Делюсь мыслями и мнениями про загородную недвижимость, немного и по делу. В недвижимости с 1998.
С 2006 участвовал в реализации более 40 коттеджных поселков.
С 2016 в «Факт.коттеджные поселки» @aleksey_barinoff
Post #800
418
Channel Public Channel
ЧТ Что будем строить? | Баринов🏡
@chto_stroim
- Subscribers
- 889
- Photos
- 563
- Videos
- 126
- Links
- 402
Showing posts older than #801 · Back to latest
Older Posts 14 shown
Post #799
372
Делать vs Не делать
Всем привет!
Я не даю консультаций, но когда приходят с вопросами стараюсь не отказывать.
Полтора года назад знакомый пришел с «купленным» массивом где то во Владимирской области с вопросом по финмодели.
В результате выяснилось, что массив, слава богу, был еще не куплен, а только выиграны торги.
Мой совет был - не надо там ничего реализовывать, зафиксировать потерю залога, а иначе с высокой вероятностью потеряет много больше.
Год спустя встретились случайно, он внял совету. Ему удалось даже лучше: перепродать участок соседу с минимальной прибылью.
Распространенно мнение что, лучше сделать, чем не сделать и жалеть об этом.
Впишемся, а потом разберемся. Безумие и отвага и тп.
Глобально я - сторонник действий. Считаю, что действие продвигает нас в пространстве и дает новый обзор, опыт и тп.
Но важно то, что действие не должно иметь риска полной потери. Мало кто, готов ради опыта и чтобы не жалеть прыгнуть с 5 этажа.
Недавно дал еще совет заряженному энтузиазмом сибирскому девелоперу новичку не вписываться в строительство домов на продажу на заемные и не продавать подряды с дисконтом для того, чтобы раскачать проект.
Настолько очевидное действие, вернее недействие для меня, но что то мне подсказывает, что отвага там может перевесить.
https://t.me/chto_stroim
#девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС
Всем привет!
Я не даю консультаций, но когда приходят с вопросами стараюсь не отказывать.
Полтора года назад знакомый пришел с «купленным» массивом где то во Владимирской области с вопросом по финмодели.
В результате выяснилось, что массив, слава богу, был еще не куплен, а только выиграны торги.
Мой совет был - не надо там ничего реализовывать, зафиксировать потерю залога, а иначе с высокой вероятностью потеряет много больше.
Год спустя встретились случайно, он внял совету. Ему удалось даже лучше: перепродать участок соседу с минимальной прибылью.
Распространенно мнение что, лучше сделать, чем не сделать и жалеть об этом.
Впишемся, а потом разберемся. Безумие и отвага и тп.
Глобально я - сторонник действий. Считаю, что действие продвигает нас в пространстве и дает новый обзор, опыт и тп.
Но важно то, что действие не должно иметь риска полной потери. Мало кто, готов ради опыта и чтобы не жалеть прыгнуть с 5 этажа.
Недавно дал еще совет заряженному энтузиазмом сибирскому девелоперу новичку не вписываться в строительство домов на продажу на заемные и не продавать подряды с дисконтом для того, чтобы раскачать проект.
Настолько очевидное действие, вернее недействие для меня, но что то мне подсказывает, что отвага там может перевесить.
https://t.me/chto_stroim
#девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС
- 👍 11
- ❤ 3
- 🔥 3
Post #798
458
Угадай застройщика
Всем привет!
Взял в канале Треугольный метр.
Кто сможет по названию жилых комплексов угадать застройщика?
Варианты в комментариях оставляйте 😀
https://t.me/chto_stroim
#юмор
Всем привет!
Взял в канале Треугольный метр.
Кто сможет по названию жилых комплексов угадать застройщика?
Варианты в комментариях оставляйте 😀
https://t.me/chto_stroim
#юмор
- 🔥 3
- 🤣 3
- 🤮 1
Post #797
506
Выше ⬆️ График не прицепился сразу 😀
Post #796
469
Гибкость, как преимущество.
Всем привет!
На графике динамика отношения готовности жилья к распроданности (взял с канала Reburg)
Почему важно?
Потому что в МКД с момента заключения первого ДДУ должен достроить весь ЖК. Строит на банковское проектное финансирование, ставка по которому зависит от той самой распроданности (денег на эскроу счетах). Мало продаж - ставка выше.
Прибыль проедается.
Индульгенция на пени от ддушников позволяет сдвинуть сроки строительства, но чем дольше длится проект, тем больше маржу съедают проценты и накладные.
В такие периоды девелопмент ИЖС более устойчив, потому что при грамотном управлении более гибок, адаптивен. Писал об этом здесь.
Но это пока. С ростом централизации и регулирования рынка ИЖС он будет утрачивать свою гибкость.
#новостимнения #коттеджныепоселки #загород #ИЖС
По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.
https://t.me/chto_stroim
Всем привет!
На графике динамика отношения готовности жилья к распроданности (взял с канала Reburg)
Почему важно?
Потому что в МКД с момента заключения первого ДДУ должен достроить весь ЖК. Строит на банковское проектное финансирование, ставка по которому зависит от той самой распроданности (денег на эскроу счетах). Мало продаж - ставка выше.
Прибыль проедается.
Индульгенция на пени от ддушников позволяет сдвинуть сроки строительства, но чем дольше длится проект, тем больше маржу съедают проценты и накладные.
В такие периоды девелопмент ИЖС более устойчив, потому что при грамотном управлении более гибок, адаптивен. Писал об этом здесь.
Но это пока. С ростом централизации и регулирования рынка ИЖС он будет утрачивать свою гибкость.
#новостимнения #коттеджныепоселки #загород #ИЖС
По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.
https://t.me/chto_stroim
- 👍 5
- 🔥 4
- 💯 2
Post #795
453
Тендеры в Факт.коттеджные поселки.
Всем привет!
Факт— достаточно крупная компания для рынка загородной недвижимости, поэтому для нас важно иметь прозрачную тендерную процедуру, которая гарантирует, что:
1️⃣ СМР выполняет лучший подрядчик по цене и качеству,
2️⃣снижает вероятность «откатов»,
Понятно, что нет стопроцентных гарантий, но «серые схемы» менее вероятны.
Главные принципы:
🔸Все тендеры открытые. Для подрядчиков создан отдельный Telegram-канал.
🔸На каждую работу и контракт мы выкладываем техническое задание с ВОРМами (ведомость обьемов работ и материалов).
🔸ТЗ и ВОРМы унифицированы. Подрядчики обязаны заполнять коммерческое предложение строго по ним.
Как проходит процедура
1️⃣Сбор предложений. Все КП поступают к ответственному специалисту и закрыты для других участников.
2️⃣Первый тендерный комитет.
🔹участвуют: служба безопасности (проверка подрядчиков), руководитель строительства, директор департамента строительства, руководитель проекта, департамент управления проектами, сметчик, снабжение, стройнадзор. В последнее время участвую и я.
🔹Заседание обязательно записывается.
🔹По итогам формируется протокол.
Чаще всего подрядчик не выбирается сразу: формируется шорт-лист, предложения отправляются на доработку или уторговку.
3️⃣Второй комитет.
🔸Подрядчики дорабатывают предложения.
🔸Комитет проводит повторное заседание и выбирает исполнителя.
На что смотрим при выборе
🔹Цена — важный фактор, но не единственный.
Мы обязательно учитываем:
🔸репутацию подрядчика на других объектах,
🔸уровень его текущей загрузки,
🔸финансовую устойчивость,
🔸готовность работать в частичный бартер.
При этом подход к бартеру всегда: «рынок на рынок».
Дополнительные меры
В последнее время мы практикуем звонки подрядчикам прямо во время заседания — по громкой связи. Это ускоряет процесс и даёт всем участникам возможность задать вопросы напрямую.
Все протоколы и записи хранятся.
Процедура не быстрая, требует вовлечения большого количества участников, но стоимости контрактов в десятках миллионов, поэтому оправдана.
Лучше день потерять, потом за пять минут долететь
#тендеры #секреты_фирмы
По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.
https://t.me/chto_stroim
Всем привет!
Факт— достаточно крупная компания для рынка загородной недвижимости, поэтому для нас важно иметь прозрачную тендерную процедуру, которая гарантирует, что:
1️⃣ СМР выполняет лучший подрядчик по цене и качеству,
2️⃣снижает вероятность «откатов»,
Понятно, что нет стопроцентных гарантий, но «серые схемы» менее вероятны.
Главные принципы:
🔸Все тендеры открытые. Для подрядчиков создан отдельный Telegram-канал.
🔸На каждую работу и контракт мы выкладываем техническое задание с ВОРМами (ведомость обьемов работ и материалов).
🔸ТЗ и ВОРМы унифицированы. Подрядчики обязаны заполнять коммерческое предложение строго по ним.
Как проходит процедура
1️⃣Сбор предложений. Все КП поступают к ответственному специалисту и закрыты для других участников.
2️⃣Первый тендерный комитет.
🔹участвуют: служба безопасности (проверка подрядчиков), руководитель строительства, директор департамента строительства, руководитель проекта, департамент управления проектами, сметчик, снабжение, стройнадзор. В последнее время участвую и я.
🔹Заседание обязательно записывается.
🔹По итогам формируется протокол.
Чаще всего подрядчик не выбирается сразу: формируется шорт-лист, предложения отправляются на доработку или уторговку.
3️⃣Второй комитет.
🔸Подрядчики дорабатывают предложения.
🔸Комитет проводит повторное заседание и выбирает исполнителя.
На что смотрим при выборе
🔹Цена — важный фактор, но не единственный.
Мы обязательно учитываем:
🔸репутацию подрядчика на других объектах,
🔸уровень его текущей загрузки,
🔸финансовую устойчивость,
🔸готовность работать в частичный бартер.
При этом подход к бартеру всегда: «рынок на рынок».
Дополнительные меры
В последнее время мы практикуем звонки подрядчикам прямо во время заседания — по громкой связи. Это ускоряет процесс и даёт всем участникам возможность задать вопросы напрямую.
Все протоколы и записи хранятся.
Процедура не быстрая, требует вовлечения большого количества участников, но стоимости контрактов в десятках миллионов, поэтому оправдана.
Лучше день потерять, потом за пять минут долететь
#тендеры #секреты_фирмы
По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.
https://t.me/chto_stroim
- 👍 9
- 🔥 5
- 🙏 2
- 🤨 2
Post #794
391
#юмор
- 👍 5
- 😱 4
- 👏 3
- 🤯 3
Post #793
386
Post #791
836
И снова о префабах
Всем привет!
Вчера был приглашенным спикером на круглом столе об индустриальном домостроении, как девелопер, который имеет практический опыт взаимодействия с технологией и участниками рынка.
Хотелось бы поделиться выступлением Екатерины Домингес, руководителя Ассоциации развития модульного строительства (АРМС).
Екатерина очень структурировано раскрыла свою тему и подсветила для меня технологию, как явление, с другой стороны. Презентацию прикрепил, как и особо ценные слайды в виде фото.
Поделюсь ключевыми тезисами и основным моим инсайтом.
Драйверы и барьеры индустриального домостроения
🔝Драйверы:
🔸цифровизация и управляемость;
🔸климат-повестка и энергоэффективность;
🔸кадровый дефицит;
🔸строительство на сложных площадках и в холодных условиях;
🔸финансовая логика скорости выхода на выручку (TTR);
🔸государственные цели по производительности и стандартизации;
Барьеры:
🔹дефицит зрелых заводских мощностей;
🔹узкая экспертиза и миграция команд;
🔹ограничения логистики и транспортных габаритов;
🔹несовершенная нормативка и терминология;
🔹проекты, изначально сделанные «под мокрую стройку»;
🔹низкая зрелость заказчика.
Экономика и эффекты:
🔸сокращение сроков на 30–50%;
🔸снижение совокупной стоимости на 5–15%;
🔸сокращение трудозатрат до 40%;
🔸быстрый выход на выручку и поочерёдный ввод;
🔸предсказуемость качества и логистики.
Ключевой мой инсайт - очевиден, как и все инсайты:
🔹префаб- не волшебная таблетка и не глобальное явление, которое заменит все, что было до этого и решит все проблемы
🔸уровень и степень индустриализации (префабизации)
определяется исходя из целесообразности в каждом случае. Нет смысла гнаться за тотальной индустриализацией.
🔹эффект от нее проявляется только при грамотном планировании и управлении, учитывающем специфику.
#префабы #модули #девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС
По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.
https://t.me/chto_stroim
Всем привет!
Вчера был приглашенным спикером на круглом столе об индустриальном домостроении, как девелопер, который имеет практический опыт взаимодействия с технологией и участниками рынка.
Хотелось бы поделиться выступлением Екатерины Домингес, руководителя Ассоциации развития модульного строительства (АРМС).
Екатерина очень структурировано раскрыла свою тему и подсветила для меня технологию, как явление, с другой стороны. Презентацию прикрепил, как и особо ценные слайды в виде фото.
Поделюсь ключевыми тезисами и основным моим инсайтом.
Драйверы и барьеры индустриального домостроения
🔝Драйверы:
🔸цифровизация и управляемость;
🔸климат-повестка и энергоэффективность;
🔸кадровый дефицит;
🔸строительство на сложных площадках и в холодных условиях;
🔸финансовая логика скорости выхода на выручку (TTR);
🔸государственные цели по производительности и стандартизации;
Барьеры:
🔹дефицит зрелых заводских мощностей;
🔹узкая экспертиза и миграция команд;
🔹ограничения логистики и транспортных габаритов;
🔹несовершенная нормативка и терминология;
🔹проекты, изначально сделанные «под мокрую стройку»;
🔹низкая зрелость заказчика.
Экономика и эффекты:
🔸сокращение сроков на 30–50%;
🔸снижение совокупной стоимости на 5–15%;
🔸сокращение трудозатрат до 40%;
🔸быстрый выход на выручку и поочерёдный ввод;
🔸предсказуемость качества и логистики.
Ключевой мой инсайт - очевиден, как и все инсайты:
🔹префаб- не волшебная таблетка и не глобальное явление, которое заменит все, что было до этого и решит все проблемы
🔸уровень и степень индустриализации (префабизации)
определяется исходя из целесообразности в каждом случае. Нет смысла гнаться за тотальной индустриализацией.
🔹эффект от нее проявляется только при грамотном планировании и управлении, учитывающем специфику.
#префабы #модули #девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС
По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.
https://t.me/chto_stroim
- 👍 7
- 🔥 5
- 💯 4
- ❤ 1
Post #790
441
Прогноз от Грефа.
Лично я жду оживления рыночной ипотеки уже с 16% ставки. И возможно, что раньше, чем через год.
https://t.me/chto_stroim
#новостимнения #коттеджныепоселки #загород #ИЖС
Лично я жду оживления рыночной ипотеки уже с 16% ставки. И возможно, что раньше, чем через год.
https://t.me/chto_stroim
#новостимнения #коттеджныепоселки #загород #ИЖС
- 👍 3
- 🔥 2
- 🥴 1
Post #789
421
Апокалипсис сегодня ?
Всем привет!
Последние недели постоянно натыкаюсь на «похороны» рынка недвижимости.
🔸цены падают ⬇️
🔸застройщики морозятся ❄️
🔸в 2026 году вообще обвал 📉пророчат
🔸агенты покидают рынок 🏃🏻♀️🏃🏻♂️и ищут стабильную работу
🔸девелоперы распродают массивы 🌍
🔸всем звиздец ⭐️
Даже блоггеры не из рынка активно включились в соревнования по пророчествам апокалипсиса на рынке недвижки.
Это при том, что профессиональные участники рынка скорее фиксируют оживление и рост активности.
Я расцениваю это, как уверенный признак того, что все хорошо и мы скорее находимся в фазе начала медленного восстановления.
Не будет V образного отскока, как ждут некоторые, по моему мнению. Но он рынку и не нужен, рынку нужен стабильный постепенный рост.
Рост, при котором компании в нормальном режиме успевают удовлетворять спрос и наращивать мощности.
На этой неделе 12 сентября мы узнаём на сколько еще снизят ключевую ставку. Скорее всего, это будет 1%, максимум 2.
И это правильно, я считаю. Лучше без резких движений.
#ижс #рынокнедвижимости #прогнозы_по_рынку #порынку #коттеджныепоселки #загород #ИЖС
По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.
https://t.me/chto_stroim
Всем привет!
Последние недели постоянно натыкаюсь на «похороны» рынка недвижимости.
🔸цены падают ⬇️
🔸застройщики морозятся ❄️
🔸в 2026 году вообще обвал 📉пророчат
🔸агенты покидают рынок 🏃🏻♀️🏃🏻♂️и ищут стабильную работу
🔸девелоперы распродают массивы 🌍
🔸всем звиздец ⭐️
Даже блоггеры не из рынка активно включились в соревнования по пророчествам апокалипсиса на рынке недвижки.
Это при том, что профессиональные участники рынка скорее фиксируют оживление и рост активности.
Я расцениваю это, как уверенный признак того, что все хорошо и мы скорее находимся в фазе начала медленного восстановления.
Не будет V образного отскока, как ждут некоторые, по моему мнению. Но он рынку и не нужен, рынку нужен стабильный постепенный рост.
Рост, при котором компании в нормальном режиме успевают удовлетворять спрос и наращивать мощности.
На этой неделе 12 сентября мы узнаём на сколько еще снизят ключевую ставку. Скорее всего, это будет 1%, максимум 2.
И это правильно, я считаю. Лучше без резких движений.
#ижс #рынокнедвижимости #прогнозы_по_рынку #порынку #коттеджныепоселки #загород #ИЖС
По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.
https://t.me/chto_stroim
- 👍 15
- 🔥 5
- 👏 5
- ❤ 2
Post #788
398
Как я пробежал под чужим номером, но под своим именем
Всем бег! 🏃🏻♂️
Есть один старт, который я бегаю каждый год — Пушкин – Санкт-Петербург, 30 километров. По-моему, с 2017 или 2018 года я почти ни разу его не пропускал.
И вот в этом году я был абсолютно уверен, что у меня куплен слот. Даже то, что не приходили информационные сообщения, меня не насторожило.
В субботу поехал на экспо за пакетом. Подошёл к стойке информации, назвал имя и фамилию: Баринов Алексей. Мне называют мой номер. Подхожу на стойку, показываю справку и паспорт. И тут выясняется, что дата рождения в системе стоит не моя — 1988 год, январь.
Говорят: «Идите к администратору, пусть исправит».
Иду, администратор за 10 секунд меняет дату рождения, возвращаюсь, получаю пакет, все подарки и номер. Приезжаю домой, кидаю пакет в угол.
Обычно я его открываю уже утром, в электричке в Пушкин, но в этот раз решил подготовиться с вечера, чтобы не суетиться утром.
Открываю конверт — и вижу: дистанция 10 километров! Думаю: «Опа, какая-то ошибка». Но потом начинаю сомневаться: а вдруг я сам купил десятку?
Думаю: «Классно! Десятка стартует от Парка Победы, почти от дома. И готов я в этом году не очень. На тридцатке мучился бы, а десятку пробегу спокойно».
Решил проверить. Лезу в почту, в смс — ничего. Захожу в аккаунт Russia Running — там тоже пусто.
И тут до меня доходит: я вообще не регистрировался в этом году. Просто был уверен, что купил слот.
Ну ладно, я бы мог и без номера пробежать. Но ведь это значит, что если номер у меня, то кто-то другой остался без него. И тут мне стало реально неловко. Человек готовился, купил слот, может, даже из другого города приехал, а я его лишил возможности.
Пытаюсь найти контакты организаторов — ноль. Тогда пишу в комментариях в ВК, в телеграм-канале: «Алексей Баринов, 1988 года рождения, отзовись». Вспомнил ещё, что дата рождения у него совпадает с датой рождения моего отца. По этим данным удалось найти номер телефона.
Поздно вечером, в десятом часу, пишу: «Алексей, если тебе что-то говорит регистрация на 10 км Пушкин - Петербург, напиши мне». Отправил и в WhatsApp, и в Telegram. И он отвечает. Мы созваниваемся.
Оказывается, у него действительно был слот, но планы изменились, пакет он даже не забирал.
Я компенсировал Алексею расходы, и всё сошлось идеально. Он не потерял деньги, я получил дистанцию, которая мне была нужна, и слот не пропал зря.
Всем бег! 🏃🏻♂️
Есть один старт, который я бегаю каждый год — Пушкин – Санкт-Петербург, 30 километров. По-моему, с 2017 или 2018 года я почти ни разу его не пропускал.
И вот в этом году я был абсолютно уверен, что у меня куплен слот. Даже то, что не приходили информационные сообщения, меня не насторожило.
В субботу поехал на экспо за пакетом. Подошёл к стойке информации, назвал имя и фамилию: Баринов Алексей. Мне называют мой номер. Подхожу на стойку, показываю справку и паспорт. И тут выясняется, что дата рождения в системе стоит не моя — 1988 год, январь.
Говорят: «Идите к администратору, пусть исправит».
Иду, администратор за 10 секунд меняет дату рождения, возвращаюсь, получаю пакет, все подарки и номер. Приезжаю домой, кидаю пакет в угол.
Обычно я его открываю уже утром, в электричке в Пушкин, но в этот раз решил подготовиться с вечера, чтобы не суетиться утром.
Открываю конверт — и вижу: дистанция 10 километров! Думаю: «Опа, какая-то ошибка». Но потом начинаю сомневаться: а вдруг я сам купил десятку?
Думаю: «Классно! Десятка стартует от Парка Победы, почти от дома. И готов я в этом году не очень. На тридцатке мучился бы, а десятку пробегу спокойно».
Решил проверить. Лезу в почту, в смс — ничего. Захожу в аккаунт Russia Running — там тоже пусто.
И тут до меня доходит: я вообще не регистрировался в этом году. Просто был уверен, что купил слот.
Ну ладно, я бы мог и без номера пробежать. Но ведь это значит, что если номер у меня, то кто-то другой остался без него. И тут мне стало реально неловко. Человек готовился, купил слот, может, даже из другого города приехал, а я его лишил возможности.
Пытаюсь найти контакты организаторов — ноль. Тогда пишу в комментариях в ВК, в телеграм-канале: «Алексей Баринов, 1988 года рождения, отзовись». Вспомнил ещё, что дата рождения у него совпадает с датой рождения моего отца. По этим данным удалось найти номер телефона.
Поздно вечером, в десятом часу, пишу: «Алексей, если тебе что-то говорит регистрация на 10 км Пушкин - Петербург, напиши мне». Отправил и в WhatsApp, и в Telegram. И он отвечает. Мы созваниваемся.
Оказывается, у него действительно был слот, но планы изменились, пакет он даже не забирал.
Я компенсировал Алексею расходы, и всё сошлось идеально. Он не потерял деньги, я получил дистанцию, которая мне была нужна, и слот не пропал зря.
- 🔥 27
- 😁 12
- ❤🔥 4
- 👍 3
- ❤ 2
- 🤣 2
Post #787
344
Post #777
384
Всем привет!
Тестирую форматы постов.
Оформил текст об инвестпривлекательности ИЖС в форме слайдов.
При помощи нейросетей делать это получается довольно быстро. По соотношению затраченного времени и качества результат достойный, на мой взгляд.
Сделал формат классической презентации и в виде картинок.
Буду благодарен за вашу обратную связь, что удобнее.
Тестирую форматы постов.
Оформил текст об инвестпривлекательности ИЖС в форме слайдов.
При помощи нейросетей делать это получается довольно быстро. По соотношению затраченного времени и качества результат достойный, на мой взгляд.
Сделал формат классической презентации и в виде картинок.
Буду благодарен за вашу обратную связь, что удобнее.
- 👍 1
- 👎 1