Что будем строить? | Баринов🏡

Надеюсь, что улыбнетесь в конце рабочего дня))

Цифры никогда не врут?

Всем привет!
Попросил уважаемый Дмитрий Юрьевич Синочкин прокомментировать статистику по регистрации домов и сделок за октябрь

Провал по вводу новых индивидуальных домов. За октябрь 2024 года - всего 438 штук. 213 - ИЖС, 225 - дома для постоянного проживания на садовых участках. Всего 56,1 тыс. кв. м. Это в пять раз меньше, чем в сентябре. В 2,7 раза меньше, чем год назад, в октябре 2023-го.

Причины неизвестны, Росреестр говорит, что никаких технических сбоев не было. Такие падения случались и раньше - но только в конце года, в декабре, иногда в ноябре.

Продажи индивидуальных домов по договорам купли-продажи: 3564 сделки. На 14% больше, чем в сентябре, на 15% больше, чем год назад. Продажи не падают, несмотря на фактическое отсутствие ипотеки!

Продажи участков: 9235 сделок за октябрь. На 28% больше, чем в сентябре. На 5% больше, чем в октябре 2023-го Никакого снижения на вторичном рынке участков нет - наоборот, рост спроса.

Честно не знаю как это комментировать и даже особо гадать не хочется для объяснения. У меня ощущение того, что в данном случае цифры живут своей жизнью ну или я не в материале.

А как у вас в октябре? Фиксировали рост продаж?

Ну и мой комментарий в разрез цифрам:

Аналитики и СМИ говорят о сокращении предложения на загородном рынке. Это действительно так, и я считаю стратегию заморозки новых проектов абсолютно оправданной.

На загородном рынке проще маневрировать объемом продаж, чем в многоквартирной застройке: девелоперы не привлекают бридж-кредиты на покупку участков, нет кредитного давления со стороны банков. Нет долгих подготовительных процессов, проще сократить объем реализации.

В ситуации, когда издержки растут, а спрос трудно прогнозировать и переложить рост издержек на покупателя проблематично, заморозить новые проекты - разумный выбор

Позиция застройщиков: издержки растут, спрос непонятный, стоимость денег высока. Вывод новых проектов будет сокращаться. Мы на 2025 год планируем вывод, исходя из минимальных инвестиций. Лучше немного опоздать, и при изменении тенденции наращивать предложение вслед за спросом, чем поспешить и «подвесить» проект в отсутствие интереса.

Тактика выжидания наблюдается и со стороны покупателей. Однако, вполне возможно, что именно сейчас складываются оптимальные условия для приобретения загородной недвижимости.

С одной стороны, есть и готовые дома по очень хорошим ценам, в том числе от девелоперов, построенные еще в прошлом году, с другими затратами. Девелоперы готовы торговаться - деньги сейчас в цене, предлагают разные варианты рассрочки.

На мой взгляд, предпочтительный вариант - купить что-то готовое, в том числе на вторичке, а не строить хозспособом. Но и участки сейчас можно приобрести выгодно. Предложений достаточно. А с другой стороны - есть огромный денежный навес на депозитах, который может вызвать и инфляцию, и снижение курса рубля, и что угодно. И системное снижение цен на загородке маловероятно, в том числе и по этой причине.

Входить в строительство я бы сейчас точно не рекомендовал.

Мочилово в сети

Всем привет!
Я не испытываю симпатии к Самолету. Но наблюдая , как всю прошлую неделю мочили Самолет по всем тг каналам, у меня сложилось ощущение заказанности происходящего. Уж слишком концентрировано.

Я хорошо помню, как был популярен черный пиар, как средство конкурентной борьбы среди застройщиков в 2013-2016гг. Целые отделы и компании сидели и строчили 💩 💩💩в сторону коллег. Даже KPI вводили (например, каждый сотрудник ОП должен был оставить один негативный отзыв о конкуренте в день и выслать скриншот РОПу как доказательство)
Не хотелось бы возвращаться в то время.

И хотя кейс Самолета - особенный и, возможно, связан с акционерными делами внутри, мне кажется, что это может быть неким колокольчиком, который предвещает непростой период, когда планы продаж надо выполнять за счет коллег по цеху.

Особое внимание к работе с репутацией в сети - это часть стратегии застройщика в кризис, о чем я буду говорить 20 ноября на Форуме ИЖС.

Думаю, что для многих молодых пиарщиков это может быть в новинку и советы «бывалых» будут не лишними, так что есть смысл найти и послушать ветеранов (я не себя имею в виду, хотя я тоже хлебнул этого)

https://t.me/chto_stroim

Ответы на вопросы

Всем привет!

Интересно узнать мнение относительно предельно допустимого размера проекта, где сохранится добрососедство, но при этом проект будет максимально выгоден застройщику.

Интересный вопрос!
Мое мнение по нему поверхностное, не основано на результатах исследований или расчетов. Было бы интересно, если бы в комментариях продолжилось обсуждение.

Как я считаю, добрососедство не определяется и не ограничивается количеством жителей в проекте.
Оно определяется условиями, которые для него созданы.
И здесь возможно, что работает некоторая закономерность:

Для крошечного поселка на 20-30 домов достаточно небольшой площадки, где часть жителей может собираться. По факту, они будут собираться и на участке или в доме кого-то, поскольку людей мало, уровень узнавания и доверия друг к другу может быть глубже. Это я рассуждаю и из собственного опыта тоже.

Для поселка на 50-150 домов (участков) уже нужны отдельные более просторные места для встреч: беседки, площадки с МАФами и тп. Но и проект может уже себе это позволить за счет большего количества домовладений.

И даже при размере проекта 200+ домовладений это правило работает. Большее количество мест для коммуникаций рентабельно для проекта за счет большего количества домовладений.

При этом, надо понимать, что ситуация, когда 100% или даже 80% жителей активно добрососедствуют, встречаются, имеют регулярный активный досуг совместно - не реальна. Думаю, что максимум это 10-20%.

Для атмосферы добрососедства достаточно, чтобы большинство соблюдало общепринятые правила, уважительно относилось друг к другу. И была возможность совместной коммуникации.
Тогда получается, что изначально эти правила должны транслироваться и пропагандироваться внутри, а также создаваться условия для этого.
Поэтому получается, что чем больше домовладений, тем более качественное пространство, способствующее добрососедству, может создать девелопер.

Приглашаю к дискуссии ))
Среди подписчиков есть люди, для которых создание добрососедских отношений является одной из целей и даже частью миссии.

Ответы на вопросы

Всем привет!
Решил ответить на вопросы из комментариев в виде отдельных постов.

Постоянно попадаются рилсы оформи участок в аренду у государства с правом выкупа, интересно твой разбор этой темы почитать

Не могу прокомментировать саму услугу по участию в аукционе на право аренды. Это вопрос индивидуальной проверки поставщика услуги.

Что касается, самой возможности, то это кажется вполне рабочим вариантом.
Те предложения, которые попадались мне, в основном касаются розничных участков под ижс или небольших участков для рекреации или производства.

Это скорее может заинтересовать небольшие строительные компании для микропроектов или для покупки под собственные нужды. И в том и другом случае им надо по сути самим становиться девелоперами, поскольку все вопросы с подъездами, подключением сетей, благоустройством и тп им нужно будет решать самостоятельно в отличие от приобретения напр, в коттеджном поселке или индустриальном парке.

Я начинаю заниматься проектами уже после приобретения, а на этапе покупки только оцениваю участок с коммерческой стороны. Я не веду оценку правовую или на предмет доступности сетей, этим занимаются специальные люди. Поэтому сама история с арендой мне малоинтересна

Про ошибки
Мой пост годичной давности:

Сейчас анализируем промежуточные итоги одного проекта. В процессе постоянно останавливаю себя на желании употребить слово «ошибка».
Со временем некоторые «ошибки» кажутся такими очевидными, что задаю вопрос «как можно было так поступить или не поступить?»
Ответ простой: когда я анализирую- я нахожусь уже в другой точке, другом опыте, которого бы не было без этой «ошибки». Или были обстоятельства, состояния, которые сейчас трудно воспроизвести, но которые делали тот поступок /непоступок в прошлом верным.

Подробнее в моем телеграмм канале, которого еще нет)

Всем привет!
ТГ канал появился, так что продолжу ...

Человек принимает наиболее оптимальное решение, возможное в своем текущем состоянии, исходя из имеющихся вводных.
А значит, для принятия оптимального решения:
🔸 быть в ресурсном состоянии
🔸 иметь больше вводных объективных данных

В текущей непростой обстановке это особенно важно.
Отслеживайте свое состояние
и собирайте больше информации. Мне кроме общедоступных данных очень помогает общение с коллегами по цеху: агентами, девелоперами, строителями.

Доипотечная эра

Всем привет!
Подбили итоги октября. Количество сделок почти равно сентябрю, что внушает осторожный оптимизм. При этом сами поступления по этим сделкам подуменьшились. Причина - сокращаются чеки покупок, растут доли рассрочек.
При этом, мы в компании считаем единовременной оплату, когда она производится в 2-3 платежа в течение 3-4 месяцев.
Если учесть такие сделки как рассрочки, то их доля выросла еще сильнее.

Привел на картинках фрагменты наших годовых отчетов аж из 2018 года.
Мы не считали раньше отдельно долю ипотек, так как она не играла такой решающей роли, и для нас это было видом единовременной оплаты.
Не сложно пересчитать, что доля ипотечных сделок по итогам 2018 года была 16%
Это были исключительно покупки участков (ипотеки на строящиеся дома тогда не было, а готовые мы не продавали почти)
При этом мы с 2017 целенаправлено раскачивали ипотеку в компании.

Итоги сентября - октября 2024 по доле сделок:
Ипотеки - 16%
Единовременные оплаты - 54% (где 1/3 - это оплаты в 3-4 мес)
Рассрочки - 30%
И это еще сделки, прошедшие до поднятия первых взносов до 50% и ставки ЦБ до 21%

Для сравнения, по первому полугодию 2024 года доля ипотечных сделок в нашей компании составляла около 45%


Так что, добро пожаловать в 2018

25 лет карьеры в недвижимости

Всем привет!
Не знаю точно день, но где-то на стыке октября и ноября 1999 года я начал свою карьеру в сфере недвижимости и до сих пор в ней.

Это было на третьем курсе факультета ПГС (промышленное и гражданское строительство) Архангельского Технического Университета. У нас была особая группа с специализацией в Оценку недвижимости и инвест-проектов + Брокеридж.
И получается, что я всю жизнь работаю по специальности.

Преподаватель на паре сказал, что нужно двух практикантов в агентство недвижимости его выпускника и продиктовал номер. Все записали, а я запомнил. И прямо с пары пошел к автомату, позвонил и договорился о встрече сразу после занятий. В тот же день я начал осваивать азы риэлтерской деятельности и запомнил, что скорость и решительность решают.

Агентская деятельность в начале 2000х была веселым занятием и у меня получалось. Потом было совместное агентство, которое для меня закончилось с переездом в СПб в 2006.

И так получилось, что в 2006 с небольшими отвлечениями я уже начал погружаться в загородный девелопмент.
Причем в 2006 информации не было, учиться было не у кого и я просто пылесосил все, что мог найти. Земельный кодекс и Градостроительный кодекс, который тогда недавно приняли, были мои настольными книгами.

C тех пор много поменялось и много информации и обучений разного качества появилось, но то, что постигал и изучал сам на практике долгое время дало мне понимание процессов, которое на курсах не получить.

И даже проработав в недвижимости 25 лет, а в загородке почти 18 с перерывами, мне нисколько не надоело и очень нравится развиваться вместе с рынком и компанией, тем более, что я прекрасно понимаю, насколько многогранна сфера недвижимости и инвестиции и область моего незнания только расширяется.

Еще мне интересно делиться и я хочу давать по-настоящему полезную информацию, поэтому если вы в комментариях или в личных сообщениях напишите какие вопросы или темы вам интересны, то я буду вам благодарен и это будет лучшим подарком на мой карьерный юбилей. 🙏

Меньше, проще, дешевле

Всем привет!
Еще один зарождающийся тренд, выглядящий как антикризисный шаг девелопера в наблюдениях от ЦИАН Это отказ от продажи квартир с отделкой.

К сожалению, рынок стремительно откатывается в доипотечную эру и тренду на рост комплексности предложения придется подождать. Глобально он актуальный.
Локально же… большие комплексные предложения с домами под ключ пока откладываются.

Обидно, досадно, но ладно.
Загородный рынок большую часть своего развития существует без ипотеки и 100% приспособится.
А вот что будут делать девелоперы, пришедшие в ИЖС на хайпе?

Я уже дискутировал с одним крупным девелопером, пришедшим в ИЖС, выражая сомнения в их будущей успешности, на Движении и мне уважаемые люди сказали, что «просто закидают деньгами»

Ну насколько я вижу, с деньгами у них сейчас не очень. Может закидают худи и смузи?

Всем привет!

Немного юмора в эту рабочую субботу))
Это анекдот аж 2008 года, а значит нет ничего нового и нет ничего непреодолимого
Если у вас профессиональная команда или вы слушаете профессионалов

А где вывод? (Часть 2)

Вчера одновременно с выступлением главы ЦБ мелькнула новость о том, что в строительном секторе все отлично
По крайней мере, по мнению правительства или в докладах президенту.

Где то в 2019-20 были изменения в правила расчета площади индивидуальных домов при постановке на учёт. В площадь домов стали включать балконы и террасы с коэффициентом 1 (вместо 0,5) и перестали учитывать площадь перегородок, из-за чего дома выросли в площадях на 20-30% минимум.
Полагаю, что на рост ввода в эксплуатацию это оказало благоприятное воздействие и нашло отражение в отчетах чиновников.

И оба на, новость:
Упрощен порядок оформления прав на хозяйственные постройки на земельных участках и дома блокированной застройки
Федеральным законом от 29.10.2024 N 370-ФЗ, а именно:

Предусмотрено оформление права собственности на вспомогательные объекты недвижимости (сараи, бани, погреба, летние кухни, колодцы и другие хозяйственные постройки), которые расположены на земельных участках, предназначенных для ИЖС, ведения ЛПХ или ведения гражданами садоводства для собственных нужд,

Но это, наверняка, случайность, и к целям по росту вывода в отчетах отношения не имеет.

Вот краткий пересказ основных положений выступления:

1. Контекст и цели жесткой денежно-кредитной политики:
- ЦБ вынужден перейти к жесткой денежно-кредитной политике из-за растущего инфляционного давления и перегрева спроса. Это связано с тем, что возможности экономики по наращиванию производства ограничены, и политика направлена на обеспечение стабильности цен и защите доходов населения.

2. Причины усиления инфляции:
- В 2023 году инфляция начала снижаться, однако весной 2024 года темпы инфляции снова начали расти из-за ряда факторов:
- Рост инфляционных ожиданий со стороны населения и бизнеса.
- Высокая потребительская активность, поддерживаемая ростом доходов и активным кредитованием, в том числе льготным.
- Дефицит трудовых ресурсов, из-за чего уровень безработицы снизился до 2,4%, ограничивая возможности быстрого наращивания производства.
- Санкционное давление, которое привело к росту стоимости импорта и усложнению логистики, что также вносит вклад в инфляцию.

3. Последствия перегрева спроса:
- Перегретый спрос привел к тому, что экономика работает на пределе своих возможностей, и увеличение спроса при ограниченных ресурсах лишь ускоряет инфляцию. В итоге инфляция по итогам года ожидается на уровне 8-8,5%, что выше уровня прошлого года.
- По оценкам ЦБ, без повышения ставок инфляция продолжила бы расти, и в 2025 году её темпы могли бы стать ещё выше. Жесткая денежно-кредитная политика необходима для предотвращения этого сценария.

4. Прогноз инфляции и цели политики:
- Согласно базовому сценарию, инфляция к 2025 году составит 4.5-5%, а к 2026 году стабилизируется на уровне 4%. Это позволит постепенно снизить жесткость денежно-кредитной политики, когда экономика достигнет равновесия между спросом и производственными возможностями.

5. Проблемы и восприятие высокой ключевой ставки:
- В обществе бытует мнение, что высокая ставка либо не работает, так как кредитование не снижается, либо остановит экономику из-за дороговизны кредитов. ЦБ отвергает оба этих тезиса и подчеркивает, что ставка уже замедлила темпы кредитования, а её влияние на корпоративные и потребительские кредиты эффективно сдерживает инфляционное давление.

6. Роль корпоративного кредитования:
- Корпоративное кредитование остаётся на высоком уровне, так как компании получают значительные прибыли, которые позволяют им использовать кредиты для развития. Дополнительным фактором остаются льготные программы и проектное финансирование, которые снижают чувствительность бизнеса к высоким ставкам.

7. Инвестиции и производственные мощности:
- Дефицит трудовых ресурсов и оборудование, загруженное до предела, ограничивают возможности быстрого роста.

8. Альтернативные сценарии прогноза:
- ЦБ рассматривает несколько сценариев:
- Базовый предполагает постепенное снижение инфляции к 4% к 2026 году.
- Сценарий "Выше потенциала"
- Рисковый сценарий предполагает возможное снижение экономики в случае глобального кризиса.
- Проинфляционный сценарий предполагает рост инфляции из-за расширения льготного кредитования, что потребовало бы ещё более жёсткой денежно-кредитной политики для сдерживания инфляции.

9. Необходимость гибкости господдержки:
- ЦБ предлагает пересмотреть подход к государственной поддержке, сосредоточив её не только на льготном кредитовании, но и на развитии рынка капитала.

10. Роль жесткой денежно-кредитной политики:
- Жесткая политика ЦБ — не временная мера, а стратегическая реакция на структурные проблемы экономики. Она направлена на защиту зарплат, пенсий и сбережений населения от инфляции, поддержку устойчивого роста и предотвращение инфляционной спирали, которая могла бы подорвать экономику в долгосрочной перспективе.

Таким образом, денежно-кредитная политика ЦБ направлена на поддержание стабильности цен и условий для долгосрочного устойчивого роста экономики, несмотря на краткосрочные вызовы и опасения бизнеса и населения.

Всем привет!

Вчера прямо завис изучая выступление Набиуллиной перед Думой.
Вот полный текст

Ниже сделал краткий пересказ, который все равно получился довольно длинный, но я не нашел что оттуда убрать, потому что, по моему мнению, для понимания логики происходящего и действий ЦБ надо читать все.

Но если все же совсем кратко, то ЦБ будет душить спрос до тех пор пока он не выровняется с предложением. И у меня появилась стойкая уверенность, что это надолго и планировать свои действия надо не на месяцы, а на годы.

Про форум ИЖС я уже писал выше

Всем бег 🏃🏻‍♂️

А вывод где?

Всем привет!

Продолжаю делиться наблюдаемыми трендами, которые были предсказуемы и, которые здесь предсказывал.

Логичным следующим антикризисным шагом девелопера является снижение темпов вывода новых проектов, а скорее не просто снижение, а остановка вывода.
И снова ЦИАН и снова подтверждение зарождения движения.

Я пока еще готовлю свое выступление для Форума ИЖС по антикризисным шагам девелопера. Учитываю происходящее и наблюдаемое.

Приглашение здесь