Что будем строить? | Баринов🏡

Снова 21%

Всем привет!
Ну что? Ставка замерла.
Ждём, что начнут забирать депозиты и нести в недвижимость?

Алексей Баринов, Руководитель «Факт.Коттеджные поселки», дает прогноз на 2025 год:
1. Как адаптироваться к переменам?

Строителям:
- адаптироваться к требованиям для эскроу, принять, что это будет повсеместно и чем быстрее научитесь, тем больше преимуществ получите.
- пока рыночные ставки высокие - весь микродевелопмент на паузу, сосредоточится на подрядах.
- возможно, что искать колоборации с другими участниками: производители домокомплектов, девелоперы… сосредоточиться там, где у вас лучше получается и наибольшая отдача.
Девелоперам:
- запускать проекты и новые очереди только положительным денежным потоком по году
- строить столько, сколько сможете продать +20%
- адаптировать будущий и по возможности, текущий товарный запас под имеющийся спрос
- сосредоточиться на том, где получается лучше, где лучшая рентабельность

2. Кто выиграет на текущем рынке?

Как всегда, выигрывает тот, кто быстрее приспосабливается.
А на это ответ выше. ⬆️
Если отвечать на вопрос по-другому, например, кто выиграет в долгосрочной перспективе, то
1 . Те, кто имеет ликвидность или доступ к ней. Те смогут купить выгодно земельные массивы для новых проектов, смогут переманить лучшие кадры, раньше готовить территории под новые проекты.
2. Девелоперы с устойчивыми бизнес моделями. Как правило, они развиваются медленнее, но стабильно. Модели, построенные на постоянном быстром росте цен и спроса, сейчас рухнули. Произойдёт смена лидеров и нужно этим пользоваться и заявлять о себе, как о стабильных и надежных. Это востребовано на падающем рынке.
3. Те, кто умеет работать в высоком бизнес и премиальном сегменте. Там спрос стабильный.
4. Те, кто умеет работать в демократичном сегменте. Это не просто, но там находиться большая часть спроса в количественном выражении

3. Что вы считаете перспективными активами?
Для профессионалов

1. Земля, но не поля, а участки с хорошей транспортной доступностью с природными магнитами в виде лесов и водоемов с правильными документами и возможностью подведения коммуникаций
2. Люди, команда с компетенциями стали ключевым активом сейчас.

4. Какие инструменты популярны на загородке?

Если речь идёт о приобретении участков, то мы видим интерес к рассрочке, как к инструменту, но в бюджетном сегменте.
Если говорить уже про более высокий класс коттеджных посёлков, то там востребовано скорее не рассрочка, а возможность оплатить в несколько этапов в течение трёх- четырёх месяцев
Трейд ин, как инструмент мы применяем, но не могу сказать о массовости его применения. В большинстве случаев наши клиенты предпочитают решать вопросы продажи недвижимости самостоятельно.

Специально для канала @contrydevelopment

А где вывод? (Часть 3)

Всем привет!
Считаю, что отличный закон приняли по обязательной регистрации построенных домов.

🔸реализацию планов по вводу квадратных метров улучшим
🔸налогов на имущество соберем больше
🔸еще и о защите граждан позаботились.

Мне очень нравятся такие синергитичные решения, когда закрываются сразу несколько задач.

Копаем дальше:
с 1 марта 2025 года вступают в силу изменения в Земельный кодекс, где конкретизируются требования к землевладельцам по использованию земельных участков и условия их изъятия за нарушения.
Почитайте, это интересно.

Вкратце, с 1 марта начинается срок 3 года для всех собственников участков, в течение которого они должны привести участки в соответствие с разрешенным видом использования (если участок для строительства дома - построить дом).
Для тех, кто приобрел после 1 марта закон, начинает действовать сразу.
А иначе - возможность изъятия.
и здесь тоже сплошная забота о гражданах, которым доставляет дискомфорт незастроенные, захламленные участки.

Чувствуете гениальность нашего правительства?
🔹 купил участок - строй
🔹 построил - зарегистрируй немедленно
иначе штраф и изъятие

Вот это целеустремленность, вот это достигаторство целей по вводу жилья!!!
Особенно в сочетании с предыдущими мерами

Я предлагаю еще решение - ввести требования к минимальной площади дома, рассчитываемой исходя из количества членов семьи. Например, не менее 33 кв.м на человека.
Накидайте еще мер, как выполнить планы по вводу жилья ничего для этого не делая

Похороните сохраните деньги в участке

Всем привет!
Рискую быть побитым собственными маркетологами, поэтому читайте внимательно.

Я всегда очень скептически относился к участкам ИЖС (СНТ и их аналогам) как к инвестиции для простых граждан (непрофессионалов)
🔸Ликвидность - низкая
🔸Ценообразование - неустоявшееся
🔸Вариантов пассивного дохода без строительства дома - нет

Если не собираетесь строить дом и жить там, то вещь почти бесполезная. Одни затраты.

Исключения, подтверждающие правило!!!
🔸массивы, подходящие по площади под коммерческую реализацию (поселки и тп) - это не розничная сделка
🔸изначально недооцененная земля (например, имеет какие то легкоустранимые недостатки, продается срочно ниже рынка по каким то личным обстоятельствам и тп) - это короткий девелопмент или спекуляция, в которой надо обладать квалификацией
🔸старты продаж коттеджных поселков - бывают такие действительно хорошие предложения, которые застройщик формирует неосознанно или осознанно - опять же, скорее короткая спекуляция на пару лет, причем точно не все предложения одинаково хорошо, а скорее редкие предложения - достаточно хороши
🔸какие то уникальные предложения - например участок на первой линии озера или залива, где больше таких не будет или будет очень мало, будет дорожать несмотря ни на что. Здесь опять же надо искать.
🔸участки в уникальных концептуальных коттеджных поселках в локации с ограниченным предложением - также имеют шансы расти в стоимости постоянно.
Что то еще? накидайте в комментах

То, что происходило с 2020 года, когда любое г... росло в цене - стечение сразу нескольких редких глобальных событий. Не уверен, что ближайшие 10 лет еще раз будем это наблюдать.

#проинвестиции

@chto_stroim

2025

Всем привет!
Это слайд с презентации Самолет на Big Day 2024
Вообще, презентация - занятная, рекомендую, прикреплю ниже.

Что касается картинки с целями на 2025, то меня заинтересовало, как Группа собирается повышать производительность сразу на 50% и снижать коммерческие расходы на столько же?

Полагаю, что за счет указанных:
🔸снижения обьема продаж при росте цен
🔸новых проектах только в локациях с устойчивым спросом
🔸контроля строительной себестоимости

Получается:
🔹 Убираем/сокращаем все низкомаржинальное/убыточное, оставляем только то, где есть положительные денежные потоки по году.
🔹строим только то, что нельзя не строить и ровно столько сколько нужно.
🔹 за счет этого оптимизируем численность персонала и эффективность сразу вырастает
🔹 за счет этого сокращаем коммерческие расходы, ведь теперь продаем то, что пользуется спросом и не тратимся на проекты без прибыли здесь и сейчас

На мой взгляд, целевые показатели очень амбициозные, ну или сейчас в Самолете все настолько неэффективно и раздуто, что можно за год так улучшить эффективность. Что думаете?

Не исключаю того, что авторы презентации вдохновились моим выступлением на Форуме Федерации ИЖС, где я рассказывал о 8 принципах поведения компании в кризис. По крайней мере, там я говорил о том же самом и даже больше

https://t.me/chto_stroim

Всегда говорю, что Рассрочка - это инструмент, с которым надо уметь работать, чтобы не сесть на …

Улыбнитесь в пятницу вечером 😀

Подсмотрено в канале соломаркетинг

Потребительский экстримизм

Всем привет!
Тема потребительского экстримизма обострилась сейчас в ИЖС. Связано прежде всего с введением эскроу счетов при заключении договоров подряда.

Теперь строительная компания (СК) не может без подписания акта передачи работ по строительству дома получить доступ к деньгам заказчика. А у Заказчика (З) появился потенциальный инструмент шантажа СК, который при таких ставках по кредитам может сделать очень больно.

При этом Закон о защите прав потребителей (ЗПП) действует в отношении договоров строительного подряда уже долгое время и по нему Заказчик вправе получить компенсацию за нарушение сроков строительства из расчета до 3% за каждый день просрочки, но не более стоимости договора. Условия более чем драконовские, при этом сектор МКД выведен из под действия ЗПП.

Мы (компания Факт.КП) строили дома с 2019 по 2022 гг, но делали это исключительно по Договорам купли Будущей недвижимости. Для нас в Договоре подряда были следующие риски: по закону Заказчик может в любой момент остановить договор или поменять параметры строительства дома. Так как мы вели застройку в едином архитектурном стиле и по типовым проектам, то данная возможность у З для нас была неприемлима.
Тем не менее, под действие ЗПП мы попадали и хлебнули этого до донышка. Мы достроили и передали клиентам 100% проданных домов, при этом мы выплатили неустоек на много миллионов рублей, а рисковали выплатить гораздо, в разы больше.

Сталкивались ли мы при этом с потребительским экстримизмом?
Мой ответ: скорее нет, чем да.

1. Прежде всего, мы действительно не укладывались в договорные сроки передачи дома. А иногда не укладывались и в повторно согласованные сроки. Наша организация процесса строительства была далека от совершенства.

2. Наш процесс взаимодействия с клиентом долгое время был не отлажен. Мы не информировали заранее о переносах, не проводили промежуточных приемок, неправильно подписывали акты осмотра, не подписывали акты осмотра, не фиксировали корректировки в проектную документацию, не приглашали клиентов на передачу способами, предусмотренными договорами и тд

3. Наши договоры были не совершенны: присутствовала ненужная детализация без возможности аналогов, не было предусмотрено этапности работ и их стоимости этапов (мы ведь передавали готовый дом и из-за пустяка на 100 тр попадали на базу для неустойки в 10 + млн), прикрепляли к договорам неактуальные приложения или вовремя их не обновляли. Да и процедуры, прописанные договорам, тоже соблюдали не всегда.

И клиенты, в силу индивидуальной наглости и требовательности, спрашивали с нас по закону и договору. Но в нашем случае, в основе все таки были наши срывы сроков или недостаточное качество, за которыми стоял наш недостаточный профессионализм в этом вопросе.

Как итог:
1. мы зафиксировали наш опыт
2. мы отказались от продолжения строительства домов собственными силами

Я думаю, что в основе значительной части кейсов с тн потребительским террором находится похожая основа, а именно факты нарушения обязательств + непроработанные юридические процессы.

PS Сейчас мы еще несем гарантийные обязательства по ряду построенных домов и там буквально пару дней назад столкнулись с ситуацией, когда клиент за нарушение (по его мнению) срока устранения замечания стоимости до 10 000 руб, предъявил нам неустойку более 1 млн, рассчитывая ее исходя из стоимости всего дома 27 млн. Ситуация еще в развитии, может расскажу об итоге.

О рынке за завтраком

Всем привет!
На прошлой неделе в пятницу журнал "Загородное Обозрение" собрал участников рынка на тему "Пригородные метры. Инвестиции в уникальность "
Я так полагаю, что целью было обсудить насколько актуально и рентабельно создание в загородных жилых комплексах сверхинфраструктуры, как например, СПА, отели, бассейны, школы и тп.

На подобных отраслевых мероприятиях я выступления участников разделяю на маркетинговые и экспертные.

В первых, участники рассказывают какой классный у них проект, как все здорово они там продумали и как все круто продаются. И когда я слушаю "маркетологов", то кроме скуки и желания поскорее свалить ничего не испытываю.

В экспертных же спикеры делятся реальными кейсами, рассказывают актуальную картину в их проектах и высказывают свое мнение о происходящем. И здесь я впитываю максимально, сравнивая со своим мнением, своей ситуации и дополняю свою картину мира.

К сожалению, качество дискуссии в большинстве подобных мероприятий сейчас сильно падает и количество "маркетологов" перевешивает "экспертов".

Тем не менее, я очень благодарен редакции журнала "Загородное Обозрение" и Белле Малышевой за приглашение и за то, что в таких непростых условиях он собирают участников рынка и делают такие нужные для участников встречи. В Санкт-Петербурге этого очень не хватает.

Если переходить к тому, что я зафиксировал для себя по теме, то:
🔸В верхнем сегменте покупателей мало заботит наличие школы или детского сада на территории загородного жилого комплекса, потому как они покупают не в качестве основного жилья и не планируют детей забирать из городских учебных заведений.
🔸Наличие инфраструктурных объектов, таких как СПА, бассейны, парки, причалы, вертолетные площадки и тп - несомненный плюс, но это скорее требование к локации, а не к самому комплексу.
🔸Если же все это создается в рамках комплекса, то это не должно оплачиваться собственниками и не должно мешать размеренной жизни и отдыху на территории

Из того, что еще отметил:
🔸Виктор Лукин СК "Стройсинтез" сообщил,
что считает р-н Репино-Ленинским безальтернативным по наполнению инфраструктурой для загородного проживания и поэтому они даже открывают офис продаж там.
🔸Екатерина Лапина КП "Шале ДеЛюкс Токсово" поделилась, что
в их поселке с домами от 40 млн собственникам настолько все равно на общее благоустройство, что они даже отключают подсветку въездной группы в 4 фонаря, чтобы не платить лишнегоМария Федорова АН "Puzzle Realty" поделилась, что
сделки в высоком сегменте не останавливаются, при этом сейчас это скорее "новогодние подарки" и ожидают оживления спроса весной.
🔸Дмитрий Новосельцев "1-я Академия Недвижимости" рассказал о наблюдениях, как
потребительский экстримизм и "черные юристы" уничтожают строительные компании.(эта тема сейчас в повестке и по ней напишу свое мнение, основанное на нашем опыте)

Сам же я считаю, что
🔸ни один проект ИЖС не потянет комплексную развитую инфраструктуру, включающую в себя школы, д/сады и тп.
Для этого необходимо развивать микс форматы с малоэтажкой, чтобы увеличивать плотность, а это уже совсем другая песня.
🔸Что касается разных СПА, ресторанов и тп, то это может быть развито только в случаях, когда это может работать на сторонний траффик и значит, это уже нельзя рассматривать частью коттеджного поселка. Это уже должен быть отдельный проект со своей экономикой и тп.
🔸При этом данная комбинация может быть весьма эффективной и для жителей и для коммерции.

https://t.me/chto_stroim

Всем бег!

Сбегали с Катей парк ран «забег с помпонами» от «5 верст в Московском Парке Победы»
Выражаясь сравнениями Набиуллиной «на низкой инфляции»

Улыбнитесь в пятницу вечером 😀

Как вам аргументация?
Кому знакомо?

Ноябрь. Итоги

Всем привет!
Похоже, что можно констатировать некоторую стабилизацию по продажам.
Ноябрь по количеству сделок даже подрос на 20%

Это пока нельзя назвать началом восстановления, потому что:
🔸рост произошел за счет продаж участков в демократичном сегменте, сумма контрактов почти не изменилась.
🔸сейчас все таки предновогодняя пора и мы традиционно фиксируем оживление в это время

Из интересного:

🔸 ожидаемо выросла доля рассрочек, даже превысила наше стандартное распределение
Рассрочки преимущественно используют при покупке с чеками на участок до 2 млн, реже до 3,5 млн

🔸количество сделок с ипотеками в ноябре превысило более, чем в вдвое октябрьские значения

🔸 продажи проходят либо по чекам до 3,5 млн, либо сразу от 7 млн за участок. Посередине - ничего. И это не особенности нашего ассортимента, у нас как раз много предложения в сегменте 3,5-5 млн руб за участок, т.н. комфорт класс

Те получается, что покупают либо самое доступное, причем в рассрочку. Либо уже дорогое и там платят сразу и без ипотеки.

Рассрочка вместо ипотеки

Всем привет!
При существенно сниженной доступности ипотеки застройщики предлагают в качестве альтернативного способа оплаты рассрочку.
Честно говоря, я не изучал глубоко как работает рассрочка в новостройках, но хорошо понимаю плюсы и минусы рассрочки в загородном рынке: земельные участки и дома.

Итак, плюсы рассрочки для застройщика:
🔸создание постоянного прогнозируемого денежного потока от ежемесячных платежей
🔸больше сделок (при этом не обязательно, что больше денег) за счет клиентов, которые не могут или не хотят платить сразу
🔸 больше недисконтированная выручка так как, рассрочка, как правило, предусматривает удорожание.
🔸 такой неочевидный плюс, как доход от пеней и неустоек в случае плохой дисциплины платежей покупателя (почти всегда договор с рассрочкой предусматривает это, вплоть до полного удержания всех внесенных денег и изъятия участка/дома)

Минусы:
🔸 затраты на работу с рассрочниками (иногда нужно напоминать об оплате, вести работу с плохой дебиторкой, обращаться в суд и тп)
🔸 сокращение поступлений при росте обязательств (рассрочник вносит, как правило первый взнос около 20-30%, а обязательства по строительству необходимо выполнить перед ним как будто он оплатил все)
🔸 более быстрое вымывание товарного запаса, на пополнение которого необходимы инвестиции (покупка массива и капзатраты)
🔸 риски порчи проданного объекта (в основном касается дома)
🔸 поток рекламаций по дому и угрозы не платить
🔸 в самый неподходящий момент ( а так зачастую и бывает) можно получить объём расторжений и необходимость возврата внесенных средств, что может быть критично даже с условием неустоек.

Основная сложность в том, что для уменьшения рисков необходимо увеличить первый взнос и сократить срок рассрочки или увеличить ее стоимость (наценку), а также ужесточить условия расторжения и возврата. А это сильно влияет на привлекательность рассрочки

Если подытожить, то рассрочка - вполне себе эффективный инструмент, но с которым надо уметь обращаться, чтобы не попасть в сложную ситуацию.

https://t.me/chto_stroim

Рассрочки

Всем привет!
Тема рассрочек, как инструмента приобретения, становится все более популярной.
Вот кликбейтный заголовок от РБК про рост в 8 раз, а вот сами факты

В Москве на фоне дорогой ипотеки резко выросла доля рассрочки: если в ноябре 2023 года только 5% покупателей новостроек прибегали к такому способу, то в ноябре 2024 года — 40%.

Понятно, что доля 40% - это на фоне упавших продаж в несколько раз.

Я подтверждал растущую динамику и у нас. Где то с 6% она стала в районе 30%. Долю в 1/3 мы и считаем нормой и выше ее стараемся не пускать.

Почему я тоже описывал здесь. Продублирую. ⬇️

Всем привет!

Не лучшая новость для воскресенья, но до 02 декабря надо оплатить налоги на имущество за 2023 год и налоги на доходы с депозитов.

Благо, что уровень цифровизации нашей налоговой и госуслуг на супер продвинутом уровне и делается все элементарно с сайта nalog.ru

С 3 декабря налоговая имеет право начислять пени на сумму долга. И при текущем уровне автоматизации уверен, что своим правом воспользуется.