БИРЖЕВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

#retail
Потянет ли падение цен на жильё за собой коммерческую недвижимость?

Рынок жилья остывает. В первом полугодии 2026 года продажи московских новостроек снизились на 29% год к году. Высокие ставки сдерживают ипотечный спрос, непроданные квартиры накапливаются. При этом заметного снижения номинальных цен пока нет.

Но переносить этот сценарий на всю коммерческую недвижимость преждевременно. У жилья и готового арендного бизнеса разные факторы ценообразования.

Во II квартале 2026 года московские объекты с продуктовыми супермаркетами стоили в среднем 332 тыс. ₽/м², а аренда составляла 2 503 ₽/м² в месяц. За четыре года стоимость таких объектов выросла на 42%, арендные ставки на 51%.

Для арендного бизнеса ключевой ориентир, денежный поток объекта. Значение имеют выручка конкретного магазина, размер аренды, индексация и условия договора. Снижение спроса на квартиры само по себе эту экономику не разрушает.

🏛 @exchange_re

🏦#MREF
Индекс полной доходности ЗПИФов Недвижимости вырос на 18% за последние 12 месяцев.

И это даже с учетом последних геополитических событий.

Buy the Dip - как говорят американские инвесоры

🏛 @exchange_re

#парус
FM Logistic под временным управлением. Что это значит для пайщиков «Паруса»?

Президент подписал указ о передаче акций российских структур FM Logistic во временное управление «Л.Е.В. Менеджмента». Среди них «ФМ Ложистик Восток», «ФМ Ложистик Кастомс» и «ФМ Ложистик Рус».

Для владельцев паёв ЗПИФ «ПАРУС-ЛОГИСТИКА» это новость с прямым практическим значением. FM Logistic арендует все площади двух складских комплексов фонда, около 245 тыс. м². Договор аренды действует до декабря 2034 года.

Сама передача акций арендатора во временное управление ещё не означает прекращения арендных платежей. Но зависимость фонда от одного арендатора делает важным вопрос: продолжат ли обязательства исполняться в прежнем объёме и в срок?

Официального ответа «Паруса» о последствиях для фонда пока нет. Поэтому говорить о проблемах с выплатами преждевременно, но пайщикам есть что обсудить.

Как считаете, изменились ли риски фонда? Возможны ли задержки аренды или попытки пересмотреть условия договора при новом управляющем?

🏛 @exchange_re

#склады
Складов становится больше, аренда дешевеет

В Московском регионе растет предложение складских площадей, а ставки аренды продолжают снижаться. По данным NF Group за I квартал 2026 года, доля свободных площадей достигла 6%, увеличившись с начала года на 1,7 процентного пункта.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка для складов класса А снизилась до 10 500 рублей за м² в год без НДС, операционных и коммунальных расходов. Для сравнения: в 2024 году она составляла 12 000 рублей.

При этом новые объекты продолжают выходить на рынок. За квартал введено 346 тыс. м², на 30% больше, чем годом ранее. Если заявленные сроки будут соблюдены, за весь 2026 год предложение пополнится на 2,6 млн м².

Основу спроса формируют онлайн-торговля и транспортно-логистические компании: на них приходится 42% и 25% объема сделок соответственно.

Баланс постепенно смещается в пользу арендаторов: свободных площадей больше, выбор шире. Однако снижение ставок пока не перекрыло предыдущий скачок: по оценке «ВИМ Сбережения», накопленный рост аренды по-прежнему опережает инфляцию.

🏛 @exchange_re

#парус
«ПАРУС-МАКС» планирует перейти в формат интервального фонда

До 28 сентября 2026 года проходит голосование пайщиков «ПАРУС-МАКС» по переходу из ЗПИФ в ИПИФ и введению процедуры трансфера паев в установленные интервалы. Голосование идет по принципу «1 пай = 1 голос». Для принятия изменений необходимо более 50% голосов «за».

Главное изменение для инвесторов: возможность выйти из фонда через погашение паев, снизив зависимость от биржевой цены и ликвидности вторичного рынка.

После трансформации пайщики смогут продолжить владеть фондом либо погасить паи, получив денежные средства или имущество в натуре: паи монофондов, входящих в состав «ПАРУС-МАКС».

Интервал для погашения планируется открыть со 2 по 25 ноября. Расчетная стоимость пая будет зафиксирована на последний день приема заявок.

——
Проголосовать можно в личном кабинете Паруса

🏛 @exchange_re

#склады
Складские ЗПИФы выросли на 60%. Но это не доходность инвесторов

Стоимость чистых активов фондов, владеющих складами, в августе достигла 353,8 млрд рублей, по данным «Инфинитума». За год показатель вырос на 60%, с начала года на 26%. На фоне снижения доходности депозитов частные инвесторы ищут альтернативы, а паи позволяют вложиться в коммерческую недвижимость без покупки целого объекта.

За общей цифрой скрывается неравномерный рост. Активы фонда «Современный 8» с начала года увеличились со 100,8 млрд до 148,5 млрд рублей. Остальные складские ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов вместе прибавили лишь 6,3%.

При этом рост активов нельзя приравнивать к заработку пайщиков. В массовом сегменте он обеспечивался преимущественно переоценкой недвижимости, а не притоком новых денег. Общую статистику также увеличило появление новых фондов.

Сам складской рынок постепенно охлаждается: свободных площадей становится больше, рост арендных ставок замедлился, а по отдельным объектам ставки уже снижаются.

Теперь важнее экономика конкретного фонда, чем популярность складов как класса активов. Качество объектов, устойчивость арендаторов и цена покупки пая определяют результат, который красивая статистика роста рынка сама по себе не гарантирует.

🏛 @exchange_re

🇺🇸#SPG #US
Торговые центры возвращаются в фавориты

Американские моллы, которым ещё недавно предрекали упадок, стали лидерами коммерческой недвижимости. По данным Green Street, за год их стоимость выросла на 13%. Это лучший результат среди десяти секторов и более чем вдвое выше роста рынка в целом.

Владельцы возвращают посетителей за счёт обновления зданий, привлечения люксовых брендов, популярных ресторанов и развлекательных площадок. Торговый центр становится местом, куда приходят не только за покупками. Инвесторы, в свою очередь, пересматривают представления о жизнеспособности этого формата.

На рынке жилья картина иная. Ипотечные ставки в США приближаются к 7%, а рекордные цены и экономическая неопределённость сдерживают покупателей. Стагнация продаж продолжается уже четвёртый год.

Ожидаемое повышение ставки ФРС может как облегчить, так и усилить давление на ипотеку. Всё зависит от реакции рынка облигаций: увидят ли инвесторы в решении убедительный ответ на инфляцию или подтверждение того, что проблема серьёзнее, чем казалось.

🏛 @exchange_re

#парус
«Парус Макс» меняет формат: что важно знать инвесторам

Фонд готовится к переходу из закрытого формата в интервальный. Главная цель — сделать инвестиции в недвижимость более гибкими и упростить выход из актива.

▪️ Погашение паев — не только деньгами

Инвестор сможет получить паи отдельных монофондов, входящих в портфель «Парус Макс». Иными словами, зайти через диверсифицированный инструмент, а выйти с долями в конкретных складах, офисах и торговых центрах.

▪️ Выход по расчетной стоимости

После преобразования погашать паи можно будет в установленный период — ежегодно со 2 по 25 ноября. Первое окно запланировано на ноябрь 2026 года. Вход в фонд будет открываться ежеквартально.

Такой механизм снижает зависимость от биржевых настроений: стоимость определяется активами фонда, а не эмоциональными колебаниями рынка.

▪️ Более прозрачная структура

В портфеле не останется прямого владения недвижимостью и прав требований по займам. «Парус Макс» станет фондом фондов, а новые активы нельзя будет покупать дороже их расчетной стоимости.

▪️ Комиссия остается минимальной

Вознаграждение управляющей компании сохранится на уровне 12 000 рублей в год на весь фонд — заметно ниже традиционной для рынка комиссии, которая обычно рассчитывается как доля от активов.

▪️ Налоговый нюанс

У большинства инвесторов льгота за долгосрочное владение возникнет только в 2027 году. Поэтому погашение паев в первом интервале может потребовать уплаты НДФЛ, тогда как дополнительный год владения способен улучшить итоговую доходность.

За два года «Парус Макс» уже вырос почти в десять раз по стоимости чистых активов, объединил 2 500 инвесторов и расширил портфель с пяти до девяти базовых фондов.

Теперь трансформацию должны одобрить пайщики. Для принятия решения необходим кворум — 50% плюс один голос. По сути, инвесторам предстоит определить, станет ли получение недвижимости «в натуре» новой моделью выхода из фондов недвижимости.

🏛 @exchange_re

💡#ликбез
ЗПИФ недвижимости - не вклад. И даже не облигация

Рынок закрытых фондов недвижимости быстро растёт: за год его объём увеличился на 39%, до 1 трлн рублей. Вместе с ним растёт и число инвесторов, которые покупают паи ради «стабильного дохода», но получают убытки.

Главная ошибка - воспринимать ЗПИФ как вклад. Пай не гарантирует ни выплаты, ни возврат вложенной суммы. Это доля в бизнесе, который зарабатывает на аренде и будущей продаже недвижимости.

Если объект переоценён, арендатор уйдёт или стройка столкнётся с проблемами, потери несёт пайщик. Так, один фонд продал недвижимость на 39% дешевле недавней оценки, а пай другого подешевел на 70% из-за трудностей с проектом.

Обещанная доходность обычно складывается из двух частей: арендных выплат и предполагаемого роста стоимости здания. Первая зависит от условий договора и надёжности арендатора. Вторая существует лишь на бумаге, пока объект не продан реальному покупателю.

Поэтому перед покупкой важны не рекламные проценты, а три документа:

▪️ отчёт оценщика - что за объект находится внутри фонда и насколько реалистична его цена;
▪️ финансовая модель - какая часть доходности обеспечена арендой, а какая строится на ожиданиях;
▪️ правила фонда - срок его работы, комиссии и возможные расходы.

Стоит учитывать и биржевую цену. Паи могут торговаться как дешевле расчётной стоимости, так и дороже неё. На начало сентября средний дисконт биржевых фондов составлял около 11–12%.

ЗПИФ - это упаковка, а не гарантия качества. Если инвестор не понимает, какой объект покупает, сколько тот действительно стоит и откуда должны появиться выплаты, он вкладывается не в недвижимость, а в чужой оптимистичный прогноз.

Автор статьи: Даниил Кочергин

🏛 @exchange_re

📺#ренталпро
Rental Pro выпустил новое интервью о текущем состоянии складской недвижимости

Гость выпуска — Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.

В интервью она рассказывает, переживает ли рынок кризис или нормализацию после перегрева, почему регионы опережают Москву по вводу новых объектов и когда складской сегмент может вернуться к росту.

Выпуск можно посмотреть по ссылке

🏛 @exchange_re

📣#парус
«ПАРУС-МАКС»: что изменится для инвесторов

Еще при запуске фонда в 2024 году PARUS анонсировал создание понятного механизма трансфера паев и выхода из фонда. После проработки различных вариантов команда предложила решение — изменить тип фонда с ЗПИФ на ИПИФ.

Это позволит заранее закрепить в ПДУ интервалы, в которые инвестор сможет подать заявку на погашение паев, выбрав удобный способ: денежными средствами или паями монофондов.

Также предлагается продлить срок действия фонда до 30 апреля 2039 года с возможностью автоматической пролонгации, сократить перечень допустимых активов и исключить из ПДУ утратившие необходимость положения об ОСВИП.

4 сентября началось голосование по внесению изменений в ПДУ. Вся информация о нем доступна в Личном кабинете инвестора.

На этой неделе команда PARUS опубликует видеоразбор, в котором расскажет:

▪️ как развивался фонд и каких результатов достиг за 2024–2026 годы;
▪️ как будет работать новая механика трансфера и погашения паев;
▪️ что предлагаемые изменения означают для инвесторов;
▪️ как принять участие в голосовании.

🏛 @exchange_re

#датацентры
Дата-центры обогнали офисы

Расходы на строительство дата-центров в США приблизились к $80 млрд, впервые превысив инвестиции в обычные офисы.

Пока офисный рынок сокращается, инфраструктура для ИИ растет почти вертикально. Американский строительный бум теперь формируют не рабочие места для людей, а вычислительные мощности для машин.

——
У нас не так много в РФ ЗПИФов с Дата-центрами

🏛 @exchange_re

#парус
Доходность фондов Парус в моменте

🏛 @exchange_re

☕️#аналитика
Склады возвращаются в игру — но избыток площадей давит на ставки

Спрос на складскую недвижимость в Москве и Подмосковье оживает быстрее ожиданий. По прогнозу Ricci, объем сделок по итогам года может вырасти на 8% — до 1,5 млн кв. м. Еще недавно участники рынка готовились к падению на 20–30%.

Одна из причин разворота — участившиеся повреждения складской инфраструктуры. Маркетплейсам и другим онлайн-операторам приходится создавать резервные мощности и срочно искать готовые объекты. Это заметный фактор: в первом полугодии такие компании обеспечили 31% всех складских сделок.

Однако дефицита площадей пока не ожидается. Вакантность может вырасти до 7,7%, поскольку на рынок выходит большой объем нового предложения. До конца года строительство складов увеличится на 11%, до 2,3 млн кв. м.

Избыток предложения уже отражается на ценах: средняя аренда в Москве и Подмосковье может снизиться на 9,5%, до 9,5 тыс. рублей за кв. м в год. При этом некоторые собственники начинают повышать ставки, рассчитывая на дальнейшее восстановление спроса.

Для девелоперов картина остается сложной. Себестоимость строительства логопарков за пять лет выросла на 80%, а уверенности в будущей загрузке объектов по-прежнему нет. Поэтому рынок, вероятно, продолжит оживать за счет уже построенных площадей, тогда как запуск новых проектов останется ограниченным.

🏛 @exchange_re

#парус
Сегодня побывал на встрече аналитиков с фондом «Парус», где нам представили результаты фондов недвижимости за первое полугодие.

К сожалению, самую острую тему последних недель, связанную с беспилотниками и пожарами на складах, практически обошли стороной. Видимо, сейчас это слишком чувствительная тема, чтобы публично ее подробно обсуждать.

Но несколько мыслей после встречи у меня появилось.

📊 Во-первых, сам рынок фондов недвижимости продолжает активно развиваться. Ниже покажу несколько слайдов со встречи, там есть интересные цифры.

Во-вторых, последние события привели к серьезной переоценке рисков. Весь сектор фондов складской недвижимости заметно просел, а там, где на объекте есть шильдик Ozon, падение оказалось еще сильнее.

Риски действительно выросли, и игнорировать их нельзя.

Но здесь есть и обратная сторона. Склады бывают очень разные. Это не только Ozon и другие крупнейшие компании с громкими именами. Есть объекты с другими арендаторами, в других регионах, в том числе далеко за Уралом, где, на мой взгляд, совершенно другой профиль риска.

💡 Когда инвесторы начинают продавать весь сектор без разбора, появляется возможность. Можно искать отдельные объекты, которые попали под общую распродажу, хотя реальные риски для них могут быть существенно ниже.

Поэтому сейчас я бы смотрел не на сектор целиком, а разбирал каждый фонд и каждый объект отдельно: кто арендатор, где находится склад, какой денежный поток и какую доходность мы получаем за принимаемый риск.

Я уже присмотрел себе несколько таких фондов недвижимости. Среди них есть и фонды «Паруса», и фонды других управляющих компаний. В ближайшие дни планирую начать постепенно их покупать.

🔥 Цены сейчас, на мой взгляд, местами просто бросовые. Конечно, я прекрасно понимаю, почему они такими стали и какие риски беру на себя. Но именно с пониманием этих рисков я готов сейчас покупать и рисковать.

Возможно, именно общая паника в секторе и дает сейчас одну из самых интересных возможностей на рынке недвижимости за последнее время.

Не является инвестиционной рекомендацией.

🏛 @exchange_re

#парус
Цена пая Парус Нино (оператор Ozon) уже почти на 40% ниже с начала запуска.

Возможность?

🏛 @exchange_re