Что будем строить? | Баринов🏡

Улыбнитесь в пятницу 😃

Зумер или Бумер?

Думаете, как скоро Зумеры придут за загородным домом и придут ли вообще?

Совпадения? …

Всем привет!

🔸Вовсю пророчат уже не 23%, а 25ю ставку на ближайшем заседании ЦБ.

🔸Рубль ослабел к доллару на уровень начала СВО

🔸Олег Торбосов (агентство элитной недвижимости WhiteWill) рассказывает в своем канале о рекордных продажах премиальных объектов в ноябре.

🔸 агенты и строители говорят, что покупки для себя дорогой недвижки (участки и дома), как минимум , не падают, а скорее растут и платят десятки миллионов совсем не глупые люди, снимая деньги с депозитов.

В каком из пунктов наврал?
Есть ли связь между ними?
И можно ли сделать какой то вывод из этого?

Незнание не освобождает

Всем привет!
Вчера конференции «Строим Дом» посмотрел выступление Юлии Лоухиной, юриста Российской гильдии строителей. Я сам не юрист и не могу оценить профессионально качество контента, но как менеджер узнал новое и интересное для меня.

Например, я всегда считал, что авторские права в проектировании ИЖС не работают. Оказалось, что не совсем так и строительная компания может легко «попасть» строя дом для заказчика по чужому проекту. При этом, и переработка проекта может не спасти. Насколько это так или не так детально не знаю, но практика выигранных судов есть по словам спикера.

Еще важное, что для себя отметил, это ужесточение ответственности за неправильную работу с персональными данными, и это прямо то, чему стоит уделять внимание. Если вы так или иначе ведете предпринимательскую деятельность, то это 100% касается вас.

Презентацию прикрепил выше ⬆️

Революция или Эволюция? (логическое продолжение поста выше)

Всем привет!

Так совпало, что вчера познакомился детальнее с историей Омакульмы -Аннино из этого материала (пробегитесь, чтобы понимать о чем речь дальше) и сегодня доделывал свой короткий доклад для III форума по развитию городов и территорий.

Так как я - менеджер, а не градостроитель или маркетолог, то я не веду восторженных бесед о городах будущего, не продаю и не рекламирую, а рассказываю о своем опыте и опыте компании, стараясь делать это не очень скучно, но полезно.
И в своем очередном выступлении на Форуме я буду говорить о том, как развивается наша компания Факт и как она развивает свои продукты.

И это очень эволюционный путь развития: долгий, с MVP, проверкой гипотез, совершением нефатальных ошибок, выделением удачных практик, откатами назад, признанием тупиковых решений тупиковыми, постепенным внедрением успешных решений в новых проектах. При этом путь компании позволил ей стабильно расти с 2008 года и уверенно себя чувствовать и сейчас.

И лично у меня нет амбиций изменить рынок одним проектом или создать революционный продукт, потому что мы строим на деньги клиентов. И мне важнее, как минимум, соответствовать ожиданиям клиентов и дать гарантированно то, за что заплатили, и лишь потом постараться превзойти и внести вклад в развитие загородной недвижимости, рынка и тд.

«Факт» развивается сам, развивает свои продукты и Сервисную компанию, вносит свой вклад в развитие рынка через это, а также через свои публичные выступления, партнерства.

У нас есть и идея своего Суперпроекта, которую мы развиваем и по направлению к которому совершаются поступательное движение. И все это эволюционно. Если интересно, то дайте знать и я раскрою тему детальнее.

Не хотелось бы, чтобы это выглядело, как пляска на костях, но когда Компания и Основатели решают поменять рынок вот так, почти с нуля, за деньги клиентов, то это, по меньшей мере безрассудно.

И это же не единственный такой случай. Другие «революционеры» говорят, что

их ругают потому что они делают новое

и этим себя оправдывают.

Делать новое классно, но когда это делают, вгоняя людей в ипотеку, обещая им бешенные доходности и взамен давая говнодома, которые перемерзают в первую же зиму, а потом еще учат этому других за деньги…

Возможно, что польза этого кризиса как раз в очищении.

Первые ласточки?

Всем привет!
Отчасти в продолжение темы про Проектное финансирование в комплексных проектах
Прокомментировал ситуацию с проектом Омакульма Аннино.

Здесь можно было бы сказать, что вот они - первые громкие банкротства из-за ставки, но здесь проблемы начались сильно раньше…

С сожалением услышал об этой ситуации. Развитие комплексных проектов с застройкой готовыми домами - перспективный, но сложный путь. Мы в реализации подобных проектов также столкнулись с проблемами, из-за стремительного роста себестоимости, несовершенства ипотечных продуктов и недостаточно отлаженных процессов загородного домостроения.

В одном из наших проектов мы готовились, но не стали заходить в проектное финансирование (ПФ). Как выяснилось - решение было правильное. Предполагаю, что ПФ существенно ограничивает застройщика в оперативном управлении проектом.

В теории участие банка должно делать проект более безопасным для покупателя, на практике, как видим, бывает иначе. А сейчас на конференциях и в СМИ застройщикам рассказывают, как здорово работать с ПФ, обещают всему научить и т. д.

Возможно, дело еще и в том, что опыта работы с проектным финансированием мало, и коллеги не продумали реализацию до конца. А без опыта и компетенций заходить в такой проект рискованно, и для банка, кстати, тоже.

Посмотрите ролик и окончание ⬇️

2025
- У меня 3 млн наличкой. Что я могу купить?
- Дом, который вы смотрели в 2010 с отделкой, мебелью и забором…

Улыбнитесь в вечер пятницы😀, но
сейчас действительно роскошное время для покупок готовых домов, По словам знакомых агентов можно взять неплохие дома на вторичке с дисконтом в десятки процентов

программа мероприятия

Переобуваюсь в воздухе

Всем привет!
Осень - время выполнения годовых планов, планирования следующего года и деловых мероприятий.

27.11 буду рассказывать о трендах в загородке.
Самому интересно, так как с одной стороны все поменялось, а с другой не поменялось ничего.

60% застройщиков МКД интересуются ИЖС

Всем привет!
Уже видел эту статистику от Дом.рф
🔸46% застройщиков рассмотривают ИЖС
🔸 12% зашли в ИЖС

По Ленобласти я знаю только один подобный кейс, который можно считать успешным. Это Строительный Трест, который реализовал 3 поселка и на этом закончил.

Остальные эксперименты ограничиваются одним не самым удачным опытом и на этом застройщики, оценив скудную экономику ИЖС на практике, отваливают к себе обратно (впрочем, это справедливо и в обратную сторону)

Пофиг на эти 46%, которые рассматривают. Кто эти 12%, которые зашли? Знаю одного пикирующего. Еще где то 11 в очереди.

Поделитесь успешными кейсами захода мкдешников в загород, если знаете.

Всем привет!

Выкладываю презентацию.
Благодарю Федерацию ИЖС и Рамиля Усманова за проведение такого мероприятия (оно еще идет)

Очень концентрированный и практический контент.

Всем привет!

Вплоть до сейчас продолжаю вносить правки в презентацию.
Хочу дать реальной ценности.
Кто завтра будет на Форуме ИЖС?

Прокатился на Самолете

Всем привет!
Ну вот и я поучаствовал в хайпе и прокомментировал дела Самолета.
Мне, я считаю, это не зазорно, поскольку я свое мнение открыто высказывал еще в июне.

- «Самолет Дом», насколько помню, по первоначальным планам должен был выдать ключи чуть ли не год назад. При текущих условиях по ипотеке (фактически отсутствующей) шансов на реализацию таких проектов в запланированные сроки и в предусмотренном объеме просто нет.

Если раньше банковское финансирование было преимуществом, то теперь - тормоз и кабала. Это видно и по другим проектам с участием банков, например, в Аннино.

«Самолет Дом» уже фактически перешел на схему реализации домовладений в своих кластерах в партнерстве с застройщиками. Не думаю, что поможет, потому что главный тормоз - отсутствие ипотеки. Все комплексное освоение в ИЖС встало на паузу, и это продлится до тех пор, пока ставки не начнут снижать.

Мне одному непонятна логика поддержки отчаянных ребят?

Всем бег!

Ведь бег - это полет. И не смотря на мое выражение лица - мне очень хорошо было в тот момент.
Почти счастье.
Не всем заходит, надо пробовать.

Улыбнитесь в пятницу вечером 😀

Всем привет!
Знаю, что видос уже старый, но уж очень не устаревающий.
На простом объясняет, что думают в ЦБ о проблемах застройщиков и строителей
Не думают

Ну вы держитесь

Всем привет!

Новых льготных программ ипотеки пока не ожидается, заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

«Так как это капиталозатратное для бюджета мероприятие, мы расширяться пока не будем [по льготным программам]. Будем ждать, пока инфляция и ставка снизятся»,

Ну наконец то это сказали. Согласен с позицией чиновника.
Я вообще ожидал, что льготные программы свернут еще в 2022.

Государству есть, где стимулировать стройку и оно это четко показало. Дальний восток, Арктика и новые территории. Там нужны строители, там нужно оборудование, материалы и финансы. Пусть мультипликатор строительной отрасли работает там.

А теперь, избавившись окончательно от иллюзий, надо строить планы на будущий год в новой реальности.

Налоги и депозиты

Всем привет!

Я ничего не имею против банковских депозитов. Отличная консервативная почти безрисковая стратегия сбережения.
Разгоны в инфополе слухов о возможных заморозках вкладов, на мой взгляд, пока не более чем дешевый хайп. Хотя проблему избыточной ликвидности на счетах граждан ЦБ все равно придется как то решать, но в "заморозку" не верится и пост не об этом.

А знаете ли вы, что доход от % по депозитам (как и дивиденды или купоны по облигациям) облагаются НДФЛ ?
Причем НДФЛ по прогрессивной шкале. (Правда, есть вычет в размере 150 000 руб.)

Если ваш доход по году помимо депозита составляет 2,4 млн р, то по депозитам Вы уже платите 15% с дохода. На картинке шкала повышения НДФЛ в зависимости от годового дохода.

Пример:
Вы зарабатываете официально 200 тр в мес. и разместили сумму в 3 млн руб на депозит по ставке 20% на 1 год, рассчитывая получить по итогу 600 тр сверх суммы размещения.

С учетом налога 15%
600 тр - 150 тр (вычет) = 450 тр - налогооблагамая база
450 тр х 15% = 67,5 тр
Итого доход за 12 мес = 600 тр - 67,5 тр = 532,5 тр
Итоговая доходность = 17,75 %

Доходность все равно приятная, просто надо понимать это.

Знаю, что существуют предложения от банков с возможностью зафиксировать высокую доходность на 5 лет.
Если проценты начисляются каждый год, но снять их можно только в конце срока, то как в таком случае будет платиться НДФЛ? Если кто-то знает, напишите в комментах, пожалуйста.

Если срок владения недвижимостью более 5 лет, то НДФЛа с продажи нет. Осталось только найти объект, который может вырасти в цене за 5 лет в 2 раза и это может стать хорошей альтернативой депозиту и налог с продажи платить не придется.
Сейчас с одной стороны неплохое время искать объекты с хорошими скидками и потенциалом роста, но про этом и непростое тоже.

Опыт имеет значение

Ни для кого не секрет, что в последнее время на рынке недвижимости ОАЭ появилась масса риэлторских агентств и частных брокеров.

Одна из старейших местных брокерских компаний ОАЭ решила отстроиться от конкурентов с помощью шуточных роликов, демонстрирующих важность Опыта 😀

Соломаркетинг | Ежедневно о маркетинге и рынке недвижимости