Что будем строить? | Баринов🏡

Май. Итоги

Всем привет!
Май не оправдал возложенных на него надежд и прошел очень ровно, что разочаровало отчасти. С другой стороны, "держать строй" по текущим временам тоже дорогого стоит.

📈 Обращения +17%
📉 Визиты -13 %
📈 Брони ровно

Из того, что радует, это "раскачивание" наших флагманских проектов и уверенный рост сделок по ним. Так как, это верхний наш сегмент, то даже стагнация по количеству сделок приводит к росту выручки.

📈Сделки ровно по штукам по сравнению с апрелем.

Характер сделок:
🔹Ипотеки - 7%
🔹Рассрочки - 7%
🔹Оплаты сразу - 86%

Я считаю, что для нашего бизнеса сейчас очень "простое" время с тз фокуса усилий.
Строить и продавать, продавать и строить, потом уже работать с эффективностью и уже после всего этого думать о развитии и тд. Сейчас надо просто устоять, чтобы развиваться дальше.

Я вижу, что компании, с которым мы раньше "делили" рынок постепенно сходят с дистанции. Поэтому конкурентная борьба выигрывается очень просто, достаточно устоять, когда другие падают.
А для этого надо....
Правильно! Продавать и строить, строить и продавать. На том и сфокусированы.

https://t.me/chto_stroim
дублер канала в MAX

#факткоттеджныепоселки #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

🤥В Московской области проданы 12 земельных участков сельскохозяйственного назначения общей площадью 488 гектаров, изъятых у недобросовестных землепользователей. Участки, расположенные в Богородском, Шатуре, Орехово-Зуевском и Клину, были переданы новым владельцам после торгов, организованных Комитетом по конкурентной политике. Земли были изъяты за неиспользование, а их общая стоимость составила более 907,5 млн руб.

👤Мы в МАКС
👤Телеграм

В продолжение поста выше ⬆️ из свеженького

Всем привет!
Уже писал, что кроме высокой стоимости кредита, НДС, снижения спроса, на застройщиков еще давит налог на землю, ставки по которому выросли кратно. Очень необычный кейс, когда Застройщик пытается решить вопрос через Конституционный суд.

Конституционный суд (КС) принял к рассмотрению жалобу ООО «Корнер Казань» на нормы Налогового кодекса, которые привели к резкому увеличению фискальной нагрузки на девелоперов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). С 2019 года платежи выросли в 20 раз.

В статье описано, как пришли к этому:
- изначально для всех земель под жилье действовала льготная ставка 0,3% от кадастровой стоимости.
- с 2020 года льготу для участков под ИЖС отменили, распространив на них общий тариф 1,5%. ( рост в 5 раз)
- В октябре 2023 года, ФНС выпустила письмо, где указала на необходимость применять к этой ставке еще и повышающие коэффициенты. (в 2 раза в течение 3 лет после регистрации права и в 4 раза в случае, если строительство идет более 3 лет)
- В итоге в период стройки земельный налог достигает 6%, тогда как застройщики

Ну и это произошло с переоценкой кадастровой стоимости участков максимально близко к рыночной, а где то с превышением.

«Применение налогового коэффициента к ставке 1,5% носит избыточный и дискриминационный характер», из-за чего налоговое бремя «фактически носит запретительный и конфискационный характер»,— говорится в жалобе.

Еще интересно, что есть слухи о скором применении такого же подходы и к частным лицам. И это наряду с нормативами об изъятии участка за неиспользование в течение 3х лет. Как то инвестиционная ценность голой земли дискредитируется все больше.

Мое личное мнение, что под видом цели вовлечения в оборот неиспользуемой земли, системно решаются прежде всего цели пополнения бюджета. А что у нас с бюджетом не тема этого поста.

https://t.me/chto_stroim
дублер канала в MAX

⚠️ У вас есть время, чтобы забронировать участок до конца песни.

Москва
fspanel.biz
+7 495 868-15-74

Санкт-Петербург
fspanel.ru
+7 812 775 05 75

👉 Чат с менеджером

📲 ПОДПИШИСЬ В МАХ

Всем привет!

3 года назад я принял решение начать работать с Финстройпанелью именно из-за их энергии.
До этого год мы ходили вокруг друг друга, а потом я понял, что кроме всех хардов (которых у них, на самом деле. тогда не было, да и сейчас есть куда расти), у них было столько правильной энергии, которой так не доставало нам.
После принятия решения все закрутилось именно на их инициативе, которую мы сдерживали своими регламентами и бюрократией (в тч в хорошем смысле слова).

Сейчас они построили нам здание на въезде Негород Павловск и приглашены в качестве одних из партнеров домостроителей.

Умная сделка: как не откладывать загородную жизнь на потом

Классическая схема покупки загородного дома работает примерно так: сначала накопить на участок, потом — отдельно на строительство. Между этапами уходит год-два, а рынок и инфляция тем временем не ждут.

Умная сделка — для тех, кто планирует покупку домовладения за собственные средства, но часть капитала ещё работает: лежит на вкладе, в инвестиционных инструментах или в квартире, которую предстоит продать. А с нашим инструментом покупки вы приближаете мечту о переезде загород: пока ваши активы дозревают, строительство уже идёт.

Первый взнос — 10% от стоимости участка, остальные свободные средства сразу направляются в возведение дома. Цена земли фиксируется на дату договора. Через девять месяцев дом готов — и только тогда наступает расчёт за участок: единовременно или в рассрочку.

Как устроена механика изнутри — в нашей статье на Дзен.

ФАКТ.О загородной жизни
ВК | Дзен | MAX

Сомнения порождают хаос

Всем привет!

Поделюсь цитатой из поста Антона Кашина на его канале

Иногда компании оказываются на перепутье, когда для выхода из кризиса нужны реальные, кардинальные шаги. Заменить команду. Переосмыслить фундаментальные бизнес-процессы. Сменить руководителя. Пересобрать команду. Ввести новые правила работы с клиентом, в маркетинге и отделе продаж.

Но на практике это происходит редко. И то как принято говорить в народе «пока жареный петух не клюнет». Вместо крупных изменений запускается череда мелких, “безболезненных” правок: подкручивают регламенты, добавляют пару метрик, пересматривают одну-две должности, слегка корректируют процессы. В надежде, что эти изменения улучшат ситуацию. Жалеют штат, боятся потери команды, опасаются внутренней турбулентности - и тянут до последнего.

Проблема в том, что время уходит... Незначительные изменения, нерешительные шаги только усугубляют ситуация. Когда риск сепсиса очевиден, зеленку и йод убирают в сторону, достают пилу и закатывают рукава для грязной работы.

В условиях кризиса, потери все равно будут. Будет снижаться моральный дух команды, неудачи и отсутствие результата будет довить на всех, и не все выдержат это давление. В своей жизни я несколько раз переживал серьезные кризисы компаний находясь на борту. И не всегда капитану удавалось спасти судно.

Бывают времена, когда компании нужны не “правки по чуть-чуть”, а честный взгляд на ситуацию и готовность к радикальным шагам ради будущего. Чем раньше это понять и начать действовать - тем больше шансов на выздоровление. Если затянуть, смерть будет долгой и мучительной.

Из песни слов не выкинешь, процитировал почти целиком.

Я сравниваю резкие изменения в компании, особенно в сезон, с переборкой двигателя на ходу. Надо одновременно проводить реформы и не сбавлять в выручке.

Иногда моя осторожность сдерживает меня от решительных действий, особенно стало проявляться последние годы, с ростом ответственности и ростом доли неопределённости вокруг.
Это бывает правильно, бывает долгосрочно губительно. В истории нет сослагательного наклонения.

Но если изменения назрели и не реализовывать невозможно, то решительность - это обязанность руководителя. Потому что «сомнения порождают хаос и ведут к гибели»

https://t.me/chto_stroim
дублер канала в MAX

Видим, как в последние 3 месяца в сделках по загородной недвижимости и новостройкам растет доля сделок за наличные. Это, в целом, подтверждает, что если брать рынок в среднем, доля таких сделок также увеличивается, а это значит, что депозиты постепенно перетекают в недвижимость. И, учитывая потенциал снижения учетной ставки, думаю, что это только начало.

Это вполне логично, так как ставка по семейной ипотеке пока не меняется и, вероятно, с 1 июля только повысится. Доля сделок за наличные будет возрастать в течение ближайшего года–полутора

Всем привет!

Подтверждаю тренд преобладания сделок в оплаты за счет собственных средств.
По итогам месяца, которые я публикую, это видно.
Доля рассрочек падает, доля ипотек небольшая.
Доля оплат за собственные растет благодаря сокращению ипотек и рассрочек и, конечно, подкрепляется постепенным закрытием депозитов покупателей.

https://t.me/chto_stroim
дублер канала в MAX

Ну и вдогонку.
Не знаю, как там в Правительстве все устроено, но по ощущениям, если на таком уровне говорят о проблемах, значит они уже неизбежны.

Всем привет!

Наиболее распространенный прогноз по изменениям в условиях семейной ипотеки с 1 июля сейчас выглядит примерно так:

Для столичных регионов (в тч МО), ставка/объем кредита:
1️⃣ ребенок — 12% (12 млн руб)
2️⃣ детей — 10% (15 млн руб)
3️⃣ детей — 8% (18 млн руб)
4️⃣ детей — 6% (18 млн руб)
5️⃣ и более детей — 4% (18 млн руб)

🔹 Срок ипотеки 15 лет.
🔸Объем кредита увеличился с 12 до 18 млн руб. в зависимости от количества детей, но при условии покупки жилья от 60 кв.м.
🔹При первоначальном взносе 50% и более — ставка 6% при условии рождения нового ребенка и улучшения жилищных условий.

Ну ХЗ так будет или нет. Выглядит логично, но это ничего не значит вообще.

Если вдруг заранее объявят, что так, то это скорее вызовет спрос на квартиры, причем поменьше, где возможности ускользают совсем, а семей с 1-2 детьми все же большая часть.

Далее, после вступления в силу, выглядит как долгосрочно в пользу ИЖС, где возможности по метрам больше.

Глобально, все это семечки, на которых бизнес не построить и новые проекты не начать.

https://t.me/chto_stroim
дублер канала в MAX

Всем привет!

Коллеги поделились цитатами из книги Фрэнк Ллойд Райт «Исчезающий город»
Поделюсь и я с вами 😁😁😁

"Понимание ценности нашей земли как унаследованного человечеством дара практически утеряно сегодня жителями тех городов, которые возникли в результате процесса централизации."

"Беспрерывное снование туда-сюда возбуждает городского жителя и одновременно лишает его умения воображать, вдохновенно размышлять и представлять себе будущее; то есть способностей, которыми он обладал, пока жил и разгуливал под безоблачными небесами среди той зеленой растительности, чьим товарищем он был от рождения."

"Сама жизнь лишь тревожно квартирует в большом городе."

"Сам город стал формой истерической аренды: жизнь горожанина отдана внаем, и его вместе с семьей выселяют, как только он оказывается на мели или «система» дает сбой."

Всем привет!

Очень активно последнее время. Писать посты почти не времени. Попробую формат сториз. Через них раскрыть побольше о компании и своей работе.
Пока не уверен, что смогу долго это делать. Зависит в том числе и от вашего интереса.

Да, если есть вдруг вопросы или темы, которые хотелось бы раскрыть, то пишите- постараюсь.

А пока хочу побольше рассказать о проекте Негород Токсово. Проекте с непростой судьбой, но который мы и я очень любим и вкладываемся, чтобы реализовать максимально его потенциал.

Фото Негород Токсово вечером сделал сотрудник Факт Протект.

Всем привет!

На картинке тезисы из интервью Кашинского ex CEO Глоракс из канала GMK

Мне показались интересными, чтобы поделиться. Что сами думаете по ним?

Что касается меня, то
1️⃣ выбор между стратегиями "газ в пол" или уходи из рынка не считаю единственным. Вероятно, это касается особенностей рынка МКД, где катастрофическая долговая нагрузка. Загородный девелопмент в его текущем виде позволяет маневрировать. Хотя рокнорольщики есть и здесь (см этот пост)

2️⃣ Соглашусь, что дно будет затяжным и скорее это новая реальность, а не кратковременный кризис.
И здесь надо не газовать в расчете на «проскочить» - разгона может не хватить. Здесь скорее надо быть, как ГАЗ - 66, устойчиво, медленно, но уверенно идти вперед по долгой трясине.

3️⃣ По третьему тезису согласен на 100%. Сейчас, как раз важно, чтобы "под капотом" была устойчивая просчитанная финансовая модель и проработанный продукт, основанный на исследованиях и правильных гипотезах.
Нечего добавить.

https://t.me/chto_stroim
дублер канала в MAX

Апрель. Итоги

Всем привет!
Апрель прошел с нулевой динамикой к марту по активности клиентов, что разочаровало. Но сами клиенты немного оттаяли, что сгладило картину.

📉 Обращения - 3%
📉 Визиты -15 %
📈 Брони +40%

Пока наблюдаю скорее позитивную динамику, хотя сама динамика ниже ожиданий и желаний.
В длинные рассрочки на 4 года не заходят из-за больших ежемесячных платежей. Как правило, их берут в бюджетном сегменте . Полагаю, что влияет и неуверенность и закредитованность.

📈Сделки +30% по штукам по сравнению с мартом

Характер сделок:
🔹Ипотеки - 20%
🔹Рассрочки - 5%
🔹Оплаты сразу - 75%

Если как то оценивать настроения на рынке, то в моем информационном пузыре они скорее с знаком минус. При этом, сам пока преобладающий пессимизм не разделяю. Спроса меньше, конкуренция выше, цена клиента также растет, за клиента надо бороться, но спрос есть. Надо отращивать зубы и выпускать когти.

https://t.me/chto_stroim
дублер канала в MAX

#факткоттеджныепоселки #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Всем привет!

Размышляю над загадкой.
Все совпадения вымышленные.

Есть загородный девелопер территорий А.
🔹Имеет хороший маркетинг и продажи.
🔹Очень хорошо работает с агентами.
🔹Делает очень выгодные старты продаж: цена от старта до готовности по прайсам растет более 2-х раз.
🔹Обещает очень хорошее соотношение цена и качество (то, что входит в стоимость)
🔹 Имеет реализованные поселки с достойным качеством

Но есть нюансы:
🔸 В продаваемом флагмане объем распроданного более 70% за год, а объем выполненных строительных обязательств по моей оценке не более 25%
🔸 В других поселках обязательств меньше, но и участков почти нет ( остались преимущественно перепродажи инвесторов)
🔸 Гипотеза, что «у девелопера просто много денег и он все построит» разбивается об то, что девелопер привлекает займы под 24% годовых
🔸 гипотеза, что «девелопер вложил деньги в новые массивы» разбивается об то, что под покупку новых массивов делаются пред продажи по супер «инвестиционным» ценам.
🔸 обьем заявляемой инфраструктуры и цен реализации не бьется с моим пониманием экономики проектов.

Вообщем, размышляю о том, что либо я чего то совсем не понимаю либо «время покажет»

https://t.me/chto_stroim
дублер канала в MAX

Ценный актив для вашей семьи и капитала — земля.

Алексей Баринов, руководитель ФАКТ.Коттеджные поселки, разбирает при каких трёх условиях ваше домовладение будет гарантированно расти в цене.

Вы знали, что по статистике загородные дома с участком в высоком сегменте подорожали на 27% за 2025 год? И такой рост наблюдается в период высокой ключевой ставки и сдержанного спроса.

«Покупка земельного участка и строительство дома — это прежде всего инвестиция в себя, в семью, в своё благополучие. Но если говорить про деньги: участок и дом будут долгосрочно расти в стоимости при трёх условиях. Есть коммуникации и дороги. Вокруг единый дизайн-код. И всё это обслуживает профессиональная управляющая компания. Когда эти три фактора сходятся — объект прибавляет стоимость», — Алексей Баринов, руководитель ФАКТ.Коттеджные поселки.

Более того, ваш участок — это ваш приватный мир, где всегда есть перспектива — расширения, дополнительных строений, продуманного ландшафта под ваши нужды. Скоро мы расскажем, как возводить бани и гостевые дома при условии дизайн-кода в вашем коттеджном поселке.

Актуально и сейчас 😁