطم بین بازارها نقش دارد.
 

 🔗 ⚠️ همه چیز درباره
«حال و آینده بازار مسکن»


#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن #قیمت_مسکن #معاملات_مسکن #دلار #طلا #سکه #بورس #سهام #بازدهی_بازارها
#محمود_اولاد
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 رکورد ۱۴۰۵ معاملات مسکن شکست؛
«نیمسال دوم» بازار چگونه است؟
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ بازار مسکن با «تحرک اساسی» خریداران، در حال جبران جاماندگی از سایر بازارها در مسیر رشد قیمت است.
 
2️⃣ ماه گذشته، یعنی شهریور، متوسط قیمت مسکن در تهران ۵ درصد افزایش یافت؛
این نرخ از متوسط تورم ماهانه مسکن طی ۱.۵ سال گذشته بیشتر است.
 
3️⃣ میانگین «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی در تهران به ۲۲۲ میلیون تومان
و «قیمت قطعی» نیز به ۲۰۵ میلیون تومان رسیده است.
 
⭕️ علت رشد قیمت چیست؟
 
◀️ آنچه رشد قیمت مسکن در ماه شهریور را رقم زد، تحرکات تقاضای خرید بود.
 
◀️ در این ماه ۲۰۰۰ واحد مسکونی خریدوفروش شد که ۷۶ درصد نسبت به حجم معاملات مرداد رشد داشت.
 
◀️ به لحاظ تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده، بازار همچنان در سطح بسیار پایین نسبت به زمان رونق معاملاتی است و عمق آن بسیار ناچیز ارزیابی می‌شود.
 
◀️ اما رشد ۱.۷ برابری خریدها طی یک ماه توانست باعث رشد محسوس قیمت شود.
 
🔗 رصدخانه بازار مسکن، دو روز پیش در گزارشی، از رکورد «تورم نقطه‌ای مسکن» در تهران طی شهریور ۱۴۰۵ خبر داده بود.
این رکورد نیز می‌‌تواند اثر رشد معاملات باشد.
 
⭕️ چرا معاملات مسکن قد کشید؟
 
◀️ آنهایی که بین بازارهای مختلف دارایی رفت‌وآمد دارند و همچنین عموم مردم ایران که این روزها «نگران از آینده قیمت‌ها» مترصد ورود به یک پناهگاه سرمایه‌ای برای لااقل حفظ ارزش دارایی‌شان هستند،
در چندماه اخیر روند قیمت مسکن را تحت‌نظر داشتند.
 
◀️ ناظران بازار ملک مطلع هستند که از ابتدای ۱۴۰۳ تاکنون، در حالیکه بازارهای مختلف سرمایه‌گذاری تقریباً بازدهی متوسط ۱۰۰ درصدی به سرمایه‌گذاران خود دادند،
اما در بازار مسکن میزان رشد قیمت به مراتب کمتر از بقیه بود.
 
◀️ طی یکی دو ماه گذشته نیز جای مسکن در منطقه پروازی قیمت‌ها خالی بود.
 
◀️ فعالان بازار ملک از اواخر دهه ۹۰، «دیدبانی» قیمت دلار را به یکی از کارهای روتین خود تبدیل کردند.
 
◀️ «دلار» دماسنج اصلی بازار مسکن شده است و طی یکسال اخیر مرتب در حال جهش بود در حالیکه قیمت آپارتمان با فاصله‌ نوسان می‌کرد.
 
◀️ در شهریور بخشی از این «جاماندگی» با ورود سرمایه‌گذاران به بازار مسکن جبران شد.
 
◀️ هر چند مسکن در رشد ماهانه قیمت دارایی‌ها در شهریور، همچنان در مقام آخر قرار گرفت.
 
◀️ به این ترتیب، «انتظارات» از قیمت دلاری مسکن برای افزایش تا سطح نرمال، یکی از اصلی‌ترین محرک‌های خرید آپارتمان بوده که کارنامه رشد شهریور را شکل داد.
 
◀️ نمودار ترسیم شده در این گزارش، به عنوان «دستگاه ردیاب» تورم مسکن، نشان می‌دهد، که سرعت رشد قیمت آپارتمان بعداز ماه‌ها به دلار رسید.
 
◀️ در کنار فاکتور دلار، «شارژ قدرت خرید با طلا و سکه» نیز در تحریک تقاضای خرید مسکن تاثیر دارد.
 
⭕️ چشم‌انداز قیمت مسکن
 
🔻 در هفته‌های گذشته در شبکه‌های اجتماعی، صفحاتی که بازاریابی ملکی انجام می‌دهند به کامنت‌هایی آغشته شده که در آن، مالکان ویلا در شمال یا آپارتمان‌های دوم در تهران خود را متضرر در مقایسه با حالتی که اگر سکه خریده بودند، توصیف می‌کنند.
 
🔻 آیا این فضای روانی احتمال دارد در آینده به «تبدیل معکوس دارایی» (از ملک به طلا) منجر شود؟
 
🔻 پاسخ کارشناسان اقتصادی به این پرسش، بر تفاوت شرایط دو بازار متمرکز است.
 
🔻 ریسک خرید طلا در کوتاه‌مدت زیاد است چرا که روند شرایط سیاسی که یک‌روز تنش‌ها بین ایران و آمریکا اوج می‌گیرد و روز دیگر صحبت از مذاکره می‌شود، نوسان قیمت بازارهای موازی ملک را زیاد می‌‌کند.
 
🔻 در عین حال برای تبدیل ملک به طلا یا سکه، ریسک نگهداری چنین دارایی‌هایی نیز بسیار زیاد است.
 
🔻 ضمن آنکه در سمت مقابل بازار ملک، گروهی نیز نگران روزهای پایانی بازدهی مطلوب بازارهایی مثل طلا یا سکه هستند و همین، جریان تقاضای خرید آپارتمان را می‌تواند تقویت کند.
 
🔻 بنابراین شاید آینده قیمت مسکن در نیمه دوم امسال بیشتر از همه، به «معادله تنش یا مذاکره» وابسته باشد.
 
🔻 در عین حال پتانسیل این بازار برای بازدهی بالا تا سطحی که جاماندگی از دیگر بازارها را جبران کند همچنان وجود دارد.

🔗 جزئیات کارنامه شهریور بازار مسکن

🔗 🔗 ویدئوی تحلیل دکتر عبده‌تبریزی از قیمت مسکن
 
🔗 🔗 🔗 گزارش تورم ۱۱۷ درصدی مسکن
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#قیمت_مسکن #بازار_مسکن #معاملات_ملک #قیمت_آپارتمان #تورم_مسکن #دلار #سکه #طلا #بورس #بازدهی_بازارها
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📹 ویدئو | پیک «ترافیک‌شبانه» تهران،
چه ساعتی است؟


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ نهاد پایش ترافیک در شهرداری تهران، «ساعات اوج ترافیک شبانه» در مهرماه ۱۴۰۵ را برآورد کرد.

▶️ این ویدئو مربوط به جلسه صبح‌‌ امروز مدیران شهرداری و پلیس راهور به مناسبت «شروع ترددهای پاییزی در شهر» است.

2️⃣ نهاد کنترل ترافیک تهران پیش‌بینی می‌کند:

◀️ مهر ماه امسال «میانگین طول صف ترافیک» در معابر کل شهر تهران،
در «پیک صبحگاهی» تا حدود ۹۰۰ کیلومتر برسد.

◀️ «پیک صبحگاهی» ترافیک پاییز از ۷ تا ۸ صبح خواهد بود.

◀️ منظور از این شاخص (کیلومتراژ ترافیک)، طول خودروهای در حال حرکت یا ایستاده در خیابان‌ها و‌ بزرگراه‌های شهر است.

◀️ «پیک ترافیک شبانه» نیز از ساعت ۳ بعداز ظهر با شروع موج ترافیکی آغاز می‌شود، در ساعت ۶ عصر به اوج ۶۰۰ کیلومتر خواهد رسید.

◀️ ترافیک شب‌های تهران در پاییز،
تا ساعت ۱۱ شب ادامه خواهد داشت.

◀️ پاییز امسال، خیابان‌های تهران در عصرها، «پیک جدید ترافیک» را بخاطر تغییر ساعت‌کار تجربه می‌کند.

◀️ این موج بین ساعت ۱۳ تا ۱۴ بعداز ظهر خواهد بود.

◀️ طول ترافیک در محدوده طرح ترافیک تهران یک‌ششم کل شهر است.


#دنیای_اقتصاد
#ترافیک_تهران #طول_صف_ترافیک #پایتخت #پاییز #مهر_۱۴۰۵ #شهرداری_تهران #راهور

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📉 خزان قیمت مسکن در اولین لیست فروش پاییزی؛ لیست «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در روز چهار‌شنبه ۱ مهر ۱۴۰۵ برای مناطق ۱۵ تا ۲۱

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

📉 قیمت مسکن در شهریور افزایش پیدا کرد،
اما اولین لیست فروش در پاییز «خزان قیمت‌ها» را نشان می‌دهد.

📉 متوسط «قیمت پیشنهادی» فروش واحدهای مسکونی در مناطق ۱۵ تا ۲۱ که در پهنه جنوب قرار می‌گیرند به حدود ۱۳۹ میلیون تومان در مترمربع ‌رسید.

🔗 لیست جدید فروش آپارتمان

📈 ماه گذشته سطح قیمت در این مناطق ۱۴۱ میلیون تومان در مترمربع بود.

⭕️ برخی نمونه‌ها در لیست امروز فایل‌های فروش به شرح زیر است:

🏠 افسریه/ ۲ سال ساخت:
۱۹۴ میلیون تومان در مترمربع

🏠 نازی آباد/ ۱ سال ساخت:
۲۱۶ میلیون تومان

🏠 یافت‌آباد/ ۱۰ سال ساخت:
۱۰۰ میلیون تومان

🏠 دولت‌آباد/ ۱۰ سال ساخت:
۱۴۳ میلیون تومان

🏠 تهرانسر/ ۱ سال ساخت:
۱۵۷ میلیون تومان


#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن #تهران #بازار_مسکن_تهران #قیمت_ملک #قیمت_مسکن #قیمت_آپارتمان #قیمت_واحدهای_مسکونی #مترمربع #قیمت_پیشنهادی_مسکن #مناطق_22گانه #ملک_کلنگی
#آپارتمان_لوکس
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 موتور به‌جای سرویس مدرسه؟
ریزش و رویش وسیله‌ جابجایی در شهر تهران


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ «سبک‌ تردد» تهرانی‌ها نسبت به ۱۰ سال پیش، تغییر اساسی پیدا کرده است.

2️⃣ شاخص سهم سفر با انواع وسیله‌نقلیه در شهر تهران نشان می‌دهد:

◀️ استفاده از موتورسیکلت نسبت به سال۹۵،
۴ برابر شده و به ۲۳ درصد سفرهای روزانه رسیده است.

◀️ این به معنای آن است که تقریبا به ازای هر ۵ شهروند تهرانی که صبح‌ها برای کار یا تحصیل از منزل خارج می‌شود، یک نفر از موتورسیکلت تا مقصد استفاده می‌کند.

◀️ موتور تا همین سال ۱۴۰۳، زیر ۱۰درصد از سفرهای درون‌شهری تهران را پوشش می‌داد.

◀️ روز گذشته معاون عملیات پلیس راهور تهران در نشستی تخصصی مرتبط با ترافیک اعلام کرد، با توجه به کاهش ثبت‌نام سرویس مدرسه در حال حاضر، برآورد می‌شود بخشی از دانش‌آموزان دبیرستانی از موتور برای رفت‌وآمد به مدرسه و منزل استفاده کنند.

3️⃣ وقت‌کشی مفرط خودروی‌شخصی در ترافیک‌های صبحگاهی و شبانگاهی، «یک عامل اصلی» شیفت به موتورسیکلت است.

4️⃣ موتور در حال حاضر وسیله محبوب جمعیت‌ قابل‌توجهی از تهرانی‌ها شده است.

5️⃣ این واقعیت را می‌توان از روی تعداد موتورسیکلت‌ها که از خودروهای شخصی سبقت گرفته‌اند، فهمید.

6️⃣ ۵ میلیون موتورسیکلت پلاک‌شده در تهران وجود دارد که ۱۰۰هزار دستگاه بیشتر از خودرو است.

7️⃣ به این ترتیب مساله اصلی ترافیک تهران که از امروز همزمان با شروع «سفرهای تحصیلی» خودنمایی خواهد کرد،
«ازدحام خودرو» نیست.

◀️ ازدحام خودرو در مقایسه با ۱۰ سال گذشته کم شده اما در مقابل، نوع دیگری از وسیله‌نقلیه شخصی که «معبر مخصوص» هم ندارد و «انواع تخلفات» را مرتکب می‌شود، جای خودرو را دارد می‌گیرد.

8️⃣ در این میان، «نفوذ مترو و‌ اتوبوس» در ساختار ترافیکی تهران نسبت به یک دهه پیش بسیار کم شده است.

◀️ سرجمع سفر با این دو‌ شبکه حمل‌ونقل عمومی، از موتورسیکلت کمتر است.

◀️ مترو ۱۰ درصد و‌ اتوبوس ۶ درصد سفرهای روزانه تهرانی‌ها را پوشش می‌دهند.

◀️ نکته ناامیدکننده این شبکه، برابری ضریب نفوذ اتوبوس با «تاکسی‌آنلاین» است؛ هر دو‌ ۶ درصد.

9️⃣ اتوبوس تقریبا هیچ مزیتی برای سوارشدن تهرانی‌ها ندارد.

◀️ بزرگترین ضعف خطوط اتوبوسرانی، «کندی شدیدتر حرکت» نسبت به خودروی‌شخصی در ترافیک است.

🔟 اگر مدیریت‌شهری تهران از سیاست جهانی «رژیم معابر» به نفع «افزایش خطوط سریع‌السیر اتوبوس» بهره می‌گرفت چه بسا در یکسال اخیر که تهرانی‌ها بخاطر هزینه‌های نگهداری خودروی شخصی، به موتورسیکلت روآورده بودند، اتوبوس را انتخاب می‌کردند.

🔗 لینک گزارش

#دنیای_اقتصاد
#ترافیک #مترو #موتورسیکلت #ازدحام_خودرو #تهران #شهرداری_تهران #بزرگراه

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 زیرپوست جهش تاریخی «تورم مسکن» در تهران؛
۱۱۷ درصد افزایش «قیمت فروشنده‌ها» نسبت به شهریور ۱۴۰۴
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ متوسط «قیمت پیشنهادی» مسکن در تهران، در ماه شهریور به ۲۲۲ میلیون تومان در مترمربع رسید.
 
2️⃣ قیمت مسکن براساس این شاخص، قیمت فروشنده‌ها، ۱۱۷.۶ درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش از خود نشان می‌دهد.
 
3️⃣ این نرخ، بالاترین تورم نقطه‌ای مسکن از سال ۹۲ تاکنون است.
 
4️⃣ پیش‌تر، یعنی در آبان سال ۹۹، نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن در تهران تا مرز این رقم نزدیک شد و به ۱۱۵.۵ درصد رسید.
 

5️⃣ با این حال، جهش تاریخی «تورم مسکن»، همه تغییر و تحولات بازار مسکن شهر تهران در حال حاضر نیست.

 

6️⃣ نکته معنادار شرایط موجود قیمت مسکن و رشد آن، از طریق «مقایسه بازدهی بازار ملک با سایر بازارهای دارایی» شناسایی می‌شود.

 
7️⃣ در همین یکسال گذشته، میزان رشد قیمت بازارهای موازی مسکن به مراتب بیشتر از ۱۱۷ درصد بوده است.
 
8️⃣ ضمن آنکه تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه نیز احتمالاً در شهریور از سطح نزدیک به ۹۰ درصدی ماه قبل از آن فراتر رفته باشد.
 
9️⃣ به این ترتیب، تب بالای قیمت مسکن در راستای التهاب قیمت‌ها در دیگر بازارها می‌تواند باشد.
 
🔟 نکته دوم، فاصله بازار مسکن با بازارهایی مثل دلار، سهام و سکه در «جریان نرخ رشد قیمت‌ها از سال ۱۴۰۳ تاکنون» است.
 
◀️ بازار مسکن با بروز شواهد اولیه ریسک جنگ در سال ۱۴۰۳، با رکود سنگین تقاضای خرید و سرمایه‌گذاری روبرو شد.
 
◀️ در این ۲.۵ سال اگرچه در برخی مقاطع، بازگشت خریدار به بازار مسکن و رشد قیمت قطعی معاملات رخ داد. اما برآیند این بازار همواره «جاماندگی در بازدهی» نسبت به مثلاً دلار یا سکه بوده است.
 
◀️ نکته سوم نیز به «رشد ماهانه قیمت مسکن» در شهریور و مقایسه آن با جهش‌ نرخ دلار یا سکه یا شاخص سهام در همین بازه زمانی برمی‌گردد.
 
◀️ مسکن در شهریور ۵ درصد نسبت به مرداد رشد کرد که حدود یک‌سوم بازدهی ماهانه همه بازارهای موازی‌اش یعنی دلار، سکه، طلا و سهام بوده است.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#قیمت_مسکن #بازار_مسکن #آپارتمان #قیمت_پیشنهادی_فروش_مسکن #تهران #دلار #سکه #سهام #بورس
#بازدهی_بازارها
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📉 لیست «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در روز سه‌شنبه ۳۱ شهریور ۱۴۰۵ / نبض مسکن در مناطق ۸، ۱۳ و ۱۴

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

📉 متوسط «قیمت پیشنهادی» فروش واحدهای مسکونی در مناطق ۸، ۱۳ و‌۱۴ که در پهنه شرق قرار می‌گیرند به حدود ۲۳۱ میلیون تومان در مترمربع ‌رسید.

🔗 لیست جدید فروش آپارتمان

⭕️ برخی نمونه‌ها در لیست امروز فایل‌های فروش به شرح زیر است:

🏠 نارمک/ ۶ سال ساخت:
۳۲۰ میلیون تومان در مترمربع

🏠 پیروزی/ ۱ سال ساخت:
۲۹۰ میلیون تومان

🏠 تهران نو/ ۱۰ سال ساخت:
۲۵۸ میلیون تومان

🏠 شکوفه/ ۸ سال ساخت:
۲۳۰ میلیون تومان

🏠 آهنگ/ ۱ سال ساخت:
۱۹۵ میلیون تومان


#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن #تهران #بازار_مسکن_تهران #قیمت_ملک #قیمت_مسکن #قیمت_آپارتمان #قیمت_واحدهای_مسکونی #مترمربع #قیمت_پیشنهادی_مسکن #مناطق_22گانه #ملک_کلنگی
#آپارتمان_لوکس
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 سرشماری ایرانی‌ها در بازار مسکن ترکیه؛
خریدها اوج گرفته یا در قعر است؟
📌 خلوت‌ترین بازار ایرانی خرید خانه در ترکیه از سال ۲۰۱۸


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ ایرانی‌ها کمترین حضور در بازار مسکن ترکیه از سال ۲۰۱۸ را در ۲۰۲۶ رقم زدند.

2️⃣ داده‌های مرکز آمار ترکیه مشخص می‌کند:

◀️ برخلاف خبرهای مجازی درباره «داغ‌شدن خریدهای ایرانی در بازار املاک این کشور همسایه»،
میانگین خرید ماهانه این گروه از خارجی‌ها طی سال جاری میلادی ۱۴۰ واحدمسکونی بوده که کمترین میزان طی ۸ سال گذشته است.

◀️ سال ۲۰۱۸ برای اولین‌بار خرید خانه توسط ایرانی‌ها در بازار مسکن ترکیه اوج گرفت بطوریکه از حدود ۸۰۰ معامله خرید در یکسال ۲۰۱۷ ناگهان ۳ برابر شد و به ۳۹۰۰ واحدمسکونی رسید.

◀️ این هیجان سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در املاک ترکیه تا ۲۰۲۲ به شکل تصاعدی ادامه پیدا کرد؛
در آن سال ۱۰ هزار واحدمسکونی در برج‌ها و محله‌های ویلایی استامبول و دیگر شهرهای این کشور توسط ایرانی‌ها خریداری شد.

3️⃣ ۱۰ هزار معامله ملک یعنی معادل «یک ماه خریدوفروش مسکن در تهران طی سال‌های رونق».

4️⃣ ۲۰۱۸ مصادف شده بود با ۲ اتفاق در اقتصاد ترکیه و اقتصاد ایران.

5️⃣ در ترکیه سیاست‌های اقتصادی و تصمیمات اردوغان باعث کسری بودجه و‌ اوج‌گیری تورم شد که تا ۲۰۲۲ به صورت تورم ۸۵ درصدی و جهش ۱۴۹.۹ درصدی قیمت مسکن ادامه یافت.

6️⃣ در ایران نیز خروج آمریکا از برجام و‌ جهش نرخ ارز به «انتظارات تورمی» و جستجوی «پناهگاه سرمایه» از سوی مردم منجر شد.

7️⃣ همزمانی این دو اتفاق، بخشی از ایرانی‌ها را به ترکیه کشاند تا ۲ هدف «سرمایه‌گذاری ملکی» و «تهیه خانه دوم توریستی در چهارمین مقصد گردشگری جهان» را تعقیب کنند.

8️⃣ از ۲۰۲۳ تاکنون اما شرایط «تغییر» کرده است.

9️⃣ روند شتابان «تضعیف لیر در برابر دلار» کند شده، تورم مسکن ترکیه به یک‌پنجم ۲۰۲۲ رسیده و تورم عمومی نیز تا ۳۰ درصد پایین آمده است.

🔟 این بهبود اوضاع اقتصاد ترکیه، «بازدهی‌های چشمگیر خرید ملک» را مهار کرده است.

1️⃣1️⃣ در ایران نیز شرایط برای «انتقال ارز» مثل سال‌های قبل نیست و با تحریم‌های آمریکا علیه بانک‌های خارجی، چشم‌انداز انتقال سرمایه به جایی مثل ترکیه بسیار مه‌آلود و‌ پرریسک به نظر می‌رسد.

◀️ سال گذشته میلادی فقط ۲۰۷۶ خانه توسط ایرانی‌ها در ترکیه خریداری شد.

◀️ در سال جاری میلادی نیز بعید است خریدها از ۲۰۰۰ خانه بیشتر شود.

🔻 مقام اول خریداران خارجی در بازار مسکن ترکیه، روس‌ها هستند.

🔻 در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در استانبول برای یک واحد مسکونی حدود ۱۰۰ مترمربعی حدود ۱۵۰ هزار دلار است؛
با این رقم می‌شود در مناطق متوسط رو به بالای شهر تهران مثل منطقه ۵ یا محله‌هایی در منطقه ۲، یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی خرید.

🔻 به بیان ساده‌تر، قدرت خرید دلاری در بازار مسکن تهران بیشتر از ترکیه است.

🔻 قیمت دلاری یک مترمربع واحدمسکونی در استانبول در حال حاضر ۱۴۵۰ دلار است.

🔻 در تهران ۱۰۰۰ دلار.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #قیمت_مسکن_ترکیه #بازار_مسکن_ترکیه #ترکیه #املاک_ترکیه #دلار #تهران

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📉 اختلاف قیمت مسکن «تهران‌قدیم» با شهر تهران چقدر است؟/ لیست فروش آپارتمان در روز دوشنبه ۳۰ شهریور ۱۴۰۵ برای مناطق ۹ تا ۱۲


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

📉 متوسط «قیمت پیشنهادی» فروش واحدهای مسکونی در مناطق ۹ تا ۱۲ که در پهنه «تهران قدیم» قرار می‌گیرند به ۱۸۲ میلیون تومان در مترمربع ‌رسید.

📈 این رقم‌ حدود ۵درصد در‌ یک ماه افزایش یافته است.

🔗 لیست جدید آپارتمان‌های فروشی

📉 قیمت‌ها در لیست امروز علاوه بر اینکه دید تازه‌ای به خریداران واحدهای مسکونی در مناطق قدیمی پایتخت می‌دهد،
امکان «مقایسه» قدرت خرید مسکن بین شمال، جنوب و مرکز را نیز فراهم می‌کند.

📈 در حال حاضر با قیمت یک مترمربع آپارتمان در منطقه یک، می‌شود ۳ مترمربع در «تهران‌قدیم» خرید کرد.

📈 قیمت‌های این مناطق همچنین ۲۲ درصد کمتر از «متوسط‌شهر» و ۳۹ درصد بالاتر از «جنوب‌شهر» است.

📈 با ملتهب‌شدن دوباره قیمت‌ها در بازار مصرف و دارایی طی ماه‌های اخیر، یکبار دیگر تقاضا برای خرید ملک به قصد «مقاومت در برابر تورم» افزایش پیدا کرده است.

📈 اما از آنجا که بودجه خریداران محدود و در برابر قیمت آپارتمان شکننده است،
اطلاع از سطوح قیمت مسکن در هر منطقه می‌تواند شانس ضعیف خرید را بهبود ببخشد.

⭕️ برخی نمونه‌ها در لیست امروز فایل‌های فروش به شرح زیر است:

🏠 مهرآباد/ ۲ سال ساخت:
۱۶۵ میلیون تومان در مترمربع

🏠 استاد معین/ ۱۰ سال ساخت:
۱۷۰ میلیون تومان

🏠 کارون/ ۱۰ سال ساخت:
۱۸۷ میلیون تومان

🏠 منیریه/ ۸ سال ساخت:
۱۹۰ میلیون تومان

🏠 مولوی/ ۱ سال ساخت:
۱۵۷ میلیون تومان


#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن #تهران #بازار_مسکن_تهران #قیمت_ملک #قیمت_مسکن #قیمت_آپارتمان #قیمت_واحدهای_مسکونی #مترمربع #قیمت_پیشنهادی_مسکن #مناطق_22گانه #ملک_کلنگی
#آپارتمان_لوکس
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

قیمت فروش تراکم در منطقه یک تهران؛
شهرداری بابت صدور هر مترمربع جواز ساختمانی چقدر دریافت می‌کند؟
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ یکی از اسرار مدیریت‌شهری تهران طی حدود سه دهه گذشته، «فرمول فروش تراکم‌ساختمانی» بوده و هست.
 
2️⃣ از زمانی که شهرداری‌ها اجازه پیدا کردند «مجوز طبقات بیشتر از سقف تعیین‌شده در شهر» را به سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی بفروشند تا خرج شهر را با این طرق (تراکم‌فروشی) تامین کنند، این سوال همواره مطرح بوده است:
شهرداری تهران طبق چه فرمول منطقی و قابل‌فهم، قیمت فروش مجوز تراکم‌ساختمانی را تعیین می‌کند؟
 
3️⃣ فیش‌هایی که در شهرداری برای سازنده‌ها بابت فروش مجوز تراکم در قالب «عوارض ساخت‌وساز» صادر می‌شود، حاوی قیمت تراکم و احتمالاً فرمول مملو از حروف لاتین است که هر ساله،‌ شهرداری همان را بابت تصویب تعرفه‌های جدید سال بعد، به شورای‌شهر ارائه کند.
 
◀️ اما احتمالاً خیلی از اعضاء شورای‌شهر هم نمی‌توانند از این فرمول دفاع کنند.
 
⭕️ با این حال، بررسی‌های رصدخانه بازار مسکن نشان می‌دهد:
 
4️⃣ در منطقه یک تهران، برخی سازنده‌ها برای دریافت جواز ساختمانی، به ازای هر مترمربع تا طبقه ۷، باید مبلغ ۶۵ میلیون تومان به شهرداری پول پرداخت کنند.
این مبلغ اگر درخواست «خرید تراکم ساختمانی» به میزان ۲ طبقه بیشتر را داشته باشند، به ۱۶۵ میلیون تومان در مترمربع برای دو طبقه اضافه، تبدیل می‌شود.
 
5️⃣ پیش‌تر، معاون وقت شهرسازی شهرداری تهران در یکی از جلسات شورای شهر، ارقامی را برای «عوارض ساخت در برخی مناطق تهران» قرائت کرده بود.
 
6️⃣ اگر نسبت قیمت فروش تراکم در مناطق مختلف تهران را بر پایه «نسبت‌های دو سه سال پیش» در نظر بگیریم و فرض شود الان، همان فرمول سابق در شهرداری تهران برای صدور جواز ساخت و فروش تراکم وجود دارد، در این صورت:
 
7️⃣ قیمت فروش تراکم یا همان جواز ساخت مسکن در مناطق ۴ و ۵ پایتخت مترمربعی حدود ۳۰ میلیون تومان است.
 
8️⃣ این قیمت برای ضعیف‌ترین نقطه شهر تهران،‌ یعنی منطقه ۱۸ نیز احتمالاً مترمربعی ۵ میلیون تومان است.
 
9️⃣ سازنده‌ها هر میزان برای خرید تراکم ساختمانی هزینه کنند، آن را در قیمت فروش واحدمسکونی نوساز خود منعکس می‌کنند.
 
🔟 به این ترتیب، فروش تراکم خود عاملی برای افزایش قیمت ساخت مسکن است.
 

1️⃣1️⃣ درباره اینکه چرا «جواز ساخت طبقات بالاتر چند برابر طبقات پایین‌تر قیمت دارد»، تاکنون استدلالی از سمت مدیریت شهری تهران طی همه این سال‌ها مطرح نشده است.

 

◀️ کسانی که در طبقه دهم یک ساختمان مسکونی زندگی می‌کنند، همان‌قدر در هزینه‌های شهر سهیم هستند که ساکن طبقه اول مسئولیت دارد.

 
◀️ طی این سال‌ها، «سیستم خودگردان در اداره شهرها توسط شهرداری‌ها»، بر مدار «فروش جواز ساخت و تغییرکاربری» استوار بوده است.
 
◀️ در دهه ۸۰، این فقط تهران بود که «پرچمدار فروش تراکم، تغییرکاربری و فروش تخلفات ساختمانی» برای تامین مالی هزینه‌های شهر بود.
 
◀️ اما به تدریج سایر کلان‌شهرها هم پا به این عرصه گذاشتند.
 
◀️ در حال حاضر حتی در روستاها هم «از روی دست شهرداری پایتخت» برای «تامین منابع مالی هزینه‌های روستا» کپی می‌شود.
 
◀️ سازنده‌های منطقه یک تهران، هزینه ساخت یک مترمربع بنای مسکونی مجهز و لوکس را حدود ۲۰۰۰ دلار برآورد می‌کنند. قیمت فروش نیز تا ۵۰۰۰ الی ۶۰۰۰ دلار برآورد می‌شود.
❌ ارقام خرید تراکم نشان می‌دهد، هزینه شهرداری تا ۲۰ درصد هزینه ساخت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#شهرداری_تهران #فروش_تراکم_ساختمانی #قیمت_مسکن #برج #منطقه_یک
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 شریک دولتی شهرداری در «تراکم‌فروشی» کیست؟
افزایش قیمت مسکن با اسم‌رمز «کارگران ساختمانی»


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ ۱۱سال پس‌از اجرای قانون بیمه کارگران ساختمانی، داده‌های رسمی نشان می‌دهد:
چتر بیمه‌ای کارگران ساختمانی که باز نشد، هیچ؛
یک موتور دولتی هم به تورم ساخت مسکن در تهران اضافه شد.

2️⃣ دولت برای پوشش بیمه‌ای کارگران ساختمانی، یک فرمول‌ عجیب طراحی کرده که با همه «بیمه‌های تامین‌اجتماعی» در شغل‌های مختلف متفاوت است.

3️⃣ در قالب این فرمول، دولت معادل ۲۸ درصد مبلغی که شهرداری بابت فروش‌تراکم و جواز ساخت از سازنده مسکن اخذ می‌کند، «حق‌بیمه» از آنها دریافت می‌کند.

4️⃣ این‌‌ گره زدن پرداختی تولید‌کننده‌های مسکن بابت حق‌بیمه کارگران‌شان به ارزش تراکم‌ساختمانی، کاملا به نفع گیرنده حق‌بیمه تمام می‌شود.

5️⃣ چون قیمت فروش تراکم که کاملا سلیقه‌ای توسط شهرداری‌ها حساب می‌شود، از طبقات پنجم به بالا، ۲ تا ۳ برابر شده و در نتیجه، حق‌بیمه‌ نیز به همین شکل «شناور» و «تصاعدی» محاسبه می‌شود.

6️⃣ این در حالی است که بیمه‌ کارگر ساختمانی باید مثل سایر کارگران شغل‌های مختلف، براساس ضریبی از دستمزد سالانه‌شان تعیین شود نه براساس «

قیمت محصول تولیدی

».

7️⃣ ایراد دوم فرمول بیمه کارگران ساختمانی، گرانترشدن حق‌بیمه برای ساخت‌وسازهای با کاربری تجاری نسبت به مسکونی است که این هم ناشی از قیمت متفاوت تراکم تجاری اعمال می‌شود.

8️⃣ با همه این ایرادات فرمول حق‌بیمه کارگران ساختمانی،
انتظار می‌رفت لااقل دولت با درآمد حاصل از این دریافتی، یک میلیون و ۲۰۰ هزار کارگر فعال در بازار ساخت‌وساز را «بیمه» کند.

9️⃣ اما طبق یک گزارش رسمی، فقط ۵۸۰ هزار نفر از این کارگران بیمه هستند.

🔟 سازنده‌ها با این فرمول، باید معادل ۶ درصد قیمت ساخت مسکن، به دولت «حق‌بیمه کارگر» بپردازند؛
رقمی که از نگاه مرکز پژوهش‌های مجلس «نتوانسته به هدف خود که همان پوشش کامل بیمه کارگران است اصابت کند».

1️⃣1️⃣ این گزارش می‌گوید، «احتمال انحراف جدی در هزینه‌کرد این منابع» وجود دارد.

◀️ ۳۹همت در حساب حق‌بیمه کارگران ساختمانی، پول جمع شده است.

◀️ سازنده‌ها با گلایه از این فشار هزینه‌ای ۶ درصدی که دولت برای آنها ساخته، معتقدند: از آنجا که بخش زیادی از کارگران ساختمانی «اتباع افغان» هستند که امکان بیمه‌شدن آنها فراهم نیست، منابع حاصل از این دریافتی صرف جبران ناترازی صندوق بازنشستگی می‌شود.

◀️ اگر چنین باشد در این صورت از جیب خریداران مسکن با متورم‌سازی هزینه ساخت، صرف رفع کسری بودجه‌ و سایر چاله‌های مالی دولت می‌شود.

❌ دولت‌ها طی این ۱.۵ دهه طرح‌های پرهزینه برای ساخت مسکن ارزان اجرا کردند.
❌ به موازات این طرح‌های کم‌خاصیت اما یک مسیر نیز برای گران‌شدن ساخت مسکن هم بوجود آوردند.

❌ شاید گزارش رسمی مرکز پژوهش‌های مجلس بتواند به «اصلاح فرمول معیوب بیمه کارگران ساختمانی» که دوسر باخت بوده، منجر شود.


🔗 لینک جزئیات کامل گزارش


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بیمه_کارگر_ساختمانی #حق_بیمه #کارفرما #سازنده #قیمت_مسکن #ساخت_و_ساز

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

فرود بخش ساختمان در فصل جنگ؛
«عدم قطعیت» در بهار ۱۴۰۵ چه ضربه‌ای به سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی زد؟
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ دقایقی پیش مرکز آمار ایران نرخ رشد اقتصادی بهار ۱۴۰۵ را با ریز عملکرد بخش‌های مختلف اقتصاد از جمله «ساختمان» منتشر کرد.
 
2️⃣ اقتصاد ایران در فصل جنگ،‌ ۴.۶ درصد کوچک شد، اما بخش ساختمان به دلیل جنس خاص تولید در آن، از این هم کوچکتر شد؛ منفی ۶.۴ درصد.
 
3️⃣ تولید بخش ساختمان در یکسال ۱۴۰۴ به میزان ۱.۴ درصد رشد مثبت پیدا کرده بود که عمده این افزایش ارزش‌افزوده، در نیمه دوم پارسال و بخصوص در زمستان رقم خورد.
 
4️⃣ زمستان سال گذشته تولید بخش ساختمان به میزان ۳.۵ درصد رشد مثبت کرد،
این میزان افزایش تولید بخاطر آن بود که احتمالاً بخشی از سازنده‌های بازار مسکن در آن مقطع تحت‌تاثیر رشد نسبی معاملات خرید آپارتمان و جهش قیمت ملک تصمیم گرفتند پروژه‌های ناتمام را تکمیل و عرضه کنند.
 
5️⃣ بخشی از سازنده‌ها هم احتمالاً تلاش کردند از این فرصت برای «خروج از تولید مسکن و ساختمان» به پناهگاه‌های امن اقتصادی در شرایط تورمی و نااطمینانی ناشی از وقایع زمستان مهاجرت کنند.
 
6️⃣ با این حال، بهار امسال که ماه اول آن به «ادامه جنگ ۴۰ روزه» گذشت و ماه‌های بعدی نیز با «تعلیق ناشی از آتش‌بس و سپس شروع محاصره دریایی» همراه شد، تولید ساختمان ۶.۴ درصد کاهش یافت.
 
7️⃣ اگرچه سهم ساختمان‌سازی‌های بخش‌خصوصی در حوزه مسکن حدود ۳۰ درصد یا کمتر، از کل ارزش‌افزوده بخش ساختمان است اما نبض رشد در این بخش انعکاسی از نبض ساخت‌وسازهای بخش‌خصوصی می‌تواند باشد.
 
8️⃣ هنوز آمار جدیدی از تیراژ صدور پروانه ساختمانی و میزان سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی در بازار ساخت مسکن مربوط به بهار ۱۴۰۵ منتشر نشده،
با این حال در دوره‌های قبل‌تر جهت رشد این دو شاخص تقریباً همسو با جهت و شیب رشد تولید بخش ساختمان بوده است.
 
⭕️ چرا «ساختمان» در فصل «جنگ» نشست کرد؟
 
🔻 بررسی‌های رصدخانه بازار مسکن درباره رشد منفی ۶.۴ درصدی بخش ساختمان در بهار امسال نشان می‌دهد،
به دلیل شرایط جنگی و نااطمینانی‌های مرتبط با آن نسبت به آینده، عمده تولیدکنندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی در آن مقطع فعالیت‌هایشان را متوقف یا دست‌کم تعلیق کردند.
 
🔻 ضمن آنکه در جایی مثل تهران که معمولاً وزن حدود ۳۰ درصدی در فعالیت‌ها و تحولات بازار مسکن و ساختمان دارد، در ایام جنگ ۴۰ روزه تقریباً شرایط مناسبی برای کار و فعالیت باتوجه به تعطیلی‌ها وجود نداشت.
 
🔻 کارشناسان اقتصادی معتقدند، اثر ریسک جنگ و نااطمینانی‌های اقتصادی ناشی از آن برای فعالیت‌های ساختمانی به دلیل «زمان‌بر بودن پروسه تولید» به مراتب بیش‌از سایر بخش‌های اقتصادی است.
 
🔻 بخش ساختمان در فصل تابستان سال گذشته، یعنی مقطع «جنگ ۱۲ روزه و ماه‌های بعداز وقوع آن شوک بزرگ»، نیز ۱.۷ درصد رشد منفی پیدا کرده بود.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #بازار_ساخت_و_ساز #بخش_ساختمان #قیمت_مسکن #رشد_اقتصاد #رشد_بخش_ساختمان #جنگ_40_روزه #جنگ_12_روزه
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📉 لیست «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در روز یکشنبه ۲۹ شهریور ۱۴۰۵ / نبض مسکن در مناطق ۶ و ۷

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

📉 متوسط «قیمت پیشنهادی» فروش واحدهای مسکونی در مناطق ۶ و ۷ که در پهنه مناطق اداری قرار می‌گیرند به حدود ۳۴۹ میلیون تومان در مترمربع ‌رسید.

🔗 لیست جدید فروش آپارتمان

⭕️ برخی نمونه‌ها در لیست امروز فایل‌های فروش به شرح زیر است:

🏠 فاطمی/ ۱۰ سال ساخت:
۳۶۶ میلیون تومان در مترمربع

🏠 یوسف آباد/ ۱ سال ساخت:
۵۳۹ میلیون تومان

🏠 سهروردی/ ۱۰ سال ساخت:
۳۴۴ میلیون تومان

🏠 گرگان/ ۲ سال ساخت:
۲۲۰ میلیون تومان

🏠 معلم/ ۱ سال ساخت:
۲۷۰ میلیون تومان


#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن #تهران #بازار_مسکن_تهران #قیمت_ملک #قیمت_مسکن #قیمت_آپارتمان #قیمت_واحدهای_مسکونی #مترمربع #قیمت_پیشنهادی_مسکن #مناطق_22گانه #ملک_کلنگی
#آپارتمان_لوکس
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 بازهم «کلید‌به‌کلید»؛
بدمسکن‌ها «مسکن‌» لازم دارند یا «درآمد مکفی»؟
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ همین روز گذشته باز هم خبر رسید، مدیریت‌شهری تهران برای رسیدگی به حال یکی از محله‌های فقیرنشین و سکونتگاه‌های غیررسمی قصد دارد بیرون از این محله، «یک شهر‌ک مسکونی عظیم با همه امکانات» بنا کند.
 
2️⃣ پخت‌وپز این تصمیم در کمیسیون ماده ۵ آغاز و اسم آن نیز، همان طرح نه‌چندان موفق «کلید‌به‌کلید» گذاشته شده است.
 
3️⃣ از نگاه رئیس تیم تدوین طرح جامع مسکن تا ۱۴۱۵، مساله بدمسکن‌های ساکن در محله‌های غیررسمی، بیش‌از آنچه «مسکن» باشد، «فقر و بیکاری» است.
 
4️⃣ تا زمانی که معیشت و فقر این خانوارها بهبود پیدا نکند و درآمدشان به سطح حداقلی برای پوشش هزینه‌های زندگی‌شان نرسد،
هر نوع «واگذاری امتیاز ملکی» مثل «خانه معوض» یا «کلید مسکن نو در جای دیگر شهر» به فروش آن برای پوشش هزینه‌های ضروری‌تر این افراد منجر می‌شود.
 
5️⃣ دکتر محمود اولاد معتقد است:
🔻 محله‌هایی که بدمسکن‌ها در آن ساکن هستند از نظر دولت‌ها «غیررسمی» است،
اما از نظر ساکنان «مناسب» و از نظر کارشناسان «غیراستاندارد» ارزیابی می‌شود نه غیررسمی.
 
🔻 مشکل از جایی شروع شده که گروه‌های کم‌درآمد و فقیر نتوانستند در بازار رسمی، مسکن استاندارد مناسب توان اقتصادی‌شان را خرید یا اجاره کنند.
 
🔻 در نتیجه به مسکن زیرخط‌ استاندارد پناه آوردند.
 
6️⃣ استاندارد فعلی در بازار رسمی مسکن ایران، مناسب «دهک‌‌های متوسط رو به بالا» است.
 
7️⃣ در این شرایط اگر قرار باشد فقرای مسکن به این استاندارد برسند تا وارد بازار رسمی تامین مسکن برای خود شوند،‌ درآمد آنها باید به بالای خط‌فقر ارتقاء پیدا کند و شغل مناسب برای آنها تامین شود؛
هر دوی این گزینه‌ها در موقعیت فعلی اقتصاد ایران که «رشد ‌اقتصادی» ناپایدار بوده و چشم‌انداز آن هم منفی است، «تقریباً غیرممکن است».
 
8️⃣ در این صورت، گزینه «جابجایی به مسکن بهتر» نیز باعث حل مساله اصلی فقرای مسکن نخواهد شد.
 
9️⃣ پس تنها راه‌های باقی‌مانده، «رهاسازی سکونتگاه‌های غیررسمی به حال خود» به عنوان گزینه پرمخاطره یا «تغییر اضطراری و موقت خط‌استاندارد مسکن‌مناسب برای سازگارشدن آن با فقر فزاینده» است.
 
🔟 این گزینه آخر یعنی پایین‌آ‌وردن استاندارد مسکن حداقلی، با «رسمیت‌بخشی محله‌های
غیررسمی در شهر» تحقق پیدا می‌کند.
 
◀️ دولت و شهرداری در شرایطی که فقر فزاینده در کوتاه‌مدت و میان‌مدت احتمالاً قابل کنترل نیست، باید تعریف جدیدی از «مسکن‌حداقلی» داشته باشد.
 
◀️ در تعریف جدید، چند تحول در محله‌های فقرای مسکن رخ می‌دهد؛
انگ اجتماعی به محله‌‌های غیررسمی زدوده می‌شود.
فرزندان ساکنان این محله‌ها از حق تحصیل در مدارس شهر برخوردار می‌شوند.
و ارتقاء محله‌ها باعث ورود شغل‌های جدید صنفی به این محله‌ها می‌شود.
 
◀️ در خیلی از این محله‌ها، ساکنان مغازه‌هایی ایجاد کرده‌اند که با رسمیت‌پیدا کردن محله، سطح کیفی این واحدهای تجاری می‌تواند بهبود یابد و شغل‌های مناسب‌تر با درآمد بیشتر از قبل بوجود بیاید.
 
🔗 لینک گزارش کامل

🎬 🔗 لینک ویدئوی کوتاه درباره تصمیم شهرداری برای یکی از سکونتگاه‌های‌ غیررسمی تهران

 
#دنیای_اقتصاد
#سکونتگاه_غیررسمی #بدمسکن #فقر_مسکن #فقر #تهران #بافت_فرسوده #محله #شهر
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den