Что будем строить? | Баринов🏡

Больше метров - больше лимиты

Всем привет!
Новости с ВЭФ в виде цитаты главы департамента финансовой политики Минфина РФ Алексей Яковлев:

«Безусловно, если говорить о приобретении квартир большей площади, то здесь потребуется увеличение этого лимита. Пока это дискуссия, в том числе с участием Минтруда. Площадь рассматривается с точки зрения фактора, который позволит увеличить лимит по кредиту. В любом случае итоговое решение будет принимать правительство РФ",

- ответил он на вопрос, рассматривает ли Минфин какую-то донастройку программы в пользу, например, квартир большей площади.

Если будет принято решение о дифференциации лимитов в зависимости от площади приобретаемого жилья, то это может быть бустом в сторону ИЖС, где площади домов больше квартир.

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

#новостимнения #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Август . Итоги

Всем привет!
Лето закончили на позитиве и с оптимизмом вошли в осень.

📈 Обращения +18%
📈 Визиты + 10%
📈 Брони + 10%
📈 Сделки + 28%

Продолжился разгон после провального мая и думаю, что обязан, как сезонному фактору, так и ожиданием дальнейшего снижения ключевой ставки и депозитов.
Характер сделок это косвенно подтверждает

Характер сделок:
🔹Ипотеки - 15% (в тч по готовым домам, как и в июле)
🔹Рассрочки - доля существенная в структуре сделок, но при этом:
🔶длительные на 3-4 года - только 15% из всех рассрочек
🔶 рассрочки на 12 мес - 21%
🔶 индивидуальные условия - 63%, а это, как правило, какие то короткие рассрочки от 4 до 12 мес
короткие рассрочки люди берут, когда ожидают скорого поступления денег, напр с продажи чего то или окончания депозитов, что тайно или явно сейчас основной источник таких поступлений.

Интерес к готовым домам продолжился и мы продали еще 2 дома из наших остатков и видим явный интерес к оставшимся.

Стройка набрала уже финальные обороты. Скоро конец сезона и мы еще успеваем запустить некоторые важные работы.

Прогноз на третью треть года сдержанно позитивный. Ожидаю, что запущенные процессы сделок под скорое снятие депозитов продолжится + при снижении ставки до 16% жду возврата ипотек уже по рыночной ставке.
Весь год мы очень консервативно поднимали цены, но время пришло и мы собираемся скоро это сделать. Готовность проектов выросла, спрос есть.

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

#факткоттеджныепоселки #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Проводили лето 🌞

Всем привет!
Провели руководителями направлений Факт групп несколько крутых дней в Хибинах на Сейдозере.
Походили в горы, полазали по болотам, ели чернику и морошку, варили уху, пили чаи и много говорили.
Русский север- суров, но нам он дал окошко в несколько дней насладиться его красотой.
У нас крутая команда. И это Факт.

РБК: Петербуржцы резко сократили досрочное погашение ипотеки

Объем досрочного погашения ипотеки в Санкт-Петербурге в I полугодии составил 35,02 млрд руб. — на 28,6% меньше, чем в январе-июне 2024 года, следует из оперативных материалов ЦБ РФ. Этот показатель опустился в регионе до 6-летнего минимума: ниже к 1 июля он был только в 2019 году (33,92 млрд).
При этом отрицательная динамика ускоряется. В апреле-июне досрочное погашение составило 16,57 млрд руб. — на 10,2% меньше, чем в январе-марте, и на 30,7% меньше год к году.

Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов отмечает, что тенденция к уменьшению объемов досрочного погашения будет продолжаться до тех пор, пока ипотечные ставки не вернутся к уровню начала 2020-х.

«Тогда можно было взять льготный кредит под 6% годовых и обычный, без государственных субсидий, под 8-12%, — напоминает Максим Ельцов. — Сейчас у этих заемщиков нет никакого резона погашать ипотеку досрочно и продавать квартиру, чтобы купить более просторную. А зачем? Допустим, они успели купить однокомнатную квартиру за 7 млн руб. (2 млн — первый взнос, 5 млн — "тело" кредита). Даже если эта квартира заметно подорожала (предположим, до 10 млн руб.), для повышения класса жилья или площади нужно добавить 40-50% ее стоимости. То есть вновь приобретаемая квартира будет стоить 15-17 млн руб. Что такие люди получат на руки? Пять миллионов свободных средств (первоначальный взнос и прирост стоимости квартиры)».

По словам эксперта, свободных денег в размере 10-12 млн руб. на доплату у большинства петербургских семей нет. «Поэтому уровень досрочного погашения будет оставаться низким до тех пор, пока ключевая ставка не перестанет быть двузначной», — добавляет Максим Ельцов.

@yeltsovm

Всем привет!

Ниже ⬇️ ⬇️⬇️пост с канала Максима Ельцова о динамике досрочных погашений.

Почему это важно?
Потому что, ипотека - основной драйвер рынка недвижимости.

🔹ТАСС писал с ссылкой на ЦБ, что в 2022 году россияне закрывали ипотеку за 8 лет.

🔸Закрыв одну ипотеку, средний гражданин подкопив денег, часто шёл за следующей. Во времена низких ставок многие взяли по несколько ипотек.

🔹Пока они их не за гасят, на рынок недвижимости, как покупатели, они не придут.

🔸Покупатели инвестиционных квартир на перепродажу станут арендаторами, поскольку «выходить» им не об кого.

И так далее …
Это в продолжение того, что стабильного роста цен в ближайшее время не будет, даже с снижением ставок.

Должно пройти время и цикл должен отработать.

https://t.me/chto_stroim

Что можно в ИЖС, то нельзя в СНТ

Всем привет!

С 1 сентября 2025 года вступают в силу изменения в Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» и сопутствующие акты.
Главное:
🔸полный запрет на коммерческую деятельность в СНТ: магазины, мастерские, мини-отели, хостелы, склады, автомастерские, платные бани, парикмахерские и прочее теперь вне закона;
🔸за нарушение — штрафы: для физлиц от 10 000 ₽, для юрлиц от 100 000 ₽ или до 2% от кадастровой стоимости участка.
🔸Земли общего пользования СНТ под запрет не подпадают — на них можно размещать рекламные конструкции и некапитальные торговые объекты при наличии разрешений.

Интересно то, что одновременно начинает действовать пилотный закон о гостевых домах. Подробнее писал ранее.

Думаю, что это совпадение. Но тренд на то, чтобы развивать именно земли в границах населенных пунктов и тренд на регуляцию рынка прослеживается четко.
Об этом я детально рассказывал в видео выше. ⬆️ если еще не смотрели.

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

Всем привет!

Порассуждал на тему будущего ИЖС для канала Rentmind

Постарался сделать структурированное повествование, показав
🔸этапы, которые прошел рынок,
🔸цели основных стейколхдеров
🔸как эти цели сейчас реализуются в принимаемых законах
🔸почему тренд это Комплексные проекты и индустриальное домостроение

Смотрите по ссылке ⬇️, лучше на скорости 1.25 или быстрее. Ну и подписывайтесь на канал, там уже есть интересные подкасты и, уверен, будут еще.

https://rutube.ru/video/edfba4a34d6619f1c77ef17135ee4366/

https://t.me/chto_stroim

#девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Инвест привлекательность ИЖС

Всем привет!
продолжу предыдущий пост. Вначале тезисы.

1️⃣ ИЖС «широким фронтом» больше расти не будет
Здесь критично важен отбор проектов.
Я считаю, что с окончанием периода "бурного роста" потенциал обгонять инфляцию и давать долгосрочный рост цены могут только объекты в комплексных проектах, где есть:
🔸развитая внутренняя и соседствующая инфраструктура,
🔸качественные центральные коммуникации,
🔸профессиональная управляющая компания,
🔸организованная застройка или регламенты застройки (дизайн коды)
🔸проект расположен в востребованной и дефицитной локации и/или рядом с природными магнитами (водоемы и леса)
естественно, что такой набор характеристик не предполагает эконом проекты.

Проект должен продолжать свое развитие и после того, как девелопер закончит его, а это возможно только при наличии указанных выше условий.
Поселков "построены и брошены" слишком много и там нет инвестиционного потенциала, даже если это на входе стоит три копейки.

2️⃣ Земля как инструмент инвестирования - перестает работать.
🔸требования по периоду освоения, иначе угроза изъятия и
🔸повышенные налоги
🔸сложности с привлечением ипотеки
🔸 в комплексных проектах (см выше) часто не дают просто покупать участок или предъявляют жесткие требования по скорости освоения.

3️⃣ Рынок индивидуальных домов пока еще отсутствует.
Само по себе строительство дома вне комплексного проекта (см выше) — спорная инвестиция.
Профессиональные строители могут заработать на строительстве и продаже,
но для последующих собственников рост цен на такие дома сомнителен. Скорее всего, они не смогут выйти даже по цене покупки.
Перелом возможен только тогда, когда:
🔸 загородные дома будут строиться по типовым (приближенным к типовым) проектам,
🔸 появится массовое качество и понятные технологии контроля качества и приемки.
🔸 когда из-за регуляции рынка, которая идет полным ходом, уйдут бригадные подряды
🔸рынок домов станет предсказуемым и сопоставимым по логике с рынком квартир.

Как итог:
1️⃣ я не вижу серьезной инвестиционной составляющей в покупке участков, возможны какие то спекулятивные сделки с покупкой на ранних этапах и перепродажей через 1-2 года в том случае, когда девелопер создает для этого возможности.
Но это скорее спекуляция, а они всегда обладают повышенными рисками.
2️⃣ долгосрочно инвестиционной привлекательностью обладают дома, построенные в комплексных качественных проектах и построенные по проверенным проектам и технологиям. Но это прежде всего, инвестиция в качество своей жизни.
3️⃣ Важно: я не затрагивал премиальный сегмент ИЖС, не говорю о профессиональных участниках и покупке больших массивов и не затрагивал рынок аренды.
4️⃣ Тема - дискуссионная, не претендую на последнюю истину, а скорее предлагаю тему для обсуждения.
Так что, высказывайтесь в комментариях 😁

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

🚀 Приглашаем к сотрудничеству проектировщика по благоустройству / ландшафтного архитектора

📈У нас быстрыми темпами растёт число проектов — коттеджные посёлки, общественные пространства, благоустройство.

Задач становится всё больше, и впереди нас ждут ещё более амбициозные и знаковые проекты. Поэтому мы расширяем команду и ищем партнёров на аутсорсе.

Что предстоит:
🔸разработка рабочей документации на ЗОП (парки, скверы, детские площадки, улицы и др.) в наших коттеджных посёлках;
🔸участие в разработке генеральных планов
🔸подготовка визуализаций объектов благоустройства или макетов для них (желательно, но не обязательно).

Мы ищем специалиста с художественным взглядом и вкусом, но при этом с пониманием, что любая творческая идея должна учитывать рамки бюджета 🤷‍♂️

В состав рабочей документации у нас обычно входит:
🔸генеральный план объекта (включая освещение и водоотведение);
🔸план покрытий и дендроплан;
🔸план вертикальной планировки;
🔸ведомость объёмов работ;
🔸посадочная ведомость;
🔸спецификация МАФ.

✨ Почему это может быть интересно:
🔹проекты разнообразные: от небольших общественных пространств до крупных знаковых посёлков;
🔹есть возможность реализовать креативные идеи в реальных объектах, которые будут жить и радовать людей;
🔹сотрудничество с компанией, у которой уже реализован и строится ряд успешных проектов.

📩 Если вам интересно — пишите руководителю проектного бюро «Факт» Алексею Гоголю (@gogol_alexey), прикладывайте портфолио или резюме. За пересылку знакомым проектировщикам тоже благодарны

Будем рады сотрудничеству — это Факт! ❤️