Что будем строить? | Баринов🏡

Прогнозы и факты 2025 (часть 3)

Всем привет! Закончу этот цикл одним лонгридом, так как то, о чем я писал в начале года скорее было долгосрочным прогнозом, чем про 2025.

КРТ и проектное финансирование в загородном девелопменте

«Развитие загородного девелопмента через механизм КРТ и проектного финансирования — мне кажется перспективным.
Вряд ли это может заработать в 2025 полноценно пока такие ставки.
Но как тренд на среднесрок — я почти уверен.»

Полноценной реализации в 2025 действительно не произошло. При этом сам процесс видно. Как обычно, всё начинается с Москвы и Московской области. По отзывам коллег, механизм КРТ постепенно охватывает всё больше территорий. Дальше - регионы.
На профильных мероприятиях чиновники подтверждают этот вектор развития.

Продолжение государственного регулирования рынка ИЖС

«Продолжение государственного регулирования рынка.…правительству нужно от рынка ИЖС:
чтобы платили налоги,
чтобы не было обманутых заказчиков,
чтобы строили больше квадратов,
и при этом обеспечивали социалку.»

Все цели остаются актуальными. В течение 2025 года продолжали выходить законодательные инициативы, вступали в силу новые нормы и законы. Регулирование идёт поэтапно, без попыток одномоментно перестроить рынок.

Масштабизация проектов и микс-форматы

«Масштабизация проектов + микс форматы…
такие проекты будут замещать традиционные коттеджные поселки.»
Это долгосрочный тренд с учетом двух выше, скорее их следствие. При текущих ставках он реализоваться не мог. Даже наблюдали некоторый откат.

Подытожу, что перечисленные тренды долго и незаметно «зреют», а затем просто становятся свершившейся реальностью.
Интересно, что на недавней встрече с коллегами по рынку мы обсуждали именно их.

https://t.me/chto_stroim

Типовое - значит, проверенное многими семьями.

Всем привет!
Спойлерю отрывок из ноябрьского диалога с Михаилом Пика (Лахти Хаус), который записывали в ноябре в нашем офисе.
Говорили о загородной недвижимости.
Благодаря вопросам Михаила, получилось раскрыть некоторые темы, которые раньше не затрагивал. Например, я рассказывал о своих критериях выбора дома и участка.

Скоро выложу ссылки. Дайте знать реакциями, если интересно.
Все таки автору важно иметь обратную связь, это дает больше мотивации делиться.

https://t.me/chto_stroim

Прогнозы и факты 2025 (часть 2)

Всем привет!
Анализирую свои прогнозы на 2025 и корректирую на 2026.

2. Эскроу и обманутые заказчики

«К середине года проблема с “обманутыми заказчиками” может выйти на пик.
Чем правительство сможет помочь здесь, кроме как порекомендовать банкам отнестись лояльно к таким случаям, я не знаю.
Для профилактики они уже ввели эскроу и на фоне проблем с недобросовестностью, полагаю, что эскроу распространят на 100% ипотечных сделок.»

В 2025 году волна обманутых заказчиков действительно прокатилась по России. Проблема стала массово выходить в публичное поле.
При этом ключевой момент: реальной помощи заказчикам никто не оказал.
Продление сроков строительства до 2х лет со стороны банков — вынужденная мера для самих банков.

Существенно усилился контроль за ходом строительства и освоением средств стал более жёстким и структурированным.
Эскроу в течение года был донастроен и стал работать заметно чётче.

Движение в сторону вывода ИЖС из под ЗПП ведётся, но, на мой взгляд, такое решение не логично с тз государства. Скорее надо стимулировать больше строить ИЖС через 214, где ЗПП не действует так.

Я по-прежнему считаю, что эскроу станет обязательным механизмом как минимум для всех ипотечных сделок.
С учётом того, что развитие рынка ИЖС определяется именно наличием ипотеки, это означает, что в перспективе эскроу будет охватывать до 90% подрядов и строительства.

Ключевой триггер — рост доли рыночных кредитов на строительство домов. Сейчас эта доля микроскопична, но как только она станет заметной, распространение эскроу на все ипотечные сделки станет логичным и неизбежным. Смотрите выше, я жду этого уже при 14-й ставке.

https://t.me/chto_stroim

Прогнозы и факты 2025 (часть 1)

Всем привет!
Анализирую свои прогнозы на 2025 и корректирую на 2026.

1. Ставка ЦБ и спрос

Активность на рынке будет определять ставка ЦБ.
Для развития нужна стабильность и прогнозируемость, а не “есть лимиты, нет лимитов, отменили лимиты”.
Залповый спрос, скорее, к сожалению, вред для рынка в среднесроке.
Стабильный рост можно ожидать с появлением более-менее рыночной ставки по ипотеке или уверенности в её скором появлении.

Итоги по 2025:
По мере снижения ключевой ставки начали ухудшаться условия по депозитам, и покупатели стали постепенно возвращаться на рынок.

Рыночные ипотеки возвращаться при таких ставках не спешат, только точечно.

Вспышка «панической» активности началась с ноября и связана с пересмотром условий по семейной ипотеке.

Корректировка прогноза на 2026
Важна понятная траектория движения ставки.
Тогда я ожидаю ускорения доли рыночной ипотеки уже при ставке в районе 14%.

Сегодня, как раз, ждём решения ЦБ о ставке.

https://t.me/chto_stroim

Всем привет!

Мастермайнд провели. Получилось собрать даже больше людей, чем планировали.

Я благодарю Константина Пороцкого за идею, организацию и проведение. Благодарю коллег из Факт за помощь в организации.
Также всех участников за интересные и плодотворные 5 часов общения.

Признаюсь, что мне было немного дискомфортно постить объявление о проведении. В этом был некоторый флер инфобизнеса, который сейчас сильно дискредитирован. Мы проводили его не для денег, а для пользы своей и партнеров. Цели достигли, я считаю.

Из основных инсайтов это:
- необходимость работать в отношении освоения КРТ, чтобы быть готовыми.
- то, что домостроителям и девелоперам надо работать теснее и над проектами и развитием продукта, прямо сильно теснее.
- понял, что мне не хватает открытого общения с коллегами по рынку, с профессиональными участниками именно в формате откровенного разговора и озвучивания проблем, а не докладов и презентаций о том, какие все молодцы.

Будем думать, как проводить подобные события чаще, может раз в квартал. Следующий раз, наверное, в Москве.

https://t.me/chto_stroim

Подведение итогов

Всем привет!
Считаю процесс подведения итогов за период обязательным в деятельности компании.
Это и честный анализ того, что не получилось для того, чтобы сделать корректировки.
И фиксация побед, которая нужна для поднятия духа команды и подтверждения правильности действий.

Делюсь с вами советами от нашей Управляющей компании Факт как это делать продуктивно.

С командой руководителей Факт.коттеджные поселки мы уже вовсю рефлексируем уходящий год и ставим планы на следующий.

https://t.me/chto_stroim

Всем привет!

Встречу проводим уже на этой неделе 18.12
Осталось 2 места.

1️⃣ Это не коммерческое мероприятие со стороны Факта. Все взносы идут на организацию.

2️⃣ Я буду как один из участников, не ведущий, не модератор. Для меня это возможность в компании профессионалов рынка без камер, без фальши, поговорить о рынке, о существующих вызовах, планах, прогнозах, поделиться мнениями.
Поэтому, состав участников важен. Это руководители и собственники компаний - участников рынка.

3️⃣ Я не гарантирую инсайтов, прорывов, тайных знаний и тп. Мы впервые такое делаем сами.
Здесь важно иметь запрос и тогда ответ с большой вероятностью придет. Таких мероприятий (не концертов, форумов и тп) проводится не так много.
Последний, на котором я был, это Форсайт сессия, которую проводил в 2022 Владислав Капица (Опен Вилладж) на площадке GWD. Я тогда был в поисках ответов и мне очень помогло.

Больше информации по ссылке.

Всем привет!

🔹Когда человек вел кочевой образ жизни или занимался собирательством и охотой, то имел только то имущество, которое мог перенести на себе.

🔹Все изменилось с появлением глиняных горшков, появилась возможность хранения, что дало толчок к развитию сельского хозяйства и необходимости строить дом. Так началось жилищное строительство. И началось, конечно, с индивидуального жилого строительства.

🔹дальше, люди стали активно накапливать имущество, что было оправдано, так как производство было дорогое и вещами пользовались всю жизнь и даже передавали по наследству.

🔸Сейчас все не так. Покупки, как никогда, легкие, а вещи дешевые и служат недолго, еще быстрее устаревают. Жилища людей одновременно с трендом сокращения площади обрастают вещами.

🔸в нашей семье есть традиция, когда каждый член семьи должен избавиться от определенного количества вещей, которыми не пользуется, иначе говоря, хлама.

А у вас есть такая традиция? И как относитесь к текущему потреблению?

https://t.me/chto_stroim

Врунишки

На днях выступила в роли душнилы в чате с друзьями. Ребята возмущенно перемывали кости паре предпринимателей, которые гуляют по подкастам и заливают про свои показатели, доходы и успехи. А по факту в компаниях разруха, сокращения. Врунишки, никак иначе.

Врать — часть работы СЕО или основателя. Только «врать» — это оптика тех, кто никогда своим бизнесом не занимался.

Недавно вышла книга СЕО McLaren Racing F1. Он рассказывает, как хантил Даниеля Риккардо и успокаивал инвесторов, чтобы они не разбежались, а денег на зарплаты оставалось ровно на 2 месяца. Параллельно, он не спал, не ел — искал деньги для продолжения работы.

Если вы думаете, что врут только лохи и скамеры, я вас растрою. Врет Альтман, Кук, а Маск вообще пиздит как дышит.

Только они для нас — визионеры, а парень с небольшим агентством или начинающим стартапом — лох и скаммер.

Бизнес — это грязненько, не красивенько, местами гнусненько. А если кто-то думает, что бизнес это новое издание библии с ламинированной обложкой — то сразу понятно, что он им никогда не занимался.

Даже так. Если бизнес красивый белый пушистый и сверкает как пол после мистера пропера, то говно это, а не бизнес. Ширма, настоящее вранье или всер инвесторских денег.

Наткнулся на такой пост. Отозвалось.

"Бизнес - это жонглирование булавами во время езды на велосипеде по натянутому горящему тросу" (с) - не моя цитата, но очень аллегорично. И, как артисту цирка, во время трюка надо быть в концертном костюме с широкой улыбкой.

Я, конечно, не про ситуации, когда есть только ширма успешного успеха, а реального дела за ней нет.

А какое ваше мнение? Согласны с автором поста?

Год спустя. (Часть 3)
Всем привет!
Заканчиваю план/фактный разбор кризисных мер. Предыдущие части по ссылкам: часть 1, часть 2.
Полный текст будет на Дзене по ссылке.

7. Рассрочки и скидки — с умом
Что говорил год назад:
🔸рассрочки — это инструмент, которым нужно уметь пользоваться,
🔸риск - наращивание обязательств при сокращении ресурсов на их выполнение
🔸держать под контролем долю рассрочек,
🔸учитывать риски расторжений и плохой дебиторки

Что было на практике:
🔹мы давно и умело работаем с рассрочками, поэтому у нас не было проблем с этим
🔹по итогам месяца отслеживали структуру сделок — если доля рассрочек росла выше желаемой, условия корректировали, чтобы вернуться в целевую зону. В итогах месяца я озвучиваю открыто эту информацию.
🔹главное нововведение года — ввели обязательный скоринг покупателей.
Если у клиента плохая кредитная история — в рассрочке отказывали.

Вывод: принцип выполнен.

8. Позаботьтесь о себе и сотрудниках
Что говорили год назад:
🔸в кризис важно сохранить себя, сохранитьчеловечность
🔸быть открытым, поддерживать команду,
🔸 быть честным по отношению к партнерам и коллегам.

Самый сложный пункт с точки зрения оценки.
🔹личное состояние оценивать в моменте сложно — судя по накопленному у меня напряжению на конец года, можно было баланс держать получше. Хотя легко никто не обещал.
🔹были и увольнения, и отказы от программ развития, перенос планов — всё это влияет на состояние руководителя и команды.
🔹старался проводить больше личных бесед, больше обращать внимание на состояние людей, пораньше реагировать.
Тут скорее надо спрашивать у коллег.

Если итожить, то большую часть собственных рекомендаций мы выполняли, только подужаться можно было пораньше.

С окончанием года, к сожалению, трудности не заканчиваются и 2026 легким и воздушным быть не обещает. Но об этом в рубрике Прогнозы и Факты 😁
Дайте знать, если было полезно и ждете еще.

https://t.me/chto_stroim

Тренды и прогнозы

Всем привет!
Декабрь в разгаре, а значит наступило время итогов и прогнозов. В ближайших постах проанализирую свои прогнозы на год на прогноз и факт, также повангую на 2026.

А пока предлагаю аналитику от Центра аналитики «Петербургской недвижимости» (для неместных - входит в холдинг Setl Group, одного из топов федеральных застройщиков МКД, поэтому качество данных там всегда высокое)

С изложенными выводами стратегически согласен.

Из интересного: обратите внимание на сокращение количества коттеджных поселков с 446 в 2021 до 245 в 2025.
Насколько я помню, в 2018 было около 600.

Причина такой динамики довольно простая - земля заканчивается.
Ранее такой объем проектов был обеспечен дешевой землей от выделенных паев и беспорядочных переводов. За 2020-2022 предложение сильно вымылось, а восстанавливать его нет такого количества массивов.

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

Всем привет!

Делюсь отрывком из подкаста о том, как и почему пришел в Факт.

Добавлю, что постепенно в компанию пришло несколько сотрудников из моего прежнего места работы. Большинство работают до сих пор. Кто-то 7, а кто 8 и больше лет.

Считаю, что это о многом говорит.

https://t.me/chto_stroim

Алексей Баринов,
руководитель продуктового направления «ФАКТ. Коттеджные поселки», компания «ФАКТ.»

Загородный рынок получил бум за счет ипотеки и льготных программ в 2020 году.
Это были "жирные" годы.

В середине 2025 года ввели ЭСКРОУ на рынке ИЖС.
Это скорее хорошо, т.к. была проблема обманутых заказчиков.

В структуре сделок ипотека занимает значительный сегмент — сейчас это 20% сделок.

Поучаствовал в ежегодном мероприятии от NSP.ru

Спасибо им за приглашение и организацию. Было и обычное для таких мероприятий самовосхваление, но и были интересные объективные мнения.
Отметил себе, что в новостройках все таки и качество спикеров и экспертов сильно выше загородки.

Сам нового толкового ничего не сказал. Скорее объяснял публике чем загородка отличается от МКД.

По прогнозам на 2026 большинство смотрит, как на период активного восстановления. Но были и реалисты, с которыми я согласен, считающие 2026 продолжением испытания рынка.

Позабавило то, что многие считают жирные 2020-2024 нормой и ждут скорейшего возврата туда.
Доля льготных ипотек в структуре сделок масс маркета до 90%.

https://t.me/chto_stroim